Gesellschaften bürgerlichen Rechts müssen sich vor allen Grundstücksgeschäften im Gesellschaftsregister eintragen lassen. Das gilt für Erwerb wie für Veräußerung. Selbst bei Auflösung der Gesellschaft und Übertragung eines Grundstücks an die Gesellschafter lehnt der BGH eine Ausnahme ab.
BGH (V. Zivilsenat), Beschluss vom 03.07.2025 – V ZB 17/24
Die Beteiligten des Verfahrens vor dem BGH waren zwei Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR), die jeweils Eigentümer eines Grundstücks waren und an denen jeweils dieselben zwei Gesellschafter zu je 50 % beteiligt waren. Beide GbR waren (entsprechend der früheren gesetzlichen Regelung) unter namentlicher Nennung ihrer Gesellschafter im Grundbuch eingetragen. Die Gesellschaften wurden durch Beschluss der Gesellschafter vom 21. Dezember 2023 aufgelöst, die Grundstücke sollten per Auflassung je hälftig an die Gesellschafter übertragen werden. Der Notar meldete die Auflassung am 1. Februar 2024 beim Grundbuchamt an.
Das Grundbuchamt weigerte sich, die Auflassung einzutragen. Es verwies auf das seit dem 1. Januar 2024 geltende Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts („MoPeG“); danach dürfen keine Änderungen im Grundbuch für eine GbR eingetragen werden, solange die GbR noch nach altem Recht eingetragen ist. Eine GbR muss sich seit dem 1. Januar 2024 zuerst im Gesellschaftsregister eintragen lassen und daraufhin ihre Eintragung im Grundbuch berichtigen lassen. Ohne diese Voreintragung können Grundstücksgeschäfte nicht mehr vorgenommen werden. Das gelte – so das Grundbuchamt – auch für die Auflösung der GbR und die intendierte Übertragung der Grundstücke an die Gesellschafter.
Gegen die Weigerung des Grundbuchamts erhoben die Gesellschafter Beschwerde für die GbR. Das AG Hannover half der Beschwerde ebenso wie das OLG Celle nicht ab, letzteres ließ aber die Revision zum BGH zu.
Der BGH bestätigte vollumfänglich die Entscheidungen des Grundbuchamts und der Vorinstanzen. Das Gesetz (§ 47 Abs. 2 GBO, Art. 229 § 21 EGBGB) schreibt generell eine Voreintragung der GbR in das Gesellschaftsregister und die Berichtigung ihres Grundbucheintrags vor. Ohne diese beiden Verfahrensschritte können Änderungen an Rechten der GbR im Grundbuch nicht eingetragen werden. Ausnahmen von diesem Grundsatz kämen laut BGH (zum jetzigen Zeitpunkt) nicht mehr in Betracht.
Für Anträge zum Grundbuch vor dem 1. Januar 2024 galt noch eine Übergangsregelung. Diese ist mittlerweile abgelaufen und kam schon im entschiedenen Fall nicht mehr zum Tragen.
Eine in der juristischen Literatur diskutierte Ausnahme von der Voreintragungspflicht lehnte der BGH ab. Teilweise wird dort die Position vertreten, dass die Eintragung einer GbR im Gesellschaftsregister und im Grundbuch keinen Selbstzweck darstelle, sondern dem Verkehrsschutz diene. Dritte sollen erkennen können, ob die Gesellschaft zur Verfügung über die Grundstücke berechtigt ist. Ein solcher Schutz ist aber bei Auflösung der Gesellschaft und Übertragung ihres Vermögens an die eigenen Gesellschafter aber nicht erforderlich: Wenn auf beiden Seiten des Geschäfts nur die GbR und ihre Gesellschafter stehen, wäre die Voreintragung bloße Förmelei. Die Literatur stützte sich dafür auf die Regelung in § 40 GBO (eine Formerleichterung bei Erbschaften) bzw. eine Nichtanwendung der gesetzlichen Vorschriften auf diesen Fall (sog. „teleologische Reduktion“).
