München, 1. Oktober 2024 – Die internationale Wirtschaftskanzlei ADVANT Beiten b…
Seit dem 1. Juli 2024 führt der Wegfall des sogenannten Nebenkostenprivilegs für Kabel- und Breitbandanschlüsse (TV, Internet und Telefon) auch zu steuerlichen Auswirkungen, insbesondere im Hinblick auf die erweiterte Grundstückskürzung bei der Gewerbesteuer. Je nach Ausgestaltung der neuen vertraglichen Regelungen können hierdurch Einnahmen entstehen, die im Sinne der Kürzungsregelung schädlich sind und somit die Gewerbesteuerbefreiung von Grundstücksunternehmen gefährden könnten. Durch die seit 2021 geltende fünfprozentige Unschädlichkeitsgrenze dürften die Einkünfte jedoch (je nach Ausgestaltung der Verträge) möglicherweise nicht zum gänzlichen Wegfall der erweiterten Kürzung führen.
Aufgrund des Telekommunikationsmodernisierungsgesetzes (TKMoG) dürfen Vermieter seit dem 1. Juli 2024 die Kosten für Breitbandanschlüsse (TV, Internet und Telefon) nicht mehr als Nebenkosten der Vermietung abrechnen. Die Mieter zahlen künftig entweder direkt an den jeweiligen Telekommunikationsanbieter für ihren Anschluss oder auf Basis einer neuen vertraglichen Regelung an den Vermieter.
Die Neuregelung stellt möglicherweise ein Risiko dar, wenn die Vermietung durch ein gewerbliches Unternehmen erfolgt, welches von der sog. erweiterten Kürzung des Gewerbeertrags Gebrauch machen möchte (§ 9 Nr. 1 S. 2 ff. GewStG).
Bei der erweiterten Kürzung gilt ein strenges Ausschließlichkeitsgebot, nach dem andere Leistungen außerhalb der Verwaltung von Grundbesitz grundsätzlich kürzungsschädlich sind. Es dürfen grundsätzlich keine schädlichen Nebenleistungen zur Vermietung erbracht werden. Eine wichtige gesetzliche Ausnahme stellt die seit dem Jahr 2021 geltende sog. „5 %-Schmutzgrenze“ dar (§ 9 Nr. 1 S. 3 Buchst. c GewStG). Diese regelt, dass sonstige Einnahmen, welche aus den unmittelbaren Vertragsverhältnissen mit den Mietern des Grundbesitzes stammen (z. B. durch die Überlassung von Betriebsvorrichtung) zwar nicht selbst begünstigt sind, aber im Übrigen die Kürzung für die Vermietungseinkünfte nicht gänzlich gefährden. Wird die 5 %-Grenze überschritten, wird die erweiterte Kürzung vollständig versagt. Innerhalb der Schmutzgrenze sind diese Einnahmen gewerbesteuerpflichtig und daher insoweit nicht zu kürzen.
Zahlungen der Mieter für Kabel- und Internetanschlüsse waren bisher unstreitig umlagefähige Betriebskosten und damit nicht begünstigungsschädlich. Als begünstigungsunschädlich gelten nach BFH-Rechtsprechung grundsätzlich solche Nebentätigkeiten, die als „zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung angesehen werden“ können (u. a. Rspr. BFH I R 214/75 v. 27. April 1977, BStBl II 77, 716). Mit der Abschaffung des Nebenkostenprivilegs gehören die Kosten seit Juli 2024 nicht mehr zu den umlagefähigen Betriebskosten und sind damit wohl nicht mehr als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung anzusehen. Dies könnte insbesondere dann zum Steuerproblem werden, wenn die 5 %-Schmutzgrenze bereits ganz oder teilweise „ausgereizt“ ist.
