Sachverhalt

Die klagende Wohnungseigentümerin verlangte von der von ihr mit der Verwaltung ihrer Wohnungen beauftragten Wohnungsverwalterin die Rückzahlung von Vermietungsprovisionen. 

Die Klägerin, eine Immobilieneigentümerin, übertrug der Beklagten, einer gewerblichen Immobilienverwalterin, die Verwaltung von 129 Wohneinheiten und 134 Garagen. Die Beklagte war im Rahmen des Verwaltervertrags mit der Erledigung sämtlicher laufender Verwaltungsangelegenheiten betraut, einschließlich des Abschlusses von Mietverträgen im Namen der Klägerin. Für die laufende Verwaltung erhielt die Beklagte eine monatliche Pauschale je Wohneinheit und je Garage. Für die Neuvermietung einer Wohnung war darüber hinaus eine Provision in Höhe von zwei Monatskaltmieten vereinbart.

Während der Vertragslaufzeit stellte die Beklagte der Klägerin Provisionen in Höhe von insgesamt 16.815,71 € in Rechnung.

Nach Kündigung des Verwaltervertrages forderte die Klägerin die Beklagte zunächst außergerichtlich unter Berufung auf § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Var. 2 WoVermittG zur Erstattung sämtlicher Provisionszahlungen auf. Das LG Krefeld verurteilte die Beklagte erstinstanzlich auf ihr Anerkenntnis zur Zahlung von 149,51 € nebst Zinsen und wies die Klage im Übrigen ab. Auf die Berufung der Klägerin verurteilte das OLG Düsseldorf die Beklagte unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen zur Zahlung weiterer 16.666,20 € nebst Zinsen. 

Entscheidung

Der BGH bestätigte die Auffassung des Berufungsgerichts. Die Klägerin habe einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Provisionen. Einem Wohnungsvermittler stehe weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter eine Provision zu, wenn ein Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen wird, deren Verwalter er ist. Eine entsprechende Vereinbarung verstoße gegen § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG. Die Vorschrift erfasse nicht nur Entgeltvereinbarungen des Wohnungsverwalters mit dem Mieter, sondern auch solche mit dem Vermieter. 

Bereits der Wortlaut des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG spreche dafür, dass jede Vermittlung von Mietverträgen über Wohnräume, deren Verwalter der Vermittler ist, von der Norm erfasst sei. Aus der Formulierung der Vorschrift ergebe sich nicht, dass diese auf Provisionsvereinbarungen mit dem Wohnungssuchenden zu beschränken sei. Auch der Regelungszusammenhang mit den übrigen Bestimmungen in § 2 WoVermittG spreche dafür, dass der Provisionsausschluss nicht nur zugunsten des Mieters eingreife. 

Auch eine teleologische Reduktion auf Provisionsvereinbarungen mit dem Mieter, wie sie teilweise vertreten werde, sei nicht erforderlich. Eine solche Reduktion komme nur in Betracht, wenn der Wortlaut einer Norm mit Blick auf ihren Sinn und Zweck zu weit gefasst sei, weil der Gesetzgeber nicht alle Konsequenzen der von ihm gewählten Gesetzesfassung bedacht habe. Daran fehle es hier, da der Gesetzgeber bei der Schaffung des WoVermittG bewusst den Bezug zum Wohnungssuchenden in § 2 Abs. 3 S. 1 WoVermittG, aber nicht in § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG hergestellt habe.

Die Anwendung des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG auf Provisionsvereinbarungen mit dem Vermieter verfehle auch nicht das Regelungsziel der Norm. Das WoVermittG bezwecke den Schutz von Wohnungssuchenden vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen sowie die Verbesserung der Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung. Die Position des Mieters sei jedoch ebenso geschwächt, wenn nicht er, sondern der Vermieter die Provision schulde und dieser die Vergütung über eine höhere Miete auf den Mieter umlege. Dadurch werde der Mieter mittelbar mit Zusatzkosten belastet, die er bei eigener Beauftragung des im Lager des Vermieters stehenden Wohnungsvermittlers und -verwalters nicht zu tragen hätte. Außerdem würde durch die strikte Trennung von Wohnungsvermittlung und -verwaltung die erforderliche Markttransparenz hergestellt. 

Auch eine an Art. 12 Abs. 1 S. 2 GG orientierte verfassungskonforme Auslegung gebiete keine Einschränkung auf Verträge mit Mietern. Durch die Normierung des Provisionsausschlusses des Wohnungsvermittlers und -verwalters in § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG habe der Gesetzgeber in Ausübung seines sozialstaatlichen Gestaltungsauftrags aus Art. 20 Abs. 1 GG eine geeignete, erforderliche und angemessene Regelung getroffen, um den von ihm festgestellten Härten eines im Ungleichgewicht befindlichen Wohnungsmarkts entgegenzuwirken und Missstände zu Lasten des wirtschaftlich schwächeren Mieters zu beseitigen.

Der BGH bejahte daher einen Anspruch der klagenden Wohnungseigentümerin gemäß § 5 Abs. 1 Hs. 1 WoVermittG i.V.m. § 812 I 1 Alt. 1 BGB gegen die Wohnungsverwalterin auf Rückzahlung der geleisteten Vermittlerprovisionen 

Ausblick

Mit dieser Entscheidung hat der BGH Provisionsvereinbarungen für unwirksam erklärt, die sich in einer Vielzahl von Verwalterverträgen finden dürften. Während die Frage, ob § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG auch auf Provisionsvereinbarungen mit dem Vermieter Anwendung findet, bisher in der Literatur und von den Instanzgerichten unterschiedlich beantwortet wurde, hat der BGH diese Frage nun eindeutig mit "Ja" beantwortet. Damit können zum einen zukünftig Provisionsansprüche nicht mehr auf entsprechende Vereinbarungen gestützt werden, zum anderen können aber auch in der Vergangenheit bereits gezahlte Vermittlerprovisionen ggf. zurückgefordert werden. 

Immobilieneigentümer und -verwalter sind angesichts der Entscheidung daher gehalten, zeitnah bestehende Verträge zu überprüfen. Enthalten die Verträge entsprechende Provisionsregelungen, dann sollten die Zahlungen – wenn überhaupt -vorerst nur noch unter Vorbehalt erfolgen. In jedem Fall sollten die Vertragsparteien schnellstmöglich das Gespräch suchen und versuchen den Vertrag einvernehmlich anzupassen. In einem zweiten Schritt sollte geprüft werden, ob in der Vergangenheit gezahlte Provisionen ggf. zurückgefordert werden können. 

Es bleibt abzuwarten, wie die Branche mit der Entscheidung des BGH umgehen wird und wie sie ihre Verträge und Geschäftsmodelle anpassen wird. 

Katharina Pöhls
Florian Baumann

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Welche rechtlichen Grenzen gibt es? Welche wirtschaftlichen Folgen sind zu erwarten? Und welche Handlungsmöglichkeiten bestehen, um Risiken zu minimieren? Dieser Beitrag beleuchtet die aktuellen Entwicklungen und bietet praktische Ansätze für Unternehmen, die sich in diesem komplexen Umfeld zukünftig behaupten müssen.

Hintergrund: Berliner Enteignungsdebatte

Ausgangspunkt für die Diskussion um die Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen war der Volksentscheid der Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ im Jahr 2021, bei dem eine Mehrheit von 57,6 % der Berlinger Bevölkerung für die Enteignung großer Immobilienunternehmen stimmte. Dies führte zu einer intensiven Auseinandersetzung über die rechtlichen und wirtschaftlichen Konsequenzen eines solchen Vorhabens. Die Expertenkommission des damaligen rot-grün-roten Senats erklärte Vergesellschaftungen mehrheitlich für zulässig, was den Weg für weitere politische Initiativen ebnete. Im Jahr 2025 kündigte die Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ einen zweiten Volksentscheid an und präsentierte einen Gesetzentwurf, der Enteignungen ermöglichen soll (sog. Vergesellschaftungsgesetz). 

Parallel dazu verabschiedeten im März 2026 die CDU- und SPD-Fraktionen im zwischenzeitlich neu gewählten Berliner Abgeordnetenhaus das sogenannte Vergesellschaftungsrahmengesetz. Dieses legte Leitlinien und Voraussetzungen für potenzielle Vergesellschaftungen nach Art. 15 des Grundgesetzes fest, ermöglichte hingegen keine Enteignungen. Zulässig ist danach eine Vergesellschaftung, sofern diese dem Gemeinwohl dient, verhältnismäßig ist, den Landeshaushalt nicht dauerhaft belastet sowie eine faire Entschädigung vorsieht, wobei noch erheblicher Klärungsbedarf bei der praktischen Ausgestaltung besteht. Dieses Vergesellschaftungsrahmengesetz ist hingegen nicht bindend für das von der Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ vorgeschlagene Vergesellschaftungsgesetz.

Kernpunkte des Vergesellschaftungsgesetzes 

Die zentralen Bestimmungen des Vergesellschaftungsgesetzes umfassen die Überführung von Wohnungsbeständen mit mehr als 3.000 Wohnungen in eine Anstalt öffentlichen Rechts. Betroffen wären etwa 225.000 Wohnungen, wobei landeseigene, gemeinnützige, kirchliche Unternehmen und Genossenschaften ausgenommen sind. Die Entschädigung soll lediglich 40 bis 60 % des Verkehrswertes betragen und in Form von 100-jährigen Schuldverschreibungen mit einer Verzinsung von 3,5 % p.a. erfolgen. Darüber hinaus sieht das Gesetz die gesetzliche Löschung von Grundpfandrechten vor.

Verfassungsrechtliche Herausforderungen

Das Vergesellschaftungsgesetz stößt auf erhebliche verfassungsrechtliche Bedenken. Es bestehen mehrere mögliche Verstöße gegen verfassungsrechtliche Grundsätze, darunter das Eigentumsgrundrecht, den Gleichheitsgrundsatz und das Verhältnismäßigkeitsprinzip. Kritiker argumentieren, dass das Gesetz weder geeignet noch erforderlich sei, um die angestrebten Ziele zu erreichen. Hinzu tritt die Frage der Angemessenheit im Hinblick auf die mögliche Gefährdung der wirtschaftlichen Stabilität. Darüber hinaus bestehen haushaltsrechtliche Implikationen. Auch die verfassungsrechtlich geschützten Rechtspositionen der Banken werden durch die gesetzliche Löschung der Grundpfandrechte verletzt. Würde das Vergesellschaftungsgesetzes der Enteignungsinitiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ eines Tages in Kraft treten, bliebe bis zur finalen Entscheidung der Verfassungsgerichte die rechtliche Zukunft des Gesetzes ungewiss. Dies würde zu erheblichen Unsicherheiten für Immobilienunternehmen und -investoren führen.

Wirtschaftliche Risiken und Auswirkungen

Die Umsetzung des Vergesellschaftungsgesetzes birgt erhebliche finanzierungsrechtliche Risiken für Immobilienunternehmen und den Wirtschaftsstandort Deutschland insgesamt. Zu den zentralen Gefahren zählen Kapitalmarktverwerfungen, die durch die Unsicherheit über die rechtliche und wirtschaftliche Zukunft ausgelöst werden könnten. Diese könnten zu einem Investitionsstopp in große Wohnungsbestände sowie in Bereiche der Daseinsvorsorge und Infrastruktur führen. Finanzierende Banken sehen sich durch die Löschung ihrer Grundschulden mit einem Wegfall wesentlicher Sicherheiten konfrontiert, was zu einer vorzeitigen Fälligstellung von Darlehen und damit zu einer Gefährdung der Liquidität der betroffenen Immobilienunternehmen führen könnte. Bereits vor Inkrafttreten des Vergesellschaftungsgesetzes sind Wertberichtigungen, Rückstellungen und Risikozuschläge für Immobilienfinanzierungen zu erwarten. Dies dürfte nicht nur bestehende Immobilienfinanzierungen betreffen, sondern vor allem auch alle künftigen (Nach-)Finanzierungen. Sofern Immobilienunternehmen neben Fremdkapital von Banken auch institutionelles Kapital (beispielsweise von Versicherungen, Pensionskassen oder Versorgungswerken) investiert haben, dürfte sich das auch auf Versicherte, Pensionen/Renten usw. auswirken.

Die Finanzierungsvoraussetzungen zur Beschaffung von Fremdkapital zu Finanzierung von insbesondere großvolumigem Wohnungsbau würden steigen. Das wiederum führt zu einer Erhöhung der Errichtungskosten und damit auch zu einer Erhöhung des Quadratmeterpreises, den letztlich der Wohnungsmieter zu zahlen hätte. Das könnte die bereits angespannte wirtschaftliche Stimmung im Immobiliensektor verstärken und den Wohnungsneubau im Bundesland Berlin zum Erliegen bringen. Die Unsicherheit über die rechtliche Zukunft könnte zudem die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland erheblich beeinträchtigen. Für Investoren von ausländischem Kapital könnte die Debatte in Berlin eine Signalwirkung für den Rest der Bundesrepublik haben bzw. es zeichnet sich eine solche negative Signalwirkung bereits ab.

Es ist davon auszugehen, dass es infolgedessen zu einer (zumindest) Verringerung der privaten Neubautätigkeit in Berlin kommen dürfte, die von kommunalen oder öffentlichen Bauträgern nicht aufgefangen werden kann. Das würde – wie sich in der Vergangenheit oft gezeigt hat – zu steigenden Mieten für selbst abgewohnte Wohnungen führen, weil die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin unverändert bestehen bleiben dürfte, das Angebot aber nicht steigt. Außerdem ist zu erwarten, dass bei von Privaten gehaltenen Bestandsbauten Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen ausgesetzt werden, weil sich diese nicht mehr finanzieren lassen oder für Immobilieneigentümer unklar ist, ob sie künftig durch eine Absenkung der Objektgrenze ebenfalls betroffen sein werden. Vor allem das Aussetzen von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen hatten bei verschiedenen Umfragen zum mittlerweile vom Bundesverfassungsgericht einkassierten Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) etwa 75 Prozent der an der Befragung teilnehmenden Vermieter angegeben (vgl. Ein Jahr Mietendeckel: Berliner Vermieter werden weniger investieren - BundesBauBlatt) Auch wenn die gesetzlichen Voraussetzungen bei dem MietenwoG Bln etwas andere waren, ist es nicht unwahrscheinlich, dass sich ein ähnliches Bild bei Inkrafttreten des Vergesellschaftungsgesetzes zeigt.

Strategien zur Risikominimierung

Unternehmen sind gut beraten, frühzeitig Maßnahmen zu ergreifen, um sich gegen die potenziellen Auswirkungen eines inkrafttretenden Vergesellschaftungsgesetzes zu wappnen. Eine fundierte Analyse der finanziellen Risiken ist unerlässlich, insbesondere im Hinblick auf mögliche Wertberichtigungen und Rückstellungen sowie dem Bestehen von Sicherheiten in Form von Grundpfandrechten. Der Dialog mit politischen Entscheidungsträgern auf Bundes- und Landesebene ist entscheidend, um die wirtschaftlichen Folgen sowie die Folgen für den Berliner Wohnungsmarkt zu verdeutlichen. Immobilienunternehmen sollten zudem prüfen, ob eine Diversifikation ihrer Investitionen oder eine Absicherung gegen rechtliche Risiken möglich ist.

Fazit: Proaktive Maßnahmen sind entscheidend

Die Diskussion um das Vergesellschaftungsgesetz der Enteignungsinitiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ hat sich zu einem zentralen politischen und wirtschaftlichen Thema entwickelt, das weitreichende Konsequenzen für den Wirtschaftsstandort Deutschland mit sich bringen könnte. Die Wohnungsnot dürfte im Berliner Wahlkampf zur Wahl des Abgeordnetenhauses im September 2026 als eines der drängendsten Probleme inszeniert werden, wobei die Enteignung großer Wohnungsunternehmen als vermeintliche Lösung dargestellt wird. Diese Position ignoriert jedoch die geschichtlichen und wirtschaftlichen Lehren aus ähnlichen Maßnahmen und birgt erhebliche Risiken für die Stabilität des Immobilienmarktes und die gesamtwirtschaftliche Entwicklung. Ein zentrales Risiko besteht darin, dass das Vergesellschaftungsgesetz der Enteignungsinitiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ trotz offenkundiger verfassungsrechtlicher Bedenken bereits im Frühjahr 2027 umgesetzt werden könnte. Eine neu gewählte politische Mehrheit, die (parteiideologisch) für Enteignungsvorhaben offen ist, erhöht nach der Wahl zum Abgeordnetenhaus die Wahrscheinlichkeit einer schnellen Verabschiedung des Vergesellschaftungsgesetzes der Enteignungsinitiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ als Parlamentsgesetz. Bis zu einer dann folgenden finalen Entscheidung der Verfassungsgerichte dürften bereits massive Flurschäden eingetreten sein. Diese würden nicht nur den Wohnungsmarkt betreffen, sondern auch die Bereiche der Daseinsvorsorge und Infrastrukturprojekte in Berlin und unter Umständen sogar den gesamten Wirtschaftsstandort Deutschland.

Dr. Nadejda Kysel
Ansgar Messow
Jakob Nolten

BFH konkretisiert Abgrenzungskriterien

Den ausführlichen Beitrag, der im NWB Verlag erschienen ist (NWB 2026, Seite 265 – 273), finden Sie hier. Nachfolgend erhalten Sie die Kurzfassung des Beitrags „Schnell gelesen“.

Gewerblicher Grundstückshandel und erweiterte Grundstückskürzung

Zwei aktuelle Entscheidungen des BFH betreffend Objektgesellschaften innerhalb von Immobilienkonzernen bringen mehr Klarheit in die Abgrenzung zwischen gewerblichem Grundstückshandel und Vermögensverwaltung im Kontext der erweiterten Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG und eröffnen Steuerpflichtigen neue Argumentationsspielräume.

Veräußerung von 15 Grundstücken außerhalb des Fünfjahreszeitraums

Mit Beschluss v. 20.3.2025 - III R 14/23 (BStBl 2025 II S. 566) bestätigt der BFH, dass Veräußerungen außerhalb des Fünfjahreszeitraums grundsätzlich nicht in die Drei-Objekt-Grenze einzubeziehen sind, es sei denn, es liegen besondere Indizien für eine bedingte Veräußerungsabsicht vor. Als Indiz gegen eine solche Absicht erkennt der BFH erstmals konkrete, gravierende Verkaufsumstände – wie den überraschenden Tod eines Gesellschafter-Geschäftsführers – an. Nach der hier vertretenen Auffassung sollte dies auch bei sog. Notverkäufen gelten, zumindest wenn diese aufgrund unvorhersehbarer, existenzieller Schwierigkeiten erfolgen. Solche Indizien können jedoch nur berücksichtigt werden, sofern es sich um Veräußerungen außerhalb des Fünfjahreszeitraums handelt. Zudem stellt der BFH klar, dass eine hohe Anzahl an Veräußerungen allein nicht als Indiz ausreicht, um eine bedingte Veräußerungsabsicht zu unterstellen. Gehört die veräußernde Gesellschaft dem bestandshaltenden Bereich der Konzernstruktur an, spricht dies ebenfalls gegen eine bedingte Veräußerungsabsicht. Zumindest war dies die Einschätzung der Vorinstanz (FG Münster, Urteil v. 26.4.2023 - 13 K 3367/20 G, NWB TAAAJ-42643), welcher der BFH nicht widersprochen hat.

En-bloc-Veräußerung von 5 Objekten innerhalb des Fünfjahreszeitraums

Mit Urteil v. 3.6.2025 - III R 12/22 (BStBl 2025 II S. 749) stellt der BFH klar, dass es für die Frage des Überschreitens der bloßen Vermögensverwaltung im Rahmen der erweiterten Grundstückskürzung nicht auf die Frage der Nachhaltigkeit nach § 15 Abs. 2 EStG ankommt (s. dazu auch Brill, NWB 37/2025 S. 2520, NWB FAAAJ-99379).

Wird die Drei-Objekt-Grenze überschritten, kann demnach die erweiterte Grundstückskürzung nicht in Anspruch genommen werden, unabhängig davon, ob insoweit eine nachhaltige Tätigkeit der Kapitalgesellschaft vorliegt. Außerdem stellt der BFH klar, dass die Abschirmwirkung von Kapitalgesellschaften auch bei personeller Identität der Geschäftsführung gilt. Diese Klarstellung ist vor dem Hintergrund der abweichenden Auffassung der Vorinstanz (FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 18.1.2022 - 8 K 8008/21, NWB IAAAI-57928) zu begrüßen. Das bedeutet jedoch nicht, dass bei der Prüfung einer bedingten Veräußerungsabsicht die Besonderheiten der jeweiligen Konzernstruktur und die Stellung der betroffenen Gesellschaft im Konzern unerheblich sind. Auch die Finanzierungsstruktur des Konzerns sollte herangezogen werden können, wenn bspw. die externe Objektfinanzierung durch eine übergeordnete Holding-Gesellschaft vorgenommen und konzernintern an die Objektgesellschaft weitergeleitet wird. In diesem Fall dürfte die Finanzierungsvereinbarung der Holding-Gesellschaft heranzuziehen sein, da sich in der Regel nur aus der direkten, externen Objektfinanzierung Schlüsse bezüglich der Veräußerungsabsicht der Objektgesellschaft ziehen lassen.

Die Veröffentlichung der Kurzfassung des Beitrags „Schnell gelesen“ erfolgt mit Erlaubnis des NWB Verlags.

Jens Ledermann

Der Elisabeth Vinzenz Verbund zählt zu den größten katholischen Trägern von Krankenhäusern, Pflegeheimen und Ausbildungsstätten in Deutschland. Er betreibt als Holdinggesellschaft elf Krankenhäuser mit mehr als 3.500 Klinikbetten. Seine knapp 10.000 Mitarbeiter erwirtschaften einen Jahresumsatz von rund EUR 1,1 Mrd.

Das Martha-Maria Krankenhaus Halle-Dölau ist ein Krankenhaus der Schwerpunktversorgung und verfügt über 510 Betten mit rund 1.200 Mitarbeitern. Die Einrichtung unterhält elf Fachabteilungen und mehrere medizinische Versorgungszentren. Damit erzielt das Unternehmen einen Jahresumsatz von über EUR 150 Mio.

Mit der Übernahme wollen die Beteiligten den Gesundheitsmarkt in Halle durch am Patienten orientierte Spitzenmedizin in verschiedenen Medizinzentren stärken. Die rund 30 medizinischen Fachbereiche der Standorte des Martha-Maria Krankenhauses Halle-Dölau und des Krankenhauses St. Elisabeth und St. Barbara werden standortübergreifend schrittweise gebündelt.

Das Healthcare-Team von ADVANT Beiten berät den Elisabeth Vinzenz Verbund regelmäßig zu M&A- und anderen Projekten.

Berater Elisabeth Vinzenz Verbund:

ADVANT Beiten: Dr. Karl-Dieter Müller (Federführung), Robert Schmid, Dr. Silke Dulle, Benjamin Knorr (alle Corporate/M&A, Healthcare, Berlin), Christoph Heinrich (München), Uwe Wellmann (beide Kartellrecht, Berlin), Helmut König (Tax, Düsseldorf), Anja Fischer (Real Estate, München), Wolf Reuter (Arbeitsrecht, Berlin), Dr. Sebastian Kroll, Dr. Mark Zimmer, Virginia Mäurer (alle Arbeitsrecht, München), Susanne Klein, Jason Komninos, Mirjam Kaiser (alle Datenschutz / IT, Frankfurt).

Inhouse: Norman Langhoff

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DFT ist ein etablierter Anbieter innovativer Lösungen im Bereich Sterilisation, Pasteurisation und weiterer thermischer Prozesse für die Lebensmittel- und Getränkeindustrie. Mit der Übernahme von DFT setzt ProMach seine Wachstumsstrategie in Europa fort.

Die internationale Zusammenarbeit innerhalb der ADVANT-Allianz spielte bei dieser Transaktion eine zentrale Rolle: Unsere italienischen Allianz-Partner ADVANT Nctm beraten ProMach bereits seit vielen Jahren in Italien.
ADVANT Beiten kam in enger Abstimmung mit der US-Kanzlei Thompson Hine in das Mandat, die ProMach in den Vereinigten Staaten regelmäßig juristisch berät.

Berater ProMach:
ADVANT Beiten: Prof. Dr. Hans-Josef Vogel (Düsseldorf), Roy Naor (Frankfurt, beide Corporate/M&A, Federführung), Dr. Andreas Imping, Anna Kubitz (beide Arbeitsrecht), Mathias Zimmer-Goertz, Christian Döpke (beide IP/IT), Sarah Peters, Simon Litterst (beide Corporate/M&A, alle Düsseldorf), Christopher Harten (Konfliktlösung, Hamburg), Marcus Mische, Markus Linnartz (beide Steuern), Thomas Herten (Real Estate, alle Düsseldorf), Katrin Lüdtke (Public Sector, München).

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Die Büter Group umfasst deutsche und niederländische (Produktions-)Gesellschaften und zählt zu den führenden europäischen Unternehmen der Hydraulikindustrie. Das 1965 gegründete Familienunternehmen mit Hauptsitz in Emmen (NL) sowie Produktionsstätten in Haren und Meppen (DE) beschäftigt rund 550 Mitarbeitende. Das Familienunternehmen hat im Laufe der vergangenen sechs Jahrzehnte zahlreiche Patente und Gebrauchsmuster in der Zylinder- und Hebetechnik entwickelt und zählt heute zu den technologischen Marktführern der Branche.

NPM Capital, Teil des Familienunternehmens SHV, ist ein in den Benelux-Ländern ansässiger Investmentpartner und konzentriert sich auf langfristige Partnerschaften mit Familienunternehmen und unternehmerisch geführten Unternehmen. NPM Capital übernimmt im Rahmen der Transaktion die gesamte Unternehmensgruppe, einschließlich der beiden deutschen Tochtergesellschaften Büter Hebetechnik GmbH und Büter Maschinenfabrik GmbH. 

Durch den Zusammenschluss mit NPM Capital ist die Büter Group gut positioniert, um ihre Wachstumsstrategie zu beschleunigen und weiterhin in technologische Innovationen und internationale Expansion zu investieren. Unter der neuen Eigentümerschaft wird die Büter Group weiterhin unabhängig operieren.

Für den Verkauf der niederländischen Einheiten agierte die internationale Kanzlei Houthoff auf Empfehlung von ADVANT Beiten. Taurus Corporate Finance war als M&A-Berater involviert. Die Übernahme steht noch unter dem Vorbehalt der üblichen behördlichen und kartellrechtlichen Genehmigungen. Über das Transaktionsvolumen haben die Parteien Stillschweigen vereinbart. 

Berater der Gesellschafter der Büter Group:
ADVANT Beiten: Dr. Guido Krüger (Unternehmensnachfolge/Steuern), Prof. Dr. Hans-Josef Vogel (M&A, beide Federführung), Julian Krause (Unternehmensnachfolge/M&A), Dr. Magdalena Rindermann-Haugwitz (Corporate/M&A), Volker Küpper (Steuern), Thomas Herten (Real Estate), Dr. Andreas Imping, Anna Kubitz (beide Arbeitsrecht, alle Düsseldorf), Christoph Heinrich (Kartellrecht, München) und Maximilian Steffen (Steuern, Hamburg).

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Das interdisziplinäre Team von ADVANT Beiten hat Zoot während des gesamten Akquisitionsprozesses begleitet – von der rechtlichen und steuerlichen Due Diligence über die Strukturierung und Verhandlung der Transaktionsverträge bis hin zum erfolgreichen Vollzug.

Zoot Sports wurde 1983 in Kona, Hawaii, gegründet – dem Ursprungsort des Ironman-Triathlons. Das Unternehmen ist auf innovative Bekleidung, Schuhe und Ausrüstung für Triathleten und Ausdauersportler spezialisiert und gilt weltweit als eine der führenden Marken in diesem Segment. Zoot steht für technische Präzision, hohe Qualität und Athletenorientierung und vertreibt seine Produkte in über 25 Ländern. Seit 2023 gehört Zoot zur MVC Group, einem internationalen Sportartikelunternehmen mit Sitz in Italien.

Tailwind Brands ist ein in Bönen, ansässiges Unternehmen, das sich auf den Vertrieb und das Markenmanagement von Premium-Sport- und Lifestylemarken spezialisiert hat. Das Unternehmen verfügt über ein etabliertes Vertriebsnetz in der DACH-Region sowie langjährige Partnerschaften mit führenden Sportfachhändlern und Online-Plattformen. Tailwind Brands hat sich einen Namen als kompetenter Partner für den Auf- und Ausbau internationaler Marken im europäischen Markt gemacht.

Mit der Übernahme von Tailwind Brands schafft Zoot Sports die Grundlage für eine beschleunigte Expansion in Europa. Die Verbindung von Zoots internationaler Markenstärke mit der regionalen Markt- und Vertriebskompetenz von Tailwind Brands bietet erhebliche Wachstumspotenziale in den kommenden Jahren.

Berater Zoot Sports: 
ADVANT Beiten: Dr. Markus Ley (Corporate/M&A, München), Dr. Erik Schmid, Virginia Mäurer (beide Arbeitsrecht, München), Susanne Klein, Jason Komninos (beide IP/IT, Frankfurt), Markus Linnartz (Steuern, Düsseldorf), Petra Fendt (Bank- und Finanzrecht, München), Anja Fischer (Real Estate, München).

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Darüber hinaus wurden sechs Kolleginnen und Kollegen zu Local Partnern und neun Kolleginnen und Kollegen zu Salary Partnern gewählt. Die neu gewählten Partnerinnen und Partner verteilen sich auf alle sechs deutschen Kanzleistandorte und kommen aus sieben unterschiedlichen Kompetenzbereichen.

Dr. Florian Weichselgärtner bearbeitet jährlich eine Vielzahl an Haftungsfällen sowohl im Bereich der Managerhaftung als auch der Haftung von Rechtsanwälten, Steuerberatern, Insolvenzverwaltern, Unternehmens- und Sanierungsberatern sowie Abschlussprüfern. Er berät ferner Unternehmen bei der Aufarbeitung von Haftungsfällen und Compliance-Verstößen. Das rechtsgebietsübergreifende Beratungsangebot von ADVANT Beiten ermöglicht Dr. Florian Weichselgärtner dabei eine umfassende Bearbeitung der häufig komplexen Haftungsfälle über alle Rechtsgebiete (Steuerrecht, Strafrecht, Arbeitsrecht, Kapitalmarktrecht, Insolvenzrecht, etc.). Aufgrund seiner langjährigen Beratungspraxis verfügt er über ausgewiesene Erfahrung sowohl bei der Führung und Abwehr von Schadenersatzverfahren als auch der außergerichtlichen Streitbeilegung.

Dies sind in alphabetischer Reihenfolge unsere neuen Local Partner:

• Sascha Opheys (Public Sector, Düsseldorf)
• Max Stanko (Public Sector, Berlin)
• Dr. Philipp Sahm (Corporate/M&A, Frankfurt)
• Haide Spanier (Banking, Finance & Restructuring, Frankfurt)
• Mark Thönißen (Corporate/M&A, Frankfurt)
• Dr. Mark Zimmer (Arbeitsrecht, München)

Unsere neu gewählten Salary Partner sind in alphabetischer Reihenfolge:

• Regina Dietel (Arbeitsrecht, München)
• Gamze Dogan (Steuern, Düsseldorf)
• Verena Nader (Real Estate, München)
• Dr. Christian Osbahr (Corporate/M&A, Freiburg)
• Robert Schmid (Corporate/M&A, Berlin)
• Simon Schuler (Corporate/M&A, Freiburg)
• Etienne Sprösser (Corporate/M&A, Freiburg)
• Maximilian Steffen (Steuern, Hamburg)
• Ulrike Stöhr (Steuern, München)

"Die Ernennung unserer neuen Partnerinnen und Partner zeigt, wie eng wir standortübergreifend und zwischen unseren Praxisgruppen zusammenarbeiten – getragen von vielfältiger Branchenexpertise", erklärt Dr. Guido Krüger, Managing Partner von ADVANT Beiten und ergänzt: "Dass wir auf allen drei Senioritätsstufen erfolgreiche Wahlen verzeichnen, unterstreicht die kontinuierliche Entwicklung herausragender Talente in unserer Kanzlei. Unsere Kolleginnen und Kollegen auf ihrem Weg bis in die Partnerschaft zu begleiten, zählt für uns zu unseren zentralen Aufgaben."

ADVANT Beiten folgt außerdem auch weiterhin ihrer Strategie des gezielten Wachstums durch Seiteneinsteiger in ausgewählten Bereichen. Folgende Local- und Salary Partner haben die Kanzlei im vergangenen Jahr verstärkt:

• Tanja Ehls (SP, Public Sector, Frankfurt)
• Peter Meisenbacher (SP, Public Sector, Freiburg)
• Ansgar Messow (LP, Real Estate, Düsseldorf)
• Julian Gruß (SP, Real Estate, Düsseldorf)
• Johannes Voß-Lünemann (SP, Public Sector, Berlin)

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Am gestrigen Dienstag, 9. September, wurde in unserem Münchner Büro die daraus resultierende 5%-Studie vorgestellt. Zusammengefasst ergeben sich folgende Ergebnisse:

• Produktionsimmobilien führen Renditeranking mit über 6% IRR an 

• Wohnen: A-Märkte unter Druck, B-Märkte und Universitätsstädte stabilisieren sich

• Microliving profitiert vom anhaltenden Wohnraummangel

• Non-Core-Segment bietet Chancen für spezialisierte Investoren

Sven Carstensen und Anna Wolfgarten von bulwiengesa stellten die Studienergebnisse den rund 50 anwesenden Teilnehmerinnen und Teilnehmern kompakt vor. Es folgte eine Paneldiskussion zur aktuellen Marktsituation mit Dr. René Maler (Arrow), Florian Baumann (ADVANT Beiten), Marianne Sar und Norbert Wögler (Redserve/ATP Architekten), Oliver Rohr (bulwiengesa) sowie Jelena Hundt (Berlin Hyp/LBBW).

Angeregte Diskussionen nach der Präsentation und ein ungezwungenes Get-together trugen zu einer rundum gelungenen Auftaktveranstaltung bei. Wie bereits in den vergangenen Jahren auch, führen ADVANT Beiten und bulwiengesa die Präsentation der Ergebnisse als Roadshow durch.

Die nächsten Termine: 16.09. in Frankfurt; 22.09. in Berlin; 23.09. in Hamburg und 24.09. in Düsseldorf.

Über die 5 %-Studie

Die 5 %-Studie bietet seit 2015 einen kompakten Marktüberblick und liefert einen neuen Ansatz bei der Beschreibung von Immobilienmärkten. Anhand eines dynamischen Modells ermittelt die Studie die wahrscheinliche interne Verzinsung (IRR) einer Investition bei einer angenommenen Haltedauer von zehn Jahren. Damit können jährliche Renditen für Investitionen berechnet und die Ertragsaussichten verschiedener Assetklassen gegenübergestellt werden. Die interne Zinsfußmethode unterscheidet sich von einer am Markt üblichen statischen Renditebetrachtung und findet bei vielen Investoren Anwendung. Die Einordnung von Immobilieninvestments erfolgt nach Core- und Non-Core-Assets. Kriterien sind Cashflow-Sicherheit und Liquidität.

Die vorliegende 5 % Studie untersucht die Performanceerwartungen der wichtigsten Assetklassen, die aktuell den deutschen Investmentmarkt dominieren:

• Wohnen
• Büro
• Shoppingcenter und Fachmarktzentren
• Hotel
• Logistikimmobilien
• Micro-Apartments
• Unternehmensimmobilien
• Betreutes Wohnen

Yancoal International Holding Co., Ltd. erwirbt im Rahmen der Transaktion 51 Prozent der Anteile an der CFH GmbH. Über das Transaktionsvolumen haben die Parteien Stillschweigen vereinbart.

Die weltweit tätige CFH-Unternehmensgruppe bündelt unter ihrem Dach eine Reihe von Tochter- und Beteiligungsunternehmen, alle spezialisiert auf Ingenieurleistungen, die rund um das Thema Luft am Arbeitsplatz innovative Lösungen ermöglichen. 

Yancoal International Holding Co., Ltd bringt umfassende Erfahrung in globaler Ressourcenallokation und industrieller Zusammenarbeit mit. Die Beteiligung von Yancoal International Holding Co., Ltd. stellt einen wichtigen Meilenstein in der internationalen Wachstumsstrategie der CFH-Unternehmensgruppe dar. Die Partnerschaft eröffnet neue Möglichkeiten für technologische Innovation, globale Marktpräsenz und nachhaltige Entwicklung. Gemeinsam werden neue Standards in der Entwicklung intelligenter Lüftungs- und Umwelttechnologien gesetzt - insbesondere für Anwendungen in Bergbau, Tunnelbau und Industrie. 

Das internationale Team von ADVANT Beiten unter der Federführung von Dr. Martin Rappert (Düsseldorf) und Susanne Rademacher (Beijing) berät Unternehmen regelmäßig zu Investitionen und Geschäftsaktivitäten in Europa und der Volksrepublik China.

Berater CFH GmbH: 
ADVANT Beiten: Dr. Martin Rappert, Nico Frielinghaus, Prof. Dr. Hans-Josef Vogel, Dr. Winfried Richardt, Sarah Heinrichs, Simon Litterst (alle Düsseldorf), Susanne Rademacher (Beijing, alle Corporate/M&A), Christian Döpke, Mathias Zimmer-Goertz (Datenschutz/IP, Düsseldorf), Christoph Heinrich (Kartellrecht, München), Dr. Christian von Wistinghausen (Außenwirtschaftsrecht, Berlin), Thomas Herten (Real Estate, Düsseldorf), Vasily Ermolin (Sanktionen, Moskau).

Pressekontakt
Frauke Reuther
Manager Kommunikation
ADVANT Beiten
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Durch das Inkrafttreten des Vierten Bürokratieentlastungsgesetzes (BEG IV) genügt seit dem 1. Januar 2025 für den Abschluss und die Änderung von Gewerberaummietverträgen mit einer Mindestlaufzeit von einem Jahr die Textform anstelle der Schriftform (vgl. § 578 Abs. 1 S. 2 BGB n.F., § 550 BGB). Wird dieses nicht eingehalten, gilt der Gewerberaummietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann trotz einer vereinbarten Festlaufzeit mit gesetzlicher Kündigungsfrist (§ 580a abs. 2 BGB) kündbar sein. In der täglichen Praxis soll die Reduzierung des Formerfordernisses für spürbare Erleichterungen bei den Mietvertragsparteien sorgen. Ob das der Fall sein wird, ist fraglich¹; zudem dürften Folgethemen bei Immobilientransaktionen über Gewerberaumimmobilien verstärkt in den Focus treten, die hier kurz beleuchtet werden sollen.

Rechtlicher Hintergrund

Damit ein Mietvertrag trotz einer Festlaufzeit von länger als einem Jahr nicht für unbestimmte Zeit gilt (und damit vor Ablauf der Festlaufzeit mit der gesetzlichen, ordentlichen Kündigungsfrist gekündigt werden kann), musste er bis zum 31. Dezember 2024 gemäß § 550 BGB in schriftlicher Form geschlossen werden. Durch eine Anpassung der Verweisungsnorm des § 578 Abs.1 S. 2 BGB n.F. ist nunmehr für solche Gewerberaummietverträge seit dem 1. Januar 2025 die Textform ausreichend². Textform im Sinne der gesetzlichen Regelung des
§ 126b BGB bedeutet, dass eine Erklärung in einer lesbaren Form abgegeben werden muss, die den Absender nennt und auf einem dauerhaften Datenträger gespeichert ist oder werden kann. Dies kann beispielsweise durch eine E-Mail, ein Telefax oder ein anderes elektronisches Dokument auf einem dauerhaften Datenträger erfolgen, sodass ggf. auch SMS, Messenger-Nachrichten³ und Chats in sozialen Medien ausreichen können. Dies ermöglicht es, zum einen viele Rechtsgeschäfte künftig digital abzuwickeln, aber zum anderen auch - wie bisher – eine von beiden Mietvertragsparteien unterschriebener Mietvertragsurkunde zu nutzen.

Folgen für die Transaktionspraxis

Auch wenn die Prozesse des Mietvertrags- und Nachtragsabschlusses damit vereinfacht werden, wenn z.B. die Durchführung von Unterschriftsterminen mit Versand der Mietvertragsdokumente entfallen. Der Legal-Due-Diligence-Aufwand für Käufer einer Gewerberaumimmobilie dürfte regelmäßig durch die gesetzliche Änderung (Textform) eher zunehmen und der Verkäufer mit weiterreichenden Forderungen des Käufers konfrontiert werden.

Das Risiko, dass ein Mietverhältnis wegen eines Formverstoßes vorzeitig beendet werden kann, beseitigt die Gesetzesänderung nicht, sondern es verändert und verringert nur die Formanforderung (Textform anstatt Schriftform). Bei Immobilientransaktionen bleibt daher bei seit dem
1. Januar 2025 unverändert bestehenden Gewerberaummietverträgen die Prüfung und Einhaltung der bislang gesetzlich vorgeschriebenen Schriftform innerhalb der Übergangsfrist empfohlen und bei den seit dem 1. Januar 2025 neu abgeschlossenen Gewerberaummietverträgen oder geänderten Bestandsmietverträgen wäre die Vorlage der Dokumentation zu sämtlichen anderen Kommunikationsmitteln empfohlen.

Das ist für Verkäufer misslich, die ihrer Informations- und Dokumentationspflicht im Rahmen von Ankaufsprüfungen (Due-Diligence) bislang⁴ durch Vorlage der Vertragsdokumentation in schriftlicher Form gerecht werden konnten und der Käufer auf dieser Basis seine Prüfung vornehmen konnte. Aufgrund des mit der Änderung der Gesetzeslage verbundenen Wegfalls der Kontroll- und Beweismöglichkeit werden sich Kaufinteressenten darauf nicht mehr verlassen (wollen). Das zeigt sich auch in unserer täglichen Beratungspraxis. Nunmehr fragen Käufer entweder nach einem Nachweis zu allen anderen Kommunikationsmitteln, weil Vereinbarungen in Textform (z.B. Telefax, E-Mail, SMS und Messenger-Dienste) darüber geschlossen worden sein könnten, oder verlangen gemeinsame schriftliche Erklärungen der Mietvertragsparteien zu Vollständigkeit und Form des Mietvertrages. Ob sich Käufer zu deren Absicherung mit (selbständigen) Garantien des Verkäufers im Kaufvertrag begnügen bzw. ob sich Verkäufer darauf einlassen sollten, wäre im Einzelfall zu beurteilen. Zumal der Sekundäranspruch des Käufers gegen den Verkäufer – vor allem bei Verkäufer-Objektgesellschaften gegebenenfalls durch Dritte – abzusichern wäre, um diese bei Garantieverletzungen des Verkäufers bzw. fehlerhafte Beschaffenheiten/Erklärungen in Grundstückskaufverträgen bezüglich gewerblicher Mietverträge nicht leer laufen zu lassen.

Fazit / Empfehlung

Für Eigentümer/Vermieter ist es vor allem auch in Hinblick auf zukünftige Transaktionen sinnvoll, das (Nach-)Haftungsrisiko zu minimieren, und die mietvertraglichen Schriftform-/Textformregelungen anzupassen. Der Gesetzgeber hat keine Lösungsvorschläge für das individuelle Sicherungsbedürfnis der Vertragsparteien (insbesondere der Mietvertragsparteien) mitgeliefert, um im Einzelfall über vertragliche Regelungen den gewünschten Schutz zu ermöglichen. Daher sollten die Mietvertragsparteien gemeinsam Regeln aufstellen, um nicht ungewollt die Textformvoraussetzungen zu erfüllen und ein rechtsgeschäftliches Schriftformerfordernis zu gefährden. Das kann von der Vereinbarung einer die bisherige gesetzliche Schriftformregelung nachbildenden Schriftformklausel bis hin zu einer qualifizierten Textform für Zusatz- und Nachtragsvereinbarungen reichen. Bei einer solchen Regelung wäre aber darauf zu achten, dass etwaige Ersatzformen für die Schrift-/Textform ausgeschlossen sind, und Rechtsfolgen für einen möglichen Verstoß gegen die rechtsgeschäftliche Schriftform-/Textformklausel festgelegt werden. Zudem sind die Parteien nun gefordert, neben den Originalunterlagen aller Mietvertragsunterlagen auch neue Mietvertragsdokumente in der finalen Fassung sowie sämtliche Dokumentation dazu dauerhaft zu speichern und gegen nachträgliche Veränderungen zu schützen. Dies kann zu einem größeren Aufwand führen, als Mietvertragsurkunden – wie bisher - im Original aufzubewahren.

Für alle Eigentümer, die sich grundsätzlich mit dem Gedanken eines Verkaufs einer Gewerberaumimmobilie auseinandersetzen, wäre daher zu empfehlen, die Gewerberaummietverträge jetzt „auf Vordermann“ zu bringen bzw. bringen zu lassen. Damit kann die Zeit genutzt werden, bevor der Transaktionsmarkt insgesamt wieder anzieht und der Verkaufsprozess starten könnte. Erfahrungsgemäß ist bei oder während einer Transaktion dafür keine Zeit bzw. es werden ggf. Begehrlichkeiten der Mieter, die von einer möglichen Transaktion erfahren haben, geweckt.

Auf der anderen Seite bedeutet das für potentielle Käufer, dass künftig eine gewissenhafte Legal Due Diligence vor allem der regelmäßig die Werthaltigkeit einer Immobilie bestimmenden Mietverträge durchgeführt werden sollte. Außerdem wäre in den Kaufvertragsverhandlungen auf eine entsprechende Absicherung des Käufers zu achten.

Die weitere Entwicklung in der Kautelarpraxis werden wir aktiv mitgestalten und die dazu ergehenden gerichtlichen Entscheidungen berücksichtigen.

Anja Fischer
Ansgar Messow

[1] Allgemein dazu auch schon unsere Kollegen Brück/Linden, in: Textform ersetzt Schriftform in Gewerberaummietverträgen – Änderungen durch das vierte Bürokratieentlastungsgesetz, Blogbeitrag vom 17. Dezember 2024; zum Gewerblichen Mietrecht, Messow/Stielow, in: Das neue Textformerfordernis im gewerblichen Mietrecht (§§ 578, 550 BGB) – ein erster Erfahrungsbericht aus der Praxis, Newsletter vom 9. März 2025 (LinkedIn).

[2] BGBl. 2024 I Nr. 323 vom 29. Oktober 2024: Die gesetzlichen Regelungen des BEG IV gelten für Mietverträge, die ab dem Inkrafttreten des Gesetzes neu geschlossen werden (also seit dem 01.01.2025), und für Mietverträge, die ab 01.01.2025 verändert werden, ab dem Zeitpunkt der Änderungsvereinbarung. Auf bestehende gewerbliche Mietverhältnisse im Übrigen ist die bisherige Rechtslage weitere 12 Monate ab dem 01.01.2025 (also bis zum Ablauf des Jahres 2025) anzuwenden.