Der BGH erteilt diesen Erwägungen eine klare Absage: Eine Ausnahme von der Voreintragungspflicht für solche Fällen könnte zwar sinnvoll sein, wurde aber vom Gesetzgeber bewusst nicht im Gesetz vorgesehen. Im Gesetzesverfahren waren solche Ausnahmen nämlich diskutiert worden, fanden aber keinen Niederschlag im Gesetz. Der BGH spricht in seiner Entscheidung explizit aus, dass es nicht Aufgabe der Rechtsprechung sei, nicht umgesetzte Reformvorschläge des Gesetzes aufzugreifen und ihnen doch noch zum Erfolg zu verhelfen. Die Verfügung der GbR über Rechte im Grundbuch bedarf laut Gesetz stets einer Voreintragung im Gesellschaftsregister. Weder die Verwaltung noch die Rechtsprechung sollten hiervon Ausnahmen zulassen.
Das Urteil des BGH ist überzeugend. Es verweist auf den eindeutigen Wortlaut des Gesetzes und seine Entstehungsgeschichte und bestätigt die bisherige Handhabe der Grundbuchämter.
Verfügungen einer GbR über Rechte im Grundbuch setzen nunmehr deren vorherige Eintragung im Gesellschaftsregister voraus (§ 47 Abs. 2 GBO, Art. 229 § 21 EGBGB), und zwar völlig unabhängig davon, ob außenstehende Dritte beteiligt sind oder nicht. Verfügungen einer GbR liegen nicht nur in der Übertragung von Grundstücken (Kauf und Verkauf), sondern z.B. auch in Übertragung und Änderung von Hypotheken, Grundschulden, Nießbrauch oder Wohnungsrechten, soweit eine GbR daran beteiligt ist. Aufgrund der zahlreich vorkommenden Immobilien-GbR ist der praktische Anwendungsbereich damit nicht zu unterschätzen. Aufgrund der klaren Linie der Rechtsprechung und der Grundbuchämter besteht hier wenig juristischer Spielraum.
Bei einer Auflösung der GbR ist diese Voreintragungspflicht allerdings lästig. Die GbR ist rechtlich so lange existent, wie sie noch eigenes Vermögen hält. Die Gesellschafter können die GbR folglich nicht vollständig liquidieren, bevor die GbR nicht im Gesellschaftsregister eingetragen und das Grundstück übertragen ist. Solange die GbR existiert, müssen ihre Gesellschafter auch die unbeschränkte Haftung für Gesellschaftsverbindlichkeiten in Kauf nehmen.
Ein Ausweg könnte darin bestehen, dass eine GbR nicht durch Beschluss aufgelöst wird, sondern die Gesellschafter schlicht ausscheiden: Nach § 712a Abs. 1 S. 1 BGB erlischt die GbR bei Ausscheiden des zweitletzten Gesellschafters kraft Gesetzes. Das Grundeigentum geht nach § 712a Abs. 1 S. 2 BGB dann automatisch (ohne die Notwendigkeit einer Mitwirkung des Notars oder Grundbuchamts) auf den letzten Gesellschafter über. Das Grundbuch wäre dann lediglich noch richtigzustellen, und zwar ohne Beteiligung der GbR, die dann nicht mehr existent wäre.
Im Regelfall bleibt in der Praxis nur der von der Rechtsprechung dargestellte Weg: Die GbR muss zuerst im Gesellschaftsregister angemeldet und eingetragen werden, um dann ihre Eintragung im Grundbuch zu berichtigen. Erst nach dieser „doppelten Verfahrensschleife“ wird das Grundbuchamt eine Verfügung über ein der GbR gehörendes Recht vornehmen. Vor diesem Hintergrund empfiehlt sich, eine GbR mit Grundstückseigentum ins Gesellschaftsregister eintragen zu lassen, um spätere Verzögerungen bei Eintragungen im Grundbuch zu vermeiden.
Dr. Barbara Mayer
Daniel Rombach
Zur Grundbuchberichtigung nach Anwachsung auf den letztverbleibenden Gesellschafter siehe bitte diesen Blogbeitrag.
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