Scheidet der vorletzte Gesellschafter aus einer nicht im Gesellschaftsregister eingetragenen Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die ein Grundstück hält, aus, kann die Grundbuchberichtigung nach einem Beschluss des OLG Hamburg durch Bewilligung der Gesellschafter und Versicherung des letzten Gesellschafterbestandes erreicht werden.
Eine aus zwei Gesellschaftern bestehende GbR, die nicht im Gesellschaftsregister eingetragen war, hatte ein Grundstück gehalten. Einer der beiden Gesellschafter schied sodann aus der GbR aus. Beide Gesellschafter beantragten Grundbuchberichtigung dahingehend, dass der letzte Gesellschafter das Grundstück nunmehr allein halte. Ein Anteilsübertragungsvertrag, mit dem das Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters belegt werden sollte, wurde vorgelegt. Das Grundbuchamt wies den Antrag auf Grundbuchberichtigung zurück. Das Grundbuchamt argumentierte damit, dass der Nachweis des Gesellschafterbestandes nur noch über das Gesellschaftsregister geführt werden könne.
Der Sachverhalt zeigt die ausweglos erscheinende Situation auf, in der sich die Antragsteller befanden: Man könnte meinen, ihr übereinstimmender Antrag sollte genügen, um die Grundbuchberichtigung herbeizuführen. Die Sachlage war unbestritten: Durch die Beendigung der GbR und die Anwachsung des Gesellschaftsvermögens war der letzte Gesellschafter zum Alleieigentümer der Immobilie geworden. Eine Pflicht, die GbR vorher einzutragen, ohne dass sich an den Grundstücksrechten etwas geändert hat, bestand nicht. Zum Zeitpunkt der Antragstellung war eine Eintragung der GbR in das Gesellschaftsregister auch nicht mehr möglich, da sie zu diesem Zeitpunkt bereits beendet war. Es gab also keine GbR mehr, die im Gesellschaftsregister hätte eingetragen werden können.
Das OLG Hamburg hält zunächst fest, dass zum einen nicht mehr kraft Gesetzes (§ 899a BGB a.F.) vermutet wird, dass – hier bei Abschluss des Anteilsübertragungsvertrages – nur die im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter Mitglieder der GbR waren, und dass zum anderen nach neuer Rechtslage der Nachweis des Gesellschafterbestandes grundsätzlich nur über das Gesellschaftsregister geführt werden könne.
Würde man es damit bewenden lassen, bestünde jedoch – so bezeichnet es auch das OLG Hamburg – eine dauerhafte Blockade des Grundbuchs. Die Lösung sieht das Gericht in einer analogen Anwendung des Art. 229 § 21 Abs. 2 Satz 1 und 2 EGBGB. Danach bedarf es für die Eintragung der Bewilligung der im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter. Damit knüpfe das Gesetz an den grundbuchlich ausgewiesenen Gesellschafterbestand an, obwohl auch in diesem Fall ein Wechsel im Gesellschafterbestand außerhalb des Grundbuches denkbar ist. Es sei nicht ersichtlich, weshalb nicht Gleiches für den Fall gelten soll, dass wegen Erlöschens der Gesellschaft durch Wegfall des vorletzten Gesellschafters der allein verbliebene Gesellschafter als Eigentümer eingetragen werden soll. Das Gericht stellt also auf die Bewilligung der Grundbuchänderung durch die im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter der GbR ab.
Zusätzlich "sollte", so das Gericht, eine eidesstattliche Versicherung des Inhalts vorgelegt werden, dass vor der Anteilsübertragung keine weiteren Wechsel im Gesellschafterbestand stattgefunden haben. Zwar sei diese Versicherung im Grundbuchverfahren regelmäßig kein zulässiges Beweismittel; hier gehe es jedoch um den Beweis negativer und damit auf anderem Wege kaum nachzuweisender Tatsachen, so dass dies ein gangbarer Weg sei.
Das OLG Hamburg zeigt hier einen für die Praxis gangbaren Weg aus einer anders kaum zu lösenden Situation auf.
Kurz zum Hintergrund: Durch die Übertragung des GbR-Anteils durch den vorletzten an den letzten Gesellschafter schied der vorletzte Gesellschafter aus der GbR aus. Dies führte dazu, dass die GbR ohne Liquidation erlosch (§ 712a Abs. 1 Satz 1 BGB), da es keine eingliedrige GbR gibt. Nach § 712a Abs. 1 Satz 2 BGB geht das Gesellschaftsvermögen – hier das Grundstück – zum Zeitpunkt des Ausscheidens des vorletzten Gesellschafters im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den verbleibenden Gesellschafter über (Anwachsung). Dieses Anwachsungsmodell war auch bereits vor Inkrafttreten des MoPeG anerkannt und wurde durch § 712a BGB kodifiziert.
Selbst wenn man der Ansicht wäre, die GbR hätte in das Gesellschaftsregister eingetragen werden sollen, würde dies doch verkennen, dass es Rechtsveränderungen eben auch außerhalb des Grundbuchs und des Gesellschaftsregisters gibt. Vor allem aber war zum Zeitpunkt des Antrags auf Grundbuchberichtigung eine Eintragung nicht mehr möglich, da die Gesellschaft zu diesem Zeitpunkt wie gezeigt infolge der Anwachsung beim letzten "Gesellschafter" bereits erloschen war.
Zu begrüßen ist außerdem, dass das Gericht auch eine Brücke bezüglich des Nichtvorhandenseins sonstiger Veränderungen des Gesellschafterbestandes über eine eidesstattliche Versicherung baut.
Diese Lösung – Antragstellung durch die (ehemaligen) Gesellschafter kombiniert mit einer Versicherung, dass es keine sonstigen Änderungen im Gesellschafterbestand gegeben hat – ermöglicht den Nachweis der Rechtsnachfolge und macht den Weg für eine Grundbuchberichtigung frei. Diese Fälle dürften in der Praxis nicht so selten sein, da es noch eine Reihe nicht im Gesellschaftsregister eingetragener GbRs geben wird, die künftig beendet werden; dies wiederum zieht einen Bedarf nach einer Grundbuchberichtigung nach sich.
Dabei soll nicht verkannt werden, dass sich eine GbR, die ein Grundstück hält, im Gesellschaftsregister eintragen sollte. § 47 Abs. 2 GBO sei hier hervorgehoben: Für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts soll ein Recht nur eingetragen werden, wenn sie im Gesellschaftsregister eingetragen ist.
(Beschluss des OLG Hamburg vom 3. Februar 2025, 13 W 5/25)
Dr. Winfried Richardt
Zur Eintragungspflicht einer grundstückshaltenden GbR bei Grundstücksgeschäften siehe bitte diesen Blogbeitrag.
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