[3] Vgl. zur Verwendung von Emojis zum Beispiel: OLG München, Urt. v. 11.11.2024 – 19 U 200/24e.

[4] Grundlage dafür bildet § 550 BGB mit dem Zweck des Schutzes des Käufers einer vermieteten Sache, der erkennen können soll, in welche Rechte und Pflichten des veräußernden Vermieters er gemäß §§ 578 Absatz 2 i.V.m. 566 Absatz 1 BGB "eintritt".

Die Bedeutung der Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung zum Verwendungsbegriffs in der immobilienrechtlichen Praxis

Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. März 2025 — V ZR 153/23

Der bislang von der höchstrichterlichen Rechtsprechung vertretene enge Verwendungsbegriff mit subjektiver Betrachtungsweise der Nützlichkeit führte in der Vergangenheit in einer Vielzahl von Fällen zu wenig tragbaren Ergebnissen. Es ist denkbar, dass einige Rechtsstreitigkeiten deswegen von den Beteiligten gar nicht erst weiterverfolgt wurden. Das könnte sich nun vielleicht ändern.

In einer aktuellen Entscheidung aus dem März 2025 hat der Bundesgerichtshof¹ seine seit Jahrzehnten bestehende Rechtsprechung zum engen Verwendungsbegriff nun aufgegeben und sieht jetzt als Verwendung alle Vermögensaufwendungen an, die der Sache während einer Vindikationslage (sog. Eigentümer-Besitzer-Verhältnis) zugutekommen, auch wenn die Vermögensaufwendungen die Sache grundlegend verändern (weiter Verwendungsbegriff). Was auf den ersten Blick sehr theoretisch klingt, stellt einen Paradigmenwechsel in der höchstrichterlichen Rechtsprechung dar und hat zugleich praktisch erheblich Auswirkungen auf die rechtliche Bewertung von Herausgabeansprüchen des (Grundstücks-)Eigentümers gegen den gutgläubigen und unverklagten Besitzer sowie dessen Ersatzansprüche (dazu siehe unten).

Ausgangslage

Auslöser der Entscheidung war ein (pressewirksamer) Rechtsstreit zwischen dem Eigentümer eines Grundstücks („Eigentümer“) und einem Ersteigerer, der dieses Grundstück im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahren erwarb („Besitzer“), dessen Zuschlag nach grundbuchlicher Eigentumseintragung des Besitzers später jedoch wieder aufgehoben wurde. Für den Besitzer, der auf dem Grundstück in der Zwischenzeit ein neues Gebäude errichtet hatte, stellte sich seitdem die Frage, ob er das Gebäude weiterhin nutzen kann oder das Grundstück räumen und das Gebäude zurückbauen muss; die (hier verkürzt dargestellte) Antwort des Bundesgerichtshofs: er muss das Grundstück nur nach Leistung eines Verwendungsersatzes durch den Eigentümer räumen und das Gebäude nicht zurückbauen.

Verwendungsersatz und Nützlichkeit der Verwendung

Erstmalig entschied der Bundesgerichtshof nun, dass Aufwendungen für die Errichtung eines Gebäudes auf einem fremden Grundstück nunmehr auch dann Verwendungen des Besitzers (§ 996 BGB) sein können, wenn der Bau des Gebäudes das Grundstück grundlegend verändert und damit eine Änderung der Zweckbestimmung des Grundstücks einhergeht.²
Der Wortlaut der gesetzlichen Regelung lasse diese Auslegung ebenso zu (zumal es keine Legaldefinition des Verwendungsbegriffs gebe), wie die Gesetzgebungsmaterialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch diese Auslegung decken. Ansonsten müsse der Eigentümer in vielen Fällen trotz erheblicher Vorteile keinen Ersatz leisten und dem Besitzer bleibe vielfach nur ein regelmäßig wirtschaftlich wertloses Wegnahmerecht.

Ob eine solche Verwendung des gutgläubigen und unverklagten Besitzers einen Nutzen für den Eigentümer hat, ist dabei nicht aus subjektiver Sicht des Eigentümers zu beurteilen, sondern aus Gründen der Rechtssicherheit aus objektiver Sicht.³ Das folge aus einem systematischen Vergleich mit weiteren gesetzlichen Regelungen des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses und den Gesetzgebungsmaterialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch. Allerdings müsse der Eigentümer maximal die Aufwendungen des Besitzers ersetzen, diese jedoch begrenzt durch die beim Eigentümer eingetretene Verkehrswerterhöhung.

Eine Beeinträchtigung des Vermögens des Eigentümers liege dabei nicht vor, lediglich seine Dispositionsbefugnis werde beeinträchtigt.

Bedeutung in der immobilienrechtlichen Praxis

Die Anerkennung des weiten Verwendungsbegriffs durch die höchstrichterliche Rechtsprechung schützt den gutgläubigen und unverklagten Besitzer weitreichender, da sein Anspruch auf Verwendungsersatz nicht mehr nur auf erhaltende, wiederherstellende oder zustandsverbessernde Maßnahmen beschränkt ist, sondern auch für tiefgreifende (kostspielige) Veränderungen gilt. Für Projektentwickler und Investoren, generell für Käufer von Grundstücken, bringt die Entscheidung mehr Rechtssicherheit. Sie können Investitionen tätigen, ohne befürchten zu müssen (solange sie gutgläubig und unverklagt sind), dass daraus resultierende Kosten später nicht im Rahmen eines Verwendungsersatzanspruchs ersetzt werden müssten, sollte die rechtliche Eigentumslage korrigiert werden müssen.

Dies gilt jedenfalls ab der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Weil der Käufer nach Abschluss des Grundstückskaufvertrages in der Regel nicht so lange mit seiner Investition warten will (zwischen dem Abschluss des Kaufvertrages und der Eigentumsumschreibung im Grundbuch vergehen meist mehrere Wochen/Monate) enthalten Grundstückskaufverträge ganz überwiegend Regelungen zu einem der Eigentumsumschreibung im Grundbuch zeitlich vorgezogenen wirtschaftlichen Eigentumsübergang (sog. Besitz/Nutzen/Lasten-Wechsel). Tätigt der Käufer nach dem Besitz/Nutzen/Lasten-Wechsel Verwendungen im guten Glauben hinsichtlich seines dadurch erlangten Rechts zum Besitz, kann er diese, sollte sich der Grundstückskaufvertrag später als unwirksam herausstellen, gemäß § 996 BGB grundsätzlich geltend machen⁴.

Die Änderung des Verwendungsbegriffs dürfte auch bei Mietverhältnissen eine Rolle spielen, die sich im Nachhinein als unwirksam herausstellen. Denn bei einem unwirksamen Mietverhältnis kann der Mieter seinen Anspruch auf Verwendungsersatz nicht auf etwaige mietvertragsrechtliche Ansprüche stützen, sondern ist grundsätzlich auf § 994 BGB bei notwendigen bzw. auf § 996 BGB bei nützlichen Verwendungen angewiesen⁵.

Fazit

Auch wenn der Verwendungsersatzanspruch für den Eigentümer "nur" eine Beeinträchtigung in seine Dispositionsbefugnis bedeutet, kann dies weitreichende Folgen für ihn haben. Denn er ist u.U. dazu gezwungen, für den Ausgleich des Erstattungsanspruches eine Finanzierung aufzunehmen und/oder das Grundstück (später) zu belasten bzw. zu verkaufen. Das könnte Eigentümer gegebenenfalls davon abhalten, Ansprüche gegen Besitzer geltend zu machen. Hierbei ist aber jeder Fall einzeln zu bewerten.

Ungeachtet dessen sorgt die Entscheidung des Bundesgerichtshofs in der immobilienrechtlichen Praxis für mehr Klarheit und schafft dem gutgläubigen und unverklagten Besitzer mehr Schutz für seine Investitionen. Dem (investierenden) Besitzer sei daher empfohlen, sein gesamtes Invest anhand prüffähiger Unterlagen zu dokumentieren und diese dauerhaft aufzubewahren, damit er seine Kosten bei Bedarf auch noch nach Jahren nachweisen kann.

Mit Interesse wird zu verfolgen sein, wie die Anwendung des weiten Verwendungsbegriffs sich in der Praxis etablieren wird und welche Folgen sich tatsächlich zeigen. Abzuwarten bleibt auch, ob sich die Übertragung des weiten Verwendungsbegriffs auf andere Bereiche durchsetzen wird. Die weitere Entwicklung in der Kautelarpraxis werden wir daher aktiv mitgestalten und die dazu ergehenden gerichtlichen Entscheidungen berücksichtigen.

Ansgar Messow
Rebecca Stielow

[1] Vgl. BGH, Urt. v. 14.03.2025 — V ZR 153/23.

[2] Vgl. BGH, Urt. v. 14.03.2025 — V ZR 153/23.

[3] Angelehnt an BGH, Urt. v. 14.03.2025 — V ZR 153/23.

[4] Die von den Parteien des Grundstückskaufvertrages erklärte bloße Auflassung ist dahingegen nicht bereits ausreichend, auch wenn der Käufer zu diesem Zeitpunkt (durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch und/oder durch den Antrag zum Grundbuchamt auf Eintragung der Übereignung) schon ein Anwartschaftsrecht innehat. Bei diesem handelt es sich nach der Rechtsprechung nicht um ein Recht zum Besitz.

[5] Bei einem wirksamen Mietverhältnis greift für Aufwendungen, die der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses gemacht hat, der Aufwendungsersatzanspruch des Mieters nach § 536a Abs. 2 Nr. 2 bzw. § 539 Abs. 1 BGB. Nach Beendigung des Mietverhältnisses scheitert ein Ersatzanspruch gem. § 996 BGB an der Bösgläubigkeit des ehemaligen Mieters, da er dann unrechtmäßiger Besitzer der Flächen ist. Es kommt lediglich ein Ersatzanspruch hinsichtlich notwendiger Verwendungen gem. § 994 Abs. 2 in Betracht.

Schon lange hadern die Bauwirtschaft und Teile der Lehre mit einer Besonderheit im Zusammenhang mit Bauverträgen, die aufgrund der Struktur des § 642 BGB als gesetzliche Regelung und der gefestigten Rechtsprechung des BGH zu dieser nicht ohne Weiteres zu ändern ist: Der Bauherr, der dem Auftragnehmer für die Erstellung seines Gewerks nicht rechtzeitig eine geeignete Grundlage zur Verfügung stellt (zumeist das mangelfreie Gewerk eines Vorunternehmers), verletzt keine Vertragspflicht, sondern bloß eine Obliegenheit. Die Konsequenz ist, dass der Auftragnehmer keinen Schadensersatz, sondern „nur“ eine Entschädigung nach § 642 BGB verlangen kann, die im Einzelfall nicht alle seine Mehraufwendungen wegen der Verzögerung erfasst.

Auch der Ansatz, mittels des Instituts der Drittschadensliquidation eine Korrektur dieses als Ungerechtigkeit empfundenen Umstands zu erreichen¹, schlägt nach diesseitiger Auffassung fehl.

Ausgangspunkt ist der Folgende: Der AG als Bauherr realisiert ein Bauprojekt (hier ist vom Einfamilienhaus bis zur großen Industrieanlage alles denkbar, die Grundsätze sind stets dieselben). Er beauftragt einen Werkunternehmer (der Vorunternehmer = VU) mit bestimmten Bauleistungen, die dieser aber nicht rechtzeitig oder mangelhaft erbringt (was im Ergebnis oft das Gleiche ist). Die Folge: Der Auftragnehmer (AN), der mit seinen Leistungen auf dem Gewerk des VU aufsetzen soll, kann nicht loslegen. Er hat aber schon Material, Werkzeug und Personal auf der Baustelle. Jetzt muss er alles vorhalten, was natürlich Geld kostet
(Pos. 1). Außerdem sind, wenn er dann endlich loslegen kann, möglicherweise die Beschaffungspreise gestiegen, eine ungünstigere Jahreszeit angebrochen oder andere kostentreibende Umstände eingetreten (Pos. 2).

Für Pos. 1 ist die Rechtslage klar: Durch den Umstand, dass der VU nicht vertragsgemäß geleistet hat, konnte der AG dem AN das Grundstück bzw. seinen Arbeitsbereich nicht rechtzeitig in vertragsgemäßem Zustand zur Verfügung stellen. Ergo hat der AG gegenüber dem AN eine Mitwirkungs-pflicht verletzt und der AN hat hinsichtlich der Pos. 1 gegenüber dem AG einen Anspruch auf angemessene Entschädigung nach § 642 Abs. 1 BGB.

Nicht erfasst vom Anspruch nach § 642 BGB ist aber Pos. 2, heißt: Mehrkosten, die zwar aufgrund des Annahmeverzugs des Bestellers anfallen, aber erst nach dessen Beendigung, nämlich dann, wenn der AN die Leistungen nachholt. So sagt es der BGH².

Karczewski weist zurecht darauf hin, dass es, um dem AN auch Ersatz für Pos. 2 zu verschaffen, wohl eines Schadensersatzanspruches bedürfe³. Ein solcher erfordert aber immer eine Vertragspflichtverletzung des Anspruchsgegners und hier liegt die Crux: Auch wenn in der Literatur zwar verschiedentlich Abweichendes vertreten wird, ordnet doch die ganz herrschende Meinung und im Übrigen auch die Rechtsprechung die Mitwirkungshandlungen des AG nicht als Vertragspflichten (weder als Haupt- noch als Nebenpflichten) ein, sondern als Obliegenheiten und das in einem ganz umfassenden Sinne:

Die Einordnung als Obliegenheit soll gelten für die Pflicht des AG, ein baureifes Grundstück zur Verfügung zu stellen, erforderliche Genehmigungen beizubringen, taugliche Pläne zur Verfügung zu stellen, Gewerke zu koordinieren, Bemusterungen vorzunehmen und alle übrigen denkbaren Mitwirkungspflichten auch.

Eine Obliegenheit sollte der Verpflichtete in seinem eigenen Interesse befolgen, um Nachteile für sich selbst zu vermeiden. Der Vertragspartner kann die Befolgung aber nicht einklagen und er hat im Falle der Nichtbefolgung insbesondere keinen Anspruch auf Schadensersatz.

Der Streit um die Frage, ob die Mitwirkungspflichten als bloße Obliegenheit oder als echte Vertrags(neben-)pflicht einzuordnen sind, ist reich an Wendungen und Argumenten (oft semantischer Natur). Im Ergebnis spricht sich ein Großteil der Literatur für eine Einordnung als Obliegenheit aus, vor allem tut dies aber der BGH⁴.

Der Befund, dass der AN seine Pos. 2 – Kosten nicht gegenüber dem AG geltend machen kann (und mangels vertraglicher Beziehung auch nicht gegenüber dem VU) und dass der AG (theoretisch) einen Schadensersatzanspruch gegenüber dem VU hätte, selbst aber in Bezug auf die Pos. 2 – Kosten nicht durch eine Inanspruchnahme seitens des AN belastet ist, führt Karczewski zu der Überlegung, ob nicht ein (bislang nicht bekannter und anerkannter) Fall einer Drittschadensliquidation vorliegen könnte.

Bei Betrachtung der Rechtsfolgen erscheint die Idee attraktiv: Die (gefühlte) Verkürzung der Rechtsposition des AN würde durch eine Abtretung eines geeigneten Schadensersatzanspruchs gegen den VU vom AG kompensiert.

Die Drittschadensliquidation setzt aber eine zufällige Schadenverlagerung voraus, eine vergleichbare Interessenlage wie in den anerkannten Fallgruppen der Drittschadensliquidation und die Vermeidung einer unbilligen Entlastung des Schädigers.

Maßgeblich erscheint die Betrachtung von zwei Entscheidungen des BGH zu diesem Thema: Jener vom 27. Juni 1985⁵ und jener vom 21. Oktober 1999⁶. In der erstgenannten Entscheidung hatte der BGH noch geurteilt, dass das Zurverfügungstellen einer ordnungsgemäßen Vorunternehmerleistung weder vertragliche Pflicht noch Obliegenheit des AG gegenüber dem AN sei. Infolgedessen bestehe auch kein Raum für einen Anspruch aus § 642 BGB und es sei insbesondere auch für eine Drittschadensliquidation kein Raum, weil „der Nachfolgeunternehmer nicht Träger des durch den Vertrag zwischen Bauherrn und Vorunternehmer geschützten Interesses [sei]“⁷. Er trete nicht aufgrund besonderer Umstände als Geschädigter an die Stelle des Auftraggebers als eigentlichen Anspruchsberechtigten.

Durch das Urteil vom 21. Oktober 1999 ist es zu einer teilweisen Abkehr von diesen Feststellungen gekommen. Der BGH erkennt in diesem Fall eine Obliegenheitsverletzung nach § 642 BGB für den Fall einer mangelhaften Vorunternehmerleistung an, lehnt eine echte Vertragspflichtverletzung des AG gegenüber dem AN aber weiterhin ausdrücklich ab⁸.

Daraus folgt aber, dass die Argumentation des BGH in seinem Urteil vom 27. Juni 1985 insoweit weiterhin Bestand hat, als es um Schadenspositionen des AN geht, die über den Umfang der Ersatzpflicht für eine Obliegenheitsverletzung hinausgehen und eine echte vertragliche Pflichtverletzung erfordern. Demnach kann nach der Rechtsprechung des BGH in diesen Fällen (weiterhin) für eine Drittschadensliquidation kein Raum sein.

Wollen die Parteien des Bauvertrags im Einzelfall ein anderes Ergebnis, müssen sie den Vertrag so gestalten, dass der AG für die ordnungsgemäßen Vorunternehmerleistungen einstehen will, was möglich ist, wie der BGH immer wieder betont hat. Ob für den AN hierdurch viel gewonnen ist, ist eine andere Frage: Die Geltendmachung erfordert in den allermeisten Fällen eine konkrete bauablaufbezogene Darstellung zur schlüssigen Darstellung der erlittenen Schäden (worauf auch Karczewski zurecht hinweist). Die Hürden für die Geltendmachung und den Nachweis solcher Schäden sind sehr, sehr hoch. Ein Umstand, an dem es auch dringend etwas zu ändern gälte.

Dr. Philipp Pröbsting

[1] Karczewski, NZBau 2025, 154.

[2] BGH, VU vom 26.10.2017, VII ZR 16/17, NZBau 2018, 25.

[3] Karczewski, a.a.O.

[4] BGH, Urteil vom 27.11.2008, VII ZR 206/06, NZBau 2009, 185.

[5] BGH, Urteil vom 27.06.1985, VII ZR 23/84, NJW 1985, 2475.

[6] BGH, Urteil vom 21.10.1999, VII ZR 185/98, NJW 2000, 1336.

[7] BGH, Urteil vom 27.06.1985, a.a.O.

[8] BGH, Urteil vom 21.10.1999, a.a.O.

Sachverhalt/Problemstellung

Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Stellung einer Bauhandwerkersicherungshypothek in Höhe von ca. EUR 4,3 Mio. aus einem Generalplanervertrag. Der Vertrag wurde im Oktober 2015 geschlossen und hatte die Erbringung von Planungsleistungen zum Umbau einer bestehenden Büro- und Gewerbebebauung in zwei Wohngebäude für Studenten und Auszubildende sowie zur gewerblichen Nutzung zum Inhalt.

Im Oktober 2018 forderte die Klägerin von der Beklagten zunächst die Stellung einer Bauhandwerkersicherung in Höhe von ca. EUR 1,4 Mio. Im Oktober 2018 kündigte die Beklagte Bauherrin den Vertrag wegen behaupteter Pflichtverletzungen der Klägerin außerordentlich. Im Juni 2021 legte die Klägerin ihre Schlussrechnung vor. Gleichzeitig forderte sie die Beklagte zur Stellung einer Bauhandwerkersicherung in Höhe von insgesamt ca. EUR 3,6 Mio. auf. Die Bauherrin stellte weder die geforderte Sicherheit, noch leistete sie Zahlungen auf die Schlussrechnung.

Die Klägerin erhob daraufhin im November 2021 Klage auf Stellung der Bauhandwerkersicherung. Die Beklagte erhob die Einrede der Verjährung.

Das Landgericht München I wies die Klage ab. Das Oberlandesgericht München hingegen gab der Klage in vollem Umfang statt.

In der von der Beklagten daraufhin angestrengten Revision ging es in erster Linie um die noch nicht vom Bundesgerichtshof entschiedene Rechtsfrage, wann die dreijährige Verjährungsfrist des Anspruchs auf Stellung einer Bauhandwerkersicherungshypothek zu laufen beginnt und ob die Verjährung im vorliegenden Fall daher bereits abgelaufen war.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Anspruch des Auftragnehmers auf Stellung einer Bauhandwerkersicherungshypothek war im konkreten Fall aus
§ 648a (alte Fassung) BGB dem Grunde nach berechtigt. Nach nunmehr geltendem Recht entspricht die alte Regelung des § 648a BGB dem neuen § 650f BGB.

Zunächst stellt das Gericht fest, dass der Anspruch auf Stellung einer Bauhandwerkersicherungshypothek in der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB, also binnen drei Jahren, verjährt. Grundsätzlich beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB die Verjährung von Ansprüchen, die in der regelmäßigen Verjährungsfrist verjähren, mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Anspruchsteller vom Bestehen des Anspruchs und dem Anspruchsgegner Kenntnis erlangt hat. Im konkreten Fall wäre der Anspruch der Klägerin bei Anwendung des § 199 Abs. 1 noch nicht verjährt gewesen, da der Anspruch als sogenannter verhaltener Anspruch erst mit der Geltendmachung entsteht. Somit wäre die Verjährung erst mit Ablauf des Jahres 2018, in dem der Anspruch auf Stellung einer Sicherheit erstmals geltend gemacht wurde, in Gang gesetzt worden, sodass die im November 2021 eingereichte Klage noch rechtzeitig verjährungshemmend eingelegt wäre.

Der Bundesgerichtshof führt jedoch sodann aus, dass die dreijährige Verjährungsfrist des Anspruchs auf Stellung einer Bauhandwerker-sicherung taggenau mit dem Verlangen des Unternehmers auf Stellung der Sicherheit beginnt. Dies folgen aus einer entsprechenden Anwendung der Vorschriften des § 604 Abs. 5 BGB, § 695 Satz 2 BGB und § 696 Satz 3 BGB. Wie bereits oben ausgeführt, handelt es sich bei dem Anspruch auf Stellung einer Bauhandwerkersicherheit um einen sogenannten „verhaltenen Anspruch“. Ein solcher Anspruch liegt vor, wenn der Schuldner die Leistung nicht bewirken darf, bevor der Gläubiger sie verlangt. Darüber hinaus ist kennzeichnend für einen verhaltenen Anspruch, dass dessen Entstehung und das Verlangen des Gläubigers zeitlich auseinanderfallen können. Der Anspruch auf Stellung einer Bauhandwerkersicherheit entsteht bereits mit Abschluss des Vertrages. Es besteht jedoch Einigkeit, dass die Verjährung des Anspruchs erst dann beginnen soll, wenn der Auftragnehmer sie auch tatsächlich verlangt. Im Ergebnis beruft sich der BGH somit auf eine langjährige Rechtsprechung, die für verhaltene Ansprüche von einer Gesamtanalogie zu den Spezialregelungen der Verjährung bei verhaltenen Ansprüchen ausgeht. Die Regelungen der Leihe, der Hinterlegung sowie des Rücknahmeanspruchs des Verwahrers seien entsprechend auf den verhaltenen Anspruch auf Stellung einer Bauhandwerkersicherheit anzuwenden.

Der BGH führt umfangreich aus, dass die entsprechende Anwendung der Vorschriften der Interessenlage der Parteien entspricht. Im Ergebnis argumentiert das Gericht, wenn der Auftragnehmer auf der einen Seite dadurch geschützt wird, dass die Verjährung erst mit dem Sicherungsverlangen zu laufen beginnt und nicht bereits mit Abschluss des Bauvertrages, so kann sich der Auftragnehmer auf der anderen Seite nicht darauf berufen, dass die allgemeinen Vorschriften zum Verjährungsbeginn gelten, sondern die Spezialregelung für verhaltene Ansprüche dann auch vollumfänglich auf ihn anwendbar sind.

Nach Klärung dieser grundsätzlichen Frage hatte das Gericht sodann noch weitere Einzelfragen zum konkreten Sachverhalt zu entscheiden:

Zum einen stellte das Gericht klar, dass die Verjährung nur insoweit zu laufen beginnt, wie die Sicherung der Höhe nach verlangt wurde. Hier hatte der Auftragnehmer im Oktober 2018 nur einen Teilanspruch der ihre insgesamt zustehenden Sicherheit geltend gemacht. Der Anspruch auf Stellung der Sicherheit war daher nur in Höhe der zu diesem Zeitpunkt geltend gemachten Sicherheit verjährt. Die weiteren Sicherungsbeträge, die erst im Jahr 2021 erstmals geltend gemacht wurden, konnten daher von der Klägerin noch verlangt werden.

Darüber hinaus traf das Gericht wichtige Hinweise zur Verjährungshemmung durch Verhandlungen gemäß § 203 BGB: Danach wird der Lauf der Verjährung gehemmt, wenn die Parteien über den Anspruch des Gläubigers verhandelt haben. Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass unter dem Begriff des Anspruchs das aus dem Lebenssachverhalt hergeleitete Begehren auf Befriedigung eines Interesses zu verstehen ist. Der Gegenstand der Verhandlungen ist durch Auslegung der Verhandlungserklärungen der Parteien zu ermitteln. Diese Auslegung der zwischen den Parteien stattgefunden Verhandlungen ergab, dass die Parteien zwar über den Ausgleich des Vergütungsanspruches der Klägerin verhandelt hatten, nicht jedoch über die Stellung der Sicherheit. Die Verhandlungen über den Vergütungsanspruch selbst konnten die Verjährungen des Anspruchs auf Stellung einer Sicherheit jedoch nicht hemmen.

Konsequenzen für die Praxis

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs bringt eine wichtige Klarstellung zum Verjährungsbeginn des Anspruchs auf Stellung einer Bauhandwerkersicherheit. Insbesondere bei Großprojekten, die ohnehin eine lange Bauphase haben oder bei denen länger Unterbrechungen der Bauzeit vorliegen, sollte ein gestelltes Sicherungsverlangen weiterverfolgt werden, da anderenfalls der unter Umständen überraschende Eintritt eines Verjährungsfalles droht.

Darüber hinaus zeigt die Entscheidung auf, dass es „gefährlich" ist, sich auf den Hemmungstatbestand der Verhandlungen zu verlassen. Insbesondere ist bei Verhandlungen stehts darauf zu achten, ob über sämtliche Ansprüche verhandelt wird oder nur über Einzelaspekte einer größeren Auseinandersetzung. Es ist stets zu raten, ein ausdrückliche Einredeverzichtserklärung einzuholen, wenn eine Verjährung droht und weiterverhandelt werden soll. Auch bei der Formulierung einer solchen Einredeverzichtserklärung ist jedoch darauf zu achten, dass diese zum Beispiel den Anspruch auf Stellung einer Sicherheit mitumfasst.

Thomas Herten

Ausgangspunkt

Sicherheiten in Bauverträgen werden für Auftraggeber immer mehr zur Herausforderung. Während den Risiken der Vorleistungspflicht von Auftragnehmern bereits durch gesetzliche Regelungen Rechnung getragen wird (z.B. durch Sicherheiten nach § 650e und § 650f BGB), gehen gewerbliche Auftraggeber insoweit leer aus. Sicherheiten, die ihr Interesse an einer vertragsgemäßen Leistung schützen, sieht das Bauvertragsrecht nicht vor. Folge: Die Absicherung der Vertrags-erfüllungs- und Mängelansprüche muss auf vertraglicher Ebene erfolgen.

Die Anforderungen, die die Rechtsprechung an die wirksame vertragliche Vereinbarung solcher Sicherheiten stellt, werden allerdings immer höher. Dadurch scheitert in der Praxis die Geltendmachung der Ansprüche von Auftraggebern gegen Sicherungsgeber (also Bürgen) nicht selten an der Unwirksamkeit der zugrundeliegenden Sicherungsabreden. Bei diesen handelt es sich in aller Regel um Allgemeine Geschäftsbedingungen, weshalb sie der strengen gerichtlichen Inhaltskontrolle unterliegen.

Wie schnell es dadurch passieren kann, dass eine auf den ersten Blick wirksame Sicherungsabrede in Kombination mit anderen vertraglichen Regelungen vor Gericht als unwirksam erachtet wird, zeigt erneut ein nach Zurückweisung der Zulassungsbeschwerde durch den BGH nun rechtskräftiges Urteil des OLG Stuttgart vom 25. April 2024
(Az. 13 U 97/23; BGH, Beschluss vom 15. Januar 2025 –
Az. VII ZR 94/24 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen). 

Sachverhalt

In dem Urteil hatte das OLG Stuttgart über die Wirksamkeit der Sicherungsabrede eines Bauvertrags zu entscheiden. Hintergrund war, dass der Auftraggeber nach Insolvenz des Auftragnehmers dessen Bürgen aus mehreren Vertragserfüllungsbürgschaften in Anspruch genommen hatte. Die Bürgen verweigerten die Erfüllung ihrer Pflichten aus der Vertragserfüllungsbürgschaft jedoch und verwiesen auf die Unwirksamkeit der vertraglichen Sicherungsabrede.

Im streitgegenständlichen Bauvertrag war unter § 13 vereinbart, dass der Auftragnehmer sowohl eine Vertragserfüllungssicherheit als auch eine Sicherheit für Mängelansprüche zu stellen hatte. Dabei sollte die Vertragserfüllungssicherheit neben Erfüllungsansprüchen auch "Mängelansprüche einschließlich bei Abnahme vorbehaltener Mängel" besichern. Die Rückgabe dieser Sicherheit an den Auftragnehmer sollte erst "nach Abnahme seiner Leistung, Vorlage einer prüffähigen Schlussrechnung sowie Gestellung der Sicherheit für Mängelansprüche" erfolgen. Zudem sah § 13 vor, dass der Auftragnehmer für bei Abnahme festgestellte Mängel und für offene Leistungen wahlweise entweder eine neue "Teilerfüllungssicherheit" verlangen oder die Rückgabe der bereits gestellten Vertragserfüllungssicherheit in entsprechender Höhe verweigern konnte. Darüber hinaus regelte § 11 des Bauvertrags zur – für die Rückgabe der Vertragserfüllungssicherheit mitentscheidenden – Abnahme: "Mit dem Abnahmeverlangen hat der AN dem AG folgende Unterlagen zu übergeben: […] Die Übergabe der Unterlagen ist Abnahmevoraussetzung […]".

Die Bürgen argumentierten, bei der Sicherungsabrede in § 13 handle es sich um vom Auftraggeber gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen, die der Inhaltskontrolle unterlägen. Die von § 13 umfasste Regelung, die dem Auftraggeber die Vertragserfüllungssicherheit einräume, sei daher unwirksam. Sie führe im Zusammenwirken mit anderen vertraglichen Regelungen zu einer Übersicherung und benachteilige den Auftragnehmer i.S.d. § 307 BGB unangemessen.

Entscheidung

Das OLG Stuttgart bestätigt diese Ansicht: Sowohl die auf 5 % des Bruttovertragspreises vereinbarte Vertragserfüllungssicherheit als auch die auf 5 % der Brutto-Abrechnungssumme vereinbarte Sicherheit für Mängelansprüche besichere dem Wortlaut nach die nach Abnahme bestehenden Mängelansprüche des Auftraggebers. Mit Blick auf diese Mängelansprüche sei daher nach der "kundenfeindlichste[n]" Auslegung der vertraglichen Regelungen die Möglichkeit einer Überschneidung der Sicherheiten gegeben. Die Höhe der Sicherheit für die Mängelansprüche könne dadurch für ungewisse, nicht unerhebliche Zeit nach Eintritt der Abnahmereife das nach der Rechtsprechung zulässige Höchstmaß von
5 % der Auftragssumme überschreiten.

Bemerkenswert ist diese Feststellung vor allem, da das Gericht die Unwirksamkeit der Sicherungsabrede für die Vertragserfüllungssicherheit auch auf Regelungen des streitgegenständlichen Vertrags stützte, die in vielen anderen Bauverträgen zu finden sind, im Zusammenhang mit Sicherheiten aber regelmäßig keine größere Beachtung finden.

Zum einen sei "nicht unproblematisch", dass der Vertrag nicht erkennen lasse, ob es sich bei den nach § 11 des Vertrags als Abnahmevoraussetzung zu übergebenden Unterlagen um wesentliche oder unwesentliche Leistungen handle. Dadurch bestehe die Gefahr, dass das Fehlen von (möglicherweise) nur unwesentlichen Unterlagen bzw. Leistungen die Abnahme herauszögere. Da die Rückgabe der Vertragserfüllungsbürgschaft ihrerseits die Abnahme voraussetze, könne dies dazu führen, dass dem Auftraggeber zur Absicherung seiner Mängelansprüche für einen ungewissen, nicht unerheblichen Zeitraum parallel sowohl die Vertragserfüllungssicherheit als auch die Sicherheit für Mängelrechte zur Verfügung stünden. Zwar ließ das Gericht in dem Urteil nicht erkennen, warum es bereits vor der – ggf. herausgezögerten – Abnahme von einer Pflicht des Auftraggebers zur Übergabe der Sicherheit für Mängelansprüche ausging. Offen ist somit auch, wie genau es nach Ansicht des Gerichts zum problematischen parallelen Bestehen der beiden Sicherheiten kommen könnte.

Zusätzlich bemängelte das Gericht allerdings, dass die Rückgabe der Vertragserfüllungssicherheit gem. § 13 an die Vorlage einer "prüffähigen" Schlussrechnung geknüpft sei. Streitigkeiten über die Prüffähigkeit könnten sich unter Umständen länger hinziehen. Auch hierdurch sei für einen ungewissen, nicht unerheblichen Zeitraum das parallele Bestehen der Vertragserfüllungssicherheit einerseits und der Sicherheit für Mängelansprüche andererseits möglich. Dies könne ebenfalls eine Übersicherung der Mängelansprüche ergeben.

Darüber hinaus erläuterte das Gericht, dass sich die unangemessene Benachteiligung auch durch diejenigen Regelungen in § 13 des Vertrags ergebe, die dem Auftraggeber für bei Abnahme festgestellte Mängel und für zu diesem Zeitpunkt noch offene Leistungen (weiterhin) eine Vertragserfüllungssicherheit einräume. Der Auftraggeber habe ein Wahlrecht, in entsprechender Höhe die Rückgabe der Vertragserfüllungsbürgschaft zu verweigern (statt eine neue "Teilerfüllungssicherheit" zu stellen). Auch durch diese Verweigerung könne für einen ungewissen, nicht unerheblichen Zeitraum eine Überschneidung der Sicherheiten eintreten und dadurch eine Sicherung der Mängelansprüche bestehen, die das zulässige Maß überschreite.

Die Regelung, die dem Auftraggeber einen Anspruch auf die streitgegenständlichen Vertragserfüllungssicherheiten bzw. -bürgschaften einräumte, hielt das Gericht daher "in der Gesamtschau", also im Zusammenspiel den vertraglichen Regelungen in den §§ 11 und 13 des Vertrags, wegen unangemessener Benachteiligung des Auftragnehmers für unwirksam.

Auswirkungen für die Praxis

Auftraggeber sind gut beraten, bereits bei der Vertragsgestaltung großen Wert auf die sorgfältige Gestaltung der Sicherungsabrede zu legen. Dabei empfiehlt es sich nicht nur, die aktuellen Entwicklungen der Rechtsprechung im Blick zu haben und sich nicht auf "altbewährte" Vertragsmuster zu verlassen. Vielmehr sollte der Vertrag als Ganzes betrachtet werden. Das Urteil des OLG Stuttgart zeigt, dass sich unangemessene Benachteiligungen auch aus dem Zusammenspiel mehrerer Regelungen eines Vertrags ergeben können. So sprach auch das OLG Stuttgart davon, dass es die Sicherungsabrede "in der Gesamtschau" unter anderem wegen der im Vertrag formulierten Abnahmevoraus-setzungen (Vorlage von Unterlagen) für unwirksam hielt, die bei einer Prüfung der Sicherungsabrede möglicherweise nicht direkt in den Fokus geraten. Eine wegen solcher Wechselwirkungen unwirksame Sicherungsabrede bietet dem Auftraggeber nur scheinbare Sicherheit: Der Sicherungsgeber kann sich auf die Unwirksamkeit berufen und die Zahlung im Sicherungsfall verweigern.

Julian Gruß

Einleitung

Eine im Rahmen eines Gewerbemietvertrages geleistete Mietsicherheit dient nach obergerichtlicher Rechtsprechung ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung nicht zur Absicherung der Finanzierung der Immobilie durch den Vermieter. Ein Anspruch auf Verzugsschadensersatz wegen verspäteter Leistung einer Mietsicherheit erfordert eine Konnexität zwischen geltend gemachtem Schaden und Schutzzweck der verletzten vertraglichen Pflicht. Schäden aufgrund des Scheiterns einer Baufinanzierung werden weder nach dem Gesetz noch – ohne ausdrückliche Regelung im Mietvertrag – nach dem Vertrag vom Schutzzweck der Verpflichtung zur Stellung einer Mietsicherheit erfasst. Es werden mit einer Mietsicherheit vielmehr nur Zahlungsverpflichtungen des Mieters aus dem Mietverhältnis besichert.

Sachverhalt

Die Klägerin als Vermieterin und die Beklagte als Mieterin haben einen Gewerberaummietvertrag über ein noch in der Erstellung befindliches Mietobjekt geschlossen. Die Parteien stritten unter anderem darüber, ob als Mietsicherheit eine Bürgschaft auf erstes Anfordern geschuldet und mit Wirkung zu welchem Zeitpunkt ein entsprechender Übergabeanspruch des Vermieters fällig war. Da sich die Mieterin mit der Leistung der Bürgschaft auf erstes Anfordern nach Ansicht der vermietenden Klägerin in Verzug befand, seien dieser Schäden im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung in Form von Bürgschaftsgebühren, Bereitstellungszinsen und Zinsschäden wegen Ersatzdarlehen entstanden. Die Klägerin begehrte Freistellung von Bürgschaftsgebühren in Höhe von EUR 400.000,00 sowie Zahlung eines Betrages in Höhe von ca. EUR 1.500.000,00. Die Mietbürgschaft sei (auch) als Sicherungsmittel für die Bank zu verwenden, um Investitionen des Vermieters im Rahmen der Erstellung/Errichtung des Mietgegenstandes zu finanzieren. Das erstinstanzlich befasste Landgericht hat die Klage abgewiesen. Der Klägerin stehe der geltend gemachte Schadensersatzanspruch nicht zu.

Infolgedessen legte die Klägerin Berufung ein – ohne Erfolg.

Entscheidung

Mit Urteil vom 27. November 2024 verneinte das Oberlandesgericht Schleswig den Schadensersatzanspruch der Klägerin ebenfalls. Die Berufung wurde als unbegründet zurückgewiesen. Der Klägerin steht der geltend gemachte Schadensersatz nicht zu. Zwar sei von der Beklagten die Leistung einer Bürgschaft auf erstes Anfordern geschuldet. Die Beklagte befand sich jedoch mit der Leistung der Mietsicherheit mangels Übergabe des Mietgegenstandes weder in Verzug noch entstand bei der Klägerin ein kausaler Schaden. Eine Ersatzpflicht der Beklagten bestünde nur, wenn der geltend gemachte Schaden unter den Schutzzweck der verletzten Vertragspflicht fällt. Mietsicherheiten besichern jedoch grundsätzlich nur Zahlungsverpflichtungen des Mieters aus dem Mietverhältnis und nicht die von dem Vermieter zu verantwortende Baufinanzierung des Mietobjekts.

Im Einzelnen zur Entscheidung:

Das Oberlandesgericht hält in seinem Urteil fest, dass im Verkehr unter Kaufleuten davon ausgegangen werden kann, dass die Besonderheiten einer Bürgschaft auf erstes Anfordern bekannt sind. Bei individualvertraglicher Vereinbarung ist eine Bürgschaft auf erstes Anfordern im Mietrecht in der Regel wirksam. Aufwendungen des Vermieters aufgrund gescheiterter Baufinanzierung begründen im konkreten Fall jedoch keine Ersatzpflicht des beklagten Mieters. Die behaupteten Kosten für Bereitstellungszinsen und das den Zinsschaden auslösende Ersatzdarlehen stellen keinen verzugsbedingten, kausalen Schaden dar. Einerseits war die Sicherheitsleistung des Mieters mangels Übergabe des Mietgegenstandes noch nicht fällig. Andererseits besteht eine Pflicht zum Schadensersatz nur, wenn der geltend gemachte Schaden nach Art und Entstehungsweise unter den Schutzzweck der verletzten Norm fällt. Mangels abweichender Vereinbarungen im Mietvertrag dient die Mietsicherheit ausschließlich der Besicherung der Zahlungsverpflichtungen der Mieterin aus dem Mietverhältnis. Etwas anderes gilt auch dann nicht, wenn im Mietvertrag davon die Rede ist, dass die Sicherheit auch aufgrund des Aufwandes des Vermieters zum Errichten des Mietgegenstandes zu leisten ist und dem Mieter die Finanzierungsvoraussetzungen der Bank des Vermieters bekannt sind. Kreditierungsrisiken des Bauvorhabens betreffen lediglich den Errichter eines Bauvorhabens. Es ist ohne ausdrückliche Bestimmungen im Mietvertrag nicht anzunehmen, dass ein Mieter einer noch zu errichtenden Gewerbeimmobilie ein größeres finanzielles Risiko übernehmen will, als er dies im Rahmen gesetzlicher oder mietvertraglicher Verpflichtungen zu tragen hat.

Konsequenzen für die Praxis / Tipp

Sofern die Kreditierung einer noch zu errichtenden Gewerbeimmobilie auch von dem zukünftigen Mieter getragen werden soll, indem dessen Mietsicherheit als Sicherungsmittel der baufinanzierenden Bank dienen soll, bedarf es ausdrücklicher mietvertraglicher Regelungen zum Sicherungsumfang der Mietsicherheit. Fehlt es an solchen Vereinbarungen, so haftet der Mieter auch nur insoweit, wie dies üblicherweise im Mietverhältnis der Fall ist. Die Finanzierung eines Bauvorhabens betrifft ausschließlich den Risikobereich des Errichters, selbst wenn die Immobilie speziell für den Mieter erbaut und durch dessen Anmietung refinanziert werden soll. Bloße Andeutungen im Mietvertrag, dass die Sicherheit auch zur Errichtung des Mietgegenstandes zu leisten sein soll, reichen nicht aus. Dies deutet lediglich auf die Absicherung der Refinanzierung in Form der Sicherstellung der Mietzahlungsverpflichtungen des Mieters hin. Vermietern wie Mietern ist zu raten, die mietvertraglichen Abreden so zu gestalten, dass sich hieraus sowohl der Zweck zur Stellung der Mietsicherheit als auch die Verpflichtungen der Parteien klar ergeben.

Verena Nader

Das Frühjahrsgutachten 2025 zeigt, dass sich die angespannte Lage auf dem deutschen Wohnungsmarkt weiter zuspitzt. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen ist seit Jahren rückläufig – von rund 295.000 Neubauten im Jahr 2022 auf nur noch etwa 270.000 im Jahr 2023. Für 2025 wird ein Einbruch auf 150.000 erwartet, bevor frühestens 2026 eine Erholung einsetzt.

Hauptgründe sind steigende Bau- und Finanzierungskosten. Besonders in Großstädten sind wirtschaftlich tragfähige Mietpreise kaum erzielbar – oft wären Quadratmetermieten von über 21 Euro nötig, was viele Mieter überfordert.

Bis 2027 könnte eine Wohnraumlücke von bis zu 830.000 Wohnungen entstehen. Der ZIA warnt vor den sozialen Folgen und fordert Maßnahmen wie einfachere Bauvorschriften, eine Förderung von seriellem und modularem Bauen sowie eine aktive Baulandoffensive.

Ohne Gegenmaßnahmen droht eine weitere Verschärfung der Wohnungsnot. Die kommenden Jahre werden entscheidend sein, um die Herausforderungen der Branche zu bewältigen und langfristig ausreichend Wohnraum zu sichern.

Ergebnisse aus dem Frühjahrsgutachten 2025 im Überblick

• Gesamtwirtschaftliche Entwicklung: Klima der Unsicherheit drückt auf Investitionsbereitschaft
• Büroimmobilien: Markt stabil, aber ohne spürbare Belebung
• Logistikimmobilien: Schnelle Bodenbildung bei den Kaufpreisen
• Corporate Real Estate: Abhängig vom industriellen Strukturwandel
• Hotelimmobilien: Stabilisierung unterstützt durch Großevents
• Einzelhandelsimmobilien: Starke Polarisierung hinsichtlich Branchen, Standorte und Betriebsformen
• Gesundheits- und Sozialimmobilien: Pflegesystem vor enormen Herausforderungen
• Wohnimmobilien: Massiver Einbruch der Neubautätigkeit
• Innenstadtentwicklung: Kranke Patientin mit vielversprechenden Aussichten auf Genesung

Der Sektor Real Estate ist seit Jahrzehnten ein wichtiger Schwerpunkt von ADVANT Beiten. Die Beratung umfasst alle immobilienrechtlichen Fragen und deckt den gesamten „Lebenszyklus” einer Immobilie ab - vom Grundstückserwerb über die Baurechtschaffung und die Projektentwicklung, die Vertragsgestaltung und die baubegleitende Rechtsberatung bis hin zur Vermietung und zum Verkauf.

Zum Download des Frühjahrsgutachtens besuchen Sie bitte die Webseite des ZIA.

Dr. Philipp Pröbsting ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und mit seinem Team spezialisiert auf die Begleitung von Großprojekten im Bereich des Hochbaus, der Infrastruktur und des Industrieanlagenbaus (national und international). Seit mehr als 16 Jahren berät er bei Projektentwicklungen (inkl. Grundstücksfragen und Asset Management), komplexen Industriebauprojekten und Infrastrukturmaßnahmen. 

Das Team setzt auf einen integrierten und umfassenden Beratungsansatz mit disziplinenübergreifenden Teams, die das Projekt von der frühen Anbahnungsphase bis in die Betriebs- bzw. Produktionsphase durchdenken und begleiten. Dabei unterstützt das Team bei der Initiierung von Projekten, Verträgen sowie im juristischen Projektmanagement. Zu ihren Mandanten zählen Unternehmen aus der Industrie sowie Energieversorgung, Bauunternehmen und die öffentliche Hand. 

