Der Verfasser hat bereits im Juli 2021 in einem Blog-Beitrag bei ADVANT Beiten darauf hingewiesen, dass die umsatzsteuerliche Behandlung bei einer umsatzsteuerpflichtigen Vermietung eines inländischen Grundstücks durch einen nicht in Deutschland ansässigen Unternehmer nicht mit EU-Recht vereinbar ist. Seitdem hat sich daran nichts verändert und die Risiken dieses Zustandes bleiben bestehen.
Nach Auffassung der Finanzverwaltung in Abschnitt 13b.11 (2) Sätze 2 ff des Umsatzsteueranwendungserlasses (UStAE) ist ein Unternehmer, der ein inländisches Grundstück besitzt und umsatzsteuerpflichtig vermietet als im Inland ansässig zu behandeln und es sind die Umsätze im allgemeinen Besteuerungsverfahren zu erklären. Es wird also eine umsatzsteuerliche Betriebsstätte angenommen. Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat allerdings im Urteil „Titanium“ vom 3. Juni 2021 (C-931/19) entschieden, dass die Vermietung einer Immobilie ohne eigenes Personal keine feste Niederlassung darstellt und somit eine umsatzsteuerliche Betriebsstätte nicht begründet wird.
Nach Auffassung der deutschen Finanzverwaltung hat sich der im Ausland ansässige Unternehmer in Deutschland umsatzsteuerlich zu registrieren, Rechnungen an den Mieter mit deutscher Umsatzsteuer auszustellen und im allgemeinen Besteuerungsverfahren Umsatzsteuer und anzurechnende Vorsteuer zu erklären.
Nach EU-Recht unterliegen umsatzsteuerpflichtige Mieten der Steuerschuldnerschaft beim Leistungsempfänger/Mieter nach § 13b UStG und Vorsteuern müssen über das Vorsteuervergütungsverfahren erstattet werden. Für Rechnungen, die mit Umsatzsteuer ausgestellt werden, schuldet der Aussteller/im Ausland ansässige Vermieter die Umsatzsteuer nach § 14c (1) UStG, dem Mieter steht dabei kein Vorsteuerabzug zu.
Aktuell besteht insoweit Vertrauensschutz gegenüber der Finanzverwaltung, als sich diese an die Verwaltungsanweisungen halten muss. Das Risiko trägt zunächst der Mieter, der keine Umsatzsteuer als Leistungsempfänger erklärt, obwohl er nach EU-Recht dazu verpflichtet wäre. Er kann weiterhin nach EU-Recht aus den Rechnungen des Vermieters keinen Vorsteuerabzug geltend machen. Gehen umsatzsteuerliche Fragen beim Mieter, die zunächst gar nicht im Zusammenhang mit der Anmietung stehen müssen, zu Gericht, stehen ggf. auch diese EU-rechtliche falsche Behandlungen zur Disposition, da sich das Gericht an EU-Recht und nicht an die Verwaltungsauffassung halten wird.
Abhilfe kann der Vermieter schaffen, indem er eine Bescheinigung nach § 13b (7) Satz 5 UStG beantragt, dass der Vermieter nicht als im Ausland/anderen Gemeinschaftsgebiet als ansässig behandelt wird. Unter Bezugnahme auf umsatzsteuerliche Registrierung in Deutschland aufgrund Abschnitt 13b.11 (2) Sätze 2ff. UStAE sollte das Finanzamt des im Ausland ansässigen Vermieters diese Bescheinigung wohl ausstellen müssen.
Es wäre wünschenswert, dass sich der Gesetzgeber dazu endschließt, die Verwaltungsauffassung gesetzlich zu verankern. Dies hat Österreich bereits im Jahr 2022 als Reaktion auf das Titanium-Urteil getan. Dies kann beispielsweise in einer Ergänzung in § 13b (6) Nr. 7 UStG geschehen, dass § 13b (1)-(5) UStG nicht anwendbar sind, bei der umsatzsteuerpflichtigen Vermietung eines inländischen Grundstücks.
In der Zwischenzeit, um Rechtssicherheit, insbesondere wegen des Risikos für den Mieter, zu bekommen, sollte der Vermieter eine Bescheinigung nach § 13b (7) UStG beim für ihn umsatzsteuerlich zuständigen Finanzamt anfordern (Formular USt 1 TS) und dem Mieter (unaufgefordert) vorlegen.
Jens Müller
