BauGB-Novelle: Erster Gesetzesentwurf steht

Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen hat am 1. April 2026 einen ersten Entwurf eines Gesetzes zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts veröffentlicht; in der Zwischenzeit ist die Länder- und Verbändeanhörung abgeschlossen und zahlreiche Stellungnahmen sind eingegangen.

Die wichtigsten vorgesehenen Neuerungen des Entwurfs:

• Vorrang für mehr Wohnraum: Für einen Bebauungsplan in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt, der ein Baugebiet ausweist, das zumindest auch dem Wohnen dient und der im Aufstellungsbeschluss als Bebauungsplan zur Deckung eines dringenden Wohnbedarfs bezeichnet wird, wird ein „überragendes öffentliches Interesse“ für die vorgesehene Wohnbebauung und Nutzungen festgelegt, vgl. § 1 Abs. 7a BauGB-E. Solche Nutzungen sind dann vorrangig in den jeweils durchzuführenden Abwägungen zu berücksichtigen. Im Naturschutzrecht soll der Wohnungsbau ausdrücklich als zwingender Grund des überwiegenden öffentlichen Interesses benannt werden.
• Erweiterung der Vorkaufsrechte: Zum einen wird der Anwendungsbereich des bereits bestehenden, aber in der Praxis kaum angewandten Vorkaufsrechts bei Schrottimmobilien erweitert (§ 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 8 lit. b) BauGB-E). Zum anderen wird in § 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 9 BauGB-E ein neuer Vorkaufstatbestand zum Schutz von Milieuschutzgebieten eingeführt, der soziale Missstände vorbeugen und Abwärtsentwicklungen von Quartieren (sog. „trading down“) vorbeugen soll.
• Vereinfachung von Umweltprüfungen: Die Regelungen zur Umweltprüfung und zum Umweltbericht sollen in § 2a BauGB-E gebündelt werden. Im Bauleitverfahren sollen im Regelfall nur noch die weniger detaillierten Anforderungen der Strategischen Umweltprüfung berücksichtigt werden, nur in Ausnahmefällen sollen zusätzliche Anforderungen gelten. Umweltgutachten und -daten gelten in der Regel für fünf Jahre als aktuell und können verwendet werden, vgl. Nr. 1 lit. d) der Anlage 1 zum BauGB-E. Zur Verfahrensbeschleunigung wird der Schwellenwert des beschleunigten Verfahrens ohne Umweltprüfung für die Innenentwicklung in § 13a BauGB-E von 20.000 m² auf 30.000 m² angehoben.
• Digitalisierung, Fristen und Transparenz: Die zuletzt eingeführten Maßnahmen zur Digitalisierung werden fortentwickelt. Bauleitplanverfahren sollen künftig vollständig digital durchgeführt werden. Neben der Einführung von bundeseinheitlichen Fristen soll ein Bauleitplanverfahren nach § 4 Abs. 2 BauGB-E maximal zwei Jahre dauern. Zudem ist die Gemeinde verpflichtet, fortlaufend über den Stand des Verfahrens zu informieren (sog. „Ampelsystem“).
• Mehrfachnutzung von Flächen: Künftig gilt die Mehrfachnutzung von Flächen als abwägungsrelevanter sonstiger öffentlicher Belang, § 1 Abs. 6 S. 5 Nr. 2 BauGB-E. Wo vorher nur ein Supermarkt errichtet werden sollte, soll z. B. auch Energie produziert werden können oder mit Solaranlagen überdachte Stellplätze, die bei Starkregenereignisse als Retentionsfläche genutzt werden können.
• Förderung seriellen und modularen Bauens: Durch eine bundesweite Vereinheitlichung des Vollgeschossbegriffs in § 20 BauNVO-E sollen serielle und modulare Bauweisen bundesweit erleichtert und beschleunigt werden.

Stellungnahmen

Bis zum 29. April 2026 konnten in der Länder- und Verbändebeteiligung Stellungnahmen eingereicht werden. Hierbei sind 86 Stellungnahmen zusammengekommen.

Der Zentrale Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA) begrüßt den Referentenentwurf als wichtigen politischen Impuls, sieht jedoch neben den enthaltenen sinnvollen Modernisierungsschritten auch Regelungen, die den Beschleunigungsanspruch wieder relativieren. Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) bewertet den Gesetzesentwurf grundsätzlich als geeignet, Planungs- und Genehmigungsprozesse zu beschleunigen, erkennt jedoch weiteren Anpassungsbedarf. Der Bund für Umwelt und Naturschutz Deutschland (BUND) sieht zwar Ideenansätze einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung, kritisiert hierbei aber deren weitgehende Unverbindlichkeit. Der Deutsche Mieterbund (DMB) befürwortet die vorgesehenen Änderungen zum Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten und bei Schrottimmobilien, wobei er unter anderem die fehlende Limitierung des Vorkaufspreises sowie die fehlende Einbeziehung der Problematik der Begrenzung von Mietsteigerungen infolge von Modernisierungen kritisiert. Die Deutsche Industrie- und Handelskammer bezeichnet die Reform als wichtigen Schritt, hält sie jedoch für nicht weitreichend genug und warnt vor einer einseitigen Übergewichtung des Wohnungsbaus zulasten von Gewerbe- und Industrieflächen; zudem blieben politisch gewünschte gemischt genutzte Quartiere ohne eine zeitgleiche Modernisierung der TA Lärm kaum realisierbar.

Ausblick

Ob und inwieweit der Entwurf nach der Anhörung überarbeitet wird, bleibt abzuwarten. Im Anschluss soll er in das Kabinett eingebracht werden, wobei der Kabinettsbeschluss vorbehaltlich der Zustimmung der beteiligten Ressorts vor der parlamentarischen Sommerpause vorgesehen ist. Das Gesetz bedarf keiner Zustimmung des Bundesrates.

Korbinian Goll
Hans Georg Neumeier