 „Mit dem Team um Dr. Philipp Pröbsting stärken wir unsere Expertise im Immobilien- und Bausektor deutlich und bauen wichtige Schnittstellen, u.a. Richtung Public Sector und regulierte Industrien weiter aus“, kommentiert Dr. Guido Krüger, Managing Partner von ADVANT Beiten und ergänzt: „Wir freuen uns, mit Philipp Pröbsting einen exzellenten Experten mit ausgewiesener Branchenexpertise zu gewinnen.“ 

Dr. Philipp Pröbsting zu seinem Wechsel: „Wir freuen uns sehr auf die neue Herausforderung bei ADVANT Beiten. Wir sind überzeugt, dass unser Beratungsansatz perfekt zu den bereits vorhandenen Kompetenzen, Strukturen und Beratern passt und wir gemeinsam die Praxis- und Sektorgruppe Real Estate in Düsseldorf, deutschlandweit und international beflügeln.“ 

Das mehr als 50 Köpfe zählende Real Estate Team von ADVANT Beiten berät standortübergreifend zu allen planungs- und baurechtlichen Fragestellungen. Zu den Mandanten zählen sowohl Bund, Länder und Kommunen, private Investoren und Bauträger, Bauherren und Architekten als auch Banken und Fondsgesellschaften in allen Phasen ihrer Vorhaben. Das Team vereint Real Estate Kernkompetenzen gepaart mit einem breiten juristischen, wirtschaftsrechtlichen und steuerrechtlichen Know-how.

Pressekontakt

Frauke Reuther
Manager Kommunikation
ADVANT Beiten
+49 (69) 75 60 95 - 570
frauke.reuther@advant-beiten.com

Einleitung

Im Rahmen unseres Newsletters vom Februar 2024 informierten wir Sie über die geplanten Änderungen des Schriftformerfordernisses im Gewerberaummietrecht, die unter anderem durch den Referentenentwurf zum Vierten Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) angestoßen wurden. Inzwischen wurde das BEG IV (in fortgeschriebener Fassung) verabschiedet und am 29. Oktober 2024 im Bundesgesetzblatt verkündet. Die darin enthaltenen Neuerungen treten am 1. Januar 2025 in Kraft und stellen einen Wendepunkt im Gewerberaummietrecht dar: Für den Abschluss und die Änderung von Gewerberaummietverträgen genügt künftig die Textform. 

Das Ziel des BEG IV ist es, den bürokratischen Aufwand zu verringern und die Vertragsgestaltung flexibler zu machen. Weiterer Wille war, den Missbrauch einer vorzeitigen Kündigung durch die Ausgangsparteien eines Mietvertrags aufgrund von Formverstößen zu reduzieren, den originären Erwerberschutz, der aufgrund von § 566 BGB notwendig ist (vgl. Newsletter vom Februar 2024) aber beizubehalten.

Von der Schriftform zur Textform – ein Paradigmenwechsel

Bisher müssen Gewerbemietverträge (und über § 581 Abs. 2 BGB auch Pachtverträge), die für längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden, gemäß §§ 550, 578, 126 BGB in schriftlicher Form abgeschlossen werden. Ein Verstoß gegen dieses Erfordernis hat weitreichende Konsequenzen: Der Vertrag gilt als „auf unbestimmte Zeit“ abgeschlossen (§ 550 Satz 1 BGB). Gemäß §§ 542 Abs. 1, 580a Abs. 2 BGB kann der Mietvertrag sodann – ungeachtet der vertraglich vereinbarten Laufzeit – nach Maßgabe der gesetzlichen Fristen gekündigt werden. Bei Verträgen über Geschäftsräume in der Regel mit einer Frist von sechs Monaten zum Quartalsende, § 580a Abs. 2 BGB. 

Bestandteil der gesetzlichen Schriftform ist zum einen gemäß § 126 Abs. 1 BGB die eigenhändige Namensunterschrift. Im Hinblick auf eine mögliche Reduzierung von bürokratischem Aufwand kann die eigenhändige Namensunterschrift gemäß §§ 126 Abs. 3, 126a BGB iVm. Art. 3 Nr. 12 eIDAS-VO (Verordnung (EU) Nr. 910/2014 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 23. Juli 2014 über elektronische Identifizierung und Vertrauensdienste für elektronische Transaktionen im Binnenmarkt und zur Aufhebung der Richtlinie 1999/93/EG) bereits durch eine qualifizierte elektronische Signatur ersetzt werden, die erforderlichen hohen Anforderungen, um der Schriftform zu genügen, verlangsamen bisher jedoch einen Einzug in die Praxis. 

Neben der eigenhändigen Unterschrift existiert zudem eine kaum überschaubare Vielzahl von Gerichtsentscheidungen zu den weiteren konkreten Anforderungen an die Vertragsgestaltung, die sich aus dem Schriftformerfordernis ableiten lassen. Demnach müssen sämtliche wesentlichen Vertragsinhalte (z.B. Vertragsparteien, Mietgegenstand, Miethöhe und Laufzeit) in einer einheitlichen Urkunde festgehalten werden. Dabei ist es erforderlich, die Einheitlichkeit der Vertragsdokumentation zu gewährleisten, beispielsweise durch eindeutige Bezugnahmen zwischen Anlagen, Nachträgen und Dokumenten. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte diese Anforderungen zwar teilweise gelockert, doch bleiben sie dennoch eine häufige Fehlerquelle, die in der Praxis zu nicht unerheblichen Risiken führt.

Ab dem 1. Januar 2025 entfällt die gesetzliche Schriftformpflicht für neu abgeschlossene oder geänderte Gewerberaummietverträge. Diese können fortan in Textform abgeschlossen oder angepasst werden. Textform gemäß § 126b BGB verlangt lediglich eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, die den Verfasser erkennen lässt – etwa durch E-Mail, SMS oder andere elektronische Kommunikationswege. Zweifelsfrei ist zu erwarten, dass diese Änderung zur Beschleunigung und Effizienzsteigerung von Abschlüssen von Gewerberaummietverträgen führen, da Verträge nun vollständig elektronisch abgewickelt werden können. Dies reduziert den administrativen Aufwand, löst das Problem von langwierigen Postlaufzeiten im In-/und Ausland und passt sich den Anforderungen einer digitalisierten Geschäftswelt an.

Potenzielle Herausforderungen trotz Erleichterungen

Neben diesem positiven Effekt dürften sich in der Praxis jedoch neue Probleme ergeben bzw. alte bestehen bleiben. Insbesondere die bislang geltenden Anforderungen an die Einheitlichkeit der Vertragsdokumentation sollten vorerst weiterhin eingehalten werden. Unvollständige Anlagen, widersprüchliche Vereinbarungen zwischen Hauptvertrag und Nebenabreden oder uneindeutige Korrespondenz könnten künftig als Textformverstöße ausgelegt werden.

Rechtsfolge der Textformverstöße bleibt weiterhin, dass ein befristeter Mietvertrag vorzeitig gekündigt werden kann.

Auswirkungen auf Immobilientransaktionen

Die Abschaffung der Schriftformpflicht wird zudem Auswirkungen auf Immobilienkäufe haben. Zwar vereinfacht die Einführung der Textform den Abschluss von Verträgen, gleichzeitig wird jedoch die Überprüfung bestehender Mietverhältnisse im Rahmen von Ankäufen (Due Diligence Prüfungen) komplizierter. Käufer müssen sich stärker darauf verlassen, dass Verkäufer sämtliche relevanten Unterlagen vollständig offenlegen. Andernfalls könnten unbekannte Nebenabreden oder Änderungen das Mietverhältnis und damit den Wert der Immobilie negativ beeinflussen.

Um diesem Risiko vorzubeugen, wird es voraussichtlich häufiger notwendig sein, dass Verkäufer umfassende Garantien zur Vollständigkeit der Unterlagen abgeben. Zudem könnten Bestätigungen der Mieter zur Vertragsdokumentation an Bedeutung gewinnen.

Handlungsempfehlungen für die Praxis

Um die mit der Einführung der Textform im Gewerberaummietrecht verbundenen Risiken zu minimieren, empfehlen wir daher insbesondere weiter an den Grundsätzen der Einheitlichkeit der Mietvertragsurkunde festzuhalten. Dies bedeutet, dass alle wesentlichen Vertragsinhalte weiterhin in einer Urkunde geregelt sein sollten. Anlagen, Nachträge und weitere Dokumente sollten weiterhin ausdrücklich Bezug aufeinander nehmen. Insbesondere bei E-Mail-Korrespondenz sollte klargestellt werden, dass vertragliche Anpassung lediglich in einem Nachtrag zu einer Urkunde vereinbart werden, die durch eine abschließende Art der Signatur gekennzeichnet sind. Auf eine Signatur am Ende einer Vertragsregelung sollte daher nicht verzichtet werden, um die Vollständigkeit vom Vertragswerk zu verdeutlichen. Diese Signatur kann künftig durch eingescannte oder digitale Unterschriften (auch mittels Dienstleister, ohne die Anforderungen an eine qualifizierte elektronische Signatur erfüllen zu müssen) ersetzt werden. Um den Zugang eines per E-Mail übermittelten Vertrags beim Empfänger zu sichern, sollte stets eine Empfangsbestätigung eingeholt werden. Vorsicht ist zudem bei rechtsgeschäftlichen Schriftformklauseln geboten. Ohne eine ausdifferenzierte Regelung über Umfang und Rechtsfolgen führt ein Verstoß gegen eine solche allgemein gehaltene Klausel gemäß § 125 Satz 2 BGB unmittelbar zur Nichtigkeit des Vertrages.

Übergangsregelung und Fazit

Für bestehende Mietverträge gilt eine Übergangsfrist bis zum 1. Januar 2026. Bis zu diesem Zeitpunkt können diese Verträge noch wegen Verstößen gegen das Schriftformerfordernis gekündigt werden. Ab dem 2. Januar 2026 wird die neue Regelung dann für alle Gewerberaummietverträge gelten. Die Übergangsfrist verkürzt sich, wenn man ab dem 1. Januar 2025 Änderungen vereinbart. Dann gilt die Textform ab der Änderungsvereinbarung.

Es bleibt abzuwarten, ob die Absenkung der formalen Anforderungen von Gewerbemietverträgen nicht ggf. zum Anstieg von Rechtsunsicherheiten an anderer Stelle führen. Im Sinne der Einheitlichkeit der Vertragsurkunde sollte sich bei der Schaffung von Vertragsdokumenten kaum etwas ändern. Etwaige rechtsgeschäftliche Text- oder Schriftformklauseln dürften zu einer Vielzahl möglicher Vertragsgestaltungen mit diversen Anforderungen und Rechtsfolgen führen. Weiter ist nicht zu vernachlässigen, dass Erwerbsprozesse von vermieteten Immobilien durch die Abschaffung des originären Zwecks der Schriftformgebots durchaus komplizierter und risikoreicher werden dürften. Es ist daher zu erwarten, dass die Abschaffung der gesetzlichen Schriftform im Gewerbemietrecht nicht zur endgültigen Beendigung formbezogener Fragestellungen führt.

Sabrina Brück
Leopold Linden

Leitsatz

Gibt der Untermieter nach Beendigung des Hauptmietvertrags die Mietfläche verspätet zurück und ist es dem Vermieter nicht möglich, die übrigen Flächen ohne die vom Untermieter genutzten Flächen zu vermieten, haftet der Untermieter für den gesamten Mietausfallschaden.

Der Fall

Der Vermieter beendete einen Gewerberaummietvertrag durch außerordentliche Kündigung gegenüber dem Mieter. Eine Teilfläche des Mietgegenstands hatte der Mieter untervermietet. Der Mieter gab die von ihm genutzte Mietfläche an den Vermieter zurück und schloss mit diesem einen Vergleich über die Mietzahlungsansprüche bis zum Zeitpunkt der Rückgabe Ende Februar 2023. Der Untermieter verweigert allerdings zunächst – trotz mehrfacher Aufforderung durch den Vermieter – die Rückgabe der von ihm genutzten Teilfläche. Diese erfolgte erst im Juni 2023. Das OLG Hamburg verurteilte den Untermieter zur Zahlung eines Schadensersatzes gemäß §§ 990 Abs. 2, 280 Abs. 1, 2, 286 BGB in Höhe der zwischen Vermieter und Mieter vereinbarten Nettomiete für die Gesamtfläche für die Monate März bis Juni 2023 inklusive der entsprechenden Betriebskostenvorauszahlungen. Da zwischen dem Vermieter und dem Untermieter kein Vertragsverhältnis bestand, folgt der Anspruch des Vermieters aus dem ab Kündigung des Hauptmietverhältnisses unberechtigten Besitz des Untermieters. Auch wenn Mieter und Untermieter grundsätzlich wie Gesamtschuldner haften, liegt im Vergleichsschluss kein Erlass gegenüber dem Untermieter vor, da im Vergleich ausdrücklich nur Ansprüche bis Ende Februar 2023 geregelt worden sind.

Die Folgen

Das OLG Hamburg beschränkte die Schadensersatzpflicht dabei nicht auf die vom Untermieter genutzte Teilfläche. Vielmehr haftet der Untermieter für den gesamten durch den unberechtigten Besitz verursachten Schaden, insbesondere auch für den Mietausfall für die nicht vom Untermieter genutzten Flächen. Dies gilt zwar nur, wenn der Vermieter den Mietgegenstand ohne die vom Untermieter weiterhin genutzte Teilfläche nicht weitervermieten kann, was wiederum stets anhand der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen ist. Das OLG Hamburg betont aber, dass es dem Vermieter nicht zumutbar war, eine kurzfristige Vermietung von Teilflächen zu versuchen, solange das Schicksal der vom Untermieter genutzten Teilfläche nicht geklärt war. Es ist schwer vorstellbar, dass andere Gerichte insoweit zu einer abweichenden Beurteilung gelangen werden. Die Schadenshöhe hat das OLG Hamburg durch freie Beweiswürdigung gemäß § 287 ZPO in Höhe der zwischen Vermieter und Mieter vereinbarten Miete bewertet, da diese ortsüblich war. Das OLG Hamburg legt damit an die Schadenshöhe dieselben Maßstäbe an, die gemäß § 546a BGB bei Beendigung eines Mietverhältnisses anzulegen sind. Der Untermieter haftet damit der Höhe nach genauso wie der Hauptmieter.

Was ist zu tun?

Wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume zurückgibt, der Untermieter die Rückgabe aber verweigert, muss der Vermieter grundsätzlich nicht umgehend für eine Anschlussvermietung Sorge tragen. Der Untermieter ist ab dem Zeitpunkt der Beendigung des Hauptmietvertrags nicht (mehr) berechtigter Besitzer und deshalb verpflichtet, dem Vermieter alle entstehenden Schäden zu ersetzen. Ein Restrisiko besteht für den Vermieter allenfalls dann, wenn die vormals untervermietete Teilfläche kurzfristig eigenständig vermietbar ist. Schließt der Vermieter einen Vergleich mit dem Hauptmieter anlässlich der Beendigung des Mietvertrags, sollte in diesem aber ausdrücklich geregelt werden, dass die hiermit abgegoltenen Ansprüche bis zum Rückgabetag begrenzt sind. 

Dr. Jochen Reuter

Der Text ist erstmals in der IZ Immobilien Zeitung erschienen.

Die Vermietung von Grundbesitz kann nach § 21 Abs. 3 EStG i. V. mit § 15 Abs. 2 Satz 1 EStG einen Gewerbebetrieb begründen, wenn entweder vom Vermieter nicht übliche Sonderleistungen erbracht werden oder wenn aufgrund einer nur kurzfristigen Mietdauer eine hotelähnliche Organisation erforderlich ist (BFH, Urteil v. 28.5.2020 - IV R 10/18, BStBl 2023 II S. 739). Ausschlaggebend ist, ob in Summe Leistungen angeboten werden, die ein hotelähnliches Niveau erreichen.

Sonderleistungen und Mietdauer

Die kurzfristige Vermietung allein begründet keine gewerbliche Tätigkeit i. S. des § 15 Abs. 2 Satz 1 EStG. Maßgebend ist, ob aufgrund der kurzfristigen Vermietung eine hotelähnliche Organisation erforderlich ist. Das FG Köln hat mit Urteil v. 12.11.2020 - 15 K 2394/19  entschieden, dass der Betrieb eines Boardinghouse nicht gewerblich ist. Das Finanzgericht begründete die Vermögensverwaltung u. a. damit, dass kein Personal dauerhaft vor Ort bereitgehalten werden musste, da die Buchung der Zimmer automatisiert erfolgte (allerdings mit einem Buchungsvorlauf von mindestens zwei Tagen). Trotz sehr kurzfristiger Vermietung (Mindestmietdauer von nur zwei Tagen) lag nach Auffassung des FG Köln daher kein Gewerbebetrieb vor.

Urteil des FG Köln v. 22.6.2023 - 11 K 315/19

Das FG Köln hatte mit Urteil v. 22.6.2023 - 11 K 315/19 erneut über den Betrieb eines Boardinghouse zu entscheiden und kam – wie schon in seinem Urteil aus 2020 – zu dem Ergebnis, dass keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt werden. Die tatsächlich erbrachten Sonderleistungen wie regelmäßige Reinigungsleistungen und Internet- und Telefonzugang seien als für die Vermietungstätigkeit unschädlich zu betrachten. Zwar war eine Mitarbeiterin einer beauftragten Betreiberfirma regelmäßig vor Ort, die Tätigkeiten der Mitarbeiterin seien jedoch nicht „rezeptionsähnlich“ gewesen. Im Internet wurden zwar weitere – wohl auch schädliche – Leistungen angepriesen, diese wurden jedoch nicht erbracht. Außerdem könne bei einer durchschnittlichen Mietdauer von zwei Monaten (ohne die praktische Möglichkeit einer Ad-hoc-Buchung vor Ort) nicht davon ausgegangen werden, dass eine hotelähnliche Organisation erforderlich ist.

Folgen für die Praxis

Die Frage, ab wann eine gewerbliche Tätigkeit eines Vermieters vorliegt, dürfte in der Praxis aufgrund veränderter Wohnkonzepte sowie technischer Neuerungen in Zukunft eine größere Rolle spielen. Die Rechtsprechung des FG Köln lässt hoffen, dass trotz hotelähnlicher Wohnkonzepte gewerbliche Einkünfte bei entsprechender Gestaltung vermieden werden können. Eine kurzfristige Vermietung ist danach grundsätzlich möglich, solange hierfür keine besondere (hotelähnliche) Organisation bereitgehalten werden muss. Das Vorhalten von Mitarbeitern im Mietobjekt sollte danach ebenfalls möglich sein, solange diese keine (individuell auf die Mieter zugeschnittenen) rezeptionsähnlichen Leistungen vornehmen und keine Ad-hoc-Buchungen bei diesen Mietarbeitern möglich sind.

Jens Ledermann

Die Veröffentlichung der Kurzfassung des Beitrags „Schnell gelesen“ erfolgt mit Erlaubnis des NWB Verlags.

Amphenol ist einer der weltweit größten Entwickler, Hersteller und Vermarkter von Steckverbindern und Verbindungssystemen, Antennenlösungen, Sensoren sowie Hochgeschwindigkeitskabel.

Die Luetze International Group ist weltweit aktiv und setzt sich in einer Holding-Struktur aus verschiedenen Unternehmen zusammen. Die Unternehmensgruppe steht für über 60 Jahre Tradition in Automation und zählt heute zu den führenden Unternehmen in der Branche.

Die Luetze-Gruppe bietet innovative Lösungen in den Bereichen hochflexible Leitungen, Kabelkonfektion, Interface, Stromversorgung und -überwachung sowie Schaltschrankverdrahtung. Das Leistungsspektrum der Luetze-Gruppe ergänzt das Portfolio von Amphenol in verschiedenen Segmenten des schnell wachsenden Elektronikmarktes optimal und unterstreicht die zukunftsorientierte, grenzüberschreitende Positionierung von Amphenol.

In dieser Transaktion hat unsere ADVANT-Partnerkanzlei ADVANT Altana zum französischen Recht beraten, Fox Williams zum britischen Recht, Havel & Partners zum tschechischen Recht, Kellerhals Carrard zum schweizerischen Recht und E+H zum österreichischen Recht.

ADVANT berät Amphenol laufend bei europäischen M&A-Projekten, zuletzt haben ADVANT Altana und ADVANT Beiten gemeinsam bei dem Erwerb der CMR-Gruppe mit Sitz in Frankreich beraten.

Berater Amphenol Corporation: ADVANT Beiten: Dr. Christian von Wistinghausen, Tassilo Klesen (beide Federführung), Olga Prokopyeva (alle Corporate/M&A, Berlin), Susanne Rademacher, Lelu Li, Kelly Tang, Dr. Jenna Wang-Metzner (alle Corporate/M&A, Beijing), Michael Riedel (Arbeitsrecht, Berlin), Carsten Pütger, Danah El-Ismail (beide Real Estate, Berlin), Mathias Zimmer-Goertz, Christian Döpke (beide IP/IT/Medien, Düsseldorf), Uwe Wellmann (Kartellrecht, Berlin), Christoph Heinrich (Kartellrecht, München), Dr. Marion Frotscher sowie Simon Bauer (beide Steuern, Hamburg).

Berater Verkäufer der Luetze-Gruppe: Heuking Kühn Lüer Wojtek: Dr. Rainer Herschlein, LL.M., Dr. Emanuel Teichmann (beide Corporate/M&A, Stuttgart), Dr. Stefan Bretthauer, Jia-Xi Liu (beide Kartellrecht, Hamburg).

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Frauke Reuther
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ADVANT Beiten erreicht in der Gesamtauswertung nach der Zahl der Empfehlungen (150) Position 12 der Liste „Top-100-Kanzleien“. Im vorigen Kanzleimonitor war es Rang 13. In den bewerteten Rechtsgebieten hat ADVANT Beiten im Öffentlichen Recht den deutlichsten Zuwachs erzielen können und erreicht Rang drei.  

Dr. Jochen Pörtge ist für ADVANT Beiten in der Gesamtwertung „Top-100-Anwälte“ vertreten. Er schafft es zudem auf die Listen der führenden Anwälte in Compliance und im Strafrecht. 

Dr. Detlef Koch ist einer der führenden Anwälte im Gesellschaftsrecht, Dr. Mark Zimmer im Arbeitsrecht.

Petra Fendt wird als eine der führenden Anwältinnen in der Finanzierung gelistet. 

ADVANT Beiten liegt bei diesen 18 Rechtsgebieten unter "Führende Kanzleien" (zwei oder mehr Empfehlungen): 

• Aktien- & Konzernrecht (3 Empfehlungen)
• Arbeitsrecht (11)
• Bankrecht (4)
• Compliance (14)
• Datenschutzrecht (14)
• Finanzierung (9)
• Gesellschaftsrecht (21)
• Gewerblicher Rechtsschutz (10)
• Immobilien- & Baurecht (4)
• IT-Recht (2)
• Kartellrecht (8)
• Litigation & ADR (7)
• M&A (5)
• Öffentliches Recht (12)
• Patentrecht (2)
• Strafrecht (6)
• Umweltrecht (2)
• Vertragsrecht (12)

Da sich ein Mandantenverhältnis zwischen einer Rechtsabteilung oder auch Compliance-Verantwortlichen und den externen Beratern in der Regel über längere Zeiträume erstreckt, wurde für den Kanzleimonitor 2024/25 keine isolierte Ein-Jahres-Betrachtung vorgenommen. Empfehlungen aus dem Jahr 2023 wurden noch mit dem Faktor 0,5, solche aus 2022 noch mit dem Faktor 0,25 berücksichtigt.

Die Befragung bietet seit 2013 einen unabhängigen Marktüberblick der Mandatierung externer Kanzlei durch Unternehmensjuristen. Das Deutsche Institut für Rechtsabteilungen stellt sicher, dass ausschließlich Personen, die im General Counsel Leadership Circle, Labour & Employment Law Leadership Circle sowie dem Chief Compliance Officer Leadership Circle aufgeführt sind, an der Erhebung teilnehmen.

Best Lawyers erweitert mit dem neuen Ranking die Kooperation mit dem „Handelsblatt“. Erstmals ging es nicht um die besten Einzelpersonen, sondern um Rechtsgebiete der Kanzleien. 

Das Ranking „Best Law Firms – Germany“ zeichnet Kanzleien aus, die durch juristische Kompetenz und Branchenkenntnis herausragen. Jede der aufgenommenen Kanzleien wurde auf der Grundlage von Mandantenfeedback, Empfehlungen von Kollegen, Interviews mit Führungskräften, weiteren Fachleuten und Branchenführen sowie der Tiefe ihrer Praxis bewertet. Der Bewertungsprozess umfasste auch die Überprüfung zusätzlicher Kanzlei-Highlights. 

Mandanten und berufliche Referenzen wurden gebeten, im Feedback zu den Leistungen der Kanzlei sechs Kriterien zu berücksichtigen: Fachwissen, Reaktionsfähigkeit, Verständnis für ein Unternehmen und dessen Bedürfnisse, Kosteneffizienz, Integrität und Empfehlungswürdigkeit. 

Darüber hinaus wurden Anwälte im Rahmen der grundlegenden Best Lawyers-Forschung aufgefordert, individuell und organisatorisch Feedback zu Wettbewerbern in bestimmten Bereichen zu geben. Die abstimmenden Anwälte sollten Erfahrung, Reaktionsfähigkeit sowie die Fragen, ob sie eine Angelegenheit an eine Kanzlei weiterleiten würden und ob sie eine Kanzlei für einen würdigen Wettbewerber halten, berücksichtigen.

Das Ergebnis ist ein umfassender Leitfaden zum deutschen Rechtsmarkt.

Das Ranking der Rechtsgebiete von ADVANT Beiten im Einzelnen:

National Tier 1

• Information Technology Law

National Tier 2

• Arbitration and Mediation
• Corporate Law
• Data Security and Privacy Law
• Intellectual Property Law
• Labor and Employment Law
• Mergers and Acquisitions Law
• Real Estate Law
• Tax Law

National Tier 3

• Construction Law
• Litigation
• Restructuring and Insolvency Law

Regional Tier 1

Baden-Württemberg

• Corporate Governance and Compliance Practice
• Corporate Law
• Mergers and Acquisitions Law

Bayern

• Arbitration and Mediation
• Art Law
• Competition / Antitrust Law
• Corporate Law
• Intellectual Property Law
• Labor and Employment Law
• Litigation
• Mergers and Acquisitions Law

Berlin

• Corporate Law
• Labor and Employment Law
• Mergers and Acquisitions Law

Hamburg

• Trade Law

Hessen

• Construction Law
• Data Security and Privacy Law
• Information Technology Law
• Labor and Employment Law
• Mergers and Acquisitions Law
• Trusts and Succession Planning

Nordrhein-Westfalen

• Corporate Law
• Tax Law

Regional Tier 2

Bayern

• Information Technology Law
• Real Estate Law
• Restructuring and Insolvency Law

Berlin

• Health Care Law
• Information Technology Law
• Intellectual Property Law

Hamburg

• Arbitration and Mediation
• Corporate Law
• Labor and Employment Law
• Media Law
• Mergers and Acquisitions Law

Hessen

• Banking and Finance Law
• Intellectual Property Law
• Real Estate Law
• Restructuring and Insolvency Law

Nordrhein-Westfalen

• Labor and Employment Law
• Mergers and Acquisitions Law

Regional Tier 3

Bayern

• Corporate Governance and Compliance Practice
• Criminal Defense
• Energy Law
• Public Private Partnership

Berlin

• Public Law
• Public Private Partnership
• Real Estate Law

Hamburg

• Litigation
• Tax Law

Hessen

• Private Equity Law
• Tax Law

Nordrhein-Westfalen

• Data Security and Privacy Law
• Insurance Law

Ladeinfrastruktur in Deutschland

Aktuell beziffert die Bundesnetzagentur die Ladeinfrastruktur in Deutschland auf rund 103.000 Normalladepunkte und 25.000 Schnellladepunkte. Die Nationale Leitstelle Ladeinfrastruktur prognostiziert für das Jahr 2030 einen Bedarf zwischen 380.000 und 680.000 öffentlich zugänglichen Ladepunkten, davon 86.000 Ladepunkten allein auf Kundenparkplätzen. Um diesen rasanten Ausbau zu ermöglichen, sind u. a. auch für Gebäudeeigentümer gesetzliche Pflichten vorgesehen worden.

Worum geht es im GEIG?

Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG)Gesetzentwurf der Bundesregierung

Das GEIG setzt seit dem Frühjahr 2021 europäische Vorgaben zum Aufbau von Lade- und Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität in Gebäuden um. Ziel des Gesetzes ist es, den Ausbau der Leitungs- und Ladeinfrastruktur für die Elektromobilität im Gebäudebereich zu beschleunigen und andererseits die Bezahlbarkeit des Bauens und Wohnens zu wahren. Das GEIG richtet sich an Gebäudeeigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften. 

Zum derzeitigen GEIG wurde bereits im Real Estate Newsletter vom 22. September 2023 berichtet.

Was verändert die EPDB? 

Die Europäische Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (englisch: Energy Performance of Buildings Directive – EPBD) wurde im Jahr 2002 erstmals erlassen und seitdem mehrfach fortgeschrieben – zuletzt in 2024. Sie enthält Umsetzungsaufträge an die Mitgliedstaaten zur ganzheitlichen energetischen Bewertung und Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden. 

Die aktuelle Fassung der EPBD (2024/1275/EU) wurde am 8. Mai 2024 im Amtsblatt der EU verkündet und ist seit 28. Mai 2024 in Kraft. Sie fordert von den Mitgliedstaaten unter anderem einen emissionsfreien Gebäudebestand bis 2050, unterstützt durch nationale Renovierungspläne (NBRP) und die Dekarbonisierung der Wärme- und Kälteversorgung. Zusätzlich adressiert sie die Einbindung der Gebäude in die Infrastruktur (insbesondere Mobilität und Netzdienlichkeit).

Die entscheidenden Regelungen sind in Art. 14 EPBD enthalten (Einrichtung von Infrastruktur für nachhaltige Mobilität bei neuen und renovierten Wohn- und Nichtwohngebäuden). Diese müssen ins deutsche Recht – ins GEIG – umgesetzt werden. 

Zu den kommenden Änderungen des Gebäudeenergiegesetzes siehe unseren Blogpost: EU-Gebäudeeffizienzrichtlinie angenommen – Änderungen des GEG zu erwarten | ADVANT Beiten (advant-beiten.com).

Der deutsche Gesetzgeber hat nun die folgenden Vorgaben zu beachten:

Wohngebäude

Die EPBD regelt für neue Wohngebäude mit mehr als drei Stellplätzen (bisher waren es 5 Stellplätze) sowie für Bestands-Wohngebäude mit mehr als drei Stellplätzen (bisher waren es 10 Stellplätze), die einer größeren Renovierung unterzogen werden, dass

• für mindestens 50 Prozent der Autostellplätze die Installation von Vorverkabelung zu erfolgen hat und für die restlichen Stellplätze Schutzrohre für Elektrokabel erforderlich sind,

• mindestens zwei Fahrradstellplätze für jede Wohneinheit bereitgestellt werden müssen und

• zusätzlich bei neuen Wohngebäuden mindestens ein Ladepunkt zu errichten ist.

Nichtwohngebäude

Beim Neubau eines Nichtwohngebäudes mit mehr als 5 Stellplätzen (bisher waren es 6 Stellplätze) muss der Gebäudeeigentümer

• mindestens ein betriebsbereiten Ladepunkt für jeden fünften Autostellplatz errichten,  

• in neuen Bürogebäuden und Bürogebäuden mindestens ein Ladepunkt je zwei Stellplätze errichten,

•  bis 1. Januar 2027 in Nichtwohngebäuden im Bestand mit mehr als 20 Stellplätzen mindestens ein Ladepunkt je zehn Stellplätze errichten oder mindestens Leitungsinfrastruktur hierfür vorhalten und

• Fahrradstellplätze für mindestens 15 Prozent der durchschnittlichen (10 Prozent der gesamten) Nutzerkapazität bereitstellen.

Für alle öffentlichen Gebäude:

Ab 2033 muss eine Vorverkabelung von mindestens 50 Prozent aller Parkplätze erfolgen. 

Fazit

Die EPBD 2024 gibt den Mitgliedstaaten vor, die Aufträge bis Ende Mai 2026 in nationale Rechtsvorschriften umzusetzen. Bisher sind die Vorgaben der EPDB noch nicht in deutsches Recht überführt worden, sodass Unternehmen nach Abschluss des GEIG-Gesetzgebungsverfahrens nur sehr wenig Zeit haben werden, die Vorgaben von der Planung bis zur Durchführung umzusetzen. Insgesamt ist in Zeiten von Fachkräftemangel, hohen Baukosten, Dekarbonisierungszielen etc. zu begrüßen, wenn sich die neuen Vorgaben am Bedarf orientieren. Um dieses Ziel zu erreichen, sind umfangreiche Abstimmungen mit den Verbänden erforderlich.

Insbesondere wäre es erfreulich, wenn die im aktuellen GEIG (§§ 10 Abs. 2 S. 1 und 12 Abs. 1 GEIG) vorhandenen Portfolio- und Quartiersansätze erhalten bleiben, da sie einen flexiblen, am Bedarf der Nutzer ausgerichteten Rollout der Ladeinfrastruktur ermöglichen. In größeren Quartieren gibt es beispielsweise oftmals Parkplätze, die von mehreren Gebäudeeigentümern bzw. deren Kunden oder Mitarbeitern gemeinschaftlich genutzt werden. Das können gemeinsam genutzte Tiefgeragen sein oder eine Parkplatzfläche, die z.B. einen Bürokomplex und Einzelhandelsimmobilien miteinander verbinden. Der Ansatz des GEIG lässt es zu, dass bei diesen Parkplätzen die Ladeinfrastruktur-Vorgaben umgesetzt werden können.

Die weiteren Schritte müssen abgewartet werden und werden von ADVANT Beiten eng beobachtet. Weitere Informationen erhalten Sie bei Bedarf gerne vom Energieteam.

Dr. Malaika Ahlers
Anton Buro

Sachverhalt

Das Urteil des VII. Zivilsenats befasste sich mit der Bemessung des Anspruchs auf Bauhandwerkersicherung gemäß § 650f BGB. Die Parteien hatten einen Generalübernehmervertrag für den schlüsselfertigen Bau eines Gesundheitscampus zu einem Pauschalfestpreis abgeschlossen. Nach einer Teilzahlung durch die Beklagte forderte die Klägerin unter Fristsetzung eine Sicherheitsleistung gemäß § 650f BGB. Da diese nicht geleistet wurde, kündigte die Klägerin den Vertrag fristlos aus wichtigem Grund. Die Beklagte reagierte mit einer eigenen Kündigung und argumentierte, die Klägerin habe die Kündigungsmöglichkeit missbräuchlich eingesetzt.

Entscheidung

Der BGH bestätigt, dass ein Anspruch auf Sicherheitsleistung gem. § 650f Abs. 1 S. 1 BGB auch nach Kündigung des Bauvertrags besteht, da dieser Anspruch bereits mit Abschluss des Bauvertrags entstanden ist. Der Sicherungsanspruch bleibt also unabhängig von der Beendigung des Bauvertrages weiterhin gültig, solange die vertraglich vereinbarte Vergütung nicht vollständig gezahlt wurde.

Um diesen Anspruch geltend zu machen, muss der Unternehmer, die ihm nach einer Kündigung zustehende Vergütung schlüssig darlegen. Die Höhe der zu sichernden Forderung nach einer Kündigung richtet sich nach der vereinbarten Vergütung, wobei der Unternehmer sich ersparte Aufwendungen anrechnen lassen muss (§ 650f Abs. 5 BGB). Grundsätzlich ist zur schlüssigen Darlegung der Forderung eine Abgrenzung zwischen erbrachten und nicht erbrachten Leistungen erforderlich.

Der Unternehmer kann jedoch auf eine Abgrenzung verzichten, wenn er insgesamt, also auch für die erbrachten Leistungen, nur 5 Prozent der vertraglich vereinbarten Leistung geltend macht. Denn dann greift die Vermutung des § 650f Abs. 5 S. 3 BGB für die gesamte Leistung. 

Dabei ist nach dem BGH aber zu beachten, dass für die erbrachten Leistungen Umsatzsteuer anfällt, für die nicht erbrachten Leistungen jedoch nicht. Die Sicherheit darf daher insgesamt nur bezogen auf die Nettovergütung verlangt werden, da die Höhe der geschuldeten Umsatzsteuer ohne genaue Abgrenzung von erbrachten und nicht erbrachten Leistungen nicht bestimmbar ist.

Auswirkungen für die Praxis

Der BGH hat die Auswirkungen einer Kündigung nach § 650f Abs. 5 BGB dargestellt und die Grundlage zur Berechnung der Sicherheitshöhe definiert.

Durch die Entscheidung wird ein Weg aufgezeigt, wie die Berechnung der ausstehenden Vergütung zum Zwecke der Durchsetzung einer Sicherheit vereinfacht werden kann. Es ist nicht notwendig, zwischen erbrachten und nicht erbrachten Leistungen abzugrenzen. Stattdessen kann pauschal die gesetzliche Vermutung von 5 Prozent des Gesamtvertragswerts herangezogen werden. Die Bemessungsgrundlage für den Mindestanspruch kann dabei gemäß § 650f Abs. 5 S. 3 BGB nur die Nettovergütung des Unternehmers sein.

Thomas Herten

Sachverhalt

Die Klägerin wurde von der Beklagten beauftragt, 1.583 Haushalte mit Glasfaserkabeln zu erschließen, basierend auf einem festgelegten VOB/B-Einheitspreisvertrag mit klaren Ausführungsfristen.

Die BVB-VOB enthielten eine Klausel zur Vertragsstrafe für den Fall des Verzugs mit der Fertigstellung der Arbeiten. Diese Klausel sah vor, dass der Auftragnehmer eine Vertragsstrafe in Höhe von 0,2 Prozent der Auftragssumme pro Werktag Verzug zu zahlen hatte, begrenzt auf insgesamt 5 Prozent der Auftragssumme. Es fand ein Bietergespräch statt, bei dem nicht über die Vertragsstrafe verhandelt wurde. Die Klägerin reichte daraufhin ein überarbeitetes Angebot mit einem Kurz-LV ein, das jedoch keine Bezugnahme auf die Anlagen der Ausschreibungen, darunter die BVB-VOB, enthielt. Die Beklagte beauftragte die Klägerin mit den Arbeiten gemäß diesem überarbeiteten Angebot.

Die Klägerin schloss die vereinbarten Arbeiten verspätet ab, woraufhin die Beklagte einen Teil der Schlussrechnung einbehielt und als Vertragsstrafe einsetzte. Die Klägerin forderte die Zahlung des ausstehenden Restwerklohns.

Entscheidung

Der BGH stellte fest, dass die Vertragsstrafenklausel unwirksam sei, da sie die Klägerin gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteilige. 

Die Vertragsstrafe für die Überschreitung der Frist für die Vollendung sei auf insgesamt 5 Prozent der vor der Ausführung des Auftrags vereinbarten Netto-Auftragssumme begrenzt. Eine solche Regelung beeinträchtige bei einem Einheitspreisvertrag, wie er hier geschlossen wurde, den Auftragnehmer als Vertragspartner des Verwenders gemäß § 307 Absatz 1 Satz 1 BGB unangemessen.

Die Entscheidung berücksichtigte die Doppelfunktion der Vertragsstrafe: Einerseits solle sie eine Druckfunktion dahingehend haben, den Auftragnehmer zur ordnungsgemäßen Leistungserbringung anzuhalten. Gleichzeitig solle die Vertragsstrafe den Auftraggeber in die Lage versetzen, sich bis zur Höhe der Vertragsstrafe ohne Einzelnachweis schadlos zu halten. Dabei müssten jedoch auch die Interessen des Auftragnehmers berücksichtigt werden. Insbesondere müsse die vereinbarte Vertragsstrafe in einem angemessenen Verhältnis zu dem Vergütungsanspruch stehen, den der Auftragnehmer durch seine Arbeit erwerbe. Obwohl die Vertragsstrafe eine deutliche Druckwirkung entfalten dürfe, müsse sie sich innerhalb wirtschaftlich vernünftiger Grenzen bewegen.

Die maßgebliche Bezugsgröße für die 5 %-Grenze des Vergütungsanspruchs des Auftragnehmers sei die objektiv richtige Abrechnungssumme. Dies ergebe sich aus der Orientierung des Grenzwerts am tatsächlichen Verdienst des Auftragnehmers, der bei einem Verlust von über 5 Prozent der Vergütungssumme oft nicht nur seinen Gewinn, sondern einen erheblichen Verlust erleide. Ebenso richte sich der mögliche Schaden des Auftraggebers, den die Vertragsstrafe widerspiegeln solle, nach der tatsächlich zu zahlenden Vergütung und nicht nach der ursprünglich vereinbarten Auftragssumme.

In einem Einheitspreisvertrag ist die Anknüpfung der Vertragsstrafe an die vor der Auftragserfüllung vereinbarte Auftragssumme deshalb problematisch, da bei einer nachträglichen Reduzierung des Auftragsvolumens die zu zahlende Vertragsstrafe die 5 %-Grenze des Vergütungsanspruchs des Auftragnehmers überschreiten könnte, was diesen unangemessen benachteilige und die Klausel unwirksam mache. 

Diese Benachteiligung werde nicht durch andere Vorteile für den Auftragnehmer ausgeglichen, und die Klausel enthalte auch keine sonstigen Mechanismen, um eine solche Überschreitung zu verhindern.

Obwohl die Vertragsstrafe die 5 %-Grenze nicht überschreiten würde, sei bei einem Einheitspreisvertrag aufgrund der Anknüpfung an die Auftragssumme eine unangemessene Benachteiligung anzunehmen. 

Auswirkungen für die Praxis

Der BGH hat entschieden, dass die Vertragsstrafe auf der Basis der endgültigen Vergütung berechnet werden muss. Die Verwendung von Vertragsstrafen in VOB/B-Verträgen ist weit verbreitet und erfordert gegebenenfalls eine Anpassung der Klauseln. 

Künftig sollte die objektiv korrekte Vergütung als Bezugsgröße für die Vertragsstrafe herangezogen werden sowie Schutzmechanismen eingefügt werden, die der BGH zur Wahrung der wirtschaftlichen Interessen des Auftragnehmers in Bezug auf die angemessene Vergütung im Verhältnis zur Vertragsstrafe fordert.

Angesichts dieser Entscheidung des Gerichts sollten Auftraggeber ihre Vertragsstrafenklauseln überprüfen und gegebenenfalls anpassen.

Thomas Herten

Darüber hinaus besteht auch der Bedarf, die Folgen des Klimawandels in der Stadt- und Siedlungsentwicklung zu berücksichtigen, um diese zukunftsfest zu gestalten. Damit das Bauplanungsrecht für die Kommunen übersichtlich und handhabbar bleibt, soll die Berücksichtigung der Erfordernisse der Klimaanpassung eigenständig und abschließend im BauGB geregelt werden.

Schließlich sollen die Neuregelungen auch helfen, die Transformation der Energieversorgung im Bundesgebiet weiter voranzubringen und die Ausbauziele für Erneuerbare Energien in der gebotenen Geschwindigkeit zu erreichen. Hierzu soll die Baunutzungsverordnung (BauNVO) geändert werden.

Im Folgenden beleuchten wir die wichtigsten der geplanten Neuerungen:

1. Schaffung von Wohnraum durch Aufstockung und Nachverdichtung im Innenbereich (§ 34 BauGB)

Künftig sollen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne von § 201a BauGB Erweiterungen von Gebäuden möglich sein, insbesondere Aufstockungen, auch quartiersweise oder stadtweit, ohne dass ein Bebauungsplan geändert werden muss (vgl. § 31 Abs. 3 BauGB). Bisher gibt es diese Möglichkeit nur im Einzelfall. Für die im Zusammenhang bebauten Ortsteile gestattete § 34 Abs. 3a BauGB schon bisher Abweichungen vom Erfordernis des Einfügens für Vorhaben im Bestand. Die Vorschrift war jedoch auf Wohngebäude im Bestand beschränkt; diese Einschränkung soll nun ebenfalls entfallen, um eine vereinfachte Aufstockung mit Wohnraum auch bei Nicht-Wohngebäuden, beispielsweise über Supermärkten oder anderen gewerblich genutzten Gebäuden, zu ermöglichen.

Konkret soll die Ergänzung des § 34 Abs. 3a BauGB ermöglichen, dass nunmehr auch bei Errichtung einer baulichen Anlage zu Wohnzwecken vom Erfordernis des Einfügens abgesehen werden kann. Voraussetzung dafür ist, dass sich das Vorhaben seiner Art nach in die nähere Umgebung einfügt. Da sich somit das Maß der baulichen Nutzung nicht mehr einfügen muss, wird u. a. die Möglichkeit erweitert, hinterliegende Grundstücke oder Grundstücksteile „in zweiter Reihe“ oder Freiflächen („Höfe“) innerhalb von Wohnblöcken zu bebauen.

2. Frist für die Aufstellung von Bebauungsplänen

Viele Investoren kennen es: Die Aufstellung von Bebauungsplänen dauert häufig mehrere Jahre. Die Neureglung in § 4b BauGB soll zu einer Beschleunigung der Verfahren führen. Aufgrund der Komplexität planerischer Entscheidungen verbietet sich zwar aus Sicht des Gesetzgebers die Vorgabe starrer Fristen für die Gesamtdauer von Planverfahren. Nach Abschluss der Beteiligung nach § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB, für deren Einleitung der Planentwurf und die Begründung – einschließlich des Umweltberichts (soweit nicht die §§ 13 und 13a BauGB Anwendung finden) – bereits vorliegen müssen, kann jedoch grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass die Prüfung und Umsetzung eines sich aus der Beteiligung ergebenden Anpassungsbedarfs in einem überschaubaren Zeitrahmen erfolgen können. Vor diesem Hintergrund sieht der neue § 4b Abs. 2 BauGB vor, dass zwischen dem endgültigen Abschluss der Verfahren zur Beteiligung und der Veröffentlichung des Bauleitplans nicht mehr als zwölf Monate liegen sollen. Die Regelung ist als Soll-Vorschrift ausgestaltet; eine Überschreitung der Frist führt daher nicht zur Fehlerhaftigkeit des Bauleitplans. Gleichwohl handelt es sich um eine gesetzgeberische Vorgabe, aufgrund derer die Kommunen gehalten sind, ihre Bauleitplanverfahren im Rahmen des Möglichen vor Ablauf von zwölf Monaten abzuschließen.

3. Stärkung der kommunalen Vorkaufsrechte

Die im besonderen Städtebaurecht bereits vorhandenen Instrumente sollen zum effektiveren Einsatz für die Schaffung von Wohnraum erweitert und verbessert werden. Dies umfasst etwa die Einbeziehung einer bestimmten Konstellation des sogenannten „Share Deals“ in die Vorkaufsrechtsausübung. Bisher finden die Vorkaufsrechte gemäß §§ 24 ff. BauGB grundsätzlich keine Anwendung auf die Einbringung eines Grundstücks in eine Gesellschaft. Eine Ausnahme stellen eindeutige Umgehungsgeschäfte dar, wobei die vom Bundesgerichtshof aufgestellten Voraussetzungen nach Auffassung des Gesetzgebers hierfür nur einen engen Anwendungsbereich bieten. In der Praxis führt die Einbringung von Grundstücken in Gesellschaften in einer Vielzahl von Fällen zu einer Nichtanwendbarkeit der kommunalen Vorkaufsrechte trotz städtebaulicher Relevanz. Die Neuregelung soll diese Lücke schließen, soweit dies ohne grundlegende Veränderungen des Gesellschaftsrechts möglich ist.