Die Vertragsverhältnisse zwischen Vermietern, Mietern und Telekommunikationsanbietern können für Zwecke der Neuregelung zivilrechtlich grundsätzlich auf zwei Varianten ausgestaltet werden:
a) Der Vermieter schließt mit dem Telekommunikationsanbieter eine sog. Mehrnutzervereinbarung ab. Dem Mieter kann der Vermieter diesen Anschluss durch einen Zusatzvertrag in Rechnung stellen oder als Inklusivleistung zur Verfügung stellen, so dass die Leistung faktisch Bestandteil des Mietentgelts wird.1
b) Der Vermieter überlässt das in seinem Eigentum befindliche Hausverteilernetz unentgeltlich oder entgeltlich einem Telekommunikationsanbieter zur Nutzung. Der Vermieter erbringt somit selbst keine Telekommunikationsdienstleistungen.
Analyse in Bezug auf die gewerbesteuerlichen Folgen der beiden Varianten:
a) Bei dieser Variante sind die Einkünfte dem Grunde nach schädlich für die erweiterte Kürzung, aber im Rahmen der 5 %-Grenze zulässig, da es sich um Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern handelt. Die 5 %-Grenze wird damit beansprucht. Generell können die beiden Modelle nur in Betracht gezogen werden, wenn ein ausreichender Puffer bei der Bagatellgrenze besteht. Da die Gewerbesteuerfreiheit nicht für diese Einkünfte gilt, ist eine gesonderte Ermittlung des Gewerbeertrags erforderlich. Deswegen ist es die zusätzliche Abrechnung wohl gegenüber der Inklusivleistung aus praktischen Erwägungen zu bevorzugen, um eindeutig feststellen zu können, welcher Teil der Einkünfte auf die Signallieferung entfällt.
b) Die unentgeltliche Nutzungsüberlassung des Hausverteilernetztes an den Telekommunikationsanbieter ist unschädlich für die erweiterte Kürzung. Galt die entgeltliche Überlassung vor der Änderung des TKMoG als wirtschaftlich sinnvolle Gestaltung der eigenen Grundstücksverwaltung (vgl. FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 12. September 2007 - 12 K 6366/04 B), so darf dies mit der neuen Regelung bezweifelt werden (vgl. Gosch, in: Brandis/Heuermann, Rn. 71a zu § 9 GewStG). Es ist davon auszugehen, dass die Erträge aus der Nutzungsüberlassung des Hausverteilernetzes an den Telekommunikationsanbieter schädlich für die erweiterte Kürzung sind. Auch die 5 %-Schmutzgrenze greift in diesem Falle nicht, da keine Vertragsbeziehung mit einem Grundstücksmieter vorliegt, sondern vermutlich eine Betriebsvorrichtung an den Telekommunikationsanbieter überlassen wird, der kein Grundstücksmieter ist. In jedem Fall wäre diese Option mit einem erheblichen Risiko verbunden.
Die Implementierung des TKMoG bringt Risiken für die Inanspruchnahme der erweiterten Grundstückskürzung bei der Gewerbesteuer. Erfolgt die Signallieferung weiterhin aufgrund eines entgeltlichen (individuellen oder auch mietinklusiven) Vertrags zwischen Vermieter und Mieter, sollten Wohnungsunternehmen, welche von der erweiterten Kürzung Gebrauch machen, in jedem Fall prüfen, dass daraus keine Gefahr des Überschreitens der 5 %-Grenze resultiert. Die unentgeltliche Nutzungsüberlassung des Hausverteilernetzes an einen Telekommunikationsanbieter dürfte kein Risiko für die erweiterten Kürzung darstellen. Die entgeltliche Überlassung des Hausverteilernetzes an einen Telekommunikationsanbieter hingegen stellt ein Risiko für die erweiterte Kürzung dar und die 5 %-Schmutzgrenze ist nicht anwendbar.
Ferdinand Hackl
Bei Fragen steht Ihnen das Real Estate Tax Team von ADVANT Beiten in Frankfurt mit seinen rund 35 Mitarbeitern gerne zur Verfügung.
1 Die Leistung ist aber nun zwingend umsatzsteuerpflichtig, da sie nicht mehr als Nebenleistung der Vermietung gilt.