Der neue § 24 Abs. 2a BauGB stellt daher nun die Einbringung von Grundstücken in eine Gesellschaft dem Grundstückserwerb gleich. Durch die Gleichstellung bedarf es für die neuen Übertragungstatbestände, um ein Vorkaufsrecht zu begründen, eines Grundstücks im Sinne des § 24 Abs. 1 BauGB (z. B. im Geltungsbereich einer Sanierungs- oder Erhaltungssatzung) oder eines besonderen Vorkaufsrechts in § 25 BauGB sowie der weiteren Voraussetzungen in § 24 Abs. 3 BauGB. Die Ausübung des Vorkaufsrechts muss also nach wie vor durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sein, wobei diesem insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen kann. Auch die Ausschlussgründe des § 26 BauGB und die Abwendungsmöglichkeit nach § 27 BauGB finden Anwendung.

Außerdem sollen die kommunalen Vorkaufsrechte nach BauGB zukünftig auch dann ausgeübt werden können, wenn ein in Eigentumswohnungen geteiltes Gebäude als Ganzes veräußert wird. Der Verkauf von allen auf einem Grundstück liegenden Eigentumseinheiten in einer Transaktion an einen Käufer entspricht nach Ansicht des Gesetzgebers wirtschaftlich dem Verkauf eines Grundstücks, sodass die Gleichsetzung mit einem Grundstücksverkauf gerechtfertigt ist. Im Übrigen bleibt es aber dabei, dass der Gemeinde in Bezug auf einzelne Eigentumswohnungen und beim Verkauf von Erbbaurechten weiterhin kein Vorkaufsrecht zusteht.

4. Sozialer Flächenbeitrag

Mit der Novelle soll auch der soziale Wohnungsbau gestärkt werden. Bevölkerungsanstieg, der Zuzug aus dem ländlichen Raum, die Zuwanderung aus dem Ausland sowie der anhaltende Trend zu kleineren Haushalten auf mehr Wohnfläche hat dazu geführt, dass die Wohnungsmärkte gerade in den Ballungsräumen eng geworden sind und stetig angespannter werden. Die absehbar verstärkt eintretende Entlassung von bisher sozial gefördertem Wohnraum aus der Sozialbindung und unzureichende Neubauzahlen verschärfen die Wohnungsmarktsituation für Menschen mit niedrigen Einkommen. Hier Abhilfe zu schaffen, gelingt nach Auffassung des Gesetzgebers auf Grundstücken im Eigentum der öffentlichen Hand besonders effektiv, denn dort sind die Gestaltungsspielräume der Entwicklungsträger am größten und die Grundstücke können dauerhaft mit sozialem Wohnraum belegt werden.

Mit Hilfe der sog. Baulandumlegung können Gemeinden Grundstücke entsprechend der Vorgaben eines Bebauungsplans und nach Maßgaben des BauGB neugestalten oder vorbereiten. Aktuell ist es bei der Umlegung nach den §§ 45 ff. BauGB aber nicht möglich, Gemeinden Flächen zuzuteilen, die diese für den sozialen Wohnungsbau oder für andere Nutzungen zum Wohl der Allgemeinheit verwenden könnte, wenn sie nicht auch eigene Flächen in die Umlegungsmasse einbringt. Künftig soll bei der Baulandumlegung ein sog. sozialer Flächenbeitrag eingeführt werden (§ 58a BauGB). Die Neuregelung gilt nur in Gemeinden, für die im Rahmen einer Rechtsverordnung oder Satzung nach § 201a BauGB ein angespannter Wohnungsmarkt festgestellt worden ist. Die damit bestehende Störung von Wohnungsangebot und -nachfrage, die sich auf die Sozialbindung des Eigentums auswirkt, rechtfertigt es nach Auffassung des Gesetzgebers, den Gemeinden hier einen weiteren Handlungsspielraum einzuräumen, solange dieser Zustand anhält und die entsprechende Rechtsgrundlage in Kraft ist.

Praktisch bedeutet das: Ergibt sich in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Ergebnis einer Baulandumlegung ein Anspruch der Gemeinde gegen die Eigentümer auf Wertausgleich in Geld, kann sie statt der Zahlung auch eine Fläche verlangen. Dann muss sie jedoch im Gegenzug auf dieser Fläche sozialen Wohnungsbau errichten. Sie muss willens und in der Lage sein, den sozialen Wohnungsbau auf eben dieser Fläche binnen angemessener Frist zu realisieren, damit der Zweck der Linderung akuter Wohnungsnot in der Gemeinde auch tatsächlich erreicht wird. Die Länge der Frist hängt u. a. von der Komplexität des Vorhabens ab. Die Gemeinde kann die Realisierung auch Dritten überlassen, wobei die Verwirklichung des sozialen Wohnungsbaus entsprechend dem Umlegungsplan dann bei der Überlassung durch entsprechende Regelungen (z. B. in einem Kauf- oder Erbbaurechtsvertrag) sichergestellt werden muss.

Alternativ hat die Gemeinde nach dem neuen § 9 Abs. 1 Nr. 7b BauGB nunmehr auch die Möglichkeit, in einem Bebauungsplan die Nutzung von Wohngebäuden nach den Vorgaben der Wohnungsbauförderung verbindlich festzusetzen. In der Umlegung kann die Umsetzung des sozialen Wohnungsbaus gegebenenfalls mittels eines Baugebots nach § 59 Abs. 7 BauGB gesichert werden.

5. Umwandlungsschutz

Das Instrument des Umwandlungsschutzes nach § 250 BauGB wird bis Ende 2027 verlängert. Mit diesem Instrument können die Länder in besonders ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt einen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen einführen. Die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 WEG bedarf dann der Genehmigung.

6. Klimaanpassung

In den Expertengesprächen zur Vorbereitung der vorliegenden Novellierung des BauGB wurde deutlich, dass der Handlungsbedarf in Bezug auf die Anpassung an die Auswirkungen des Klimawandels im Innenbereich besonders hoch ist. Der regelmäßig hohe Versiegelungsgrad verstärkt die Hitzebelastung und führt dazu, dass bei Starkregenereignissen oft nicht genügend versickerungsfähige Fläche vorhanden ist. Mit der Ergänzung von § 34 Abs. 1 BauGB sollten bei einer Genehmigung von Bauvorhaben im Innenbereich nun auch planungsrechtlich Anforderungen an die Klimaanpassung gestellt werden können. Dies lässt bestehende Baurechte sowie den geltenden Zulässigkeitsmaßstab unberührt, ermöglicht aber gleichzeitig die Berücksichtigung der Erfordernisse der Klimaanpassung im unbeplanten Innenbereich, ohne dass es hierzu der Aufstellung eines Bebauungsplans bedarf. Als zusätzliche Anforderungen kommen aus Sicht des Gesetzgebers beispielsweise die Schaffung von Versickerungsanlagen, Dachbegrünung, Baumpflanzungen oder die Verwendung hochwasserresistenter Baustoffe in Betracht.

Die ergänzenden Anforderungen stehen neben dem Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung, sodass beispielsweise eine zur Klimaanpassung erforderliche Dachbegrünung unabhängig davon verlangt werden kann, ob sie sich einfügt oder nicht. Für die an ein Vorhaben gestellten ergänzenden Anforderungen gilt im Übrigen der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz.

Nach dem neuen § 34 Abs. 1 Satz 4 BauGB kann die Gemeinde den Inhalt der ergänzenden Anforderungen auch allgemein in einer Satzung regeln.

7. Speicheranlagen für Wasserstoff

8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO benennt Anlagen, die in Gewerbegebieten zulässig sind, § 9 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO gilt für Industriegebiete. Die Auflistung umfasst derzeit Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe. Dort sollen jeweils Anlagen zur Herstellung und Speicherung von Wasserstoff ergänzt werden. Dies dient der Klarstellung, dass diese Anlagen in Gewerbe- und Industriegebieten allgemein zulässig sind. Damit soll der Praxis die Zulassung von Elektrolyseuren oder Anlagen zur Speicherung von Wasserstoff in Gewerbe- und Industriegebieten erleichtert werden. Daneben wird in § 11 Abs. 2 BauNVO die Auflistung der sonstigen Sondergebiete um die unmittelbare Nutzung erneuerbarer Energien durch Anlagen zur Herstellung und Speicherung von Wasserstoff ergänzt. Dies soll den Gemeinden verdeutlichen, dass bei der Ausweisung entsprechender Sondergebiete stets auch die Zulässigkeit dieser Anlagen mitgedacht werden soll.

8. Ausblick

Ob diese und weitere Regelungen so schließlich geltendes Recht werden und auch in der Praxis die gewünschten Effekte bringen werden, bleibt abzuwarten. Mit der Novelle kann eine weitere Vereinfachung der Schaffung von Wohnraum einhergehen, wenn auch die Genehmigungsbehörden von den geschaffenen Möglichkeiten Gebrauch machen – das war in der Vergangenheit, etwa bei der bereits bestehenden Möglichkeit gemäß § 34 Abs. 3a BauGB für die Erweiterung oder Änderung von Wohngebäuden, nicht immer der Fall. Häufig waren die Neuregelungen entweder bei den Behörden gar nicht „auf dem Schirm“ oder es bestanden erhebliche Unsicherheiten in Bezug auf die Anwendung der neuen Möglichkeiten, was zu einer oft sehr restriktiven Handhabung geführt hat. Insoweit bleibt zu hoffen, dass Gemeinden und Investoren gemeinsam die neuen Instrumente nutzen, um die aktuellen Herausforderungen zu meistern.

Katrin Lüdtke

1. Grunderwerbsteuer (GrESt)

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in seinem Urteil vom 16. 9. 2020, II R 49/17 entscheiden, dass eine miterworbene Instandhaltungsrücklage nicht die GrESt mindert, da rechtlicher Eigentümer die Wohnungseigentümergesellschaft (WEG) ist. Der BFH hatte dies davor noch anders gesehen (Urteil vom 9. 10. 1991 II R 20/89).

2. Bilanzierung/Buchhaltung und Ertragsteuern

Oftmals wird das Hausgeld, das an eine WEG-Gesellschaft bezahlt wird, insbesondere handelsrechtlich voll aufwandswirksam erfasst. Bei der Instandhaltungsrücklage handelt es sich aber um einen Vermögensgegenstand (steuerlich Wirtschaftsgut). Der Eigentümer des Teileigentums ist zwar nicht rechtlicher Eigentümer der mit dem Teileigentum verbundenen Rücklage, wohl aber wirtschaftlicher Eigentümer. Bilanzierung und die Ertragsteuern richten sich nach wirtschaftlichen Kriterien (§ 39 der Abgabenordnung). Der BFH hat daher im Urteil vom 5. 10. 2011, I R 94/10 entscheiden, dass die Instandhaltungsrücklage ein Wirtschaftsgut ist.

Ein Aufwand konkretisiert sich damit erst, wenn tatsächlich aus der Rücklage entnommen wird, um Instandhaltungen zu finanzieren. Ob ggf. nachträgliche Herstellungskosten bestehen, wäre ggf. zu prüfen. Ob der wahrscheinlichen Höhe eher theoretisch, könnten steuerlich auch anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen.

Das Wohngeld ist also zunächst aufzuteilen. Die Dotierung der Instandhaltungsrücklage ist zu aktivieren und nicht sofort Aufwand. Dies gilt bei Betriebsvermögen mit Gewinnermittlung durch Bilanzierung und bei Einnahmenüberschussrechnung. Es gilt analog für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wo die Dotierung der Rücklage keine Werbungskosten darstellt.

Beim Kauf von Teileigentum ist der Kaufpreis demnach auf Grund und Boden, Gebäude und erworbene anteilige Instandhaltungsrücklage aufzuteilen. Grundsätzlich ist auch die anteilige GrESt für die Instandhaltungsrücklage als Anschaffungsnebenkosten zu aktivieren. Allerdings sind diese Anschaffungsnebenkosten sofort aufwandswirksam abzuschreiben. Letzteres scheint zunächst ungewöhnlich, ist aber durch die unterschiedliche Behandlung bei GrESt und Ertragssteuer begründet. Es ist unter anderem wegen dieser unterschiedlichen Behandlung ein Verfahren beim BFH unter IV R 19/23 anhängig, das die Aktivierung überprüfen soll.

3. Fazit

Der Erwerb der Instandhaltungsrücklage ist GrESt-pflichtig. Rücklagendotierung ist kein sofortiger Aufwand, sondern erst die Nutzung der Rücklage, sofern keine nachträglichen Herstellungskosten vorliegen. Die Behandlung ist in beiden Fällen nicht unumstritten, wohl aber wegen der unterschiedlichen Behandlung von rechtlichem und wirtschaftlichem Eigentum gerechtfertigt.

Jens Müller

Bei Fragen steht Ihnen unser Tax Real Estate Team bei ADVANT Beiten in Frankfurt am Main mit seinen 35 Mitarbeitern gerne zur Verfügung.

Sachverhalt

Der Vermieter hat einen Wohnraummietvertrag gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gekündigt. Die Kündigung hat er damit begründet, dass er den Verkauf der Immobilie anstrebe und durch das bestehende Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie gehindert sei. Im gerichtlichen Verfahren hat er schlüssig dargelegt, dass der Verkauf der vermieteten Immobilie im Vergleich zum Verkauf der Immobilie in unvermietetem Zustand zu einem erheblichen Kaufpreisabschlag führen würde. Das Gericht holte im Verfahren Sachverständigengutachten ein, aus denen sich ergab, dass der Verkehrswert der vermieteten Immobilie 26,77 Prozent unter dem Verkehrswert der Immobilie im unvermieteten Zustand liegt.

Entscheidung

Das Amtsgericht Dachau hat entschieden, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert sei, dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde und deshalb berechtigt gewesen sei, den Mietvertrag gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ordentlich zu kündigen.

Das Gericht stellt in seiner Urteilsbegründung darauf ab, dass ein erheblicher Nachteil für den Vermieter im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, der zu einer ordentlichen Kündigung berechtigt, immer dann vorliege, wenn die Differenz zwischen dem Verkehrswert der unvermieteten Immobilie und dem Verkehrswert der vermieteten Immobilie die Erheblichkeitsgrenze von 15 bis 20 Prozent überschreite. 

Zwar sei der erhebliche Nachteil immer unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls zu prüfen, insbesondere sei wegen der Sozialbindung des Wohnungseigentums auch der dem Mieter durch den Verlust der Wohnung entstehende Nachteil zu berücksichtigen und gegen das Interesse des Vermieters an der Erzielung eines wirtschaftlich guten Kaufpreises abzuwägen. Bei Überschreiten der vom Amtsgericht Dachau postulierten Erheblichkeitsgrenze überwiege insoweit aber das Interesse des Vermieters. 

Zudem komme es, jedenfalls sobald die Schwelle von 20 Prozent überschritten sei, auf die konkreten wirtschaftlichen Verhältnisse des Vermieters nicht an, da der beim Verkauf der vermieteten Immobilie entstehende Nachteil für den vermögenden Vermieter – bezogen auf die konkrete Immobilie, und nur hierauf komme es an – nicht geringer ausfalle als für den wirtschaftlich schwächeren Vermieter.   

Konsequenzen für die Praxis

Die Verwertungskündigung des Vermieters gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB spielte in den letzten Jahren eine allenfalls untergeordnete Rolle. Obwohl es offenkundig ist, dass eine nicht vermietete Immobilie zu einem höheren Kaufpreis veräußert werden kann als eine vermietete, haben nur sehr wenige Vermieter vor der Veräußerung ihrer Immobilien Verwertungskündigungen ausgesprochen.

Dies hat einen einfachen Grund: der Ausspruch einer Verwertungskündigung war für Vermieter mit einem großen Risiko behaftet. Obwohl die Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB seit vielen Jahren im BGB verankert ist, gab es bislang keine einheitliche Rechtsprechung zu der für die Wirksamkeit einer Kündigung stets entscheidenden Frage, wie groß die Differenz zwischen dem Verkehrswert der unvermieteten Immobilie und dem Verkehrswert der vermieteten Immobilie sein muss, damit eine Verwertungskündigung wirksam ist. Vermieter sind in der Vergangenheit nicht selten selbst dann mit ihrer Verwertungskündigung gescheitert, wenn die Differenz über 40 Prozent betrug.

Indem das Amtsgericht Dachau diese Grenze zu Gunsten der Vermieter nun bei 15 bis 20 Prozent verortet, öffnet es Vermietern die Tür, im Verkaufsprozess ernsthaft über eine Verwertungskündigung nachzudenken. Denn diese Schwelle dürfte in guten Lagen und bei unrentablen Mietverhältnissen recht häufig erreicht werden.

Auch wenn es sich lediglich um die Entscheidung eines Amtsgerichts handelt und die Rechtspraxis noch weit von einer gefestigten ober- oder gar höchstrichterlichen Entscheidung entfernt ist, dürfte das Urteil vom 10. 05. 2024 nicht wenige Vermieter, die ihre Immobilie veräußern möchten, aufhorchen lassen. Das Urteil wird bereits in der juristischen Fachliteratur diskutiert, die ihm das Potenzial bescheinigt, die Verwertungskündigung aus ihrem Dornröschenschlaf zu wecken.

Ein Selbstläufer ist eine Verwertungskündigung freilich nicht. Der Vermieter trägt zum einen die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Erheblichkeitsschwelle überschritten ist, wozu es mindestens eines Verkehrswertgutachtens bedarf. Zum anderen ist nicht geklärt, wie etwa der Umstand zu berücksichtigen wäre, wenn der Vermieter die Immobilie bereits vermietet zu einem günstigen Kaufpreis erworben hat. Wenn der Vermieter die Immobilie beispielsweise mit dem nun zu kündigenden und möglicherweise unrentablen Mietvertrag erworben und deshalb selbst einen eher geringen Kaufpreis gezahlt hat, dürfte dies bei der Bewertung der Wirksamkeit einer Verwertungskündigung ebenfalls zu berücksichtigen sein. Allerdings dürfte dies der Ausnahmefall sein – die meisten verkaufswilligen Vermieter sollten jedenfalls die Zulässigkeit einer Verwertungskündigung aufgrund des Urteils des Amtsgerichts Dachau nun konkret prüfen.

Dr. Jochen Reuter

Umso wichtiger ist es, vor allem bei großvolumigen Transaktionen, die neue höchstrichterliche Rechtsprechung zu Aufklärungspflichten des Immobilienverkäufers bei Einrichtung eines virtuellen Datenraums zu beachten. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Aufklärungspflicht des Verkäufers in einer für den Immobilienmarkt bedeutenden Entscheidung zuletzt verschärft und Verkäufer stärker in die Pflicht genommen. (15. September 2023, Az. V ZR 77/22).

In der Praxis werden dem potenziellen Käufer Dokumente in der Regel über einen virtuellen Datenraum zur Verfügung gestellt, häufig eine Vielzahl von Dokumenten. In den nicht selten mit Hektik verbundenen Transaktionsphasen werden dabei auch – ggf. für die Kaufentscheidung bedeutende – Dokumente teilweise kurz vor dem Vertragsabschluss zur Verfügung gestellt. Der Verkäufer durfte bisher davon ausgehen, dass diese Dokumente dem Käufer dann als bekannt gelten und es dessen Verantwortung ist, diese auch eigenständig zu prüfen. Der BGH hat nun klargestellt, dass das bloße Einstellen der Dokumente in den virtuellen Datenraum nicht ausreicht, insbesondere bei wesentlichen Informationen wie anstehenden Sanierungskosten.

In einem konkreten Fall stellte der Verkäufer von mehreren Gewerbeimmobilien-Einheiten kurz vor dem Notar-Termin ein Protokoll in den Datenraum ein, in dem eine hohe Sonderumlage für Sanierungen angekündigt wurde. Der Käufer, der von diesen Kosten der Eigentümergemeinschaft nichts wusste bzw. das entsprechende Dokument nicht geprüft bzw. nicht zur Kenntnis genommen hatte, focht den Vertrag an und forderte Schadensersatz. Während die Vorinstanzen die Verantwortung beim Käufer sahen, entschied der BGH zugunsten des Käufers. Der Verkäufer hätte aktiv auf diese Information hinweisen müssen, da das bloße Einstellen der Dokumente im Datenraum nicht genügt.

Das Oberlandesgericht Celle sah zunächst die Verantwortung beim Käufer, alle relevanten Informationen selbst aus dem Datenraum zu beschaffen. Der BGH hingegen hob dieses Urteil auf. Wesentliche Informationen, die für die Kaufentscheidung von Bedeutung sind, müssen explizit hervorgehoben und dem Käufer mitgeteilt werden, insbesondere wenn diese Informationen erst kurz vor Beurkundung bereitgestellt werden.

Der BGH stellte klar, dass Verkäufer für versteckte Mängel, die nur aus den bereitgestellten Unterlagen hervorgehen, verantwortlich bleiben. Eine Ausnahme kann nur gemacht werden, wenn der Käufer eine umfassende Due Diligence durchführt und ausreichend Zeit hat, die Dokumente gründlich zu prüfen. Verkäufer sollten daher künftig darauf achten, wesentliche Informationen klar, geordnet und rechtzeitig zu kommunizieren - auch in Fällen kleinerer Transaktionen, in denen es nur Hausordner gibt -, um rechtliche Risiken zu minimieren. Bei Informationen, die kurz vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden, ist auf eine besondere Transparenz zu achten.

Das Urteil des BGH ist bei zukünftigen Immobilienverkäufen in das Prozedere einzubeziehen. Verkäufer sollten sich den verschärften Anforderungen bewusst sein und sicherstellen, dass der Käufer über alle wesentlichen Umstände des Kaufobjekts umfassend informiert wird, im Einzelfall kann ein gesonderter Hinweis erforderlich werden. Andernfalls könnten sich Verkäufer Schadensersatzforderungen ausgesetzt sehen.

Florian Baumann

Der Text ist als Gastbeitrag in der 5 % Studie 2024 von bulwiengesa erschienen.

Leitsatz

Vermieter können eine Mieterhöhung über die Werte des Mietspiegels hinaus nicht damit begründen, dass die Inflation angestiegen und somit ein sogenannter „Stichtagszuschlag“ angemessen ist.

Der Fall

Die Parteien streiten über die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die (Berufungs-)Klägerin wollte die Miete erhöhen. Wegen der hohen Inflation forderte sie dabei einen Zuschlag zu den Mietwerten des Mietspiegels 2023, da ihrer Meinung nach eine ungewöhnliche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorliege, die in der Zeit zwischen der Datenerhebung des Mietspiegels und dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens eingetreten sei. Sie vertrat insbesondere die Ansicht, in Zeiten hoher Inflation sei die Berücksichtigung einer sogenannten „Stichtagsdifferenz“ sachgerecht und forderte deshalb einen Zuschlag zu den Werten der Miete des Mietspiegels 2023. Mit einer „Stichtagsdifferenz“ ist ein Zuschlag auf die im Mietspiegel ausgewiesenen Mietwerte zu einem bestimmten Stichtag gemeint.

Die Folgen

Das Amtsgericht München hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht München I teilte die Auffassung des Erstgerichts. Es argumentierte, dass eine „ungewöhnliche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete“ über den Mietspiegel hinaus nicht mit dem Anstieg des Verbraucherpreisindex begründen lässt. Dem Verbraucherpreisindex könne für den spezifischen Anstieg der Wohnungsmieten und erst recht für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichs-miete keine belastbare Aussage entnommen werden. Denn beim Berechnen des Verbraucherpreisindex bzw. der Inflationsrate werde ein sogenannter Warenkorb verwendet, der rund 700 Güterarten umfasst und sämtliche von privaten Haushalten in Deutschland gekauften Waren und Dienstleistungen repräsentiert.

Zudem warnt das Gericht vor erheblichen Rechtsunsicherheiten, würde man im Mietrecht eine solche „Stichtagspraxis“ einführen. Gerade in angespannten Mietmärkten wie München wäre die Befriedungsfunktion des Mietspiegels gefährdet, da auch qualifizierte Mietspiegel stets und ausschließlich Daten enthalten werden, die in der Vergangenheit erhoben wurden.

Ferner führt das LG aus, das gar keine „ungewöhnliche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete“ vorgelegen habe. Das AG München habe dies – zutreffend – auch damit begründet, dass ein Anstieg nach dem Index für Nettokaltmieten in Bayern von nur wenig mehr als drei Prozent keinen „außergewöhnlichen Mietanstieg“ bedeute.

Nach einem Urteil des BGH aus dem Jahr 2017 komme zwar den Gerichten bei der Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich „ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete“ festzustellen sind, ein weiter Beurteilungsspielraum zu, in dessen Rahmen das Gericht auch grundsätzlich auch befugt sei, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen, wenn dies dem Gericht zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint. Dieser Beurteilungsspielraum wurde hier nach Auffassung des Gerichts eingehalten und eine ungewöhnliche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete wurde zutreffend verneint.

Auf den Hinweisbeschluss der 14. Zivilkammer gemäß § 522 Abs. 2 ZPO, wonach die Entscheidung des Erstgerichts zutreffend ist, wurde die Berufung zurückgenommen.

Was ist zu tun?

Gerade in angespannten Mietmärkten wie München ist dieser Beschluss von großer Bedeutung. Das LG München hat mit dem vorliegenden Hinweisbeschluss dem aktuellen Thema „Stichtagszuschlag“ deutliche Grenzen gesetzt. Hierbei handelt sich weiterhin um Einzelfallentscheidungen und ein Richter kann zwar im Rahmen des ihm nach §§ 286 f. ZPO zustehenden weiten Beurteilungsspielraums bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einen Stichtagszuschlag feststellen, wenn das Datenmaterial des verwendeten Mietspiegels nicht mehr aktuell ist und/oder ein starker Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete aus anderen Gründen festgestellt werden kann. Die Inflation an sich ist allerdings kein Argument für eine Mieterhöhung, die über die Werte eines Mietspiegels hinausgeht.

Anja Fischer

Der Text ist in gekürzter Fassung in der IZ Immobilien Zeitung erschienen.

Flamonitec mit Sitz in Düsseldorf ist ein weltweit führendes Unternehmen in der Entwicklung, Herstellung und dem Vertrieb von Flammenüberwachungssystemen und anderen Komponenten der Feuerungstechnik sowie der Entwicklung und Vermarktung von Techniken und Verfahren der Umwelttechnik, insbesondere in den Bereichen Steuerung, Regelung, Sensorik und Bildverarbeitung. Das Unternehmen hat einen internationalen Kundenstamm. Die von Flamonitec in mehr als fünfzig Jahren Geschäftstätigkeit entwickelten Lösungen sind durch zahlreiche Patente abgesichert.

Alder ist ein in Stockholm in Schweden ansässiger Investmentfonds, der mit dem Ziel tätig ist, eine nachhaltige, langfristige Entwicklung von Technologie- und Dienstleistungsunternehmen zu gewährleisten. Flamonitec ist die erste Übernahme im Rahmen einer Konsolidierungsinitiative von Alder im Bereich der fortschrittlichen Mess- und Überwachungstechnologie, besonders für die Verbrennungsindustrie.

Das Verkaufsverfahren wurde von der M&A-Beratungsgesellschaft Mayland AG aus Düsseldorf strukturiert und organisiert.

Berater Flamonitec | BFI Automation Mindermann GmbH:
ADVANT Beiten: Dr. Christof Aha, Maik Merkens (beide Fedderführung), Mark Thönißen, Felix Busold (alle Corporate/M&A, Frankfurt), Leopold Linden (Real Estate, Frankfurt), Christian Hipp (öffentliches Recht, Berlin). 
CMS Wistrand: Sascha Schäferdiek, Louise Berlin

Berater Alder AB:
White & Case: Dr. Matthias Kiesewetter, Dr. Maximilian Eichhorn, Isak Brunecevic, Andreas Lexhag, Dr. Nico Frehse

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Frauke Reuther
Manager Kommunikation
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Dr. Christof Aha
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Das i8 setzt mit seiner Holzhybrid-Konstruktion sowie u.a. LEED-Platin Zertifizierung, PV-Anlage und der Fassade aus recyceltem Aluminium auf ganzer Linie auf nachhaltiges Bauen.

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Der Deal wurde durch die BNP Paribas Real Estate GmbH, Christoph Bayreuther, vermittelt.

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LG Köln, Urteil vom 16.04.2024 -Az.14 O 89/23

Der Fall

Die Mieterin von Gewerbeflächen bat ihre Vermieterin um die Anpassung der Mietvertragskonditionen aufgrund der außergewöhnlichen Umstände des Ukraine-Kriegs. Die Anpassung begründete die Mieterin insbesondere mit dem Anstieg der Rohstoffpreise und Energiekosten und der damit einhergehenden Veränderung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in der Bäckereibranche. Nachdem die Vermieterin eine Anpassung des Mietvertrags ablehnte, kündigte die Mieterin die Reduzierung der Miete an und zahlte die Monatsmiete in den Folgemonaten lediglich in hälftiger Höhe. Die Vermieterin verlangte daraufhin die Zahlung der rückständigen Mieten. Sie vertrat die Ansicht, der beklagten Mieterin stehe kein Anspruch auf Anpassung des Mietvertrags zu, da ein Kausalzusammenhang zwischen dem Ukraine-Krieg und dem Umsatzrückgang der Mieterin nicht erkennbar sei. Die Mieterin stütze die Anpassung der Miete zudem auf einen von ihr vor Abschluss des Mietvertrags erstellten Businessplan, der Teil der Geschäftsgrundlage geworden sei. Dieser enthielt insgesamt eine positive Einschätzung der wirtschaftlichen Entwicklung des Geschäfts der Mieterin. Die Vermieterin hingegen bestritt ihre Mitwirkung an dem Businessplan. Das Risiko zur Erreichung ihrer geschäftlichen Ziele trage die Mieterin allein.

Die Folgen

Das Gericht gab der Vermieterin Recht. Die Mieterin habe keinen Anspruch auf Anpassung der Miete. Die Folgen des Ukraine-Kriegs seien zwar auch in Deutschland spürbar, von der Störung der Geschäftsgrundlage seien solche Folgen aber nicht umfasst. Das Gericht ließ dabei offen, ob der Businessplan der Mieterin Geschäftsgrundlage geworden ist. Sofern die positive Entwicklung der Geschäfte der Mieterin jedoch Geschäftsgrundlage gewesen sein sollte, so hätte es nach Ansicht des Gerichts nahegelegen, eine daran geknüpfte dynamische Miethöhe zu vereinbaren. Eine solche Vereinbarung enthielt der Mietvertrag aber nicht. Die Anpassung eines Mietvertrags könne nur verlangt werden, wenn sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsabschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt abgeschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Dabei könne eine Anpassung nur insoweit verlangt werden, als dem einen Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Das Gericht ließ in seine Abwägung insbesondere einfließen, dass die Mieterin über die Mietflächen frei verfügen und ihren Geschäften ohne jegliche Einschränkungen faktischer Art nachgehen konnte. Im Ergebnis komme die Anpassung schon deshalb nicht in Betracht, da der Inhalt des Mietvertrags durch die Kriegsfolgen schlichtweg nicht wesentlich beeinträchtigt wäre. Das Gericht betonte, dass ein Mieter grundsätzlich das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache trägt. Dazu gehöre bei der gewerblichen Miete vor allem die Chance, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfülle sich die Gewinnerwartung eines Mieters aufgrund eines nachträglich eintretenden Umstands nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters. Ein Vermieter ist dem Gericht zufolge nicht am geschäftlichen Misserfolg der Mieter zu beteiligen.

Was ist zu tun?

Die Entscheidung ist für alle Mietvertragsparteien von Gewerbeflächen von hoher Relevanz. Sie zeigt auf, dass wirtschaftliche Umsatzeinbußen infolge des Ukraine-Kriegs nicht automatisch einen Anspruch des Mieters auf Mietanpassung begründen. In jüngster Zeit hat die Rechtsprechung zwar in Fällen, in denen es zu pandemiebedingten Schließungen von Einzelhandelsgeschäften kam, entschieden, dass eine Anpassung der Miete nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage im Einzelfall möglich ist. Der vorliegende Fall unterschied sich jedoch von den Entscheidungen über die pandemiebedingten Geschäftsschließungen insofern als dass die Geschäftsschließungen während der Covid-19-Pandemie auf hoheitliche Maßnahmen zurückzuführen waren. Da die Mieterin vorliegend jederzeit die Möglichkeit zur vollen und einschränkungslosen Nutzung der angemieteten Gewerbefläche hatte, lässt sich die Rechtsprechung zu pandemiebedingten Schließungen von Betrieben nicht auf den vorliegenden Fall übertragen. Das Gericht stellte dabei nicht in Abrede, dass sich die Folgen des Ukraine-Kriegs auch in der deutschen Wirtschaft spürbar seien. Die möglichen wirtschaftlichen Folgen aufgrund des Ukraine-Kriegs fallen nach Ansicht des Gerichts aber in den unternehmerischen Risikobereich des Mieters. Die Rechtsprechung dürfte sich dabei nicht nur auf den Ukraine-krieg beziehen, sondern kann auch auf andere Krisen und Konflikte übertragen werden. Das Urteil macht einmal mehr deutlich, dass die rechtliche Bewertung von Anpassungen der Miete komplex ist und einer genauen Betrachtung der Umstände des Einzelfalls bedarf.

Sabrina Brück

Der Text ist in einer gekürzten Fassung erstmals in der Immobilien Zeitung erschienen.

Die auf regenerative Medizin spezialisierte TETEC AG war über die in Tuttlingen ansässige Chirurgie-Sparte Aesculap in den internationalen Medizintechnologiekonzern B. Braun eingebunden. Künftig wird sich Aesculap strategisch noch stärker auf innovative Medizintechnologie rund um die chirurgischen Prozesse im OP ausrichten, wodurch das Geschäftsfeld der regenerativen Medizin nicht länger ins Portfolio des Medizintechnologiekonzerns passt.

B. Braun hat in den USA bereits seit über zehn Jahren mit Octane Medical zusammengearbeitet. Mit Abschluss der Transaktion hat der kanadische Spezialist für regenerative Medizin TETEC komplett übernommen, inklusive der rund 160 hochspezialisierten Mitarbeitenden am Standort Reutlingen.

Octane ist eine globale Unternehmensgruppe mit Hauptsitz in Ontario, Kanada, und Niederlassungen in den USA und Europa und ist auf innovative Prozesse, Biomaterialien und Bioreaktoren für die regenerative Medizin spezialisiert. Zur Gruppe gehören die Octane Clinical Systems, Octane Orthobiologics, Octane Exo, Octane Biotech und Octane Biotherapeutics (BioTx).

B. Braun ist eines der weltweit führenden Unternehmen der Medizintechnologie. Mit über 60.000 Mitarbeitenden ist B. Braun ein verlässlicher Partner, der intelligente Lösungen entwickelt und wegweisende Standards setzt, um den Fortschritt im Gesundheitswesen zu beschleunigen.

Berater Aesculap AG:
ADVANT Beiten: Dr. Sebastian Weller (Federführung), Nico Frielinghaus, Dr. Winfried Richardt, Markus Schönherr, Sarah Heinrichs, Simon Litterst (alle Corporate/M&A), Christian Schenk, Markus Linnartz (beide Steuern), Thomas Herten (Real Estate), Christian Döpke (Datenschutzrecht, alle Düsseldorf), Dr. Erik Schmid (Arbeitsrecht), Christoph Heinrich (Kartellrecht, beide München), Rainer Süßmann (Bank- und Finanzrecht, Frankfurt), Dr. Christian von Wistinghausen, Lelu Li (beide Außenwirtschaftsrecht, Berlin).

Berater Octane Medical:
Osborne Clarke

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Dr. Sebastian Weller
Rechtsanwalt
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sebastian.weller@advant-beiten.com

Die besten Juristinnen und Juristen für Deutschland sind im neuen Ranking des US-Fachverlags Best Lawyers in Zusammenarbeit mit dem „Handelsblatt“ veröffentlicht worden. Die Ergebnisse für „The Best Laywers in Germany (2025 Edition)“ beruhen traditionell auf Empfehlungen von Wettbewerbern und untermauern damit die hohe Reputation der gelisteten Experten. Basis der Recherche ist stets eine umfassende Peer-to-Peer-Umfrage. Ausschließlich Anwältinnen und Anwälte werden nach der Reputation ihrer Wettbewerber befragt.

Die Befragten sollen für den hypothetischen Fall, selbst ein Mandat - aus Zeitgründen oder wegen einer Interessenkollision - nicht übernehmen zu können, Empfehlungen für Kollegen außerhalb der eigenen Kanzlei aussprechen. Die Best Lawyers Aufstellung ist somit eine umfassende Übersicht der angesehensten Juristen, die die Auszeichnung aufgrund ihres besonderen Renommees im Markt erhalten.

Von ADVANT Beiten werden 76 Juristinnen und Juristen in mindestens einem Rechtsgebiet empfohlen, dabei sind alle sechs deutschen Standorte der Kanzlei vertreten.

Oliver Korte (Hamburg) erhält den „Lawyer of the Year Award 2025“ für das beste Feedback auf dem Fachgebiet Trade Law für den deutschen Markt. Jedes Jahr wird lediglich ein Anwalt/eine Anwältin als "Lawyer of the Year" pro Rechtsgebiet und Region ausgezeichnet.

Alexander Braun, Christian Burmeister, Moritz Jenne, Tassilo Klesen, Markus Schönherr und Max Stanko sind als „Ones to watch“ gelistet, eine Auszeichnung herausragender juristischer Talente für bestimmte Rechtsgebiete.

Die vollständige Liste aller von ADVANT Beiten empfohlenen Anwältinnen und Anwälte können Sie hier einsehen.

Den Eigentümern von Mehrfamilienhäusern stehen diverse Möglichkeiten zur gewinnbringenden Nutzung von erzeugtem Strom aus Aufdach-Photovoltaikanlagen mit 100 kWp (PV-Strom und PV-Anlagen) zur Verfügung. Wir stellen überblicksartig einzelne Geschäftsmodelle sowie deren Vor- und Nachteile kurz vor.

Hintergrund

Europa soll der erste klimaneutrale Kontinent werden. Die neue EU-Gebäuderichtlinie (Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, EPDB, s. auch Blogbeitrag zu EU-Gebäudeeffizienzrichtlinie, abrufbar unter www.advant-beiten.com/de/blogs/eu-gebaeudeeffizienzrichtlinie-angenommen-aenderungen-des-geg-zu-erwarten) führt in Art. 9a EPDB eine grundsätzliche "Solarpflicht" für Gebäudedächer ein. Zunächst müssen alle Neubauten so konzipiert sein, dass sie sich für die Installation von PV-Anlagen eignen. Zudem sollen auf Gebäuden der öffentlichen Hand ab 2027 schrittweise PV-Anlagen installiert werden, soweit das technisch, wirtschaftlich und funktionell machbar ist. Aber Deutschland verfolgt auch ohne Europa ambitionierte Klimaschutzziele, insoweit gewinnen die Ausbauziele für Solarenergie zunehmend an Bedeutung (vgl. auch die Neuregelungen im Solarpaket I, vgl. Blogbeiträge zum Solarpaket I, abrufbar unter www.advant-beiten.com/de/blogs/solarpaket-i-starker-rueckenwind-fuer-die-dezentrale-gebaeudeversorgung und www.advant-beiten.com/de/blogs/solarpaket-i-weitere-verbesserungen-fuer-solaranlagen). In diesem Zuge wird in den jeweiligen Landesbauordnungen der Länder zunehmend die Verpflichtung zur Installation und zum Betrieb von Photovoltaikanlagen auf geeigneten Dachflächen eingeführt. Auch wenn aktuell meist nur Neubauten von Nichtwohngebäuden von dieser Solarpflicht betroffen sind, ist aufgrund der weitreichenden Vorgaben in der EPDB davon auszugehen, dass die Solarpflicht in näherer Zukunft auch auf den Neubau und die Dachsanierung von Wohngebäuden ausgeweitet wird. Beispielsweise sieht die EPDB vor, dass die Mitgliedstaaten dazu verpflichtet sind, bis 31.12.2032 PV-Anlagen auf Gebäuden zu errichten, die einer größeren Renovierung unterzo-gen werden. Gleichzeitig wächst aber auch von Seiten der Mieter, insbesondere aufgrund der Energiekrise der letzten zwei Jahre, das Interesse an einer zuverlässigen, dezentralen und nachhaltigen Stromversorgung. Aus Sicht der Eigentümer von Mehrfamilienhäusern eröffnen sich verschiedene Chancen zur Nutzung ihres lokal erzeugten Photovoltaikstroms.

Nutzungsmöglichkeiten von PV-Strom

Zu den verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten zählen die Einspeisung ins Netz der allgemeinen Versorgung (hierzu unter 2.1), die Nutzung als Mieterstrom (hierzu unter 2.2), die Nutzung zur gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung (hierzu unter 2.3), oder zur Deckung des Verbrauchs der Liegenschaft, sog. Eigenversorgung (hierzu unter 2.4). Die Ausführungen beziehen sich nur auf PV-Anlangen, die sich noch in der Förderung befinden. Der Förderungszeitraum beträgt 20 Jahre zuzüglich des Inbetriebnahmejahres der Anlage gem. § 25 Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG). Zudem sieht § 49 EEG eine lineare Reduzierung der Vergütungshöhe um 1 Prozent alle 6 Monate seit dem 1. Februar 2024 im Bereich der Einspeisung in das Netz der allgemeinen Versorgung und im Mieterstrommodell vor. Ein Wechsel zwischen den verschiedenen Veräußerungsformen ist jeweils zum ersten Kalendertages eines Monats möglich gem. § 21b Abs. 1 S. 2 EEG.

Einspeisung in das Netz der allgemeinen Versorgung

Bei der Einspeisung ins Netz der allgemeinen Versorgung ist grundsätzlich zwischen der sog. festen Einspeisevergütung und der (sonstigen) Direktvermarktung zu unterscheiden.

Bei ersterer erwirbt der Betreiber der PV-Anlage, also diejenige Person die – unabhängig vom Eigentum – die Anlage zur Stromerzeugung nutzt (im Folgenden Anlagenbetreiber), mit einer installierten Leistung von bis zu 100 kWp, einen Anspruch gegen den Netzbetreiber auf Zahlung der Einspeisevergütung gem. §§ 19 Abs. 1 Nr. 2, 21 Abs. 1 Nr. 1, Nr. 2, Nr. 3 oder Nr. 4 EEG. Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses könnte die PV-Anlage selbst erwerben oder für den Betrieb pachten.

Der Anlagenbetreiber muss dem lokalen Netzbetreiber den gesamten Strom der PV-Anlage zur Verfügung stellen, der nicht in unmittelbarer räumlicher Nähe zur Anlage verbraucht und nicht durch ein Netz geleitet wird. Eine gleichzeitige Teilnahme am Regelenergiemarkt ist ebenfalls ausgeschlossen. Möglich ist jedoch, dass der Anlagenbetreiber einen Teil des Stroms selbst verbraucht (s. hierzu 2.4), also nur einen etwaigen Überschuss ins Netz einspeist. In diesem Fall erhält er jedoch nicht die um bis zu 50 % erhöhte Förderung für die sog. Volleinspeisung gem. § 48 Abs. 2a EEG.

Grundsätzlich zeichnet sich die feste Einspeisevergütung dadurch aus, dass sie einfach in der Umsetzung und gut kalkulierbar ist. Bei der Frage, ob eine Voll- oder ein Teileinspeisung finanziell vorteilhaft ist, kommt es auf eine Einzelfallbetrachtung bzw. -berechnung an.

Zudem besteht regelmäßig die Option der Direktvermarktung. Hierbei ist nicht der Netzbetreiber, sondern ein Direktvermarkter der Abnehmer. Die Vergütung richtet sich dann nach einen mit dem Direktvermarkter ausgehandelten Preis. Zudem erhält der Anlagenbetreiber eine Marktprämie nach §§ 19 Abs. 1 Nr. 1, 22 EEG. Die Höhe der Marktprämie richtet sich nach der Größe der Anlage und den Zeitpunkt der Inbetriebnahme. Durch die Marktprämie wird zumindest bei Kleinanlagen bis 100 kWp eine Schlechterstellung gegenüber der festen Einspeisevergütung vermieden. Die Direktvermarktung ist üblicherweise aufgrund der höheren technischen Anforderungen an die PV-Anlage gem. § 10b EEG und der regelmäßig mit dem Direktvermarkter vereinbarten Vermarktungspauschale erst bei Anlagen mit einer höheren Leistung lohnend.

Mieterstrom

Neben dem Anlagenbetreiber können auch die Mieter – soweit der Anlagenbetreiber einen günstigeren als den am Markt verfügbaren Stromtarif anbieten kann - von einer PV-Anlage profitieren und gleichzeitig an der Energiewende teilhaben. Hierzu bietet sich der Anspruch des Anlagenbetreibers gegen den Netzbetreiber auf Zahlung des Mieterstromzuschlags, §§ 19 Abs. 1 Nr. 3, 21 Abs. 3 EEG, an. Der Anspruch auf Mieterstromzuschlag besteht für PV-Anlagen, die auf, an oder in einem Gebäude oder einer Nebenlage des Gebäudes installiert sind und der Stromlieferung durch den Anlagenbetreiber oder einem Dritten an den Letztverbraucher dient. Es ist jedoch erforderlich, dass die PV-Anlage sich in demselben Gebäude, Nebengebäude oder Quartier befindet und der Strom ohne Durchleitung durch ein Netz geliefert wird. Eine wesentliche Neuerung des Solarpaketes I ist, das Mieterstrommodell nicht mehr nur auf Wohngebäude zu limitieren. Vielmehr kann das Mieterstrommodell nun auch auf Gebäude und Quartiere mit gewerblichem Bezug angewendet werden. Einschränkungen bestehen hier, soweit verbundene Unternehmen gleichzeitig als Stromlieferant und Stromverbraucher agieren. Zudem wurde die Möglichkeit geschaffen, Mieterstromverträge mit einer Laufzeit von zwei Jahren zu vereinbaren.

Wenn das Mieterstrommodell gewählt wird, ist zudem ein Vermarktungsmodell für die Überschusseinspeisung in das Netz der allgemeinen Versorgung zu wählen, § 21b Abs. 1 S. 3 EEG.

Das Mieterstrommodell kann durch den Anlagenbetreiber in verschiedenen Modellen aufgesetzt werden.

Einerseits kann der Anlagenbetreiber direkt einem Mieterstromvertrag im Sinne des § 42a Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) mit dem Mieter schließen. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass der Anlagenbetreiber in Zeiten nicht ausreichender Stromproduktion durch die PV-Anlage selbst Strom für die Belieferung seines Mieters einkaufen muss. Der Anlagenbetreiber muss die umfassende Versorgung des Letztverbrauchers sicherstellen, sog. Vollversorgung. Für den zugekauften Stromanteil besteht eine Kennzeichnungspflicht hinsichtlich der verwendeten Energieträger (42a Abs. 5, S. 1, 42 Abs. 3a EnWG) und für den Mieterstromanteil besteht eine Kennzeichnungspflicht als EEG geförderter Strom (42a Abs. 5, S. 3 EnWG). Der Reststrombezug ist aufgrund der Netznutzungsentgelte deutlich teurer als rein dezentral erzeugter Strom; dabei schreibt der Gesetzgeber eine Preisobergrenze vor, wonach der Gesamtstrom 90 Prozent des in dem jeweiligen Netzgebiet geltenden Grundversorgungstarif nicht überschreiten darf.

Ein weiteres Modell stellt das Lieferkettenmodell dar. Hier wird der Strom aus der PV-Anlage durch den Anlagenbetreiber an einen Dritten verkauft. Der Dritte übernimmt dann die Vollversorgung des Letztverbrauchers im Sinne des § 42a Abs. 2, S. 6 EnWG. Dieses Modell birgt jedoch die Unsicherheit, dass die Stromsteuerbefreiung möglicherweise nicht beansprucht werden könnte und ein weitere Stromliefervertrag (onsite-PPA) ist zwischen dem Anlagenbetreiber und dem Dritten erforderlich.

Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung

Im Mai 2024 wurde mit dem Solarpaket I die sog. gemeinschaftliche Gebäudeversorgung in § 42b EnWG eingeführt. Deren zentrale Neuerung ist, dass der Anlagenbetreiber bei dem Vorliegen der Voraussetzungen einer gemeinschaftlichen Gebäudeversicherung einen Gebäudestromnutzungsvertrag mit den Letztverbrauchern schließen kann. Der Gebäudestromnutzungsvertrag sieht gegenüber einem herkömmlichen Stromliefervertrag hinsichtlich des Vertragsinhalts und der Kennzeichnungspflicht einige Erleichterungen vor gem. § 42b Abs. 4 EnWG. Zudem besteht keine Vollversorgungspflicht des Letztverbrauchers durch den Anlagenbetreiber. Der Letztverbraucher kann vielmehr einen ergänzenden Stromliefervertrag mit einem Versorger seiner Wahl schließen.

Ein Letztverbraucher kann den PV-Strom nutzen, wenn die Nutzung ohne Durchleitung durch ein Netz unmittelbar in demselben Gebäude in, an oder auf dem die Erzeugungsanlage installiert ist erfolgt, die Strommengen viertelstündlich gemessen werden, und der Letztverbraucher einen Gebäudestromnutzungsvertrag abgeschlossen hat.

In dem Gebäudestromnutzungsvertrag wird insbesondere ein rechnerischer Aufteilungsschlüssel für die Nutzung des erzeugten PV-Stroms zwischen den Mietern oder, bei einer Wohnungseigentümergesellschaft den Eigentümern, sowie der Preis des Stroms festgelegt. Bei Vertragsbeginn wird der Letztverbraucher auch darüber informiert, dass der Anlagenbetreiber keine Verpflichtung zur Vollversorgung hat und der Letztverbraucher weiterhin einen Strombezugsvertrag mit dem Lieferanten seiner Wahl schließen kann, § 42b Abs. 3 EnWG.

Im Vergleich zum Mieterstrom-Modell liegt also kein Verkauf an die Mieter mehr vor, sondern der erzeugte Strom wird den Letztverbrauchern anteilig zugerechnet und von ihren regulären Strombezügen über das allgemeine Netz, das auch zur Deckung des Restbedarfs dient, abgezogen.

Verbrauch in der Liegenschaft

Ebenfalls kann der von der PV-Anlage erzeugte Strom auch vor Ort durch den Anlagenbetreiber bzw. den Vermieter im Rahmen eines sog. Eigenversorgungsmodells genutzt werden. Ein solcher Fall ist beispielsweise der sog. Allgemein- oder Hausstrom, also der Strom, der von den Bewohnern in gemeinsam genutzten bzw. allgemein zugänglichen Einrichtungen einer Immobilie verbraucht wird. Hierunter fallen insbesondere die Außenbeleuchtung sowie die Beleuchtung von Treppenhäusern und Tiefgaragen, der Betrieb von Aufzügen, und Tür-sprech- bzw. Klingelanlagen. Zwar ist der Begriff des Allgemein- oder Hausstroms nicht gesetzlich definiert, jedoch wird der Begriff zunehmend zur Beschreibung von Kostenpositionen im Rahmen der Betriebskostenabrechnung nach der Betriebskostenverordnung verwendet.

Darüber hinaus kann der in einer PV-Anlage erzeugte Strom auch für die Wärmeversorgung einer Liegenschaft mittels einer Wärmepumpe genutzt werden. Diese Nutzung als Betriebsstrom gewinnt nicht nur mittelbar zur Erreichung der Klimaschutzziele, sondern auch unmittelbar durch das als "Heizungsgesetz" bekannte Gebäudeenergiegesetz (GEG) an Bedeutung. Denn grundsätzlich müssen neue Heizungsanlagen gem. § 71 Abs. 1 GEG 65 Prozent der bereitgestellten Wärme (65-Prozent-EE-Vorgabe) durch den Einsatz erneuerbarer Energien erzeugen. Bei dem Einbau einer elektrischen oder hybriden Wärmepumpe kann ggf. nach Erfüllung weiterer Anforderungen eine gesetzliche Vermutung der gesetzlichen Zielsetzung greifen.

Sofern der eigene PV-Strom für zentrale Wärmeerzeugung durch eine Wärmepumpe genutzt wird, ist die Gesetzeslage derzeit unklar, ob einer Vergütung des Eigenstromes zum Betrieb einer Wärmepumpe über die Betriebskostenabrechnung möglich ist. Wenn der Gesetzgeber hier Klarheit schafft, könnte für einen Vermieter, der gleichzeitig auch Anlagenbetreiber wäre, ein weiterer wirtschaftlicher Anreiz zu Errichtung einer PV-Anlage geschaffen werden. Gleichwohl wäre zu bedenken, dass hier keine preisbildenden Marktmechanismen mehr greifen würden. Wenn der politische Wille vorhanden ist, erneuerbare Energien zu fördern, liegt einerseits nahe, dass der Vermieter durch die oben beschriebene Eigennutzung über die Betriebskostenabrechnung besser zu stellen wäre, als wenn er die allgemeine Einspeisevergütung erhalten hätte. Aus dem Gedanken des Mieterschutzes dürfte der Vermieter jedoch andererseits keine höheren Kosten über die Betriebskostenabrechnung erhalten als er marktüblich hätte aufbringen müssen. Hier ist auf das Solarpaket II zu hoffen, welches dieses Thema ebenfalls aufgreifen soll, nun aber wie das Solarpaket I in zähen Verhandlungen steckt und unklar ist, ob es überhaupt wie angekündigt kommen wird.

Zukünftige Änderungen

Mit Ausblick auf das – noch nicht terminierte – Solarpaket II soll die Nutzung von Dachflächen für die Installation und den Betrieb von PV-Anlagen noch attraktiver gestaltet werden. So sollen insbesondere bauliche und technische Anforderungen an PV-Anlagen weiter optimiert, d.h. im Sinne der wirtschaftlichen Nutzbarkeit angepasst, werden. Hier steht eine Absenkung der erforderlichen Abstandsvorgaben sowie eine Nutzung von größeren Modulen von über zwei Quadratmetern zur Effizienzsteigerung zur Debatte. Hinzukommend sollen die technischen Anschlussbedingungen (TAB) weiter vereinheitlicht werden, was einen schnelleren und transparenteren Anschluss aufgrund der Entbürokratisierung mit sich ziehen würde.

Zudem steht noch die Umsetzung der EU-Richtlinie Richtlinie 2018/2001/EU aus, die es Bürgerenergiegesellschaften nicht nur erlauben würde gemeinsam Erneuerbare-Energien-Anlagen zu betreiben, sondern die dort erzeugte Energie im Wege des "energy sharing" auch selbst zu nutzen.

Fazit

Über die letzten Jahre hinweg hat sich die PV-Stromversorgung zu einem Thema von zentraler Bedeutung für alle privaten und öffentlichen Akteure herauskristallisiert. Die vermehrte Nutzung von Dachflächen für Photovoltaik-Anlangen liegt hierbei im Interesse aller Beteiligten, da Vermietern bzw. Anlagenbetreibern eine weitere Möglichkeit zur Kapitalisierung ihrer Immobilien eröffnet wird, während Mieter, sowohl private als auch gewerbliche, von einer unabhängigen und vergünstigten Stromversorgung profitieren können. Der Gesetzgeber hat, zum Beispiel mit der Einführung der Solarpflicht, aber auch mit der Einführung neuer Absatzmodelle und insbesondere die Erweiterung auf Gewerbeimmobilien, bereits wichtige Impulse für die dezentrale Stromversorgung im Gebäudebereich insgesamt gesetzt. Nichtsdestotrotz fehlt es teilweise, so in Bezug auf die Umlagefähigkeit von Allgemein- bzw. Betriebsstrom in der Betriebskostenabrechnung sowie dem "energy sharing", noch an einer verbindlichen Regelung durch den Gesetzgeber. Nach dem Solarpaket I ist vor dem Solarpaket II.

Dr. Malaika Ahlers
Florian Böhm

Dieser Blogbeitrag erscheint ebenso im Haufe Wirtschaftsrechtsnewsletter.

BGH, Urteil vom 21.03.2024 – I ZR 185/22

Umfassende Informationspflichten für Makler – wenn beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher der Makler für beide Kaufvertragsparteien tätig wird.

Der Fall

Der klagende Makler verlangt vom beklagten Käufer einer Doppelhaushälfte die Zahlung des Maklerlohns. Der Kläger war als Makler sowohl für den Beklagten als auch für den Verkäufer tätig geworden. Nachdem der zwischen Verkäufer und Beklagtem vermittelte Kaufvertrag zu Stande gekommen war, verlangte der Kläger vom Beklagten die Zahlung der vereinbarten Provision. Der Beklagte verweigerte die Zahlung und forderte den Kläger zur Vorlage des mit dem Verkäufer geschlossenen Maklervertrages auf. Der Kläger versicherte, mit dem Verkäufer sei eine Provision in gleicher Höhe vereinbart worden, lehnte aber die Vorlage des entsprechenden Vertrages ab. Das erstinstanzlich befasste LG München I wies die Klage des Maklers als derzeit unbegründet ab. Auf die Berufung des Klägers hin verurteilte das OLG München den Beklagten zur Zahlung des Maklerlohns.

Die Folgen

Die Revision des Beklagten hatte Erfolg und führte zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Der BGH war der Auffassung, der Kläger sei verpflichtet, den mit dem Verkäufer geschlossenen Maklervertrag vorzulegen. Im Anwendungsbereich des § 656 c BGB habe der Makler nur dann einen Anspruch auf Zahlung der Vergütung, wenn Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe verpflichtet seien. Um dies zu prüfen, habe der Beklagte zunächst einen Auskunftsanspruch aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) bezüglich der Höhe des Provisionsanspruches. Ohne einen solchen Anspruch könne der verbraucherschützende Zweck des § 656 c BGB nicht effektiv gewährleistet werden. Darüber hinaus habe der Beklagte einen Anspruch auf Vorlage des mit dem Verkäufer geschlossenen Maklervertrages aus § 810 BGB. Aufgrund des in § 656 c BGB niedergelegten Halbteilungsgrundsatzes könne der Beklagte seine Zahlungsverpflichtung erst nach Vorlage des mit dem Verkäufer geschlossenen Maklervertrages prüfen. Diesen Anspruch auf Vorlage des Vertrages könne der Beklagte dem Zahlungsanspruch einredeweise entgegenhalten.

Was ist zu tun?

Ist der Makler beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig, so hat er umfassende Informationspflichten. Er muss dem Käufer zunächst Auskunft über die Umstände erteilen, die für das Entstehen und den Fortbestand der Verpflichtung des Käufers zur Zahlung der Provision relevant sind. Darüber hinaus muss er dem Käufer aber auch den mit dem Verkäufer geschlossenen Maklervertrag vorlegen, damit der Käufer prüfen kann, ob der Verkäufer in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet ist. Solange der Makler den Kaufvertrag nicht vorlegt, steht dem Käufer eine Einrede zu.

Jakob Bodensteiner

Der Text ist erstmals in der Immobilien Zeitung erschienen.
 

Flexibler Einsatz von Batteriespeichern

Mit der Einführung der Änderungsanträge der Koalition wurde eine Flexibilisierungsoption für den Einsatz von Stromspeichern im EEG aufgenommen:

Bisher wurde allein der Strom aus Erneuerbaren Energien (EE-Strom), der aus einem Batteriespeicher in das Netz eingespeist wurde, gefördert, wenn der Batteriespeicher ausschließlich und ganzjährig mit Strom aus EE-Strom geladen wurde. Das Solarpaket I sieht nunmehr im neuen § 19 Abs. 3a EEG vor, dass der EE-Strom auch dann gefördert werden kann, wenn der einspeisende Batteriespeicher nicht ganzjährig mit EE-Strom geladen wird. Der Betreiber des Stromspeichers kann unterjährig fünfmal den Betriebsmodus seines Speichers wechseln, wobei jeder Zeitabschnitt mindestens zwei Monate andauern muss. Für Zeiträume in denen ausschließlich EE-Strom eingespeichert wird, bleibt die Eigenschaft als EE-Anlage und somit der Anspruch auf EEG-Vergütung bestehen.

Ausschreibung von größeren Anlagen

Die maximale Gebotsmenge von Solaranlagen im ersten Segment ist von 20 auf 50 MWp angehoben worden. Diese begrüßenswerte Änderung erlaubt es Projektierern, Anlagen fördern zu lassen, die aufgrund von Skaleneffekten kosteneffizienter sind.
Opt-Out-Regelung für benachteiligte Gebiete

Die Stromerzeugung aus Solaranlagen wird u. a. dann gefördert, wenn sich die Anlagen auf einem sog. "benachteiligten Gebiet" befinden. Bislang hatten die Bundesländer die Möglichkeit, ihre benachteiligten Gebiete für die Erzeugung von EE-Strom zu öffnen, aber waren hierzu nicht verpflichtet (sog. "Opt-In-Regelung").

Diese Regelung ist nun in ein Opt-Out umgekehrt worden: Benachteiligte Flächen sind nun gesetzlich (und daher ohne Zustimmung der Bundesländer) als geöffnet zu bewerten. Mindestens ein Prozent der landwirtschaftlichen Flächen eines Bundeslandes müssen bis Ende des Jahres 2030 geöffnet werden. Danach steigt der Mindestanteil auf 1,5 Prozent. Werden diese Schwellenwerte überschritten, kann das Bundesland bestimmte benachteiligte Gebiete wieder für die Stromerzeugung aus Erneuerbaren Energien schließen.

Überdies sind die benachteiligten Gebiete nunmehr auch für Freiflächenanlagen geöffnet, die nicht an Ausschreibungen teilnehmen. Damit können benachteiligte Flächen auch durch Projektierer kleiner Anlagen (Nennleistung unter 750 kWp) beansprucht werden.

Duldungspflicht für den Netz- und Leitungsausbau

Projektierer von Solaranlagen können mit Einführung des Solarpakets I von den Nutzungsberechtigten öffentlicher Grundstücke verlangen, dass diese die Errichtung von Leitungen dulden. Dies soll maßgeblich zur Beschleunigung von Erneuerbaren-Energien-Projekten und dem Netzausbau beitragen. Der ursprüngliche Gesetzesentwurf hatte noch vorgesehen, dass grundsätzlich alle (also auch private) Grundstückseigentümer dieser Duldungspflicht unterliegen sollten.

In ähnlicher Weise ist auch im neuen § 11b EEG ein Recht zur Überfahrt und Überschwenkung während der Errichtung und des Rückbaus von Windenergieanlagen auf Grundstücken in öffentlicher Hand vorgesehen.

Neues Ausschreibungsverfahren für besondere Anlagen

Besondere Anlagen (Agri-PV, Anlagen auf Parkplätzen etc.) waren bislang bei der Ausschreibung ihrer Leistung benachteiligt, da die Grundkosten dieser Projekte typischerweise höher ausfallen als Anlagen auf leicht bebaubaren Freiflächen. Um diesem Effekt entgegenzuwirken, wird es nach Inkrafttreten des Solarpakets I möglich sein, besondere Anlagen im ersten Segment gesondert auszuschreiben.

Da Projektierer von besonderen Anlagen nicht mehr mit konventionellen Freiflächenanlagen konkurrieren müssen, werden hier neue Flächenpotenziale für landwirtschaftliche Flächen, Parkplätze, sowie Grünland und Moorböden geöffnet.

Fazit

Das Solarpaket I enthält einige wichtige Änderungen, die zusammengenommen zur Beschleunigung des Photovoltaikausbaus führen werden.

Auch hier gilt: Nach dem Solarpaket I ist vor dem Solarpaket II. Es stehen noch einige Deregulierungen und Gesetzesanreize aus, um das vollständige, für das Erreichen der europäischen und nationalen Klimaziele erforderliche, Ausbaupotenzial zu erreichen.

Dr. Christof Aha
Dr. Malaika Ahlers
Anton Buro
Leopold Linden

Im Fokus des Gesetzes stehen (auch) Verbesserungen beim Mieterstrom, die Einführung der "gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung" als neues Modell für die Stromlieferung von Photovoltaikanlagen ("PV-Anlagen") im Gebäude sowie die "unentgeltliche Abnahme" als neue Vermarktungsform. Durch diese Änderungen ist der gesetzliche Grundstein zur flächendeckenden autonomen Stromversorgung durch Photovoltaik auf Mehrfamilienhausdächern und in Gewerbegebäuden gelegt. Daraus ergeben sich neue Chancen für dezentrale Liefermodelle für Energieversorgungsunternehmen, aber auch die originären Teilnehmer des Immobiliensektors. Vermieter können selbst oder durch die Vermietung der Dachfläche weiteres Wirtschaftspotential ihrer Immobilie erschließen.

Im Einzelnen:

Mieterstrom wird einfacher

Während die Mieterstromförderung (§ 21 Abs. 3 EEG und 42a EnWG) nach derzeitiger Rechtslage nur für Solaranlagen auf Wohngebäuden zulässig ist, soll dies zukünftig auch auf gewerblichen Gebäuden und Nebenanlagen (wie Garagen) möglich sein. Der Ort, an dem Mieterstrom verbraucht wird, ist nicht mehr auf Wohngebäude beschränkt.

Außerdem wurde durch das Solarpaket die maximale Laufzeit der Mieterstromverträge geändert: Sie wurde von einem auf zwei Jahre angepasst. Begrüßenswert ist ebenfalls, dass die Maximalvertragsdauer nunmehr nur dann gilt, sofern es sich beim Stromkunden um einen Verbraucher handelt.

Kehrseite dieser Deregulierung ist, dass Anlagenbetreiber und Letztverbraucher fortan nicht einem Unternehmensverbund angehören dürfen (Anlagenbetreiber müssen diesbezüglich eine Eigenerklärung abgeben). Hiermit sollen etwaige Förderungsmissbräuche verhindert werden.

Sowohl im Rahmen der gewerblichen als auch der Wohnraumvermietung wurde bislang häufig aufgrund der bestehenden regulatorischen Hürden auf die Inanspruchnahme des Mieterstromzuschlags verzichtet. Der geringe Förderbetrag rechtfertigte oft nicht die damit einhergehenden Verwaltungs- und Beratungskosten. Durch die genannten Liberalisierungen wird das Mietstrommodell nun insgesamt attraktiver.

Die neue Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung

Ein neues Liefermodell ist mit der "Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung" (§ 42b Abs. 1 EnWG) eingeführt worden. Das Modell steht unabhängig neben dem Mieterstrommodell und soll aufgrund der Befreiung vieler Lieferantenpflichten eine bürokratiearme Lieferung von Solarstrom innerhalb eines Gebäudes ermöglichen. Insbesondere besteht für den Betreiber der Gebäudestromanlage (Solaranlage) keine Pflicht zur Reststromlieferung.

Allein aufgrund der viertelstündlichen Messung (Strombezugsmengen des Letztverbrauchers müssen viertelstündlich gemessen werden), der Bestimmung des Aufteilungsschlüssels und der Zuordnung der Mengen zu den einzelnen Kunden stellen sich aber durchaus komplexe Fragen der Umsetzung.

Mieterstrom oder Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung?

Die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (§ 42b EnWG) soll neben dem Mieterstrom (§ 42a EnWG) ein eigenständiges Modell für den erzeugungsnahen Verbrauch von Strom aus PV-Anlagen werden. Im Gegensatz zum Mieterstromlieferanten muss der Stromlieferant bei der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung keine Vollversorgung anbieten. Dadurch entfällt die Pflicht, einen Vertrag über den Bezug von Reststrom für die Mieter abzuschließen und über eine Mischkalkulation abzurechnen. Aufgrund dieser und der Befreiungen von einigen Lieferantenpflichten ist bei der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung – in Abgrenzung zum Mieterstrommodell – jedoch auch keine zusätzliche Förderung der gelieferten Strommengen vorgesehen. Die Einspeisung von Überschussstrom in das Netz wird dennoch wie gewohnt nach dem EEG vergütet, sofern nicht die unentgeltliche Abnahme gewählt wird.

Die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung könnte sich daher als unkompliziertere Versorgungsalternative, insbesondere in Wohn- oder gemischt genutzten Gebäuden, etablieren.

Direktvermarktung und Unentgeltliche Abnahme

Die Direktvermarktung von Überschussstrom stellte bislang eine Hürde für viele Projektierer dar, die ihre Anlagen absichtlich unterdimensionierten, um die Pflicht zur Direktvermarktung zu umgehen. Diese Pflicht greift nunmehr erst bei Anlagen mit einer installierten Leistung ab 200 kWp.

Solaranlagen im Segment 100 – 200 kWp können nun der unentgeltlichen Abnahme als Vermarktungsform zugeordnet werden. Für den eingespeisten Strom erhalten die Anlagenbetreiber keine Vergütung, müssen ihn aber auch nicht direktvermarkten lassen. Es liegt auf der Hand, dass diese Vermarktungsform nur dann sinnvoll ist, wenn ein sehr hoher dezentraler Verbrauch des Solarstroms absehbar ist.

Fazit

Insbesondere Gewerbeimmobilien bieten mit ihren großen Dachflächen ein bislang kaum ausgeschöpftes Flächenpotential für PV-Anlagen. Mit dem Solarpaket I werden wichtige Verbesserungen für die dezentrale Stromversorgung im Gebäudebereich umgesetzt. Es sorgt für eine Entbürokratisierung, öffnet weitere Dachflächenpotentiale und ermöglicht mehr Teilhabe durch Erweiterung der Lieferungsoptionen von Projektierern.

Dieses Potenzial kann jedoch noch weiter ausgeschöpft werden: So stehen, auch nach Meinungen der Verbände aus der jüngsten Anhörung des Ausschusses für Klimaschutz und Energie am 22. April 2024, noch einige Weichenstellungen aus. Zu diesen gehört etwa ein Rechtsrahmen für das Energy-Sharing, die Bemessung der Direktvermarkungsgrenze nach eingespeister Strommenge und eine Konkretisierung der Voraussetzungen für das Gewerbesteuerprivileg.

Nach dem Solarpaket I das Solarpaket II!

Einen Beitrag zu weiteren Verbesserungen für Solaranlagen finden Sie hier.

Dr. Christof Aha
Dr. Malaika Ahlers
Anton Buro
Leopold Linden

Der Fall

Die Parteien streiten über die Erhöhung der Miete für ein gewerbliches Mietobjekt. Die Miete war für die ersten vier Mietjahre gestaffelt und betrug seit Mai 2004 monatlich EUR 1.989,95 netto. In dem Mietvertrag vom 28.02.2001 vereinbarten die Parteien zudem folgende Indexierungsklausel:

„Für den Fall, dass sich der monatlich vom zuständigen Bundesamt festgelegte Lebenshaltungsindex aller privaten Haushalte in Deutschland im Vergleich zum Stand Mai 2004 auf der Basis 1995 = 100 künftig um mehr als 10 % ändert, sind beide Parteien berechtigt, Verhandlungen über die Neufestsetzung des Mietzinses zu verlangen. Sofern eine Einigung über die künftige Miethöhe zwischen den Parteien nicht zustande kommt, entscheidet ein von der zuständigen Industrie- und Handelskammer zu benennender Schiedsgutachter gem. § 317 BGB nach billigem Ermessen, und zwar insbesondere auch darüber, ob überhaupt und ggf. in welcher Höhe eine Änderung der Miete eintreten soll. Die Entscheidung des Schiedsgutachters ist für beide Parteien bindend, wobei die Mietänderung nicht größer sein darf als die Veränderung des Lebenshaltungskostenindexes (…)
Berechnungsgrundlage ist jeweils die geltende Miete einschließlich der bereits stattgefundenen Veränderungen.
Die Wertsicherung beginnt mit Ende des dritten Mietjahres zu laufen, also mit dem 01. Mai 2004.
Sollte das zuständige Bundesamt die Weiterführung dieses Indexes ganz oder teilweise einstellen, so tritt an seine Stelle der entsprechende Nachfolgeindex bzw. ein Index, der die von den Vertragsparteien beabsichtigte Wertsicherung des Mietzinses in gleichem Umfang gewährleistet wie der zuletzt für sie maßgeblich gewesene Index.“

Mit Schreiben vom 07.09.2020 verlangte der Kläger die Zustimmung der Beklagten zu einer Erhöhung der monatlich geschuldeten Nettomiete ab dem 01.10.2020 auf EUR 2.453,61. In dem Aufforderungsschreiben wurde darauf hingewiesen, dass bei fehlender Zustimmung ein Gutachten gemäß Mietvertrag in Auftrag gegeben werde.
Die Beklagte stimmte dem nicht zu, weshalb der Kläger ein Schiedsgutachten beauftragte, ob und in welcher Höhe eine Änderung der Miete möglich ist. Ausweislich des Gutachtens des Sachverständigen war unter Berücksichtigung der Entwicklung der Lebenshaltungskosten eine Mieterhöhung von 487,50 Euro netto gerechtfertigt.
Die Beklagte lehnte die Zustimmung zur Mieterhöhung des Gutachters ab und zahlte weiterhin die zuvor vereinbarte Monatsmiete von EUR 1.989,45 netto zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung und Umsatzsteuer. Denn die Beklagte war der Ansicht, dass die Preisanpassungsklausel aufgrund einer Kombination von Staffel- und Indexklausel unwirksam sei, unter anderem, da sich die Miete aufgrund der Staffeln überproportional steigere - ohne, dass bei rückgängigem Index eine Reduzierung der Miete möglich sei.

Die Folgen

Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Zur Begründung ihrer Entscheidung hat die Zivilkammer angeführt, die vom Kläger verlangte Miete sei wirksam aufgrund des Schiedsgutachtens auf EUR 2.477,49 festgesetzt worden. Die vereinbarte Indexierungsklausel verstoße weder gegen das Preisklauselgesetz, noch gegen § 307 BGB. Die Kammer stellte dar, dass es sich um eine Leistungsvorbehaltsklausel handelt, die deshalb nicht unter das Verbot des § 1 PrKlG falle, weil die Anpassung gerade nicht automatisch erfolge, sondern ein Ermessensspielraum bestehe.

Die Berufung bleibt in der Sache ohne Erfolg. Das OLG hat die Entscheidung im Berufungsverfahren bestätigt. Die mietvertraglich vereinbarte Wertanpassungsklausel wurde nicht wegen einer unzulässigen Kombination von Staffel- und Indexmiete als unwirksam angesehen. Zudem stand der vereinbarten Erhöhung der Miete eine später eintretende Absenkung nicht entgegen. Das Gutachten stellte sich auch nicht als grob fehlerhaft i.S.v. § 319 Abs. 1 BGB dar.

Was ist zu tun?

Das Urteil stellt klar, dass bei der Kombination einer Staffel- und Indexklausel insbesondere darauf zu achten ist, dass eine Anpassung der Miete entsprechend der Indexveränderung in beide Richtungen – nach oben und nach unten - weiter möglich bleibt und nicht aufgrund der gleichzeitigen Vereinbarung einer Staffelmiete ausgeschlossen wird. Zudem sollte die Indexklausel erst dann anwendbar sein, wenn die letzte Staffelerhöhung bereits eingetreten ist, damit keine gleichzeitige Erhöhung erfolgt. Eine unangemessene Benachteiligung einer Partei würde sonst zur Angreifbarkeit der Preisklausel führen. Zu beachten ist ferner, dass der Auftrag zur Bestellung des Gutachters wirksam vereinbart wird und keine gemeinsame Auftragserteilung des Mieters und Vermieters erforderlich ist.

Anja Fischer

Die Johannesstift Diakonie gAG ist das größte konfessionelle Gesundheits- und Sozialunternehmen in der Region Berlin und Nordostdeutschland mit über 10.500 Mitarbeitenden. Das Herzzentrum Coswig ist eine spezialisierte Einrichtung für Herz- und Gefäßmedizin in Sachsen-Anhalt mit über 100 Betten und rund 340 Angestellten, zu dem auch ein MVZ in Dessau gehört.

Die Johannesstift Diakonie stärkt mit dem Kauf der Fachklinik ihre Kompetenzen als führender Gesundheitsdienstleister in der Region. Das Herzzentrum Coswig kann künftig eng mit dem benachbarten Paul Gerhardt Stift in der Lutherstadt Wittenberg kooperieren, welches ebenfalls zur Johannesstift Diakonie gehört.

ADVANT Beiten hat die Johannisstift Diakonie schon bei mehreren Transaktionen und Umstrukturierungen erfolgreich beraten. Die jetzige Übernahme ist vor dem Hintergrund der großen finanziellen Herausforderungen im deutschen Gesundheitssystem von besonderer Bedeutung.

Das Healthcare-Team von ADVANT Beiten berät Mandanten aus der Gesundheitsbranche umfassend in allen rechtlichen und steuerlichen Fragen sowie bei der Umsetzung von strategischen Schritten in Vorbereitung auf die geplante Krankenhausreform.

Berater Johannisstift Diakonie gAG: 
ADVANT Beiten:
Dr. Karl-Dieter Müller, Benjamin Knorr (beide Federführung), Dr. Silke Dulle, Robert Schmid (alle Corporate/M&A, Healthcare, Berlin), Uwe Wellmann (Kartellrecht, Berlin), Christoph Heinrich (Kartellrecht, München), Dr. Klaus Kemen (Real Estate, Berlin), Helmut König (Tax, Healthcare), Jörn Manhart (Betriebliche Altersversorgung, beide Düsseldorf), Wolf J. Reuter, Michael Riedel (beide Arbeitsrecht, Healthcare, Berlin).

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OLG Zweibrücken, Urteil vom 26.09.2023 – 8 U 138/22

Wird aufgrund des engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Maklertätigkeit und Kaufvertragsabschluss auf die Kausalität der Vermittlertätigkeit geschlossen, bleibt dem Käufer der Nachweis ausnahmsweise gegen einen Kausalzusammenhang sprechender Umstände (wie insbesondere einer Vorkenntnis von Objekt und Verkäufer) grundsätzlich möglich; die Berufung darauf ist ihm jedoch zu versagen, wenn er der Provisionsforderung des Maklers nicht umgehend – unter Hinweis auf die Vorkenntnis – entgegentritt.

Der Fall

Die Parteien streiten um die Zahlung einer Maklerprovision für die Vermittlung einer Immobilie. Am 17.05.2021 schlossen der damalige Eigentümer der Immobilie und die Klägerin einen Maklervertrag über den Nachweis von Kaufinteressenten bzw. die Vermittlung eines Kaufvertragsabschlusses über das Auftragsobjekt. Unter Nr. 7 dieses Vertrags ist bzgl. der Vergütung geregelt, dass im Falle eines abgeschlossenen Kaufvertrags sowohl der Auftraggeber (Verkäufer), als auch der – zu diesem Zeitpunkt noch unbekannte – Käufer des Anwesens eine Provision von je 2 % des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer schulden. Am 13.10.2021 veräußerte der Verkäufer die Immobilie zu einem Kaufpreis von 695.000 EUR an den Beklagten. In vorheriger E-Mail-Korrespondenz zwischen Makler und Kaufinteressent wies der Makler auf die Provisionspflicht hin. In § 9 der Kaufvertragsurkunde heißt es: „Die Beteiligten bestätigen, dass dieser Vertrag durch die Vermittlung der Maklerfirma, M. GmbH, zustande gekommen ist.“ Mit Schreiben vom 07.12.2021 stellte die Klägerin dem Beklagten eine Provision i.H.v. 17.255 EUR (2 % aus 725.000 EUR zzgl. MwSt.) in Rechnung. Zahlungen hierauf leistete der Beklagte nicht.

Das LG Kaiserslautern (Urteil vom 02.09.2022 – 4 O 240/22) hat die Klage abgewiesen. Der Beklagte wendete unter anderem ein, dass er bereits vor der Internetanzeige der Klägerin von der Verkaufsabsicht des Eigentümers gewusst habe. Zu spät! Die Berufung der Klägerin hatte überwiegend Erfolg.

Die Folgen

Der Provisionsanspruch setzt voraus, dass der Kaufvertrag „infolge“ der Tätigkeit des Maklers zustande kommt, § 652 Abs. 1 BGB. Übliche Störung dieser Kausalität ist der Einwand der Vorkenntnis. Vorliegend definiert das OLG Zweibrücken ergänzend die Anforderungen an die Geltendmachung dieses Einwands. Auf die Kausalität der Vermittlertätigkeit, die grundsätzlich der Makler nachzuweisen hat, kann bei Abschluss in zeitnahem Zusammenhang von unter einem Jahr nach Entfaltung der Maklertätigkeit – wie hier – geschlossen werden (vgl. dazu Grüneberg/Retzlaff BGB § 652 Rn. 55 mwN.). Zwar bleibt es dem Käufer auch dann prinzipiell möglich, ausnahmsweise für einen fehlenden Kausalzusammenhang sprechende Umstände, wie eine Vorkenntnis von Objekt und Verkäufer, darzulegen und nachzuweisen (Grüneberg/Retzlaff BGB § 652 Rn. 55). Allerdings kann ihm die Berufung auf eine Vorkenntnis wiederum verwehrt sein, wenn er bei Kontaktaufnahme mit dem Makler nicht sogleich auf eben diese Vorkenntnis hinweist und etwaigen Provisionsforderungen unter Hinweis auf selbige widerspricht (vgl. OLG Celle NJW-RR 1995, 501; ähnlich OLG Schleswig 12.6.2014 – 16 U 134/13, BeckRS 2015, 16734 Rn. 13 bei unterlassenem Hinweis nach ausdrücklichem Provisionsverlangen und OLG Koblenz NJW-RR 1991, 248 (249)), wenn klar ist, dass der Makler auch vom Käufer eine Provision verlangen möchte.

So liegt der Fall hier. Der Beklagte hat nicht nur Maklerleistungen der Klägerin in Anspruch genommen und um die Provisionsforderung der Klägerin gewusst, ohne einen Hinweis auf eine vermeintliche Vorkenntnis zu erteilen oder der Forderung entgegenzutreten, sondern darüber hinaus in § 9 des notariellen Kaufvertrags sogar ausdrücklich erklärt, „dass dieser Vertrag durch die Vermittlung (der Klägerin) zustande gekommen ist“. Vor diesem Hintergrund kann sich der Beklagte auf eine angebliche Vorkenntnis nicht mit Erfolg berufen.

Was ist zu tun?

Es zeigt sich, dass auch der Zeitpunkt der Geltendmachung des Einwands der Vorkenntnis entscheidend ist. Zwar muss ein Kaufinteressent nicht ohne weiteres damit rechnen, dass ein Verkäufermakler mit ihm einen (zweiten) Maklervertrag abschließen will und folglich auch von ihm eine Provision erwartet (BGH, Urteil vom 03.05.2012 – III ZR 62/11). Bringt der Makler dies jedoch ausdrücklich zum Ausdruck, muss der Kaufinteressent unmittelbar auf eine etwaige Vorkenntnis hinweisen und den Provisionsforderungen widersprechen.

Leopold Linden

Der Text ist erstmals in der Immobilien Zeitung erscheinen

Zur besseren Lesbarkeit wird in dem vorliegenden Beitrag auf die gleichzeitige Verwendung männlicher und weiblicher Sprachformen verzichtet. Es wird das generische Maskulin verwendet, wobei alle Geschlechter gleichermaßen gemeint sind.

Den ausführlichen Beitrag, der im NWB Verlag erschienen ist (NWB 2024, Seite 531 – 538), finden Sie hier. Nachfolgend erhalten Sie die Kurzfassung des Beitrags „Schnell gelesen“.

Urteil des FG Münster v. 26.4.2023 - 13 K 3367/20 G

Das FG Münster hat zur Drei-Objekt-Grenze bezogen auf eine grundbesitzhaltende Kapitalgesellschaft eines Immobilienkonzerns Stellung genommen (vgl. FG Münster, Urteil v. 26.4.2023 - 13 K 3367/20 G, NWB TAAAJ-42643; Revision eingelegt, Az. beim BFH: III R 14/23). Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass die Veräußerung von 13 Objekten fünf bis sieben Monate nach Ablauf der Fünfjahresfrist einer Objektgesellschaft eines Immobilienkonzerns keinen gewerblichen Grundstückshandel darstellt.

Das Finanzgericht hat klargestellt, dass die Vermietung von Immobilien keine Nähe zum Handel mit Immobilien darstellt. In der Folge scheidet bei Vermietungsgesellschaften die Branchennähe als Indiz für eine bedingte Veräußerungsabsicht aus. Bei fehlender Branchennähe ist zudem der Zeitraum, innerhalb dessen ein geringfügiges und damit schädliches Überschreiten der Fünfjahresfrist vorliegt, kürzer als bei branchennahen Steuerpflichtigen. Ferner reicht nach Auffassung des Gerichts die hohe Anzahl an veräußerten Objekten als Indiz für eine bedingte Veräußerungsabsicht allein nicht aus. Unter Berücksichtigung der Gesamtumstände bedürfe es weiterer Indizien, die für eine bedingte Veräußerungsabsicht sprechen. Bei Würdigung dieser Gesamtumstände sind nach Auffassung des Gerichts, anders als bei dem Verkauf innerhalb der Fünfjahresfrist, auch die Umstände des Verkaufs der Immobilien zu berücksichtigen, zumindest wenn es sich um gravierende, im Erwerbszeitpunkt unvorhersehbare Ereignisse handelt. Ferner bekräftigt das FG Münster in Abgrenzung zum FG Berlin-Brandenburg (vgl. Urteil v. 18.1.2022 - 8 K 8008/21, NWB IAAAI-57928, Revision anhängig, Az. beim BFH: III R 12/22) die Abschirmwirkung von Kapitalgesellschaften, so dass die gewerbliche Tätigkeit anderer Gesellschaften des Konzerns nicht auf Vermietungsgesellschaften abfärbt. Für das fehlende Indiz der Veräußerungsabsicht außerhalb der Fünfjahresfrist sprach auch die langfristige Finanzierung.

Folgen für die Praxis

Veräußern Immobiliengesellschaften Grundbesitz, stellt sich oftmals die Frage, ob diese Veräußerungen einen gewerblichen Grundstückshandel begründen und damit signifikante Gewerbesteuerbelastungen auslösen. Da die Drei-Objekt-Grenze nur indizielle Wirkung hat und stets das Gesamtbild der Verhältnisse zu berücksichtigen ist, ergeben sich in der Praxis oftmals große Unsicherheiten, ob ausreichend Indizien vorliegen, die gegen einen gewerblichen Grundstückshandel sprechen. Insbesondere in Fällen, bei denen es sich um Veräußerungen von Objekten außerhalb der Fünfjahresfrist handelt, zu denen der Steuerpflichtige aufgrund zum Erwerbszeitpunkt unvorhersehbarer, gravierender Ereignisse gezwungen ist, sollte basierend auf den Ausführungen des FG Münster oftmals der Nachweis erbracht werden können, dass diese „Notverkäufe“ keinen gewerblichen Grundstückshandel darstellen. Dies gilt zumindest dann, wenn es sich um Gesellschaften aus dem Bereich der „Bestandshaltung“ handelt.

Jens Ledermann
Jens Müller

Die Veröffentlichung der Kurzfassung des Beitrags „Schnell gelesen“ erfolgt mit Erlaubnis des NWB Verlags.

ADVANT Beiten ist wieder einer der Unterstützer der Studie, die alle Assetklassen beleuchtet. „Das Frühjahrsgutachten macht seit nun mehr als zwei Jahrzehnten deutlich, dass die Immobilienwirtschaft eine der bedeutendsten und dynamischsten Branchen in Deutschland ist. Die immense Wertschöpfung des Sektors für unsere Volkswirtschaft muss bewahrt werden, und dazu sind die Daten und Analysen aus dem Gutachten unerlässlich. In einer Zeit immer neuer Herausforderungen stellt der ZIA der Branche wichtige Informationen – auch zum Krisenmanagement – zur Verfügung. Deshalb sind wir als Wirtschaftskanzlei aus Überzeugung als Unterstützer dabei", sagt Klaus Beine, Rechtsanwalt, Notar und Leiter Sektor Real Estate bei ADVANT Beiten. Beine ist auch Mitglied des ZIA-Präsidiums.

ZIA-Präsident Matter konstatierte: „Eine Schwarze Null bei Wohnungsneuentwicklungen würde man erst bei einer Durchschnittsmiete von 21 Euro erzielen, das ist nicht möglich. Wer also baut, geht bankrott.“ Prof. Dr. Dr. h.c. Lars P. Feld beschreibt als einer der "Immobilienweisen" das Grundproblem so: „Aufgrund erhöhter Baukosten und Finanzierungsschwierigkeiten, ausgelöst durch das höhere Zinsniveau, sind viele Bauvorhaben nicht mehr rentabel und werden zurückgezogen.” Feld analysiert im Gutachten die gesamtwirtschaftliche Lage und kommt zu der Einschätzung: Die Stornierungswelle könne sich „weiter fortsetzen, da die Rahmenbedingungen für Bauinvestitionen vorerst ungünstig bleiben dürften”.
 
Das Frühjahrsgutachten belegt, dass trotz geopolitischer Risiken und wirtschaftspolitischer Unsicherheit eine gesamtwirtschaftliche Aufhellung möglich ist und die Immobilienwirtschaft daran teilhaben kann. „Das muss unbedingt gelingen. Denn die Branche legt buchstäblich Fundamente für ökonomische Stärke und gesellschaftlichen Zusammenhalt. Und der braucht zwingend Stabilität. Im Jahr 2024 mehr denn je“, sagte Mattner. 

Nach ZIA-Berechnungen werden in diesem Jahr 600.000 Wohnungen fehlen, im Jahr 2027 dann sogar 830.000.

Zum Frühjahrsgutachten 2024 gelangen Sie hier.

Wir freuen uns, im Bereich Medien (Gaming) abermals – wie auch 2023 - als TOP TIER-Kanzlei genannt zu sein. 

In diesen Rechtsgebieten/Praxisbereichen ist die Kanzlei für 2024 im Ranking gelistet: 

• Arbeitsrecht 
• Branchenfokus Energie 
• Corporate/M&A (mittelgroße Deals) 
• Gewerblicher Rechtsschutz (Markenrecht und Wettbewerbsrecht)
• Immobilien- und Baurecht (Immobilienrecht) 
• Informationstechnologie (Datenschutz und IT/Digitalisierung) 
• Kartellrecht 
• Medien (Gaming, Entertainment, Presse- und Verlagsrecht) 
• Öffentliches Recht (Planungs- und Umweltrecht, Vergaberecht) 
• Private Clients und Nonprofit-Sektor
• Versicherungsrecht (Beratung von Versicherungen)

Eine „Firm to watch“ sind wir im Steuerrecht.

Unserem Experten Dr. Gerrit Ponath (Private Clients und Nonprofit-Sektor) gratulieren wir zur Aufnahme in die „Hall of Fame“.

Mit Dr. Andreas Lober (Medien/Entertainment) und Dr. Marc-Oliver Srocke freuen wir uns über die Nennung als „Führende Anwälte“ sowie mit Wojtek Ropel (Medien/Entertainment) und Katharina Fink (Private Clients und Nonprofit-Sektor) über die Nennung als Partner der nächsten Generation.

Unsere empfohlenen Anwälte und weiteren Kernanwälte:

• Arbeitsrecht: Christian Freiherr von Buddenbrock, Dr. Thomas Drosdeck, Martin Fink, Dr. Andreas Imping, Jörn Manhart, Dr. Sebastian Kroll, Markus Künzel, Dr. Michael Matthiessen, Dr. Dietmar Müller-Boruttau, Dr. Gerald Müller-Machwirth, Maike Pflästerer, Dr. Erik Schmid, Dr. Mark Zimmer
• Branchenfokus Energie: Dr. Christof Aha, Sebastian Berg, Dr. Ralf Hafner, Stephan Rechten, Dr. Christian Ulrich Wolf
• Corporate/M&A: Christian Burmeister, Dr. Barbara Mayer, Gerhard Manz, Dr. Sebastian Weller, Prof. Dr. Hans-Josef Vogel
• Gewerblicher Rechtsschutz (Wettbewerbsrecht): Dr. Andreas Lober, Matthias W. Stecher, Dr. Holger Weimann, Uwe Wellmann 
• Gewerblicher Rechtsschutz (Markenrecht): Dr. Christina Hackbarth, Tanja Hogh Holub, Dr. Andreas Lober
• Immobilienrecht: Florian Baumann, Klaus Beine, Annalena Benz, Verena Nader 
• Informationstechnologie (Datenschutz): Susanne Klein, Dr. Andreas Lober, Dr. Birgit Münchbach, Matthias W. Stecher, Matthias Zimmer-Goertz
• Informationstechnologie (IT/Digitalisierung): Susanne Klein, Dr. Andreas Lober, Dr. Peggy Müller, Dr. Birgit Münchbach, Wojtek Ropel, Matthias W. Stecher, Dr. Holger Weimann
• Kartellrecht: Dr. Christian Heinichen, Christoph Heinrich, Dr. Dietmar O. Reich, Uwe Wellmann 
• Medien (Entertainment): Dr. Andreas Lober, Dr. Peggy Müller, Wojtek Ropel, Dr. Holger Weimann
• Medien (Presse- und Verlagsrecht): Dr. Andreas Lober, Katharina Mayerbacher, Dr. Marc-Oliver Srocke, Dr. Holger Weimann
• Öffentliches Recht (Umwelt- und Planungsrecht): Katrin Lüdtke, Hans Georg Neumeier, Stephan Rechten 
• Öffentliches Recht (Vergaberecht): Michael Brückner, Hans Georg Neumeier, Stephan Rechten, Max Stanko, Christopher Theis
• Private Clients und Nonprofit-Sektor: Katharina Fink, Dr. Guido Krüger, Dr. Gerrit Ponath, Stephan Raddatz, Dr. Lucas van Randenborgh, Dr. Georg Tolksdorf
• Versicherungsrecht: Dr. Florian Weichselgärtner

Wir bedanken uns bei unseren Mandanten für das anerkennende Feedback und Vertrauen.
 

Frankfurt, 07. Februar 2024 – Die internationale Wirtschaftskanzlei ADVANT Beiten hat den Erwerb sämtlicher Gesellschaftsanteile an der omniCon Gesellschaft für innovatives Bauen mbH durch deren Management von der CA Immo Deutschland GmbH umfassend rechtlich begleitet. omniCon beschäftigt mehr als 80 Mitarbeiter in den Niederlassungen Frankfurt, Berlin und Basel und war seit 2008 als interner Construction-Management-Dienstleister für CA Immo tätig, übernahm aber auch vergleichbare Aufgaben für Dritte, u. a. für Roche in Basel. Die Transaktion erfolgte als Management-Buy-Out durch eine Gesellschaft der Geschäftsführer von omniCon Sebastian Eckernkamp und Markus Rink. Über das Volumen der Transaktion haben die Parteien Stillschweigen vereinbart.

omniCon ist auf das Management von gewerblichen Bauprojekten in einer Größenordnung zwischen 10 und 500 Mio. Euro, vor allem in den Segmenten Büro, Hotel, Retail und Wohnen, spezialisiert. Zudem verfügt das Unternehmen über umfangreiche Erfahrung in der Begleitung von Konversionsprozessen (Baurechtschaffung, Grundstücksaufbereitung, Erschließung) zuvor industriell genutzter Liegenschaften. Neben den drei Niederlassungen und Büros ist das Unternehmen zusätzlich immer am jeweiligen Projektstandort mit einem Projektbüro vertreten. omniCon feierte im Jahr 2021 bereits das 20-jährige Bestehen.

Berater Management omniCon GmbH:
ADVANT Beiten: Dr. Guido Ruegenberg (Federführung, Corporate/M&A), Felix Rall (Tax/Real Estate, beide Frankfurt).

Berater CA Immo Deutschland GmbH: 
HEUKING und Inhouse.
    
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Frauke Reuther
Manager Kommunikation
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+49 (69) 75 60 95 - 570
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Dr. Guido Ruegenberg
Rechtsanwalt
ADVANT Beiten
+49 (69) 756095-393
guido.ruegenberg@advant-beiten.com
 

Zur besseren Lesbarkeit wird in dem vorliegenden Beitrag auf die gleichzeitige Verwendung männlicher und weiblicher Sprachformen verzichtet. Es wird das generische Maskulin verwendet, wobei alle Geschlechter gleichermaßen gemeint sind.

Das Objekt Thomas-Wimmer-Ring liegt im Herzen Münchens, einen Steinwurf entfernt vom Viktualienmarkt, direkt am Isartor-Platz. Die Optima-Aegidius-Firmengruppe, ein Familienunternehmen, hat das Gebäude aus den 80er Jahren nach dem Erwerb gemeinsam mit einem Münchener Family Office unter Wahrung der markanten Gestaltung refurbished.

Berater Generalkonsulat Litauen:
ADVANT Beiten: Anja Fischer (Real Estate, München), Dr. Dietmar O. Reich (Gesellschaftsrecht, Völkerrecht, Gesandtschaftsrecht, Hamburg/Brüssel), Volker Szpak (Steuerrecht, Frankfurt).

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Das Portfolio besteht aus fünf operativen Windparks mit insgesamt 38,4 MW (in Oedelum, Quelkhorn, Mariengarten, Münster und Frielendorf Süd) sowie einem Windprojekt mit einer geplanten Inbetriebnahme im dritten Quartal des kommenden Jahres mit 18 MW (Feldatal).

Im Rahmen der Transaktion wurde die Verbund AG von einem auf erneuerbare Energien spezialisierten M&A-Team von ADVANT Beiten betreut. Die Transaktionsspezialisten um den Partner Dr. Christof Aha hatten die Verbund AG bereits beim Erwerb eines 86 MW Windportfolios in Rheinland-Pfalz beraten.

Das M&A-Renewable Team von ADVANT Beiten berät nationale und internationale Investoren bei der Entwicklung, dem Betrieb, des Erwerbs und der Veräußerung von großen Windparks, Solarparks und Geothermieprojekten. Hierbei arbeitet das Team grenzüberschreitend zusammen mit den Kanzleien des europäischen ADVANT-Verbunds.

Berater VERBUND AG:
ADVANT Beiten: Dr. Christof Aha (Lead), Mark Thönißen, Felix Busold, Maik Benedikt Merkens (alle Corporate/M&A, Frankfurt), Dr. Jochen Reuter, Leopold Linden (beide Real Estate, Frankfurt), Katrin Lüdtke (Öffentliches Recht, München)

Inhouse: Dr. Patrick Prusa (Verbund AG, Wien) 

Berater IMPAX: Taylor Wessing

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Die Konzentration auf die Leiter Recht sowie Bereichsleiter in den Rechtsabteilungen stellt eine Neuerung bei der Erhebung dar und hat zu teils deutlichen Veränderungen geführt. In 32 definierten Rechtsgebieten wurden 9044 Empfehlungen abgegeben. 

Da sich ein Mandantenverhältnis zwischen einer Rechtsabteilung oder auch Compliance-Verantwortlichen und den externen Berater:innen häufig über längere Zeiträume erstreckt, hat der neue Kanzleimonitor keine isolierte Ein-Jahres-Betrachtung vorgenommen. Empfehlungen aus dem Jahr 2021 wurden mit dem Faktor 1, solche aus 2022 mit dem Faktor 3 und diejenigen aus 2023 mit den Faktor 4 berücksichtigt.

ADVANT Beiten erreicht in der Gesamtauswertung nach der Zahl der Empfehlungen (138) Position 13 der Liste „Top-100-Kanzleien“. Im vorigen Kanzleimonitor war es Rang 19.
 
Petra Fendt, Christian Hipp und Dr. Jochen Pörtge sind für ADVANT Beiten in der Gesamtwertung „Top-100-Anwälte“ vertreten.

Zudem gehört Tanja Hogh Holub zu den führenden Anwält:innen im Rechtsgebiet Patentrecht. Petra Fendt wird als eine der führenden Anwält:innen in der Finanzierung gelistet. Dr. Jochen Pörtge schafft es auf die Listen der führenden Anwälte in Compliance und im Strafrecht.

ADVANT Beiten liegt bei diesen 18 Rechtsgebieten unter "Führende Kanzleien" (zwei oder mehr Empfehlungen): 

• Aktien- & Konzernrecht (2)
• Arbeitsrecht (6)
• Compliance (18)
• Datenschutzrecht (6)
• Finanzierung (10)
• Gesellschaftsrecht (18)
• Gewerblicher Rechtsschutz (12)
• Immobilien- & Baurecht (2)
• IT-Recht (2)
• Kapitalmarktrecht (2)
• Kartellrecht (14)
• Litigation & ADR (10)
• M&A (7)
• Öffentliches Recht (4)
• Patentrecht (4)
• Strafrecht (8)
• Umweltrecht (4)
• Vertragsrecht (6)

Die Befragung bietet seit 2013 einen unabhängigen Marktüberblick der Mandatierung externer Kanzlei durch Unternehmensjuristen.

Zur besseren Lesbarkeit wird in dem vorliegenden Beitrag auf die gleichzeitige Verwendung männlicher und weiblicher Sprachformen verzichtet. Es wird das generische Maskulin verwendet, wobei alle Geschlechter gleichermaßen gemeint sind.

Zwei.7 übernimmt im Zuge des Erwerbs die Kundenbeziehungen von Blue Safety. Mit Wirkung zum 1. Oktober 2023 sind sämtliche Mitarbeiter, die immateriellen Vermögenswerte sowie das Anlage- und Umlagevermögen auf den Investor übergegangen. Zwei.7 wird den Geschäftsbetrieb unter der Firma Blue Safety Hygienetechnologie GmbH fortführen.

Blue Safety hat sich seit 2010 der Entwicklung ganzheitlicher, rechtssicherer Hygiene-Technologien verschrieben. Der Fokus liegt dabei auf zahnärztlichen Praxen und Kliniken. Wasserhygiene ist integraler Bestandteil einer geschlossenen Hygienekette. Mit ihrem ganzheitlichen Hygiene-Technologie-Konzept garantiert das Unternehmen Zahnärzten rechtssichere Wasserhygiene und sorgt für hygienisch einwandfreies Wasser in der gesamten Praxis. Mithilfe zentral zudosierter hypochloriger Säure wird bestehender Biofilm abgebaut und dessen Neubildung dauerhaft verhindert.

Zwei.7 investiert regelmäßig in mittelständische Unternehmen und in Start-ups. Das inhabergeführte Unternehmen konzentriert sich dabei auf die Beteiligung an Unternehmen, Immobilien sowie die Ausstellung von Kunst.

ADVANT Beiten-Partner Wilken Beckering berät regelmäßig Unternehmen verschiedener Branchen aus dem Raum Osnabrück/Münster.

Berater Zwei.7:
ADVANT Beiten: Wilken Beckering (Federführung, Corporate/M&A und Insolvenzrecht), Jan-Moritz Degener (Corporate/M&A), Mathias Zimmer Goertz, Christian Frederik Döpke (beide IP/IT/Medien), Peter Weck (Arbeitsrecht), Thomas Herten (Mietrecht, alle Düsseldorf)

Insolvenzverwalter:
Michels Vorast Insolvenzverwaltung: Stephan Michels, Marcus Vorast (Münster)

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Frauke Reuther
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Im zurückliegenden Jahr sind aufgrund der hohen Inflation Indexmietverträge in den öffentlichen Fokus gerückt, die vor allem bei Gewerbe-Vermietungen, aber zunehmend auch im Wohnbereich eine wichtige Rolle spielen. In diesem Beitrag soll es um Gewerbe-Mietverträge gehen.

Indexmietverträge sind entgegen mancher populistischer Betrachtung transparent und – wenn die Verträge klar verhandelte Regelungen enthalten – daher fair und flexibel.

In den zurückliegenden gab es ausschließlich nur eine Richtung: indexbasierte Steigerungen. Vermieter und Mieter von Gewerbeflächen mit Indexmietverträgen sollten gerade in der jetzigen Zeit besonders achtsam sein. Alle Mietverträge mit Wertsicherungs- bzw. Preisklausel müssen eine Anpassung nach „oben“ und nach „unten“ vorsehen.

Die Unwirksamkeit einer Indexmietklausel ist dabei nicht nur bei unangemessener Benachteiligung gegeben, also etwa wenn nur die Möglichkeit einer Erhöhung vorgesehen ist. Die Wirksamkeit einer Indexmietklausel ist auch an das Erfordernis der Langfristigkeit des Vertrages geknüpft. Das heißt, Vermieter müssen für die Dauer von mindestens zehn Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung oder auf ein Sonderkündigungsrecht verzichten bzw. Mieter müssen das Recht haben, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu erhöhen. Andersfalls ist die Indexmietklausel nach Preisklauselgesetz unwirksam.

Die Indexierung muss nicht zwingend zu 100 Prozent und jedes Jahr erfolgen, sondern kann teilweise und in bestimmten Zeitintervallen angepasst werden, je nach vereinbartem Index und verhandelter Regelung im Mietvertrag. Gute Vertragsgestaltung ist die Grundlage für die Vermeidung von Streitigkeiten.

Bei Forward-Verträgen sieht man immer häufiger, dass die Indexierung ab der Unterzeichnung des Mietvertrags gelten soll, also weit vor Mietbeginn. Es besteht damit das Risiko für Mieter und Vermieter: Bis zum Beginn des Mietverhältnisses kann eine Diskrepanz zwischen der Vertragsmiete und der aktuellen Marktmiete entstehen, denn der Blick in die Glaskugel ist bekanntermaßen schwierig. Um dies zu vermeiden, kann eine Vereinbarung getroffen werden, dass die zu zahlende Miete zum Mietbeginn der aktuellen Marktmiete entsprechen soll. Hierbei kann die Marktmiete durch einen Sachverständigen oder durch den Mittelwert der Bewertungen mehrerer Maklerhäuser festgelegt werden. Zugegeben, das macht es den Finanzierern nicht einfach, wenn sie diesen Weg überhaupt mitgehen.

Ein letzter kurzer Blick auf das Thema Wohnen und Indexklauseln: Die Politik sieht solche Verträge in Zeiten hoher Inflation als problematisch an. Ob es einmal gesetzliche Regelungen und damit einhergehend eine Kappungsgrenze geben wird, um Folgen hoher Inflation abzumildern, ist noch nicht absehbar. Doch die Debatte läuft.

Klaus Beine

Zur besseren Lesbarkeit wird in dem vorliegenden Beitrag auf die gleichzeitige Verwendung männlicher und weiblicher Sprachformen verzichtet. Es wird das generische Maskulin verwendet, wobei alle Geschlechter gleichermaßen gemeint sind.

Die „5 %-Studie – wo investieren sich noch lohnt“ gehört mittlerweile zu den Studienklassikern von bulwiengesa. ADVANT Beiten ist langjähriger Partner bei dieser Studie. Sie bietet bereits seit 2015 einen kompakten Marktüberblick und liefert einen neuen Ansatz bei der Beschreibung von Immobilienmärkten. Dafür werden die Performance-Erwartungen der wichtigsten Assetklassen des deutschen Investmentmarkts untersucht: Wohnen, Büro, Shoppingcenter und Fachmarktzentren, Hotel, Logistikimmobilien, Micro-Apartments, Unternehmensimmobilien und Servicewohnen für Senioren. bulwiengesa ist eines der größten unabhängigen Beratungs-, Analyse- und Bewertungsunternehmen für die Immobilienbranche in Deutschland.

Wie schon in den vergangenen Jahren geht die „5 %-Studie“ auch 2023 auf Deutschland-Tour. Für die bereits neunte Ausgabe ist ADVANT Beiten wieder Gastgeber dieser fünf Informations- und Diskussionsabende. Alle sind ausgebucht. Für alle Interessenten, die nicht vor Ort sein können, wird am 26. Oktober ein Webinar angeboten.

Auftakt der Vorstellungsreihe war am Mittwoch, 20. September, in den Räumen von ADVANT Beiten in Frankfurt am Main. Ein namhaft besetztes Panel diskutierte die schwierige Marktsituation.

Panel Frankfurt

• Sven Carstensen, Vorstand, bulwiengesa
• Silvia Beck, Niederlassungsleiterin Frankfurt, bulwiengesa
• Dominik Barton, CEO, Barton Group
• Dennis Davidoff, Investment Manager, Prime Capital
• Klaus Beine, Rechtsanwalt und Notar, Partner und Leiter der Praxisgruppe Real Estate, ADVANT Beiten

Steigende Baukosten und Zinsen, ein angespannter Energiemarkt und weiterhin gestörte Lieferketten prägen den Immobilienmarkt derzeit. Der historische Aufwärtstrend ist gebrochen, die Immobilienpreise sinken oder stagnieren erstmals seit 2010. Gleichzeitig steigen die Baupreise für Gebäude aller Art immer weiter. „Aktuell sehen wir, dass die Rentabilität einer Investition noch völlig neu bewertet werden muss“ sagte Klaus Beine, Partner bei ADVANT Beiten. Investoren stehen vor der Herausforderung erschwerter Ab- und Anschlussfinanzierungen und sehen sich mit einem erhöhten Eigenkapitalbedarf und einem erhöhten Zinsniveau konfrontiert bei gleichzeitig unsichereren Renditen. Bei Investitionen in Gewerbeimmobilien sind Home-Office statt voll ausgelasteter Büroflächen sowie E-Commerce statt stationärem Handel anhaltende Entwicklungen. Immobilien, die eine Umgestaltung von Büroflächen zur Steigerung von Innovation und Zusammenarbeit zulassen, gewinnen weiterhin an Attraktivität. Bei Einzelhandelsimmobilien steigt der Leerstand weiter an: Marktmieten und in der Folge auch Bewertungen rutschen ab. 2022 eher noch in den ländlichen und kleinstädtischen Regionen zu beobachten, setzt sich dieser Trend auch in den Metropolen weiter fort. Klaus Beine: „Für alle Anlageklassen gilt aus unserer Praxis dabei eine Gemeinsamkeit: Das Thema ESG, der Nachhaltigkeitsgedanke, ist bei Investoren fest verankert und hat sich zum führenden Kriterium für Investitionsentscheidungen entwickelt.“

Die wichtigsten Studien-Ergebnisse:

• Potenzieller Sanierungsaufwand belastet die Rendite vieler Bestandsgebäude
• Renditen bei Wohnimmobilien stiegen nur leicht – kaum Inflationsschutz in A-Märkten
• Investments in kleineren Büromärkten oft unwirtschaftlich
• Preisfindung noch nicht abgeschlossen
• Renditen für Logistikimmobilien deutlich über 4 %

Zur Studie 2023:
https://bulwiengesa.de/sites/default/files/2023-09/5_prozent_studie_2023_deutsch.pdf

Anmeldung zur Online-Vorstellung am 26. Oktober (16.30 bis 17.30 Uhr):
https://bulwiengesa.de/de/magazin/roadshow-5-studie-2023

Wie weit gehen die Aufklärungspflichten von Verkäufern bei Immobiliendeals? Dazu hat der BGH jetzt ein Urteil gefällt.

Immobilienverkäufer müssen potenzielle Käufer proaktiv über relevante Fakten informieren und gezielt etwa auf anstehende Sanierungskosten hinweisen. Das gilt auch für Fälle, in denen Unterlagen in einem digitalen Datenraum hinterlegt werden, entschied der Bundesgerichtshof (BGH). Die Karlsruher Richterinnen und Richter des fünften Zivilsenats mit der Vorsitzenden Richterin Bettina Brückner verschärften damit die Aufklärungspflichten der Verkäufer und stärkten die Rechte der Käufer (Urteil vom 15. September 2023, Az. V ZR 77/22).

Die Karlsruher Richter haben damit der bislang üblichen Praxis einiger Verkäufer, sich allein durch eine - bisweilen sehr kurzfristig vor Beurkundung des Kaufvertrags - digitale Offenlegung von Unterlagen von jeglicher Haftung zu befreien, einen Riegel vorgeschoben. Dies könnte über Immobilienverkäufe hinausreichen – auch bei Unternehmenstransaktionen sollten Verkäufer prüfen, welche wesentlichen Umstände und Informationen für die Kaufentscheidung frühzeitig, umfassend und mit explizitem Hinweis zur Verfügung gestellt werden müssen.

Im konkreten Fall hatte die Käuferin mehrere Gewerbeeinheiten in einem großen Gebäudekomplex - dem Ihme-Zentrum in Hannover - für mehr als 1,5 Millionen Euro erworben. Die Käuferin fühlte sich arglistig getäuscht, weil sie zu spät erfahren habe, dass hohe Kosten für die Sanierung des Gemeinschaftseigentums auf sie zukommen könnten. Die Verkäuferin hatte das maßgebliche Protokoll zu einer wichtigen Eigentümerversammlung erst drei Tage vor Beurkundung des Kaufvertrags in einen digitalen Datenraum gestellt, an einem Freitag, dem letzten Arbeitstag vor der geplanten Beurkundung und ohne weiteren Hinweis etwa per E-Mail. Für die Umlage zur Sanierung am Gemeinschaftseigentum waren bis zu 50 Millionen Euro – also ein Vielfaches des Kaufpreises – angesetzt worden.

Die Käuferin zog vor Gericht. Sowohl vor dem Landgericht Hildesheim als auch dem Oberlandesgericht Celle blieb die Klage ohne Erfolg. Beide Gerichte befanden, dass die Käuferin das Protokoll im Datenraum gelesen und den Erhalt des Protokolls der maßgeblichen Eigentümerversammlung bestätigt habe.

Nicht so der BGH. Die obersten Zivilrichterinnen und -richter entschieden zu Gunsten der Käuferin, hoben das Urteil weitgehend auf und verwiesen es zur neuen Verhandlung zurück. Die Verkäuferin hätte ungefragt über den Kostenumfang einer Sanierung aufklären müssen, der bei 50 Millionen Euro „zweifelsohne von erheblicher Bedeutung“ sei, so der BGH. Es genüge nicht, das Protokoll kurz vor Beurkundung des Kaufvertrags in den Datenraum einzustellen. Vielmehr hätte die Käuferin darüber hinaus einen ausdrücklichen Hinweis auf die hohen Sanierungskosten erwarten dürfen.

Datenraum allein reicht nicht bei offenbarungspflichtigen Umständen

Die Pflicht zur Aufklärung über offenbarungspflichtige Umstände könne zum Beispiel dann entfallen, wenn bei einer Besichtigung dem Käufer Mängel ins Auge springen oder im Zusammenhang mit Mängeln ein Sachverständigengutachten überreicht werde, so die Vorsitzende Richterin. Dagegen könne ein Verkäufer nicht ohne weiteres erwarten, dass der Käufer Finanzierungsunterlagen oder einen ihm übergebenen Ordner mit Unterlagen zu dem Kaufobjekt auf Mängel des Kaufobjekts durchsehen werde.

Der Umstand allein, dass der Verkäufer einen Datenraum einrichtet und den Kaufinteressenten den Zugriff auf die Daten ermöglicht, lässt also nicht stets den Schluss zu, dass der Käufer den offenbarungspflichtigen Umstand zur Kenntnis nehmen wird. Vielmehr kommt es im Einzelfall darauf an, wie der Datenraum und der Zugriff auf diesen Bereich strukturiert und organisiert werden.

Kommen Sie bei Fragen auf das ADVANT Beiten Real Estate Team zu.

Dr. Jochen Reuter
Klaus Beine

Dieser Blogbeitrag erscheint ebenso im Haufe Wirtschaftsrechtsnewsletter.

Zur besseren Lesbarkeit wird in dem vorliegenden Beitrag auf die gleichzeitige Verwendung männlicher und weiblicher Sprachformen verzichtet. Es wird das generische Maskulin verwendet, wobei alle Geschlechter gleichermaßen gemeint sind.

Der Mietvertrag wurde für zehn Jahre geschlossen und sieht vor, dass Sweco ab März kommenden Jahres zwei Stockwerke des Baseler Ovals nutzen wird. Das Gebäude ist zu 95 Prozent vermietet und vollständig im Besitz des M&G European Property Fund, der von Simon Ellis und David Jackson verwaltet wird. M&G Real Estate wurde von ADVANT Beiten und den Immobilienberatern CBRE unterstützt. Der Mieter wurde von Avison Young beraten.

Ein Mietvertrag in dieser Größenordnung ist für den Frankfurter Büroimmobilienmarkt im aktuellen Marktumfeld ein wichtiges Zukunftssignal. Das Baseler Oval, gelegen am südlichen Entree zur Frankfurter Innenstadt, sticht durch seine markante Form und die lichtreflektierende Fassade hervor. Das Objekt befindet sich direkt am Baseler Platz und verfügt über eine hervorragende Lage mit dem Hauptbahnhof in unmittelbarer Nähe. Geplant vom renommierten Frankfurter Architektenteam Albert Speer & Partner, bietet das Objekt alle Nutzungsmöglichkeiten, für Arbeiten, Einkaufen und Wohnen.

Berater M&G Real Estate:
ADVANT Beiten: Frank Oprée, Verena Nader (beide Real Estate, München).

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Frauke Reuther
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+49 (69) 75 60 95 - 570
frauke.reuther@advant-beiten.com

Frank Oprée
Rechtsanwalt
ADVANT Beiten
+49 (89) 35065 – 1446
Frank.Opree@advant-beiten.com

Außer reinen Beschaffenheitsfehlern der Mietsache können auch behördliche Beschränkungen und Gebrauchshindernisse die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch in einer Weise aufheben oder mindern, dass sie einen Mangel i.S.v. § 536 BGB begründen.

Der Fall

Die Mieterin von Gewerberäumen erklärte gegenüber der Vermieterin die außerordentliche fristlose Kündigung, nachdem das zuständige Bauaufsichtsamt ihr gegenüber eine Nutzungsuntersagung für die angemieteten Räumlichkeiten sowie den Sofortvollzug angeordnet hatte. Gegenstand der Beanstandung waren eine unzureichende Baugenehmigung einerseits und Brandschutzmängel andererseits. Das Mietobjekt verfügte über keinen zweiten Rettungsweg. Die Mieterin räumte das Mietobjekt daraufhin noch am Tag der Kündigungserklärung und stellte die Zahlung der monatlichen Miete ein. Die Vermieterin machte die rückständigen Mieten mit der Klage geltend. Sie vertrat die Auffassung, das Mietverhältnis sei erst durch die - hilfsweise erklärte - ordentliche Kündigung beendet worden. Die Vermieterin stützte die Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung auf die Tatsache, dass die beklagte Mieterin keinen Rechtsbehelf gegen die Nutzungsuntersagung eingelegt hatte.

Die Folgen

Die außerordentliche Kündigung der Mieterin ist wirksam. Das OLG Dresden folgt damit einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 02.11.2016 (XII ZR 153/15), wonach behördliche Beschränkungen und Gebrauchshindernisse einen Mietmangel begründen können. Ein Mietmangel ist jedoch nur dann anzunehmen, wenn die Beschränkung der Nutzung auf die konkrete Beschaffenheit der Mietsache zurückzuführen ist. Die Nutzungsuntersagung darf hingegen nicht auf einen persönlichen oder betrieblichen Umstand des Mieters zurückzuführen sein. Verfolgt der Mieter mit der Anmietung der Gewerberäume mehrere Zwecke, reicht es für eine außerordentliche Kündigung aus, dass dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch hinsichtlich eines Mietzweckes entzogen wird. Der Annahme eines Mangels i.S.v. § 536 BGB steht ferner nicht entgegen, dass die Nutzungsuntersagung im Zeitpunkt der Kündigungserklärung noch nicht bestandskräftig war. Der Mieter muss vor Erklärung der Kündigung auch kein Rechtsmittel gegen die behördliche Anordnung einlegen, sofern das Risiko des Rechtsstreits mit einem ungewissen Ausgang verbunden ist und die behördliche Beanstandung außerhalb seines Einwirkungsbereiches liegt. Das OLG verzichtet ebenfalls auf das Erfordernis der Setzung einer Abhilfefrist durch den Mieter nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB, da diese offensichtlich keinen Erfolg versprach. Das OLG bewertet die Nichtbeseitigung der Nutzungshindernisse – trotz vorheriger bauaufsichtlicher Mitteilung – als eine endgültige Ablehnung der Abhilfe. Im Ergebnis lag nach Ansicht des OLG ein wichtiger Grund nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB vor, da der Mieterin der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache teilweise wieder entzogen wurde.

Was ist zu tun?

Um spätere mieterseitige Kündigungen zu vermeiden, sollte ein Vermieter bereits vor Abschluss eines Gewerberaummietvertrages sicherstellen, dass der vorgesehene Mietzweck mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften im Einklang steht. Die Nutzung des Mietobjektes muss von der Baugenehmigung gedeckt sein. Für Vermieter empfiehlt es sich daher, frühzeitig zu prüfen, ob baurechtliche Vorschriften der geplanten Nutzung entgegenstehen können. Insbesondere sollte ein Augenmerk auf brandschutzrechtliche Aspekte gelegt werden. Sind brandschutzrechtliche Mängel vorhanden, muss in der Regel mit einem schnellen Einschreiten der Behörden gerechnet werden. Die Parteien eines Gewerberaummietvertrages sollten sich darum bemühen, den Mietzweck so konkret wie möglich im Vertrag festzuhalten. Hinsichtlich bestehender Mietverträge obliegt es dem Vermieter dafür Sorge zu tragen, dass der Mieter die Mietsache während der gesamten Mietdauer vertragsgemäß nutzen kann. Sollten dennoch Nutzungshindernisse bestehen, ist ein schnelles Handeln durch den Vermieter geboten. Der Erlass eines behördlichen Nutzungsverbotes sollte vermieden werden, da bereits nicht bestandskräftige Anordnungen zur außerordentlichen Kündigung berechtigen.

Sabrina Brück

Diese Urteilsbesprechung ist zuerst erschienen in der „Immobilien Zeitung“, ADVANT Beiten kooperiert regelmäßig mit der Fachzeitung für die Immobilienwirtschaft.

Zur besseren Lesbarkeit wird in dem vorliegenden Beitrag auf die gleichzeitige Verwendung männlicher und weiblicher Sprachformen verzichtet. Es wird das generische Maskulin verwendet, wobei alle Geschlechter gleichermaßen gemeint sind.

München, 16. Juni 2023 - Das neue Ranking der besten Jurist:innen für Deutschland hat der US-Fachverlag Best Lawyers in Zusammenarbeit mit dem „Handelsblatt“ veröffentlicht. Die Ergebnisse für „The Best Laywers in Germany (2024 Edition)“ beruhen auf Empfehlungen von Wettbewerbern und untermauern damit die hohe Reputation der gelisteten Expert:innen.

Basis der Recherche ist immer eine intensive Peer-to-Peer-Umfrage. Ausschließlich Anwält:innen werden nach der Reputation ihrer Wettbewerber befragt. Im Fokus steht dabei, Kolleg:innen außerhalb der eigenen Kanzlei zu empfehlen: Der Befragte soll für den hypothetischen Fall, selbst ein Mandat - aus Zeitgründen oder wegen einer Interessenkollision - nicht übernehmen zu können, Empfehlungen von Kolleg:innen aussprechen. Die Best Lawyers-Aufstellung ist eine umfassende Übersicht der angesehensten Jurist:innen, die die Auszeichnung aufgrund ihres herausragenden Renommees im Markt erhalten.

Von ADVANT Beiten werden 71 Juristinnen und Juristen in mindestens einem Rechtsgebiet empfohlen, dabei sind alle sechs deutschen Standorte der Kanzlei vertreten.

Zwei Berufsträger erhalten den „Lawyer of the year Award“: Dr. Gerrit Ponath für den Bereich Trust and Succession Planning und Stephan Rechten für den Bereich Public Private Partnerschip. Beide haben das jeweils beste Feedback für ihr jeweiliges Fachgebiet für den deutschen Markt erhalten. Jedes Jahr wird lediglich ein Anwalt/eine Anwältin als "Lawyer of the Year" pro Rechtsgebiet und Region ausgezeichnet.

Alexander Braun, Dr. Moritz Jenne und Markus Schönherr werden als „Ones to Watch“ gelistet. Hierbei werden herausragende juristische Talente für ein bestimmtes Rechtsgebiet ausgezeichnet.

Die vollständige Liste aller empfohlenen ADVANT Beiten-Anwältinnen und Anwälte, einschließlich der für Belgien empfohlenen Juristen, können Sie hier einsehen.

Anette Schunder-Hartung hat in Zusammenarbeit mit führenden mittelgroßen Wirtschaftskanzleien 20 Rechtsgebiete und Branchen identifiziert, die nachhaltiges Wachstum versprechen und auf die es schon heute besonders ankommt. In vier Fragen und Antworten stellen sie dar, welche strategischen Weichenstellungen wichtig sind, welche Skills künftig gefragt sein werden und was aus Sicht der unternehmensinternen Rechtsberatung Inhouse-Jurist:innen von Wirtschaftskanzleien erwarten. Das Buch richtet sich an Jurist:innen insbesondere in mittelständischen Wirtschaftskanzleien, Notariaten und Prüfungsgesellschaften, die mit strategischen Fragestellungen befasst sind.“

Unsere Experten Dr. Detlef Koch und Prof. Dr. Hans-Josef Vogel haben in diesem Werk die Kapitel der Rechtsgebiete Immobilien- und Baurecht sowie Freizeit und Tourismus beigetragen.

Das gesamte Buch finden Sie hier.

Beschluss des KG Berlin vom 16. März 2023, Az. 8 U 178/22

Der Fall

Die Vermieterin von Gewerberäumen hatte ihrer Mieterin mehrfach gekündigt. Zunächst ordentlich wegen Nichteinhaltung der für längerfristige Mietverträge vorgesehenen Schriftform. Gestützt darauf, dass mietvertraglich vereinbarte Mieterumbaumaßnahmen zwar mit Zustimmung ihres Rechtsvorgängers, aber ohne schriftformgerechten Nachtrag zum Mietvertrag abweichend vom Mietvertrag ausgeführt wurden, so dass sich eine erheblich geänderte Raumaufteilung ergab. Dann später, als bereits eine Klage auf künftige Räumung wegen der ersten Kündigung anhängig war, kündigte die Vermieterin noch außerordentlich wegen Ausbleiben der Mietzahlungen für zwei Monate. Diese rückständigen Mieten wurden (offenbar kurz) nach Zugang der Kündigung nachgezahlt. Die beklagte Mieterin stellte den Schriftformmangel in Abrede und machte auch geltend, dass die darauf gestützte Kündigung gegen Treu und Glauben verstieß. Gegenüber der Kündigung wegen Zahlungsverzuges verwies sie auf ihre langjährige einwandfreie Zahlungshistorie im Mietverhältnis und machte geltend, dass die Kündigung insbesondere vor diesem Hintergrund ohne vorherige Abmahnung unzulässig gewesen sei.

Die Folgen

Die Mieterin muss räumen. Nach Auffassung des Kammergerichts griffen beide Vermieterkündigungen durch: Das Kammergericht stellte fest, dass die Kündigung wegen Zahlungsverzugs entsprechend der grundsätzlichen gesetzlichen Regelung (§ 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB) ohne vorherige Abmahnung zulässig war. Es erkannte zwar an, dass dies im Einzelfall einmal anders sein kann, wenn sich einem Vermieter ein Versehen seines Mieters aufdrängen muss. Letzteres verneinte das Kammergericht aber im konkreten Fall schon im Hinblick auf die bereits anhängige Räumungsklage wegen der vorherigen ordentlichen Kündigung. Da die Nichtzahlung zumindest auch als Reaktion auf diese Klage verstanden werden konnte, musste sich der Vermieterin ein Versehen keinesfalls aufdrängen. Zudem stellte das Kammergericht klar, dass allein eine langjährig einwandfreie Zahlungsmoral auch nicht immer ein Versehen bei ausbleibenden Mietzahlungen indiziert. Die Kündigung wegen Schriftformmangels hielt das Kammergericht ebenfalls für begründet. Die ausdrücklich im Vertrag geregelte Umbaumaßnahme der Mieterin stellte nach seiner Auffassung eine dem Schriftformerfordernis unterliegende wesentliche Vertragsregelung dar und konnte daher nur durch einen formgerechten Nachtrag zum Mietvertrag geändert werden. Dass der Rechtsvorgänger der aktuellen Vermieterin der geänderten Baumaßnahme zugestimmt (womit genau genommen überhaupt erst die nicht formgerechte Einigung über die Vertragsänderung herbeigeführt worden sein dürfte) und auch die aktuelle Vermieterin über geraume Zeit keine Einwendungen gegen die geänderte Ausführung erhoben hatte, reichte nicht zur Wahrung des Schriftformerfordernisses aus und führte auch nicht zur Treuwidrigkeit der Kündigung.

Was ist zu tun?

Um einen Mietvertrag nicht aufs Spiel zu setzen, sollten mieterseitig auch mögliche Versehen bei der Mietzahlung möglichst ausgeschlossen werden. Bei Vertragsabschluss können Mieter zudem im Eigeninteresse versuchen, ein Abmahnerfordernis vor Kündigungen wegen Zahlungsverzuges im Vertrag zu verankern, um das fehlende gesetzliche Erfordernis zu kompensieren. Ob Vermieter sich darauf einlassen, bleibt jedoch abzuwarten und hängt auch von der konkreten Klausel ab. Die Entscheidung des Kammergerichts verdeutlicht zudem noch einmal, dass bei jeder Abänderung von in einem längerfristigen Mietvertrag vorgesehenen Regelungen und Modalitäten große Vorsicht in formaler Hinsicht geboten ist. Im Zweifel sollten diese Abweichungen immer nur in einem schriftformgerechten Nachtrag zum Mietvertrag vereinbart und festgehalten werden.

Dr. Daniel Fischer

Diese Urteilsbesprechung ist zuerst erschienen in der "Immobilien Zeitung", ADVANT Beiten kooperiert regelmäßig mit der Fachzeitung für die Immobilienwirtschaft

Zur besseren Lesbarkeit wird in dem vorliegenden Beitrag auf die gleichzeitige Verwendung männlicher und weiblicher Sprachformen verzichtet. Es wird das generische Maskulin verwendet, wobei alle Geschlechter gleichermaßen gemeint sind.

Über diese und weitere Fragen klärt Klaus Beine, Partner Real Estate, in diesem Video auf.

Urteil des Hanseatischen Oberlandesgerichts Bremen vom 09.12.2022, Az.: 4 U 20/21

Leitsatz

Ein Vertragsstrafeversprechen, das für den Fall des Verzugs der Übergabe einer erst noch zu errichtenden Gewerbeimmobilie die Verwirkung einer täglichen Summe vorsieht, ist auch ohne Vereinbarung einer Obergrenze zulässig.

Der Fall

Die Parteien eines Gewerberaummietvertrags über eine vom Vermieter zu errichtende Immobilie hatten für die Verzögerung des vereinbarten Übergabetermins, der zugleich als Mietbeginn bestimmt worden war, eine Vertragsstrafe in Höhe von EUR 4.500 für jeden Kalendertag der Überschreitung vereinbart. Dies entsprach dem 3,76-fachen der vereinbarten Tagesmiete. Eine Obergrenze für die insgesamt zu zahlende Vertragsstrafe hatten die Parteien nicht vereinbart. Der Vermieter übergab den Mietgegenstand sodann 84 Kalendertage nach dem vereinbarten Übergabetermin, woraufhin der Mieter eine Vertragsstrafe in Höhe von EUR 378.000 geltend machte. Das Oberlandesgericht Bremen verurteilte den Vermieter zur Zahlung in voller Höhe.

Die Folgen

Das OLG Bremen folgt damit einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 12.03.2003 (Az.: XII ZR 18/00), wonach – anders als bei Bauverträgen – eine Obergrenze für die wirksame Vereinbarung einer Vertragsstrafe für die verspätete Übergabe des Mietgegenstands nicht erforderlich ist, auch wenn die Vertragsstrafe für jeden Kalendertag der Verzögerung zu zahlen ist. Lediglich bei einer sehr langen Verzögerung der Übergabe kann es ab einem bestimmten Zeitpunkt – den das OLG Bremen nicht benennt, der aber nach wenigen Monaten der Verzögerung keinesfalls bereits eintreten kann – gemäß § 242 BGB treuwidrig sein, wenn der Mieter die Fortzahlung der Vertragsstrafe verlangt. Obwohl die insgesamt vom Vermieter geschuldete Vertragsstrafe der Höhe nach etwa zehn Nettomonatsmieten ausmachte und die Verzögerung gleichwohl weniger als drei Monate betrug, sah das OLG Bremen auch keine Veranlassung, die vereinbarte Vertragsstrafe als unverhältnismäßig hoch zu bewerten, so dass die Vertragsstrafe nicht gemäß § 343 BGB herabzusetzen war. Dies ist nur ausnahmsweise unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls denkbar, wenn hierfür erhebliche Gründe vorliegen, wobei insofern immer zu berücksichtigen ist, dass die Höhe der Vertragsstrafe der autonomen Beurteilung durch die Vertragsparteien unterliegt und die Vertragsstrafe eine abschreckende Wirkung zur Verhinderung von Vertragsverstößen hat. Selbst wenn dem Mieter durch die verzögerte Übergabe kein Schaden entsteht, rechtfertigt dies für sich genommen noch nicht die Herabsetzung der Vertragsstrafe. Im Ergebnis sind Vermieter und Mieter daher in aller Regel an eine vereinbarte Vertragsstrafe auch der Höhe nach gebunden.

Was ist zu tun?

Langfristige gewerbliche Mietverträge vom Reißbrett enthalten regelmäßig Vertragsstrafeversprechen des Vermieters für den Fall der verzögerten Übergabe des Mietgegenstands. Im aktuellen wirtschaftlichen Umfeld gewinnen diese immens an Bedeutung, da Verzögerungen im Rahmen von Bauprojekten erheblich zunehmen. Jeder Vermieter, der vor der baulichen Fertigstellung einen Mietvertrag abschließt, sollte sich daher im Rahmen der Vertragsverhandlungen darum bemühen, die je Kalendertag geschuldete Vertragsstrafe so gering wie möglich zu halten und zudem die insgesamt zu zahlende Vertragsstrafe betragsmäßig zu begrenzen. Andernfalls droht ein Szenario, wonach er neben den ohnehin wegen der Verzögerung bereits gestiegenen Planungs- und Baukosten auch eine Vertragsstrafe an den Mieter zahlen muss, deren Höhe durchaus recht schnell eine Jahresmiete oder mehr erreichen kann. Die Entscheidung des OLG Bremen bestätigt, dass die Gerichte nicht korrigierend zugunsten des Vermieters eingreifen, wenn eine hohe Vertragsstrafe erst einmal vereinbart ist. Es obliegt daher der sorgfältigen Vertragsgestaltung des Vermieters, das eigene Risiko angemessen zu reduzieren.

Dr. Jochen Reuter

Diese Urteilsbesprechung ist zuerst erschienen in der "Immobilien Zeitung", ADVANT Beiten kooperiert regelmäßig mit der Fachzeitung für die Immobilienwirtschaft

Zur besseren Lesbarkeit wird in dem vorliegenden Beitrag auf die gleichzeitige Verwendung männlicher und weiblicher Sprachformen verzichtet. Es wird das generische Maskulin verwendet, wobei alle Geschlechter gleichermaßen gemeint sind.

Wir freuen uns, im Bereich Medien (Gaming) als TOP TIER-Kanzlei genannt zu sein.

Diese 16 Rechtsgebiete/Praxisbereiche sind 2023 im Ranking:

• Arbeitsrecht
• Branchenfokus Energie
• Corporate/M&A (mittelgroße Deals)
• Gewerblicher Rechtsschutz (Markenrecht und Wettbewerbsrecht)
• Immobilien- und Baurecht (Immobilienrecht und Projektentwicklung)
• Informationstechnologie (Datenschutz und IT/Digitalisierung)
• Kartellrecht
• Medien (Gaming, Entertainment, Presse- und Verlagsrecht)
• Öffentliches Recht (Planungs- und Umweltrecht, Vergaberecht)
• Private Client
• Nonprofit-Sektor

Eine „Firm to watch“ sind wir in den Bereichen Außenwirtschaftsrecht und Steuerrecht.

Unseren Experten Dr. Andreas Lober (Medien/Entertainment), Dr. Wolfgang Lipinski (Arbeitsrecht), Dr. Gerrit Ponath (Private Clients und Nonprofit-Sektor) gratulieren wir zur Nennung als „Führende Anwälte“, sowie Wojtek Ropel (Medien/Entertainment) und Katharina Fink (Private Client und Nonprofit-Sektor) zur Nennung als Partner der nächsten Generation.

Empfohlene Anwälte/weitere Kernanwälte:

• Arbeitsrecht: Dr. Ariane Loof, Elisabeth Miesen, Dr. Gerald Müller-Machwirth, Markus Künzel, Dr. Michael Matthiessen, Dr. Olga Morasch, Dr. Sebastian Kroll, Sonja Müller, Dr. Stefan Lochner, Dr. Christopher Melms, Dr. Daniel Hund, Christian Freiherr von Buddenbrock, Dr. Thomas Barthel, Dr. Thomas Drosdeck
• Branchenfokus Energie: Dr. Christian Ulrich Wolf, Dr. Christof Aha, Stephan Rechten, Sebastian Berg, Dr. Ralf Hafner
• Corporate/M&A: Dr. Christian von Wistinghausen, Prof. Dr. Hans-Josef Vogel, Dr. Barbara Mayer, Gerhard Manz, Dr. Sebastian Weller
• Gewerblicher Rechtsschutz (Wettbewerbsrecht): Dr. Andreas Lober, Matthias W. Stecher; Dr. David Moll, Dr. Holger Weimann, Uwe Wellmann
• Gewerblicher Rechtsschutz (Markenrecht): Dr. Andreas Lober, Dr. Christina Hackbarth, Dr. David Moll, Tanja Hogh Holub, Dr. Holger Weimann, Uwe Wellmann, Matthias W. Stecher
• Informationstechnologie (Datenschutz): Dr. Andreas Lober, Matthias W. Stecher, Susanne Klein; Matthias Zimmer-Goertz
• Informationstechnologie (IT/Digitalisierung): Dr. Andreas Lober, Matthias W. Stecher, Wojtek Ropel; Dr. Holger Weimann
• Immobilienrecht: Florian Baumann, Klaus Beine
• Kartellrecht: Dr. Dietmar O. Reich, Uwe Wellmann
• Medien (Entertainment): Matthias W. Stecher, Dr. Peggy Müller, Dr. Holger Weimann, Katharina Mayerbacher
• Medien (Presse- und Verlagsrecht): Dr. Andreas Lober, Dr. Holger Weimann, Dr. Oliver Srocke, Matthias W. Stecher, Katharina Mayerbacher
• Öffentliches Recht (Umwelt- und Planungsrecht): Hans Georg Neumeier, Katrin Lüdtke, Stephan Rechten
• Öffentliches Recht (Vergaberecht): Hans Georg Neumeier, Max Stanko, Stephan Rechten, Michael Brückner, Katrin Lüdtke
• Private Clients und Nonprofit-Sektor: Dr. Lucas van Randenborgh, Dr. Guido Krüger, Dr. Klaus Zimmermann

Wir gratulieren den Praxis- und Branchengruppen sowie unseren empfohlenen Anwälten und Anwältinnen und bedanken uns bei unseren Mandanten für das anerkennende Feedback und Vertrauen.

Das Frühjahrsgutachten des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) erlebt 2023 sein 20-jähriges Jubiläum, ADVANT Beiten ist traditionell ein Unterstützer der Studie. „Seit 2003 hat sich gerade in krisenhaften Zeiten die wegweisende Bedeutung dieser Veröffentlichung bestätigt“, sagt Klaus Beine, Partner von ADVANT Beiten und Leiter der Branchengruppe Real Estate. „Das Gutachten wirkt dabei weit über die Branche und Wirtschaftskreise hinaus und ist viel mehr als ein Marktüberblick – das Gutachten muss von Politik und Öffentlichkeit als Leitfaden gelesen werden, wie der Immobiliensektor als eine der Säulen der Wirtschaft weiterentwickelt werden sollte. Deshalb sind wir - auch im Interesse unserer Mandantinnen und Mandanten - voller Überzeugung Unterstützer des ZIA-Frühjahrsgutachtens.“

Das Wohnraumproblem verschärft sich weiter in Deutschland. Hohe Zuwanderungszahlen, verbunden mit sinkenden Baufertigstellungen, bedeuten das Ende des fragilen Gleichgewichts von Angebot und Nachfrage der vergangenen Jahre. „Auf dem Markt für Wohnimmobilien hat die kriegsbedingte Zuwanderung von geschätzten 1,1 Millionen Menschen aus der Ukraine zu einer erheblichen zusätzlichen Nachfrage von rund 200.000 Wohnungen geführt“, heißt es im jährlichen Frühjahrsgutachten des „Rats der Immobilienweisen“, das vom Zentralen Immobilien Ausschuss in Berlin (ZIA) am Dienstag, 14. Februar, veröffentlicht worden ist. Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA, übergab die Studie an Klara Geywitz, Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen.

Die Experten, darunter der Volkswirt Prof. Dr. Dr. h.c. Lars P. Feld, seit 2022 persönlicher Beauftragter von Bundesfinanzminister Christian Lindner, stellen fest: „Die Wohnungsnachfrage stieg stärker als das Wohnungsangebot, und der Leerstand dürfte wieder gesunken sein.“ Für 2023 rechnen die Immobilienexperten mit einem nochmaligen Rückgang der Leerstandsquote, die derzeit bundesweit mit 600.000 Wohnungen oder 2,8 Prozent des Wohnungsmarkts angegeben wird. Neben Lars Feld gehören den Expertenrat Sven Carstensen (bulwiengesa), Michael Gerling (EHI), Carolin Wandzik (GOS) und Prof. Dr. Harald Simons (empirica) an.

Die Lage auf dem Immobilienmarkt ist ernst wie lange nicht - das Hauptproblem, das die Branche lähmt, sind die gestiegenen Zinsen, die die Entwicklung von Projekten schwierig bis unmöglich machen.

Ergebnisse aus dem Frühjahrsgutachten 2023 im Überblick

• Gesamtwirtschaftliche Entwicklung: Bauinvestitionen unattraktiv wie lange nicht
• Büroimmobilien: bisher relativ robuste Reaktion auf die konjunkturellen Unsicherheiten
• Unternehmensimmobilien: krisenresilient, aber Belastung durch Rezession möglich
• Logistikimmobilien: Nachfrage trotz Umbrüchen in der Logistikwirtschaft ungebrochen hoch
• Hotelimmobilien: noch unklare Perspektiven mit möglicher Umkehr vom Vermieter- zum Mietermarkt
• Einzelhandel: stationärer Einzelhandel hat sich besser entwickelt als der Onlinehandel
• Gesundheits- und Sozialimmobilien: nachfrageseitig sehr stabiles Segment mit wachsenden Angebotslücken
• Wohnimmobilien: erreichbare Mieten beim Wohnungsbau unterhalb der Kostenmieten, Projektkalkulationen zerbröseln
• Innenstadtentwicklung: strukturelle Herausforderungen durch temporäre Krisen vergrößert

Mit einer Bruttowertschöpfung von ca. 645 Milliarden Euro im Jahr 2021 und rund 3,5 Millionen sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in knapp 800.000 Unternehmen ist die Immobilienwirtschaft eine tragende Säule der deutschen Volkswirtschaft.

Der Sektor Real Estate ist seit Jahrzehnten ein wichtiger Schwerpunkt von ADVANT Beiten. Die Beratung umfasst alle immobilienrechtlichen Fragen und deckt den gesamten „Lebenszyklus” einer Immobilie ab - vom Grundstückserwerb über die Baurechtschaffung und die Projektentwicklung, die Vertragsgestaltung und die baubegleitende Rechtsberatung bis hin zur Vermietung und zum Verkauf.

Zum Download des Frühjahrsgutachtens besuchen Sie bitte die Webseite des ZIA.

Das Bahnbetriebswerk befindet sich in zentraler Lage der Metropole Ruhr, ist mit denkmalgeschützten Gebäuden bebaut und verfügt über zwei Gleisanschlüsse an das Netz der Deutschen Bahn. Es ist somit für eine gewerbliche Entwicklung attraktiv und es lagen dem RVR mehrere konkrete Anfragen vor. Die Veräußerung fand im Rahmen eines wettbewerbsähnlichen, transparenten Auswahlverfahrens statt, welches EU-weit bekanntgemacht wurde. Im Zuge der Ausschreibung wurden Zuschlagskriterien festgelegt.

Die multinationale Unternehmensgruppe CAF ist führender Anbieter im Eisenbahnsektor und hat das Grundstück in Gänze erworben, um es ab 2023 für eigene Zwecke zu entwickeln. Am Standort in Gelsenkirchen wird CAF in naher Zukunft erstmals ihre modernen, akkubetriebenen Regionaltriebzüge, welche alte Dieselfahrzeuge ersetzen, für den Nahverkehr der Region instand halten.

ADVANT Beiten hat den beihilfe- und immobilienrechtlichen Teil der Transaktion und das europaweite Auswahlverfahren gestaltet und beraten sowie  die Verkaufsverhandlungen mit den Bietern geführt.

Berater RVR: 
ADVANT Beiten: Dr. Dietmar O. Reich (Hamburg/Brüssel), Christian Hipp (Berlin, beide Beihilferecht), Dr. Klaus Kemen (Berlin, Real Estate).

Pressekontakt
Frauke Reuther
Manager Kommunikation
ADVANT Beiten
+49 (69) 75 60 95 - 570
frauke.reuther@advant-beiten.com

Dr. Klaus Kemen
Rechtsanwalt 
ADVANT Beiten
+49 (30) 26 471 - 133
klaus.kemen@advant-beiten.com

Sachverhalt

Die Vermieter kündigten das Wohnungsmietverhältnis wegen Eigenbedarfs im Juni zum Ende März des Folgejahres. Der Mieter widersprach Ende Januar der Kündigung anwaltlich. Er sei seit Erhalt der Kündigung auf Wohnungssuche, habe aber noch keine Wohnung gefunden. Sollte sich das ändern, werde er dies mitteilen. Zu diesem Zeitpunkt sei er jedoch ab dem 1. April obdachlos, so dass eine nicht zu rechtfertigende Härte nach § 574 Abs. 2 BGB vorliege. Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter bei Vorliegen einer auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigenden Härte der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Nach Abs. 2 liegt eine Härte auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffen ist. Darauf erhoben die Vermieter Ende Februar Räumungsklage auf den 31. März. Der Beklagte zeigte an diesem Tag Verteidigungsbereitschaft an, teilte aber mit, nunmehr eine Wohnung gefunden zu haben, so dass sogar die Übergabe an diesem Tag erfolgte. Daraufhin wurde die Hauptsache von beiden Parteien mit der zweiten Erklärung im April für erledigt erklärt und beantragt, der anderen Seite die Kosten aufzuerlegen.

Im Falle einer Erledigung des Rechtsstreits entscheidet das Gericht nach § 91a Zivilprozessordnung (ZPO) unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitgegenstandes nach billigem Ermessen, wer die Kosten zu tragen hat, mithin grundsätzlich danach, wer obsiegt hätte. Das Amtsgericht legte sie dem Mieter auf, der Mieter legte Beschwerde ein. Das Landgericht legte daraufhin die Kosten den Vermietern auf. Dabei kamen die Gerichte zu unterschiedlichen Auslegungen des § 259 ZPO. Danach kann eine Klage auf zukünftige Leistung erhoben werden, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Das LG war der Ansicht, der Räumungsanspruch sei erst am 31. März fällig geworden, mithin die Klage zuvor unzulässig. Die Voraussetzungen für eine Räumungsklage lägen auch nur vor, wenn die Verpflichtung zur Räumung bestritten werde, nicht jedoch, wenn – wie hier – der Mieter sich zur Räumung bereit erkläre, aber geltend mache, die Leistung sei ihm tatsächlich nicht möglich. Auch der Widerspruch gegen die Kündigung für sich reiche nicht, es komme auf die Begründung an. Vorliegend sei der Widerspruch nur vor dem Hintergrund der erfolglosen Wohnungssuche erhoben worden. Es sei deshalb nicht festzustellen, dass der Mieter sich der Pflicht zur fristgerechten Räumung habe entziehen wollen.

Entscheidung

Der BGH sah dies auf die Rechtsbeschwerde der Vermieter anders und verwies zur Sachentscheidung zurück. Es könne dahinstehen, auf welchen Zeitpunkt man für die Zulässigkeit der Klage abstelle, auf den Zeitpunkt der Erledigung oder den Zeitpunkt der zustimmenden Erledigungserklärungen. Zu beiden Zeitpunkten sei die Klage zulässig gewesen. Im zweiten Zeitpunkt sei der Räumungsanspruch bereits fällig gewesen, die Klage gar nicht auf eine künftige Leistung (wie es § 259 ZPO erfordert) gerichtet.

Stelle man auf den ersten Zeitpunkt ab, so gelte für eine Besorgnis der nicht rechtzeitigen Leistung des Schuldners nach § 259 ZPO bei einem Mieter als Schuldner kein anderer Maßstab. Soweit § 259 ZPO voraussetze, dass „den Umständen nach“ die Besorgnis bestehen müsse, sei allein auf das anwaltliche Schreiben von Ende Januar als einzige Äußerung auf die Kündigung abzustellen. Der Mieter habe darin für § 259 ZPO ausreichend eindeutig zu erkennen gegeben, dass er bei gleichbleibender Lage im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses nicht ausziehen werde. Die vom Landgericht geäußerte Ansicht, § 259 ZPO sei nur dann erfüllt, wenn der Mieter den Kündigungsgrund bestreite, nicht jedoch, wenn der Mieter beim Widerspruch lediglich zu erkennen gebe, auf tatsächliche Hindernisse beim Finden einer Wohnung zu stoßen, lasse sich zwar in der Instanzrechtsprechung und Literatur finden. Eine solche, die gesetzliche Klagemöglichkeit des Vermieters einschränkende Auslegung des § 259 ZPO sei jedoch abzulehnen.

In den Fällen des Widerspruchs des Mieters gegen eine Kündigung komme es darauf an, ob der Vermieter aufgrund der Erklärung oder des sonstigen Verhaltens des Mieters davon ausgehen muss, dieser werde zum geltend gemachten Beendigungszeitpunkt nicht zur Räumung bereit sein. Das „Sich-Entziehen“ im Sinne der Vorschrift sei auch dann zu besorgen, wenn der Mieter deutlich mache, er werde mangels Verfügbarkeit von Ersatzwohnraum in der Wohnung verbleiben. Auch dann habe er die Nichterfüllung der Leistungspflicht in seinen Willen aufgenommen. § 259 ZPO verlange nicht die Böswilligkeit des Mieters, maßgeblich sei allein die mangelnde Bereitschaft zur rechtzeitigen Leistung. Es reiche für eine Besorgnis, wenn der Schuldner erkläre, er brauche nicht zu leisten oder er wolle den Anspruch nicht erfüllen. Es sei auch unerheblich, ob sich der Mieter zu dem angekündigten Verhalten berechtigt sieht.

Dies folge aus dem gesetzgeberischen Zweck der Regelung, dem Gläubiger in bestimmten Konstellationen die Wahrnehmung seiner Rechte so zeitig zu ermöglichen, dass schon bei Fälligkeit über eine durchsetzbare Entscheidung verfügt werden könne. Die Interessen des Schuldners, aufgrund später entstehender Einwendungen (besondere Härte), seien über vollstreckungsrechtliche Möglichkeiten (§§ 767, 769 ZPO) und dadurch gewahrt, dass das mit der Räumungsklage befasste Gericht das Vorbringen der Härte zu prüfen habe. Ferner könnten auch Räumungsfristen gewährt werden (§§ 93b Abs. 3 und 721 Abs. 1 und 2 ZPO). Dies untermauert der BGH durch weitere gesetzesgeschichtliche Erwägungen.

Konsequenzen für die Praxis

Die Entscheidung verbessert die Situation für eigenbedarfskündigende Vermieter. Instanzrechtsprechung und Literatur teilen zu einem nicht unerheblichen Teil die Ansicht des hiesigen Landgerichts zu § 259 ZPO. Der BGH lehnt diese Ansicht nun ab. Aus geschichtlicher Entwicklung und Sinn und Zweck der Regelung leitet er eine Einschränkung der Voraussetzungen für die Zulässigkeit einer Räumungsklage für den Fall des § 574 BGB dahingehend her, dass es allein ausreicht, wenn der Vermieter davon ausgehen muss, der Mieter werde zum maßgeblichen Zeitpunkt nicht ausziehen. Dafür genügt es, wenn der Mieter zu erkennen gibt, dass er zum Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses nicht auszieht. Es bedarf darauf bezogen zwar der genauen Betrachtung der Äußerungen des Mieters. Es kommt aber nicht darauf an, ob er nicht will oder (etwa angesichts Wohnungsmangels) nicht kann. Der BGH enthält sich der Vermischung von prozessualer Möglichkeit und materiellem Recht, mit der die Gegenansicht dem unguten Gefühl abhelfen möchte, der unverschuldet wohnungslose werdende Mieter dürfe nicht auch noch vor Beendigung des Mietverhältnisses der Klage des Vermieters ausgesetzt sein. Allerdings dürfte der vom BGH zitierte Zweck der Regelung, bereits bei Fälligkeit, hier also zum Beendigungszeitpunkt, eine vollstreckbare Entscheidung in der Hand zu haben, angesichts langer Bearbeitungszeiten der deutschen Gerichte kaum zu verwirklichen sein. Und die eröffnete Möglichkeit darf freilich nicht darüber hinwegtäuschen, dass auch mit Erhebung einer Räumungsklage vor Beendigung des Mietverhältnisses erst darüber entschieden wird, ob es wegen Härte fortzusetzen ist. Angesichts der sich verschärfenden Lage auf dem Wohnungsmarkt könnte dies zunehmend zulasten der Vermieter angenommen werden. Dies gilt es in der konkreten Mietsituation zu bedenken. Immerhin aber gibt diese Entscheidung die Möglichkeit zügig zu handeln und damit das ohnehin langwierige Verfahren früher einzuleiten.

Robin Maletz

Zur besseren Lesbarkeit wird in dem vorliegenden Beitrag auf die gleichzeitige Verwendung männlicher und weiblicher Sprachformen verzichtet. Es wird das generische Maskulin verwendet, wobei alle Geschlechter gleichermaßen gemeint sind.

Das von Wienerberger zu erwerbende Terreal-Geschäft wird im Geschäftsjahr 2022 voraussichtlich einen Umsatz von EUR 740 Millionen und ein Run-Rate EBITDA von EUR 100 Millionen erwirtschaften. Der Enterprise Value der betreffenden Terreal-Geschäftsbereiche beträgt EUR 600 Millionen, vorbehaltlich Anpassungen. Ende Dezember wurde die Vereinbarung zum Erwerb unterzeichnet, womit die exklusive Verhandlungsphase startete. Das Closing wird voraussichtlich im Laufe des Jahres 2023 nach fusionskontrollrechtlicher Prüfung und Erfüllung weiterer Bedingungen stattfinden.

Der fusionskontrollrechtliche Teil der Transaktion steht unter der Federführung der ADVANT Beiten Partner Uwe Wellmann und Christoph Heinrich, welche gemeinsam die Fusionskontrolle in Deutschland verantworten und zusätzlich ein Team an Kanzleien in verschiedenen Jurisdiktionen koordinieren. Die länderübergreifende fusionskontrollrechtliche Beratung findet unter anderem in Zusammenarbeit mit ADVANT Altana in Frankreich, Binder Grösswang in Österreich, Woźniak Legal in Polen und Radovanović Stojanović & Partners in Südosteuropa statt.

Der M&A-Arbeitsstrang wurde von E+H (Wien, Graz) geleitet. ADVANT Beiten Partner Dr. Mario Weichel übernahm hier den deutschen Part und führte gemeinsam mit einem multidisziplinären Team die Due Diligence-Prüfung bezüglich des Creaton-Geschäfts durch. ADVANT Altana verantwortete die französische Due Diligence-Prüfung.

Berater Wienerberger:
 

ADVANT Beiten: Uwe Wellmann (Berlin) und Christoph Heinrich (beide Federführung, beide Kartellrecht), Dr. Mario Weichel, Maximilian Matusewicz (beide Corporate/M&A), Cathleen Laitenberger (Kartellrecht), Anja Fischer (Real Estate), Katrin Lüdtke und Philipp Früh (beide Öffentliches Recht), Christian Hess (IP), Michael Ziegler und Petra Fendt (Finance), Chiara Peterhammer (Commercial, alle München), Nima Valadkhani (Commercial), Wolf J. Reuter (Arbeitsrecht) und Dr. Ariane Loof (Datenschutzrecht, alle Berlin).

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Frauke Reuther
 

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Uwe Wellmann
 

Rechtsanwalt
 

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Problemstellung

In Zeiten knappen Wohnraums kommen für die Bebauung auch Grundstücke in Betracht, die zuvor nicht im Fokus für eine Bebauung waren. Eine weitere Verdichtung der Bebauung in den Städten führt dazu, dass vermehrt auch Grundstücke ohne eigenen Zugang zur öffentlichen Straße, sogenannte Hinterliegergrundstücke, bebaut werden. Auch befinden sich auf derartigen Hinterliegergrundstücken teilweise bereits Gebäude, die einer Nutzungsänderung zugeführt werden sollen. Im Rahmen der Erteilung einer Bau- bzw. einer Nutzungsänderungsänderungsgenehmigung für ein solches Hinterliegergrundstück stellt sich insbesondere die Frage der Sicherung der Erschließung sowie die öffentlich-rechtliche Sicherung dieser Erschließung.

Gehören die zur Erschließung notwendigen Grundstücke zwischen dem Hinterliegergrundstück und der öffentlichen Straße einem Dritten, so wird es öffentlich-rechtlich nicht nur erforderlich sein, die Wege- und Leitungsrechte durch eine zivilrechtliche Grunddienstbarkeit zu sichern. Vorausgesetzt wird in der Regel - soweit dieses Rechtsinstitut in den jeweiligen Bundesländern vorgesehen ist - die Eintragung einer Baulast.

Rechtslage

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass allein aus dem nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnis kein Anspruch auf Eintragung einer Baulast gegen einen Nachbarn folgt. § 242 BGB kommt auch in seiner Ausprägung als nachbarliches Gemeinschaftsverhältnis nicht in Betracht als Anspruchsgrundlage für die Einräumung einer Zuwegungsbaulast, da das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis in der Regel keine selbständigen Ansprüche begründet, sondern sich lediglich als Schranke der Rechtsausübung auswirkt (so. z. B. OLG Hamm, Urt. v. 27. Februar 2012 – 5 U 77/11).

Damit sind grundsätzlich die Eintragungen einer Baulast im Verhandlungsweg mit den Eigentümern des anderen Grundstücks zu klären.

In einer neueren Entscheidung des BGH (Urt. v. 22. Oktober 2021 - V ZR 92/20) stellte sich jedoch nun die Frage, inwiefern aus einer bereits eingeräumten Grunddienstbarkeit ein Anspruch gegen den Nachbarn auf Eintragung einer Baulast hergeleitet werden kann.

Im konkreten Fall ging es darum, dass die Klägerin eine Lagerhalle betrieb. Diese Lagerhalle war nur über das Grundstück der Beklagten zu erreichen. Zugunsten der Klägerin war eine Grunddienstbarkeit bestellt, die ein Wege- und Leitungsrecht beinhaltete. Die Klägerin plante eine Umnutzung der Lagerhalle. Anstelle von Kühlprodukten sollten Waren aller Art mit Ausnahme brennbarer Flüssigkeiten gelagert werden. Die Behörde lehnte die Nutzungsänderungsgenehmigung ab, da keine Baulast eingetragen war.

Die Klägerin nahm daraufhin die Beklagte auf Eintragung einer Baulast zivilrechtlich in Anspruch. Im Ausgangspunkt bestätigte der BGH in seiner Entscheidung zunächst, dass grundsätzlich aus einer bereits bestehenden Grunddienstbarkeit das Recht des Berechtigten folgt, vom Grunddienstbarkeitsverpflichteten die Einräumung einer Baulast zu verlangen. Dies folgt aus einer Nebenpflicht des der Grunddienstbarkeit zugrundeliegenden gesetzlichen Schuldverhältnisses, wenn eine beiderseitige Interessenabwägung einen Vorrang des Grunddienstbarkeitsberechtigten ergibt.

Grundsätzlich müssen dabei aber folgende Voraussetzungen vorliegen:

• die Grunddienstbarkeit muss zu dem Zweck bestellt worden sein, das Grundstück des Berechtigten baulich zu nutzen;
• die vom Berechtigten geplante Bebauung muss – nach Bestellung der Baulast – baurechtlich zulässig sein;
• die Übernahme der Baulast muss zwingende Voraussetzung für die Bebauung des Grundstücks sein bzw. eine Befreiung von dem Baulastzwang darf nicht in Betracht kommen;
• bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit darf nicht bereits Anlass bestanden haben, bereits die Übernahme einer Baulast zu erwägen;
• Inhalt und Umfang der geforderten Baulast müssen inhaltlich der Dienstbarkeit entsprechen.

Sämtliche der vorgenannten Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen, um den Anspruch eine Baulast zu begründen.

Im konkreten Fall streitig und vom Zivilgericht zu überprüfen war die Frage, ob die von dem Dienstbarkeitsberechtigten geplante Bebauung nach Zustimmung zur Eintragung einer Baulast überhaupt verwirklicht werden kann, oder ob andere öffentlich-rechtliche Hindernisse, die nicht etwa durch eine Befreiung ausgeräumt werden können, weiterhin bestehen. Nur für den Fall, dass die geplante Bebauung überhaupt verwirklicht werden kann, ist dem Dienstbarkeitsverpflichteten Nachbarn zumutbar, der Eintragung einer Baulast zuzustimmen. Ein Anspruch auf Abgabe der Baulasterklärung besteht nicht, wenn feststeht, dass sie ihren Zweck nicht erfüllen kann, weil die beantragte Genehmigung dem Kläger auch nach Bewilligung der Baulast nicht erteilt werden wird.

Darüber hinaus erfordert die Prüfung des Anspruchs die Auslegung der eingeräumten Grunddienstbarkeit einerseits dahingehend, welcher Zweck mit der Einräumung verfolgt wurde, also ob insbesondere die Bebauung des Grundstücks ermöglicht werden sollte. Außerdem darf die Baulast nicht über das gewährte Nutzungsrecht der Grunddienstbarkeit hinausgehen.

Der Anspruch auf Einräumung einer Baulast ist nur auf eine deckungsgleiche, d.h. nach Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit entsprechende Baulast gerichtet, sodass sich die geänderte Nutzung, deren Genehmigung die Baulast erfordert, im Rahmen der Grunddienstbarkeit halten muss.

Der BGH zeigt in seiner Entscheidung zudem auf, dass es möglicherweise dem Anspruch auf Abgabe einer Baulasterklärung entgegensteht, wenn zur Zeit der Bestellung der Grunddienstbarkeit bereits zu erwarten war, dass bauordnungsrechtlich eine Baulast erforderlich sein könnte und die beteiligten Grundstückseigentümer sich dennoch gegen die Eintragung einer Baulast entschieden hätten. Einen Anspruch könne es entgegenstehen, wenn die Parteien um die Erforderlichkeit der Baulast wussten und sehenden Auges auf eine Einräumung verzichteten.

Konsequenzen für die Praxis

Die Möglichkeit der Einräumung einer Baulast kann von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung sein. Im Rahmen einer Projektentwicklung ist anzuraten, die Frage der Erschließung möglichst frühzeitig, mithin bereits bei Erwerb des Grundstückes zu prüfen und zu klären.

Die Entscheidung des BGH zeigt das Risiko auf, dass mit einer Eintragung einer Grunddienstbarkeit ggf. die sich stellenden Probleme nicht abschließend geklärt werden und der Verzicht auf Eintragung einer Baulast sogar zu einem Anspruchsausschluss für spätere Zeiten folgen kann. Im Rahmen einer Nachbarvereinbarung, insbesondere z.B. auch bei einer Grundstücksteilung sollten vorsorglich ausdrückliche Verpflichtungen des Nachbarn aufgenommen werden, an einer etwaigen Baulasteintragung mitzuwirken.

Thomas Herten

Zur besseren Lesbarkeit wird in dem vorliegenden Beitrag auf die gleichzeitige Verwendung männlicher und weiblicher Sprachformen verzichtet. Es wird das generische Maskulin verwendet, wobei alle Geschlechter gleichermaßen gemeint sind.

Dreßler Bau hat als Projektentwicklungsgesellschaft ein Bürogebäude mit markanter Architektur in der aufstrebenden Karlsruher Oststadt errichtet und während der Projektentwicklungsphase vollständig durch langfristige Gewerberaummietverträge vermietet. Nach fristgerechter Fertigstellung des Bauvorhabens – weniger als zwei Jahre nach Spatenstich - und Übergabe der Mietflächen erfolgte die Veräußerung.

Dreßler Bau, ein familiengeführtes und bundesweit tätiges Bauunternehmen mit Hauptsitz in Aschaffenburg, ist langjähriger Mandant der Kanzlei. Die Stinag AG ist eine Holding mit rechtlich selbstständigen Geschäftsbereichen für Immobilien, Finanzen und Beteiligungen.

Das nach modernsten Standards errichtete Bürogebäude mit sieben Geschossen und einer Tiefgarage in der Karlsruher "Oststadt" umfasst knapp 9000 qm Mietfläche und konnte seine Mieter durch herausragende Architektur, sehr hohe Qualitätsstandards sowie unterschiedliche Konzepte flexibler Arbeitswelten überzeugen.

Zu den Nutzern zählen neben Dreßler Bau, die ihre Niederlassung von Raststatt nach Karlsruhe verlagert, eine Reihe namhafter nationaler sowie internationaler Unternehmen aus der IT und Baubranche sowie die Verwaltung des dortigen Großmarkts.

Der "CarlsCube" ist eine Landmark im Quartier, mit Karlsruhes erstem WiredScore-Zertifikat in Platin, entstanden aus 258 Architekturbetonelementen aus Produktion von Dreßler Bau.

Berater Dreßler Bauträger GmbH:
ADVANT Beiten: Dr. Detlef Koch (Corporate / M&A), Dr. Jochen Reuter (Real Estate, beide Federführung, Frankfurt), Leopold Linden (Real Estate, Frankfurt).

Vermittlung aller Mietverträge: Immoraum GmbH, Stuttgart.

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Frauke Reuther
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Dr. Detlef Koch
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Dr. Kathrin Bürger, Dr. Silke Dulle, Christina Kamppeter, Susanne Klein, Dr. Ralf Hafner, Dr. Georg Tolksdorf und Dr. Sebastian Weller vertreten fünf verschiedene Rechtsgebiete und verteilen sich auf fünf Standorte.

• Dr. Kathrin Bürger (Arbeitsrecht, Frankfurt und München), Fachanwältin für Arbeitsrecht, berät schwerpunktmäßig im kollektiven Bereich. Sie begleitet Unternehmen bei tariflichen Veränderungen und (Haus-) Tarifvertragsver-handlungen sowie bei streikvorbereitenden Maßnahmen. Darüber hinaus berät sie Unternehmen bei der Verhandlung mit Betriebsräten, auch im Rahmen von Einigungsstellen sowie bei sämtlichen individualrechtlichen Fragestellungen.
• Dr. Silke Dulle (Corporate/M&A, Berlin), Fachanwältin für Medizinrecht, berät Mandanten des Gesundheitswesens, insbesondere im Krankenhaus- und Krankenkassensektor. Sie berät dabei im Krankenhausrecht, Sozialversicherungs- und Pharmarecht, Vergaberecht und Gesellschaftsrecht.
• Christina Kamppeter (Arbeitsrecht, München), Fachanwältin für Arbeitsrecht, berät nationale und internationale Unternehmen in allen Belangen des individuellen und kollektiven Arbeitsrechts, insbesondere bei Verhandlungen mit Betriebsräten und Gewerkschaften. Ein Schwerpunkt ihrer Tätigkeit liegt auf der arbeitsrechtlichen Begleitung von Restrukturierungen.
• Susanne Klein (IP/IT/Medien, Frankfurt), Fachanwältin für Informations-technologierecht, ist ausgewiesene Expertin im Datenschutzrecht. Darüber hinaus berät sie ihre nationalen und internationalen Mandanten im IT- und Urheberrecht.
• Dr. Ralf Hafner (Prozessführung & Konfliktlösung, München), berät seine nationalen und internationalen Mandanten in komplexen internationalen Konflikten bei der außergerichtlichen Konfliktlösung und vertritt sie vor staatlichen Gerichten und Schiedsgerichten.
• Dr. Georg Tolksdorf (Vermögen/Nachfolge/Stiftungen, Hamburg) ist im Bereich des Erb- und Stiftungsrechts sowie der (steueroptimierten) Vermögensnachfolgeplanung von Privatpersonen und (Familien-)Unternehmern tätig. Ein weiterer Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt im Bereich der Durch-führung von (unternehmerischen) Testamentsvollstreckungen.
• Dr. Sebastian Weller (Corporate/M&A, Düsseldorf) ist schwerpunktmäßig in den Bereichen Gesellschaftsrecht/M&A sowie Private Equity/Venture Capital tätig und berät insbesondere bei Übernahmen, Beteiligungen und Restrukturierungen. Er unterstützt bei sämtlichen Fragen rund um das Gesellschafts- und Umwandlungsrecht sowie Corporate Compliance.

Neben den sieben neuen Equity Partnerinnen und Partnern wurden die folgenden Salary Partnerinnen und Partner zu Local Partnerinnen und Partnern gewählt:

• Dr. Anne Dziuba, Arbeitsrecht, München
• Dr. Daniel Fischer, Real Estate, Frankfurt
• Dr. Christina Hackbarth, IP/IT/Medien, München
• Christian Hipp, Kartellrecht, Berlin
• Tanja Hogh Holub, IP/IT/Medien, München
• Sylvia Jenoh, Steuern, Frankfurt
• Dr. Klaus Kemen, Real Estate, Berlin
• Dr. Markus Ley, Corporate/M&A, Berlin
• Jörn Manhart, Arbeitsrecht, Düsseldorf
• Carsten Pütger, Corporate/M&A, Düsseldorf
• Dr. Jochen Reuter, Real Estate, Frankfurt
• Dr. Winfried Richardt, Corporate/M&A, Düsseldorf
• Dr. Florian Weichselgärtner, Konfliktlösung, München
• Mathias Zimmer-Goertz, IP/IT/Medien, Düsseldorf

Weiterhin setzen folgende Kolleg:innen ihren Karriereweg erfolgreich fort und wurden vom Senior Associate zur/zum Salary Partner:in gewählt:

• Annalena Benz, Real Estate, München
• Jens Ledermann, Steuern, Frankfurt
• Dr. Martina Schlamp, Arbeitsrecht, München

Über das Wachstum aus den eigenen Reihen hinaus, verfolgt ADVANT Beiten kontinuierlich ihre Strategie des gezielten Wachstums durch Quereinsteiger:innen in ausgewählten Bereichen und bestätigt die Salary Partnerschaft für folgende Kolleg:innen:

• Christian Burmeister, Corporate/M&A, Freiburg/Berlin
• Dr. Moritz Jenne, Corporate/M&A, Freiburg
• Dr. Sebastian Kroll, Arbeitsrecht, München
• Markus P. Linnartz, Steuern, Düsseldorf
• Dr. Ariane Loof, Arbeitsrecht, Berlin
• Dr. Michael Matthiessen, Arbeitsrecht, Berlin
• Dr. Birgit Münchbach, Corporate/M&A, Freiburg
• Kristin Müller-Nedebock, Steuern, Hamburg

„Alle Senioritätsstufen sind für die Zukunft unserer Kanzlei von zentraler Bedeutung. Umso mehr freuen wir uns, dass wir so viele Kolleg:innen unterschiedlicher Senioritäten, Rechtsgebiete und Standorte auf ihrem Karriereweg begleiten dürfen, sagt Philipp Cotta, Managing Partner von ADVANT Beiten und ergänzt: „Unser modifizierter Karrieretrack bietet allen Kolleg:innen zusätzliche Flexibilität in der individuellen Karriereplanung und ermöglicht es uns, unsere fachliche Expertise über die verschiedenen Ebenen noch klarer gegenüber unserer Mandantschaft herauszustellen.“

Herzlichen Glückwunsch an alle gewählten und bestätigten Partnerinnen und Partnern.

In der Auswertung der Auslandsempfehlungen landet die internationale Wirtschaftskanzlei ADVANT Beiten unter den „Top-Kanzleien Europa“ mit 25 Empfehlungen auf dem fünften Platz.

ADVANT Beiten erreicht in der Gesamtauswertung nach der Zahl der Empfehlungen (70) Position 19 der Top-100-Liste.

ADVANT Beiten zählt bei diesen Rechtsgebieten zu den „Führenden Kanzleien“ (zwei oder mehr Empfehlungen):
Arbeitsrecht (5), Compliance (4), Datenschutz (6), Finanzierung (5), Gesellschaftsrecht (3), Gewerblicher Rechtsschutz (2), Immobilien- & Baurecht (2), IT-Recht (5), Kartellrecht (9), Medienrecht (7), M&A (3), Öffentliches Recht (2), Produkthaftung (2), Steuerrecht (2), Vertragsrecht (8).

Als „Führende Anwälte“ (zwei oder mehr Empfehlungen) sind benannt:
Petra Fendt (Finanzierung/4), Dr. Christian Heinichen (Kartellrecht/6 und Vertragsrecht/3), Christoph Heinrich (Kartellrecht/2), Dr. Holger Weimann (Medienrecht/2), Dr. Ralf Hafner (Vertragsrecht/2), Heinrich Meyer (Vertragsrecht/2).

München/Frankfurt, 7. Oktober 2022 – ADVANT Beiten hat die Sappi Limited ("Sappi") bei der geplanten Veräußerung der grafischen Papierfabriken von Sappi in Stockstadt (Deutschland), Maastricht (Niederlande) und Kirkniemi (Finnland) mit zusammen über 1.400 Arbeitnehmern an AURELIUS Investment Lux One S.à.r.l. ("Aurelius") zum deutschen Recht beraten.

Die Transaktion ist als Share Deal strukturiert, bei dem Aurelius die einzelnen Gesellschaften, d. h. die Sappi Stockstadt GmbH, die Sappi Maastricht Real Estate B.V. (einschließlich ihrer Tochtergesellschaft Sappi Maastricht B.V.), die Sappi Finland I Oy und die Sappi Finland Operations Oy erwirbt, welche die Vermögenswerte und Verbindlichkeiten der einzelnen Werke halten und kontrollieren.

Der Unternehmenswert der Transaktion beläuft sich auf rund EUR 272 Mio. Der Vollzug der Transaktion wird für das erste Quartal 2023 erwartet und unterliegt verschiedenen Bedingungen.

Sappi ist ein weltweit führender Anbieter von Zellstoff- und Papierlösungen mit Hauptsitz in Johannesburg, Südafrika. Das Unternehmen beschäftigt über 12.000 Mitarbeiter, verfügt über Produktionsstätten in zehn Ländern auf drei Kontinenten und hat Kunden in über 150 Ländern weltweit.

Berater von Sappi Limited:

Advant Beiten: Dr. Christoph Schmitt (Federführung; Banking & Finance) und Dr. Markus Ley (Federführung, Gesellschaftsrecht); Dr. Mario Weichel und Maximilian Matusewicz (beide Gesellschaftsrecht); Dr. Gerald Müller-Machwirth und Maike Pflästerer (beide Arbeitsrecht); Katrin Lüdtke und Philipp Früh (beide Öffentliches Recht); Anja Fischer (Real Estate); Susanne Klein (IT-Recht und Datenschutz) sowie Christoph Heinrich, Dr. Christian Heinichen und Cathleen Laitenberger (alle Kartell- und Wettbewerbsrecht).

Stibbe berät zu den Aspekten des niederländischen Rechts und Fondia zu den Aspekten des finnischen Rechts der Transaktion.

Pressekontakt
Frauke Reuther
Manager Kommunikation
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Dr. Markus Ley
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Zur besseren Lesbarkeit wird in dem vorliegenden Beitrag auf die gleichzeitige Verwendung männlicher und weiblicher Sprachformen verzichtet. Es wird das generische Maskulin verwendet, wobei alle Geschlechter gleichermaßen gemeint sind.

Die Ergebnisse in Kürze

• Nachfrageüberhang und Kaufzurückhaltung bei Wohnimmobilien
• Erstmals wieder Renditeanstieg bei Büroimmobilien
• Einzelhandel: Fachmarktzentren weiterhin im Fokus, Nachfrage nach Shoppingcentern sehr niedrig
• Neu in der 5 %-Studie: Servicewohnen für Senioren

Die Schlagzeilen der vergangenen Jahre, dass scheinbar nichts den deutschen Immobilienmarkt erschüttern kann, sind überholt. Für Investoren ist es mit Wohnimmobilien kaum mehr möglich, Inflationsschutz zu erhalten, mit Gewerbeimmobilien nur noch bedingt. Das Marktumfeld ist geprägt von Krisen. Für den Immobilienmarkt besonders relevant ist die Zinspolitik, die einen Paradigmenwechsel vollzieht. Nach einem dynamischen Beginn im ersten Quartal 2022 kühlte sich der Immobilieninvestmentmarkt deutlich ab. Transaktionsentscheidungen werden verschoben oder ganz verworfen; insbesondere neue Engagements in Europa werden überdacht, solange hier ein Krieg herrscht. Das Investitionsvolumen wird 2022 für Gewerbeimmobilien bei über 50 Mrd. Euro liegen – dominiert von Büros und Logistikimmobilien.

Sven Carstensen, Vorstand bei bulwiengesa: „Das Volumen an Projektentwicklungen, in der Vergangenheit die Treiber des Investmentmarktes, nimmt deutlich ab. Aufgrund der Baukostenentwicklung und gestiegenen Finanzierungskosten sowie der eingetrübten Renditeerwartungen stoßen hier viele Vorhaben an die Grenzen ihrer wirtschaftlichen Darstellbarkeit.“

Klaus Beine, Partner ADVANT Beiten, Rechtsanwalt und Notar, stellt fest: „Schon seit vielen Jahren beschäftigt uns die 'Wohnungsnot'. Die aktuelle Regierung will, dass in ihrer Amtszeit 1,6 Millionen Wohnungen gebaut werden. Wie soll das gehen, wenn jedes andere Thema, wie Natur- und Klimaschutz, Milieuschutz, Mieterschutz, Bürgerbeteiligungen und Nachbarschutz sowie ausufernde baurechtliche Bestimmungen dem Bauen vorgehen? Alle Themen sind wichtig, aber es muss eine interessengerechte Güterabwägung stattfinden, wenn wirklich Wohnungen mit bezahlbaren Mieten entstehen sollen. Daher ist es so wichtig, dass Politik, Wissenschaft und Baubeteiligte in den Dialog gehen, um einen schnellen und pragmatischen Weg zu den dringend benötigten bezahlbaren Wohnungen, insbesondere in den Großstädten, zu finden.“

Wohnungsmarkt

Trotz gut gemeinter politischer Forderungen sinkt das Projektentwicklungsvolumen in den großen Städten, sodass der Wohnungsmangel auch in den kommenden Jahren prägend sein wird. Wohnungsinvestoren müssen sich weiterhin auf eine immer umfassendere Regulatorik einstellen, die auch relevant für den Cash-Flow sein kann. Hinzu kommen Forderungen nach energetischen Sanierungen von Bestandsgebäuden, die auf die Performance wirken.

Grundsätzlich sind die Fundamentaldaten des deutschen Wohnungsmarktes weiterhin positiv. In vielen Städten besteht seit Jahren ein Nachfrageüberhang, der sich durch eine zu geringe Bautätigkeit noch vergrößert hat. Dabei sind die Marktchancen sehr unterschiedlich: Während prosperierende Standorte theoretische Mietsteigerungspotenziale oberhalb der Inflationsrate aufweisen, schlägt in anderen Regionen der demografische Wandel verstärkt zu. Die IRR-Spannen liegen für Wohnen in A-Märkten bei 1,6 % bis 2,8 %, in B-Märkten bei 1,9 % bis 3,1 %.

Büromarkt

Bereits im vergangenen Jahr hatte sich die abnehmende Dynamik bei der Renditekompression in den A-Städten angedeutet, da das Preisniveau schon äußerst hoch war und nur noch geringe Steigerungen möglich waren. Der Start in das Investmentjahr 2022 war durch eine große Zurückhaltung geprägt. Durch die bekannten Unsicherheiten und das veränderte Finanzierungsumfeld agieren Investoren deutlich vorsichtiger, größere Transaktionen werden aufgeschoben oder einer noch genaueren Prüfung unterzogen. Käufer sind nicht mehr bereit, die hohen Kaufpreise aus dem letzten Jahr bzw. Anfang des Jahres zu bezahlen. Die Renditen werden sich unter diesen Voraussetzungen erstmals seit Jahren wieder nach oben bewegen. Gefragt sind weiterhin Immobilien im Core-Bereich, die langfristig an einen solventen Nutzer vermietet sind – die öffentliche Hand steht dabei sehr im Fokus. Indexierte Mieten und Kaufpreisrückgänge erhöhen die Performance insbesondere von Gewerbeimmobilien – dem stehen erhöhte Aufwendungen für die energetische Gebäudequalität gegenüber.
Am deutlichsten schlägt der Anstieg der IRR in den A-Märkten zu Buche. Der Basiswert hat sich hier im Vergleich zum Vorjahr um 50 BP auf 2,68 % erhöht, die Core-Spanne reicht von 0,7 % bis 3,3 %. B-Märkte weisen eine Spanne von 1,3 % bis 3,8 % auf. Die D-Märkte weisen als einziges Marktsegment im Büro eine erzielbare IRR von über 5 % auf.

Einzelhandel

Die Unsicherheit, wie weit die Energiepreise noch steigen, lässt die Konsumenten nicht nur vor größeren Anschaffungen zurückschrecken. Auch Anbieter von Waren des kurzfristigen Bedarfs, also Lebensmittel und Drogeriewaren, beklagen eine Zurückhaltung der Kunden.
Auch wenn sich die klassische Highstreet verschlanken wird, haben die 1a-Lagen eine hohe Attraktivität. Für die Spitzenmieten in 1a-Lage ist für die A-Städte deshalb weiterhin ein moderates nominales Mietwachstum zu erwarten. Außerhalb der A-Städte ist die Entwicklung in den kommenden Jahren deutlich heterogener. Eine Vielzahl der Städte wird nicht nur preisbereinigt, sondern auch nominal Rückgänge bei den Spitzenmieten verzeichnen.

Nach wie vor auf sehr niedrigem Niveau ist die Nachfrage nach Shoppingcentern. Die Fragezeichen, wie nachhaltig die erzielbaren Erträge sind, bleiben. In vielen Objekten sind die Mietanpassungsrunden noch nicht abgeschlossen. Bei Shoppingcentern spielen auch zumindest in Teilbereichen Nutzungsänderungen eine relevante Rolle. Die Renditespanne liegt derzeit bei 3,5 % bis 5,3 %.

Fachmarktzentren und Fachmärkte stehen weiterhin im Fokus von Investoren, wobei die Unsicherheiten der Preisanpassungen aufgrund der Zinswende auch bei diesem Produkt vorhanden sind. Hier liegt die Renditespanne bei 3,0 % bis 4,1 % und ist gegenüber dem Vorjahr leicht angestiegen.

Servicewohnen für Senioren

Erstmals in der 5 %-Studie analysiert wird das Thema Servicewohnen. Dieses wachsende Segment nimmt den Megatrend einer alternden Gesellschaft auf. Die Risiken liegen in der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Betreibers und der Einpreisung einer marktadäquaten Pacht. Investoren sollten eine entsprechende Expertise aufweisen.

Aufgrund des demografischen Wandels ist die Investorennachfrage in den vergangenen Jahren stark angestiegen und damit auch die Anfangsrenditen deutlich gesunken. Die erzielbare IRR liegt bei einer Spanne von 2,4 % bis 5,5 % und damit leicht unter dem Niveau von Hotelimmobilien. Beliebte Entwicklungsschwerpunkte für Neubaueinrichtungen sind Agglomerationsräume wie das Ruhrgebiet oder die großen deutschen Metropolregionen wie Hamburg, Berlin, Frankfurt, Stuttgart und München.

Über die 5 %-Studie

Die 5 %-Studie bietet seit 2015 einen kompakten Marktüberblick und liefert einen innovativen Ansatz bei der Beschreibung von Immobilienmärkten. Anhand eines dynamischen Modells ermittelt die Studie die wahrscheinliche interne Verzinsung (IRR) einer Investition bei einer angenommenen Haltedauer von zehn Jahren. Damit können jährliche Renditen für Investitionen berechnet und die Ertragsaussichten verschiedener Assetklassen gegenübergestellt werden. Die interne Zinsfußmethode unterscheidet sich von einer am Markt üblichen statischen Renditebetrachtung und findet bei vielen Investoren Anwendung. Die Einordnung von Immobilieninvestments erfolgt nach Core- und Non-Core-Assets. Kriterien sind Cashflow-Sicherheit und Liquidität. bulwiengesa ist in Kontinentaleuropa eines der großen unabhängigen Analyseunternehmen der Immobilienbranche.

Link zur Studie 2022: 5 %-Studie

Zur besseren Lesbarkeit wird in dem vorliegenden Beitrag auf die gleichzeitige Verwendung männlicher und weiblicher Sprachformen verzichtet. Es wird das generische Maskulin verwendet, wobei alle Geschlechter gleichermaßen gemeint sind.

Eröffnet wurde die Veranstaltung von Klaus Kirchberger, neuer Sprecher der ZIA Region Mitte sowie Geschäftsführer der OFB Projektentwicklung GmbH, und von Gastgeber Klaus Beine, Rechtsanwalt und Notar sowie Partner von ADVANT Beiten. Aus Berlin war Aygül Özkan gekommen, die stellvertretende Hauptgeschäftsführerin des ZIA.

Klaus Beine führte zu Beginn aus, dass die gesamte Wirtschaft drei große Krisen erlebe, nämlich die weiteren Folgen der Pandemie, die Situation in der Ukraine sowie die Verwerfungen durch Inflation, steigende Zinsen, Energieknappheit und gestörte Lieferketten. Darüber hinaus nannte er die branchenspezifischen Herausforderungen der Immobilienwirtschaft in nahezu allen Assetklassen, von Büros über den Einzelhandel und Hotels bis zum Wohnen.

Den Impulsvortrag zum „Impact Investing“ hielt Prof. Dr. Kerstin Hennig (Head of Real Estate Management Institute an der EBS Universität und Vorstandsmitglied der ZIA Region Mitte).

Wie sich „Impact Investing“ in der Immobilienwirtschaft umsetzen lässt, welche innovativen Konzepte, Rahmenbedingungen und Trends es gibt und wo dabei Chancen und Risiken liegen, das diskutierten unter der Moderation von Klaus Beine:

Charles Smith (Senior Director Tishman Speyer);
Tobias Huzarski (Head of Impact Investment Commerz Real AG);
Nicole Bittlingmayer (Partnerin Luther Rechtsanwaltsgesellschaft mbH);
Laura Haidl (Research Assistant & doctoral candidate der EBS Universität).

Im fachlichen Teil des Abends wurde deutlich, dass die Immobilienwirtschaft enormes Potenzial besitzt, um Teil der Lösung der aktuellen gesellschaftlichen Herausforderungen zu sein. So stellen nachhaltig gestaltete Quartierskonzepte oder bezahlbare Wohnräume einen ökologischen und sozialen Mehrwert für die Gesellschaft dar. Das Thema „Impact Investing“ nimmt deshalb immer mehr Raum ein. Die Anzahl der Fonds wächst, die nach ESG-Kriterien in nachhaltige Assets investieren.

Der Sommerempfang klang aus bei Dinnerbuffet und intensiven Gesprächen unter den Branchenvertretern.

Bei der zweiten Veranstaltung der Initiative am Montag, 4. Juli 2022, lag der Fokus auf den noch vorhandenen Möglichkeiten der Außenentwicklung für Wohnbebauung sowie Gewerbe- und Industrieentwicklung in den Kommunen. Im Vordergrund stand die Frage, wie die Ausweisung und Entwicklung von Bauland mit einer positiven Ökobilanz erfolgen kann, beispielsweise durch die ökologische Aufbereitung von Agrarflächen einerseits und mit einer nachhaltigen, ressourcenschonenden Bebauung andererseits. Wie das Bauen der Zukunft in FrankfurtRheinMain unter ökologischen und ökonomischen Gesichtspunkten aussehen kann, das wurde im Plenarsaal der IHK Frankfurt kontrovers und konstruktiv diskutiert.

Klaus Beine stellte fest: „Schon seit vielen Jahren beschäftigt uns die 'Wohnungsnot'. Die aktuelle Regierung will, dass in ihrer Amtszeit 1,6 Millionen Wohnungen gebaut werden. Wie soll das gehen, wenn jedes andere Thema, wie Natur- und Klimaschutz, Milieuschutz, Mieterschutz, Bürgerbeteiligungen und Nachbarschutz sowie ausufernde baurechtliche Bestimmungen dem 'Bauen' vorgehen? Alle Themen sind wichtig, aber es muss eine interessengerechte Güterabwägung stattfinden, wenn wirklich Wohnungen mit bezahlbaren Mieten entstehen sollen. Daher ist es so wichtig, dass die Initiative 'Raum für Zukunft' nicht nur mit der Politik, sondern auch mit der Wissenschaft und Baubeteiligten in den Dialog geht, um einen schnellen und pragmatischen Weg zu den dringend benötigten bezahlbaren Wohnungen, insbesondere in den Großstädten, zu finden.“

Ulrich Caspar, Präsident der IHK Frankfurt am Main und Gastgeber des Diskussionsabends, sagte: „Die Themenfelder Bauen, Wohnen und Flächenentwicklung sind Basis für die prosperierende Entwicklung des Wirtschaftsstandorts, insbesondere vor dem Hintergrund, dass FrankfurtRheinMain viele Aspekte in einer Marke vereint:  Pendler-Metropole, Industrie-Standort, Finanzplatz, internationales Drehkreuz und regionales Zentrum. Die Ausweisung von Bauland sollte daher wirtschaftspolitisch sinnvoll sein und gleichzeitig Nachhaltigkeitsziele unterstützen; einerseits über eine ressourcenschonende Bebauung, andererseits über Ausgleichsflächen mit hohem ökologischem Wert. Unternehmerinnen und Unternehmer und die IHK Frankfurt am Main stehen hier für Gespräche bereit.“

Zwei unterschiedliche Standpunkte bildeten als Keynotes den Auftakt: Dr. Indra Starke-Ottich, Diplom-Biologin / Schwerpunkt Stadtökologie, Senckenberg Gesellschaft für Naturforschung und Planungsgesellschaft Natur & Umwelt, sprach zum Thema: „Mensch und Natur im Ballungsraum – Vision oder Widerspruch? “ Sie plädierte u. a. dafür, Artenschutz und Artenvielfalt in übergeordnete Planungen einzubeziehen. Martin Teigeler Geschäftsführer, Gesellschafter, AS+P Albert Speer + Partner GmbH stellte „Ökologische Aspekte der Baulandförderung“ vor und sprach sich vor allem für schnellere Entscheidungswege aus.

In der anschließenden Podiumsdiskussion vertieften unter der Moderation von Klaus Beine diese Teilnehmer das Thema: Horst Burghardt (Bürgermeister a. D. von Friedrichsdorf im Taunus), Paul Jörg Feldhoff (Chairman Feldhoff & Cie und Local Chair Frankfurt am Main des Urban Land Institute Germany), Ulrich Caspar, Dr. Indra Starke-Ottich und Martin Teigeler.

„Raum für Zukunft FrankfurtRheinMain“ ist ein im März 2022 gegründeter Zusammenschluss von ehrenamtlich arbeitenden Experten der Immobilienbranche und versteht sich als Vordenker und Antreiber der Immobilienwirtschaft und zugleich als Aufklärer, um der Politik und den Bürgern durch Sachkenntnis und Visionen zur Stadtentwicklung zur Seite zu stehen. Dafür haben sich führende Vertreter der Industrie- und Handelskammer Frankfurt am Main, des Wirtschaftsrats Deutschland (Landesverband Hessen), des Zentralen Immobilien Ausschusses, von Haus & Grund Frankfurt am Main, des Urban Land Institute sowie inzwischen auch der BFW Landesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Hessen/Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. als Ideengeber zusammengefunden.

Von ADVANT Beiten werden 73 Juristinnen und Juristen in mindestens einem Rechtsgebiet empfohlen, dabei sind alle fünf deutschen Standorte der Kanzlei vertreten: München mit 34 Berufsträgern, Berlin mit 10 und Frankfurt mit 13, Düsseldorf mit 11 und Hamburg mit 5. Hinzu kommen zwei Berufsträger als „Ones to Watch“.

Die vollständige Liste aller empfohlenen ADVANT Beiten-Anwältinnen und Anwälte können Sie hier einsehen.

Die optikett-Gruppe ist ein in zweiter Generation inhabergeführtes Familienunternehmen mit Hauptsitz in Vechta, welches ganzheitliche Etikettierungslösungen insbesondere für die Lebensmittelindustrie anbietet. Durch die Übernahme der optikett-Gruppe erweitert die Optimum Group ihre Präsenz in Deutschland und stärkt ihre Position als führender Anbieter von Etiketten und flexiblen Verpackungslösungen in Nordwesteuropa.

ADVANT Beiten berät seit vielen Jahren Familienunternehmen in allen rechtlichen und steuerlichen Fragestellungen. Die Transaktionsbegleitung und -steuerung zählt dabei zu den Kernkompetenzen unserer standortübergreifenden Praxis.

Berater der Gesellschafter der optikett-Gruppe:
ADVANT Beiten: Die Partner Dr. Christian Ulrich Wolf (Corporate/M&A) und Dr. Marion Frotscher (Steuern, beide Hamburg), sowie die Associates Sebastian Schröder (Corporate/M&A), Simon Bauer (Steuern, beide Hamburg), Lena Cebulla und Leopold Linden (beide Real Estate, Frankfurt).

Pressekontakt
Frauke Reuther
Manager Kommunikation
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Dr. Christian Ulrich Wolf
Rechtsanwalt
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ChristianUlrich.Wolf@advant-beiten.com

Nach zwei Jahren ohne physisches Zusammentreffen wird die Veranstaltung wieder in voller Präsenz live in Berlin (13 bis 18 Uhr in der Event-Location „Station“) stattfinden. Der „Tag der Immobilienwirtschaft 2022“ steht unter dem Motto „Zukunft. Innovation. Antrieb“. Prominenz aus Politik und Immobilienwirtschaft wird erwartet, feste  Zusagen haben Bundesfinanzminister Christian Lindner, Bundesbauministerin Klara Geywitz sowie Bundesminister für Digitales und Verkehr, Dr. Volker Wissing, gegeben. Mit Key-Notes, Diskussionen und Talks werden die Herausforderungen der Branche beleuchtet, die durch die Pandemie, die aktuelle Situation in der Ukraine und die Inflation in vielen Bereichen neue Dringlichkeit bekommen haben, wie Stadtentwicklung, Klimaschutz bis hin zu digitalen Innovationen.

Diesen drei Themen sind auch Fach-Panels zum intensiven Austausch gewidmet. Dabei geht es um politische wie um wirtschaftliche Aspekte: Wie ist die neue Flüchtlingsbewegung zu meistern? Was muss eine intelligente Stadt können? Wie wird die Branche grün? Wie widerstandsfähig sind die Kapitalmärkte? Wie direktiv sollte der Gesetzgeber eingreifen?

Die Immobilienwirtschaft bildet einen Tätigkeitschwerpunkt bei ADVANT Beiten. Klaus Beine, Rechtsanwalt und Notar und Leiter der Praxisgruppe Real Estate, sagt: „Die Immobilienbranche hatte lange das Image, nicht gerade innovativ zu sein, sie beweist aber seit mindestens zwei Jahren das Gegenteil, auch bei der Digitalisierung. Mit den Disruptionen, die in jeder Assetklasse der Branche und in jedem Lebenszyklus der Immobilie zu spüren sind, befassen wir uns intensiv in unserer Beratungspraxis. Es ist entscheidend, früh Chancen zu nutzen und vermeidbare Fehler zu erkennen, Stichwort ‚stranded assets‘. Das ambitionierte Ziel der Bundesregierung Klimaneutralität bis 2045 fordert die Immobilienwirtschaft heraus. Rund 30 Prozent der CO2-Emissionen werden heute dem Gebäudesektor zugerechnet. Das wirft für uns als Rechtsanwälte und Steuerberater wichtige Fragen auf: Was bedeuten die energetischen Anforderungen für Finanzierungsmodelle? Welche Stellschrauben gibt es, um eine zugleich klimaneutrale und wirtschaftlich arbeitende Immobilienbranche zu schaffen? Wie wirken sich die weltpolitische Lage und die Geldpolitik mittel- und langfristig aus?“ Klaus Beine gehört auch dem ZIA-Präsidium an.

„Ein lebenswertes Frankfurt braucht eine leistungsfähige Immobilien- und Baupolitik, eine innovative und mutige Immobilienwirtschaft sowie eine enge, nachhaltige Vernetzung von Wirtschaft, Politik und Gesellschaft", sagte Klaus Beine als Sprecher der Initiative. Der Rechtsanwalt und Notar (ADVANT Beiten) ist Vorsitzender der Landesfachkommission Immobilien- & Baupolitik des Wirtschaftsrates Hessen.

„Die Initiative 'Raum für Zukunft' gibt der Immobilienwirtschaft in Frankfurt am Main und dem Rhein-Main-Gebiet eine Stimme. Wir wollen der Politik die Hand reichen, aufklären und Missverständnisse ausräumen. Immobilienpolitik ist existenziell und hat Einfluss auf unsren Lebensraum. Zu viele Regulierungen, die oft ideologisch geprägt sind, gefährden die soziale Immobilienwirtschaft und verhindern insbesondere den Neubau dringend benötigter Wohnungen. Wir wollen uns daher für die Zukunft unseres Lebensraums einsetzen", so Beine.

Ulrich Caspar, Präsident der IHK Frankfurt am Main und Gastgeber des Eröffnungsabends, ergänzte: „Wir haben die Initiative ‚Raum für Zukunft FrankfurtRheinMain‘ ins Leben gerufen, um einen Beitrag zu leisten, die Stadt Frankfurt und die Region zukunftsfähig zu gestalten. Dringend gebraucht werden unter anderem Konzepte für bezahlbaren Wohnraum. Der Kreislauf, dass den Unternehmen Fachkräfte fehlen, diese zwar zu uns kommen möchten, aber keine Wohnung finden, dreht sich immer schneller. Die Initiative versteht sich hier als Antreiber aus der Immobilienwirtschaft, der die Politik als Ideen- und Taktgeber dabei unterstützen möchte. Wir brauchen eine leistungsfähige Bau- und Wohnungsmarktpolitik, um unsere wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zu bewahren“, so Caspar.

Die Initiative „Raum für Zukunft FrankfurtRheinMain FRM" hat das Ziel, die Zukunftsentwicklung von Stadt und Region mit einem professionellen Auftritt, pointierten Beispielen und umsetzbaren Ideen und Konzepten abzusichern und zu fördern. Die Aufnahme weiterer Organisationen in den Kreis ist ebenso wie eine wissenschaftliche Begleitung beabsichtigt. Die Einbeziehung der Wissenschaft geschieht vor dem Hintergrund, auch datenbasiert debattieren zu können; als Beispiel können die Auswirkungen einer zunehmenden Regulierung auf die Wohnungsmärkte genannt werden, dazu zählen der Frankfurter Baulandbeschluss oder auch die Milieuschutzsatzungen.

Zum Baulandbeschluss hielt Ralf Werner Geschäftsführer der Instone Real Estate Group SE, die Keynote des Abends. Anschließend debattierten Sebastian Papke, Stellvertretender Kreisvorsitzender der FDP-Frankfurt, Stellvertretender Fraktionsvorsitzender und Sprecher für Planen, Bauen, Wohnen und Städtebau der FDP-Römerfraktion, Brigitte Adam, Vorstand Region Mitte, ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V., Jürgen Conzelmann, Vorsitzender, Vereinigung der Haus -, Grund- und Wohnungseigentümer Frankfurt am Main e.V., Paul Jörg Feldhoff, Chairman Feldhoff & Cie. und Local Chair Frankfurt am Main des Urban Land Institute (ULI) Germany, Gerald Tschörner, Sprecher des Unternehmernetzwerks Immobilien im Wirtschaftsrat Hessen sowie Ulrich Caspar, Präsident der IHK Frankfurt am Main und Klaus Beine, Vorsitzender der Landesfachkommission Immobilien- & Baupolitik im Wirtschaftsrat Hessen. Die Moderation des Abends hatte Patricia C. Borna Geschäftsführerin, Unternehmenskommunikation, IHK Frankfurt am Main.

Themen, die die Initiative bewegen, haben unmittelbare Auswirkungen auf Wirtschaft und Bevölkerung: Unternehmen brauchen zuverlässig Entwicklungsfläche, für Logistik, Handel, Büros, IT und HighTech, Start-ups, Zukunftsinvestitionen; die Entwicklung bzw. Erholung der Innenstädte nach massiven Auswirkungen der Pandemie geht alle an; mehr Raum für Wohnen erfordert ebenso schnelle und unbürokratische Prozesse, bezahlbare Grundstücke, bezahlbares Bauen, bezahlbaren Klimaschutz; die Herausforderungen für die Branche durch neue Anforderungen aufgrund von ESG-Richtlinien sowie Regulierungen in Deutschland und der EU sind immens. Belastungen durch Steuern und Abgaben sowie Inflation wachsen noch. Die Verkehrspolitik ist essenziell für die Verknüpfung von Stadt und Umland. Die Initiative hat alle relevanten Bereiche wie Wohnen (gerade auch für Familien, Studierende, aber auch eine alternde Gesellschaft), Wirtschaft (Büros), Verkehr, Innenstädte (Handel, Hotels, Gastronomie, Kultur), Versorgung (Logistik) gleichberechtigt im Fokus. Veranstaltungen und Veröffentlichungen werden regelmäßig den Austausch aller Stakeholder fördern und leiten.

Am Eröffnungsabend mit rund 150 Gästen aus Wirtschaft, Politik und von den Medien wurden drei Fragestellungen für den Dialog mit der Politik herausgearbeitet: Welche Maßnahme sollte die Politik auf Bundes- und Landesebene als nächstes angehen? Welche Voraussetzungen müssen gegeben sein, damit bezahlbarer Klimaschutz beim Bauen möglich ist? Welche Aspekte für die Gestaltung von Stadt und Region müssen als Erstes angepackt werden? FDP-Vertreter Sebastian Papke sagte zu, den notwendigen vertieften und regelmäßigen Austausch der Politik mit der neuen Initiative anzukurbeln.

Kontakt
Initiative „Raum für Zukunft FrankfurtRheinMain FRM“
Klaus Beine, Wirtschaftsrat Hessen
c/o ADVANT Beiten
Mainzer Landstraße 36
60325 Frankfurt am Main
Tel.: 069 756095-405
Mail: Klaus.Beine@advant-beiten.com 

Klaus Beine, Rechtsanwalt, Notar und Leiter der Praxisgruppe Real Estate bei ADVANT Beiten sagt: "In der Pandemie hat sich die Branche als robust erwiesen, aber sie steht gleichwohl vor Herausforderungen, nicht nur beim Thema Entwicklung der Innenstädte. Das spiegelt sich im Programm der MIPIM. Die Märkte haben sich durch die Folgen der Pandemie in den vergangenen beiden Jahren sehr unterschiedlich entwickelt, auf der einen, der schwachen Seite die Assetklassen für Einzelhandel und Gastgewerbe sowie auf der anderen, starken Seite Wohnen, Gewerbeparks oder Logistik. Zudem beeinflussen die Inflation und die Anforderungen der EU-Taxonomie sowie ESG-Kriterien die Märkte, gefordert sind Investitionen und Transparenz von der Immobilienwirtschaft. Mehr denn je werden Immobilieninvestoren auf Qualität und Nachhaltigkeit des Objekts zu achten haben. Zudem – wir alle wissen nicht, wie sich die Geschehnisse in der Ukraine auf die Märkte auswirken werden."

Bei ADVANT Beiten beraten 45 Anwälte und Steuerexperten zu allen immobilienrechtlichen Fragen, die den gesamten "Lebenszyklus" einer Immobilie umfassen. Darüber hinaus unterhalten wir Notariate in Berlin und Frankfurt. ADVANT Beiten ist die deutsche Mitgliedskanzlei von ADVANT, einer europäischen Vereinigung unabhängiger Anwaltskanzleien, die sich darauf spezialisiert hat, ihre Mandanten bei der Navigation durch die komplexe rechtliche und wirtschaftliche Landschaft Europas zu helfen. Die italienische ADVANT-Mitgliedskanzlei Nctm wird auf der MIPIM gemeinsam mit ADVANT Beiten vertreten sein.

Die Messebroschüre FrankfurtRheinMain finden Sie hier:

https://frankfurt-business.net/wp-content/uploads/2022/03/MIPIM-2022_Frankfurt-RheinMain-Messebroschuere.pdf

Der ZIA spricht für rund 37.000 Unternehmen der Branche entlang der gesamten Wertschöpfungskette. Das Gutachten liefert auch in diesem Jahr einen umfassenden Marktüberblick und fasst die aktuellen wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen für sämtliche Nutzungsklassen zusammen. Die wichtigsten Fragen und Antworten drehen sich abermals um Pandemie-Folgen: Wie entwickeln sich die Wohnungsmärkte, was bedeutet die Covid-Krise für Bürostandorte sowie Einzelhandelsimmobilien und wie steht es um unsere Innenstädte?

Die Ergebnisse aus dem Frühjahrsgutachten 2022 im Überblick

• Gesamtwirtschaftliche Entwicklung: Bauinvestitionen steigen wieder – ebenso wie die Preise
• Einzelhandel und Innenstadtentwicklung: Unterstützung schützt weiterhin nicht vor Insolvenzen und Schließungen
• Hotelimmobilien: Lage bereitet weiterhin Sorgen
• Wohnimmobilien: Nachfrage nach größeren Wohnungen wächst
• Büroimmobilien: Diskussionen um Homeoffice-bedingte Flächenreduktionen abgeflacht
• Logistikimmobilien: Höhere Nachfrage lässt Mietpreise steigen
• Unternehmensimmobilien: Neue Rekordmarke beim Investmentvolumen
• Pflegeimmobilien: Steigender Pflegebedarf braucht differenzierte Anbieterstruktur

ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner stellte fest: „Mittlerweile über zwei Jahre spürt Deutschland die Corona-Pandemie. Nicht nur, weil die Infektionszahlen immer wieder in die Höhe schießen, viele Menschen erkranken und der Gesundheitsschutz oberste politische Maxime geworden ist. Sondern auch, weil sich Unsicherheiten, Lockdowns und einschränkende Einlassregelungen negativ auf Immobilienmärkte auswirken. Insbesondere die Innenstädte sind hiervon betroffen. Viele Einzelhändler müssen in Folge von existenziellen Umsatzrückgängen schließen. Hotels machen dicht, weil die Gäste ausbleiben und der Reiseverkehr ebenfalls stark unter der Corona-Krise leidet. Noch haben wir die schwierige Zeit nicht überwunden. Viele Immobilienunternehmen stehen weiterhin vor großen Herausforderungen. Umso wichtiger ist, dass die Politik – in engem Austausch mit uns – die richtigen Rahmenbedingungen für die kommenden Jahre setzt. Der Koalitionsvertrag hat hier bereits einen guten Grundstein gelegt, unter anderem durch die Schaffung eines eigenen Bauministeriums.“

Auf der anderen Seite stünden allerdings Entscheidungen, die der ZIA deutlich infrage stelle. So sei etwa der abrupte Programmstopp der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ein Nackenschlag für die energetische Sanierung. Vorhaben, die das Bauen erschweren und Investitionen blockieren, könne sich das Land nicht leisten.

Klaus Beine, Rechtsanwalt und Notar, Leiter der Praxisgruppe Real Estate von ADVANT Beiten, sagt: „Das Frühjahrsgutachten liegt uns am Herzen, weil wir damit Jahr für Jahr wichtige Fakten und Indikatoren für unsere Beratungspraxis an die Hand bekommen. In der Pandemie hat sich der Immobilienmarkt in vielen Segmenten als sehr resistent erwiesen. Vor großen Herausforderungen steht die Branche gleichwohl: ESG wird das Thema der Zukunft sein. Die Bewertung einer Immobilie wird nicht mehr allein durch die Lage und die Renditeerwartungen bestimmt werden, sondern durch die Abbildung der ESG-Kriterien. Das heißt, Kriterien wie Nachhaltigkeit, Arbeitsbedingungen im Gebäude, der Mietermix sowie die Unternehmenskultur des Investors werden den Preis bilden. Den 'stranded assets' wird sich die Branche stellen und nachrüsten müssen. Es wird nicht langweilig werden, und wir erwarten schon das nächste Gutachten mit Spannung.“

Den Kreis der „Immobilienweisen“ bilden: Prof. Dr. Dr. h.c. Lars Feld (Walter Eucken Institut), Sven Carstensen (bulwiengesa), Michael Gerling (EHI Retail Institute), Carolin Wandzik (GOS), Prof. Dr. Harald Simons (empirica). Seit 2003 sorgt der im Herbst 2002 gegründete „Rat der Immobilienweisen“ durch seine Frühjahrsprognosen für mehr Transparenz auf den Immobilienmärkten.

Zum Download des Frühjahrsgutachtens 2022 und zu weiteren Informationen:
www.fruehjahrsgutachten.de

• Kamil Karibov (Gruppe III Bodenrecht/Gewerbliche Immobilien/Bau)
• Bilgeis Mamedova (Gruppe III Bodenrecht/Gewerbliche Immobilien/Bau)
• Falk Tischendorf (Gruppe III Bodenrecht/Gewerbliche Immobilien/Bau; Gruppe IV Gesellschaftsrecht/M&A (Mid Market))

Zur Information: Das Rating Pravo.ru-300 untersucht schon seit zwölf Jahren den russischen Rechtsmarkt. Es ist eine renommierte Orientierungshilfe bei der Bewertung des Niveaus und der Professionalität auf dem Rechtsberatungsmarkt. Grundlage für die Bewertung sind in erster Linie die in den jeweiligen Jahren umgesetzten Projekte, Beurteilungen von Mandanten und das Preis-/Leistungsverhältnis.

Ausführlichere Informationen finden Sie unter dem Link hier.

Unsere Partner Dr. Andreas Lober (Medien/Entertainment), Dr. Wolfgang Lipinski (Arbeitsrecht) und Dr. Gerrit Ponath (Private Clients und Nonprofit-Sektor) werden als führende Namen in ihrem jeweiligen Rechtsgebiet gelistet. Wojtek Ropel (Medien/Entertainment) und Katharina Fink (Private Clients und Nonprofit-Sektor) zählen zu den Namen der nächsten Generation. Zudem sind zahlreiche Anwälte und Anwältinnen auf der Empfehlungsliste der verschiedenen Rechtsgebiete vertreten.

Rechtsgebiete/Praxisbereiche im Ranking:

Arbeitsrecht, Gesellschaftsrecht und M&A (mittelgroße Deals), Gewerblicher Rechtsschutz (Markenrecht und Wettbewerbsrecht), Immobilien- und Baurecht (Immobilienrecht und Projektentwicklung), Informationstechnologie (Datenschutz und IT/Digitalisierung), Medien (Gaming, Entertainment, Presse- und Verlagsrecht), Private Clients und Nonprofit-Sektor, Öffentliches Recht (Planungs- und Umweltrecht, Vergaberecht, Beihilfenrecht).

Wir gratulieren den Praxis- und Branchengruppen sowie unseren empfohlenen Anwältinnen und Anwälten.

Hintergrund:
The Legal 500 wird seit 35 Jahren veröffentlicht und ist ein unabhängiges Handbuch. Kanzleien sowie Anwälte bzw. Anwältinnen werden ausschließlich aufgrund ihrer Leistung empfohlen. Inhouse-Juristen und -Juristinnen erhalten einen umfassenden Überblick über rund 400 Wirtschaftsrechtskanzleien und 2700 Anwälte in Deutschland. Die Analyse umfasst 23 Praxisbereiche und 90 Rankings. Im Rahmen der Recherche von The Legal 500 Deutschland werden hunderte von Interviews mit Anwälten und Anwältinnen geführt und mehr als 23.000 Mandanten befragt.

Leitsatz

Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gem. § 536 I 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit hinnehmen muss.

Tatbestand

Nach Anmietung einer Wohnung in Berlin wurde auf einem Grundstück, das bei Anmietung noch im Wesentlichen unbebaut war, ein Neubau errichtet. Der Mieter fühlte sich durch den Baulärm beeinträchtigt und kürzte die Miete. Das AG Berlin-Charlottenburg hat der auf Zahlung der einbehaltenen Miete in Höhe von insgesamt 980,56 Euro nebst Zinsen gerichteten Klage überwiegend stattgegeben. Die Minderung sei im Hinblick auf die vom Mieter behaupteten Baustellenimmissionen zu Unrecht erfolgt, weil der Mieter von der Baulücke bereits bei Vertragsabschluss gewusst habe und aus diesem Grund angesichts der bekanntermaßen im Berliner Innenstadtbereich bestehenden Wohnungsnot mit der Errichtung eines Gebäudes habe rechnen. Die 64. Zivilkammer des LG Berlin hat die Klage insgesamt abgewiesen. Das Berufungsgericht hat u.a. ausgeführt, dass aufgrund typischer Baustellenemissionen ein Mietmangel anzunehmen ist. Das sah der BGH anders. Das Risiko der Veränderung des Umfelds zum Mietobjekt kann demnach nicht einseitig dem Vermieter aufgebürdet werden. Hat der Vermieter keine rechtliche Handhabe, gegen die Lärmemissionen vorzugehen, können die Mieter nicht zu Lasten des Vermieters ohne Weiteres die Miete kürzen.

Konsequenzen für die Praxis

Veränderungen in der Umgebung eines Mietgegenstandes, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat, müssen vom Mieter grundsätzlich hingenommen werden und nicht jede spätere nachteilige Veränderung des Wohnumfelds ist als Mangel anzusehen. Eine Mietminderung aufgrund von Baulärm ist nach dem BGH-Urteil u. a. allerdings dann möglich, wenn Grenz- und Richtwerte überschritten werden und der Eigentümer diese nach § 906 BGB nicht oder jedenfalls nicht entschädigungslos dulden muss. Vermieter sollten zukünftig bei Neubauprojekten in der unmittelbaren Nachbarschaft einer Mietsache daher prüfen, ob ihnen selbst Unterlassungs- oder Ausgleichsansprüche zustehen könnten.
Zudem ist entscheidend, ob der Mieter bestimmte Eigenschaften seines Mietgegenstandes und dessen Umfeldes als unveränderlich voraussetzen durfte, oder ob er mit solchen Veränderungen rechnen musste. Ist die anzumietende Wohnung in einem Gebäude neben einer Baulücke gelegen, könnten die Mietvertragsparteien unter anderem vertraglich vereinbaren, dass für Dauer einer Bebauung mit einem neuen Gebäude die Miete gemindert werden darf. Andernfalls dürfte der Wohnzweck durch Baumaßnahmen in der Nachbarschaft in der Regel nicht unmittelbar beeinträchtigt sein.

Berater PL-Immo-Verwaltungs GmbH:
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ADVANT Beiten hat Paca Puratos ursprünglich beim Erwerb von Aktien und bei einem geplanten Investment von/in frizle fresh foods beraten. Im Verlauf der Transaktion hat die auf innovative Lebensmittelprodukte spezialisierte frizle fresh foods AG jedoch Insolvenz anmelden müssen. Das ADVANT Beiten Team um den federführenden Partner Prof. Dr. Hans-Josef Vogel hat daraufhin die Strategie geändert und ihre Mandantin beim Erwerb des vollständigen Geschäftsbetriebs vom Insolvenzverwalter beraten.

Frischer Spätzleteig aus der Tüte – mit dieser Geschäftsidee gingen die Gründer von frizle fresh foods 2015 an den Start. Auch wenn es damals mit einem Deal in der bekannten Serie "Die Höhle der Löwen" nicht klappte, erfuhr das Start-up hohe mediale Aufmerksamkeit und war mit seinem Produkt schnell in vielen Einzelhandelsketten vertreten. Es folgten eine Reihe weiterer frischer, fließfähiger Teige und Produkte, die noch nicht im deutschen Markt etabliert waren.

PACA wurde 1934 gegründet und ist seit mehr als 40 Jahren führend auf dem israelischen Markt für Frischhefe. Das Unternehmen ist bekannt für "Shimrit", einer berühmten israelischen Marke für Backwaren, die für erfolgreiche Produkte wie frische Hefe, Hefemehle, Margarine, frische Gebäckteiggrundlagen und Frischteige bekannt ist. PACA ist im gemeinsamen Besitz von Puratos und der Familie Sommerfeld. Mit dem Erwerb von frizle fresh foods erweitert das Unternehmen sein Produktportfolio innovativer Lebensmittelprodukte und setzt deren Geschäftsbetrieb weiter fort.

Berater Paca Puratos:
ADVANT Beiten: Prof. Dr. Hans-Josef Vogel (Federführung, Corporate/M&A), Wilken Beckering (Insolvenzrecht), Dr. Winfried Richardt (Corporate/M&A), Mathias Zimmer-Goertz, Christian Döpke (beide IP), Thomas Herten (Real Estate), Doreen Methfessel und Peter Weck (beide Arbeitsrecht, alle Düsseldorf).

Insolvenzverwalter frizle fresh foods:
Rochade Anwälte (Mannheim)

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Wie wir bereits in unseren vorherigen Blogbeiträgen zu dem Thema berichtet haben, sind Gewerberaummieter grundsätzlich während der coronabedingten Schließung verpflichtet, den vollen Mietzins zu entrichten. Das ist nur dann nicht der Fall, wenn der betroffene Gewerbemieter im Einzelfall darlegen kann, dass das Festhalten an dem unveränderten Vertrag für diesen unzumutbar ist (§ 313 BGB). Bei der Prüfung, ob dem Gewerbemieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, verbietet sich nach der Entscheidung des BGH eine pauschale Betrachtungsweise. Maßgeblich sind vielmehr sämtliche Umstände des Einzelfalls. Da eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage nicht zu einer Überkompensierung der entstandenen Verluste führen darf, sind bei der Prüfung der Unzumutbarkeit auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich von pandemiebedingten Nachteile erlangt hat. Auch Leistungen zu einer einstandpflichtigen Betriebsversicherung des Gewerbemieters können Berücksichtigung finden (BGH, Urteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, Rn. 59). Die jeweiligen Umstände des Vorliegens der Unzumutbarkeit im Sinne des § 313 BGB hat der Gewerbemieter im Einzelnen darzulegen und nachzuweisen.

Wir beraten und unterstützen Sie bei weiteren Fragen sowie bei der Durchsetzung Ihrer Rechte. Kommen Sie gerne auf uns zu.

Klaus Beine
Dr. Angela Kogan

1. Warum sind Sie Juristin geworden?
Mir gefallen die Art der Arbeit und die juristische Denkweise. Ich mag es, Sachverhalten auf den Grund zu gehen und Zusammenhänge zu analysieren. Zugleich schreibe ich gerne und liebe das Spiel mit Sprache und Ausdruck. Ich bin ein kommunikativer und empathischer Mensch und ja, manchmal liebe ich es auch zu streiten.

2. Wodurch zeichnet sich die Tätigkeit bei "ADVANT Beiten" für Sie aus?
Durch einen starken Zusammenhalt in unserem Team, viel Vertrauen untereinander und Flexibilität in der Arbeitszeitgestaltung. Ich konnte von Beginn an recht eigenständig arbeiten und war in viele Mandate eingebunden. Nach kurzer Zeit habe ich auch eigene Mandate betreut und die Verantwortung ist Stück für Stück gewachsen.

3. Was war die größte Herausforderung, der Sie sich bisher in Ihrer Berufslaufbahn stellen mussten und wie haben Sie diese bewältigt?
Eine große Herausforderung war sicherlich der erste Gerichtstermin, den ich alleine wahrgenommen habe. Hier haben mir eine gute Vorbereitung und ein kühler Kopf geholfen. Eine größere Herausforderung war es für mich persönlich aber auf dem Parkett „Großkanzlei" laufen zu lernen. Nach außen hin konnte ich das vom ersten Tag an, da ich mein Pokerface trug. Innerlich habe ich mir jedoch die Messlatte sehr hoch gesetzt und mir die Profession und Erfahrung meiner älteren Kolleginnen und Kollegen zur Maßgabe genommen. Heute weiß ich, dass es nie gut tut, sich zu vergleichen und kann auf Manches mit einem Lächeln zurückschauen. In den Beruf gestartet ist schließlich jeder einmal!“

Das gesamte Interview finden Sie auch im Beck Stellenmarkt unter: https://www.beck-stellenmarkt.de/ratgeber/karriere/der-juristische-arbeitsmarkt/drei-fragen-lena-cebulla-beiten-burkhardt 

1. Das neue Bundesbauministerium und die Bundesbauministerin

Jetzt steht fest, wer sich künftig um die „Baustelle" Immobilienwirtschaft kümmern wird: Klara Geywitz, die künftige Bauministerin, wurde bundesweit bekannt, als die SPD vor drei Jahren neue Parteivorsitzende suchte. Die ostdeutsche Politikerin, 1976 in Potsdam geboren, gehörte viele Jahre dem Landtag in Brandenburg an. Gemeinsam mit Olaf Scholz bewarb sie sich 2019 um den Parteivorsitz, kam mit ihm zusammen in die Stichwahl. In der Mitgliederbefragung landet das Duo auf Platz zwei. Sie wurde in der Folge zur stellvertretenden Parteivorsitzenden gewählt. Gleichstellung und Parität wurden zu ihren großen Themen.

Im künftigen neuen Bauministerium erwarten sie große Aufgaben, die im Koalitionsvertrag formuliert sind. Dabei geht es vor allem darum, bundespolitische Ziele in Landespolitik und Kommunalpolitik zu übersetzen. Die Zusatzkosten der Klimaziele allein den Immobilieneigentümern aufzubürden kann nicht die Lösung sein. Ohne deren Investitionsbereitschaft wären die Neubau-Pläne der Ampel schnell Makulatur. Der Koalitionsvertrag enthält einige Passagen, die für private Investoren Alarmzeichen sein werden, wenngleich im Vertrag steht: Nach Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit soll mit staatlichen Maßnahmen die Struktur der etablierten Wohnungswirtschaft ergänzt werden, „ohne diese zu benachteiligen".

Geywitz arbeitete unter anderem als Referentin für SPD-Landtagsabgeordnete, bevor sie 2004 selbst Abgeordnete wurde und dreimal nacheinander ihren Wahlkreis Potsdam 1 gewann. Seit 1998 war sie außerdem Mitglied des Stadtparlaments in Potsdam, gab das Mandat mit Verweis auf ihre Pflichten als Landtagsabgeordnete später ab.

2. Die Punkte aus dem Koalitionsvertrag (Auszüge)

2.1 Wohnen

„Wohnen ist ein Grundbedürfnis“, heißt es zu Beginn der Passage zu Geywitz‘ künftigem Bereich Bau-, Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik im Koalitionsvertrag. „Wir werden das Bauen und Wohnen der Zukunft bezahlbar, klimaneutral, nachhaltig, barrierearm, innovativ und mit lebendigen öffentlichen Räumen gestalten. Dabei haben wir die Vielfalt der Rahmenbedingungen und Wohnformen und individuellen Bedürfnisse der Menschen in ländlichen und urbanen Räumen im Blick.“

Ziel ist der Bau von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr, davon 100.000 öffentlich geförderte Wohnungen. Dafür soll die finanzielle Unterstützung des Bundes für den sozialen Wohnungsbau inklusive sozialer Eigenheimförderung mit erhöhten Mitteln fortgeführt werden.

Ein „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ soll alle wichtige Akteuren einschließen. Eine neue Wohngemeinnützigkeit mit steuerlicher Förderung und Investitionszulagen ist zeitnah angekündigt. Neue Dynamik beim Bau und dauerhafte Sozialbindung bezahlbaren Wohnraums stehen im Vertrag der Koalition. Nach Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit soll die Struktur der etablierten Wohnungswirtschaft ergänzt werden, ohne diese zu benachteiligen.

Ein Bund-Länderprogramm soll es für studentisches Wohnen, für junges Wohnen und Wohnen für Auszubildende geben. Neben der langfristigen Planungsperspektive für die Bau- und Immobilienwirtschaft soll es auch mehr Sicherheit für Mieter geben.

Angekündigt ist – ohne weitere Details dazu - ein „Bau-, Wohnkosten und Klimacheck“. Kommunen sollen dabei unterstützt werden, Potenzialflächenregister einzuführen.

Die Arbeit der Baukostensenkungskommission soll im „Bündnis bezahlbarer Wohnraum" fortgeführt werden.

Alle nicht bahnnotwendigen Immobilien des Bundeseisenbahnvermögens werden in die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) eingegliedert, die BImA wird neu auf bau-, wohnungs-, stadtentwicklungspolitische und ökologischen Ziele ausgerichtet. Dabei soll die BImA mehr Freiheiten haben, auch bei der Aufnahme von Krediten. Die BImA soll künftig selbst investieren und bauen sowie weiterhin kommunales Bauen unterstützen können. Deshalb wird die Verantwortung für Planung, Bau und Betrieb der Bundesbauten und Bundesliegenschaften bei der BImA konzentriert. Für verschiedene Zwecke – wie etwa altersgerechtes Wohnen - werden die Mittel für das KfW Programm aufgestockt. Dazu wird das KfW Programm zum Kauf von Genossenschaftsanteilen gestärkt.

2.2 Digitalisierung und Vereinfachung

Serielles Bauen, Digitalisierung, Entbürokratisierung und Standardisierung sollen die Kosten für den Wohnungsbau senken. Die Koalition will modulares und serielles Bauen und Sanieren durch Typengenehmigungen beschleunigen. Prozesse der Normung und Standardisierung sollen so angepasst werden, dass Bauen günstiger wird.

Bau- und Immobilienwirtschaft sowie alle Ebenen der Verwaltung sollen bei der Digitalisierung begleitet werden, um Open-BIM und einheitliche Schnittstellen/Standards umzusetzen. Der Bundesbau soll Vorbild werden bei der Digitalisierung.

Eine Novelle des Baugesetzbuchs (BauGB) hat das Ziel, dessen Instrumente besser anwenden zu können. Klimaschutz und -anpassung, Gemeinwohlorientierung, mehr Bauflächen und mehr Tempo bei Planungs- und Genehmigungsverfahren sind angestrebt. Regelungen im Baulandmobilisierungsgesetz zu dem Komplex werden entfristet und rechtliche Grundlagen für eine vollständige Digitalisierung der Bauleitplanverfahren geschaffen.

Überprüft wird, ob sich aus dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 zum gemeindlichen Vorkaufsrecht in Gebieten einer Erhaltungssatzung (Milieuschutzsatzung) gesetzgeberischer Handlungsbedarf ergibt.

2.3 Klimaschutz im Gebäudebereich

Im Rahmen des Klimaschutzsofortprogramms führt die Koalition 2022 nach dem Auslaufen der Neubauförderung für den KfW-Effizienzhausstandard 55 (EH 55) ein Förderprogramm für den Wohnungsneubau ein, das die Treibhausgas-Emissionen (THG-Emissionen) pro m² Wohnfläche fokussiert, Geändert wird das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wie folgt: Zum 1. Januar 2025 soll jede neu eingebaute Heizung auf der Basis von 65 Prozent erneuerbarer Energien betrieben werden; zum 1. Januar 2024 werden für wesentliche Ausbauten, Umbauten und Erweiterungen von Bestandsgebäuden im GEG die Standards so angepasst, dass die auszutauschenden Teile dem EH 70 entsprechen; im GEG werden die Neubau-Standards zum 1. Januar 2025 an den KfW-EH 40 angeglichen. Daneben können im Rahmen der Innovationsklausel gleichwertige, dem Ziel der THG-Emissionsreduzierung folgende Maßnahmen eingesetzt werden.

Die mit der Wohnungswirtschaft begonnene Innovationspartnerschaft wird wieder aufgegriffen. Angehoben wird die lineare Abschreibung für den Neubau von Wohnungen, von zwei auf drei Prozent.

Um eine wirtschaftlich effiziente, sozialverträgliche Umsetzung der Klimaschutzziele sicherzustellen, setzt die Koalition auf mehr als eine Maßnahme; es sind dies: die Optimierung der Gebäudehülle, der technischen Anlagen zur Erzeugung und Versorgung mit erneuerbarer Energie am Gebäude sowie Quartierslösungen. Die Förderprogramme werden den Zielen und Bedarfen entsprechend weiterentwickelt bzw. umgeschichtet. Neue Grundlagen werden geschaffen, um den Einsatz grauer Energie sowie die Lebenszykluskosten verstärkt betrachten zu können. Dazu führt die Koalition u. a. einen digitalen Gebäuderessourcenpass ein.

In den Verhandlungen über das EU-Programm „Fit for 55“ unterstützt die „Ampel“ die Vorschläge der EU-Kommission im Gebäudesektor. Geprüft wird ein schneller Umstieg auf die Teilwarmmiete – genannt wird dabei eine „faire Teilung des zusätzlich zu den Heizkosten zu zahlenden CO2-Preises zwischen den Vermietern einerseits und Mieterinnen und Mietern andererseits“.

Zum 1. Juni 2022 soll ein Stufenmodell nach Gebäudeenergieklassen eingeführt werden, das die Umlage des CO2-Preises nach BEHG regelt. Sollte dies zeitlich nicht gelingen, würden die erhöhten Kosten durch den CO2-Preis ab dem 1. Juni 2022 hälftig zwischen Vermieter und Mieterin bzw. Mieter geteilt.

„Serielles Sanieren“ ist ein weiteres Ziel, dafür soll das Förderprogramm innerhalb der BEG ausgeweitet werden. Im Rahmen des Forschungsprogramms „Zukunft Bau“ werden serielles und modulares Bauen und Sanieren z. B. nach dem niederländischen Energiesprong-Prinzip weiterentwickelt. „Verbessern, vereinheitlichen und digitalisieren“, heißt mit Blick auf den Gebäudeenergieausweis.

Wie viele andere Punkte wird auch die Erstellung eines digitalen Gebäudeenergiekatasters geprüft.

2.4 Schutz der Mieterinnen und Mieter

Derzeit - solange nicht genug bezahlbare Wohnungen gebaut werden - verhindere die Wohnraumknappheit vor allem in Ballungsgebieten, dass sich angemessene Mieten am Wohnungsmarkt bilden könnten. Daher sollen geltende Mieterschutzregelungen verlängert werden. In angespannten Märkten wird die Kappungsgrenze auf elf Prozent in drei Jahren abgesenkt. Die Mietpreisbremse wird ausgedehnt bis zum Jahr 2029. Zur Berechnung der Mietspiegel sollen die Mietverträge der letzten sieben Jahre herangezogen werden.

Für Gemeinden über 100.000 Einwohnerinnen bzw. Einwohnern werden qualifizierte Mietspiegel verpflichtend.

2.5 Wohneigentum

Mehr Menschen in Deutschland sollen im selbstgenutzten Eigentum wohnen können. Die Hürden beim Eigentumserwerb sollen durch eigenkapitalersetzende Darlehen gesenkt werden, und Schwellenhaushalte sollen langfristig z. B. mit Tilgungszuschüssen und Zinsverbilligungen beim Eigentumserwerb unterstützt werden.

Für Länder soll eine flexiblere Gestaltung der Grunderwerbsteuer z. B. durch einen Freibetrag möglich werden, um den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums zu erleichtern. Zur Gegenfinanzierung wird das Schließen von steuerlichen Schlupflöchern beim Immobilienerwerb von Konzernen genannt (Share Deals).

Die illegale Finanzierung von Immobilien soll eingedämmt werden. Dazu gehört der Versteuerungsnachweis für gewerbliche und private Immobilienkäufer aus dem Ausland, bei jeglichem Immobilienerwerb in Deutschland, und ein Verbot des Erwerbs von Immobilien mit Bargeld. Im Grundbuch wird eine ladungsfähige Anschrift bei Änderungen verpflichtend.

Der echte Sachkundenachweis für Makler, Miet- und WEG-Verwalter soll kommen.

2.6 Städtebau

Die Senkung der THG-Emissionen und Klimaanpassung sind zentrale Bestandteile der Städtebauförderung. Weitere Stichpunkte: Smart-City-Stufenplan weiterentwickeln, BIM Deutschland stärken, Smart-City-Kompetenzzentrum einrichten.

Die TA Lärm wird an die geänderten Lebensverhältnisse in den Innenstädten angepasst.

Die Honorarordnung für Architekten (HOAI) soll reformiert werden.

Im Fokus stehen auch Prävention und Bewältigung von Starkregenereignissen und derAnpassung an den Klimawandel.

Das Nachhaltigkeitsziel der Bundesrepublik beim Flächenverbrauch wird mit konkreten
Maßnahmen hinterlegt. Die Regelung des § 13b BauGB wird nicht verlängert.

3. Fazit

Die Ziele sind ambitioniert: Unter anderem 400.000 neue Wohnungen pro Jahr, das bezahlbare Bauen und Wohnen und der Ausbau der Digitalisierung. Über allem stehen die Klimaschutzziele und die ESG-Kriterien, bei deren Erreichung der Gebäudesektor eine maßgebliche Rolle spielt.

Die Instrumente und Maßnahmen der Ampelkoalition mit der Schaffung eines eigenen
Bauministeriums zeigen: Baupolitik soll kein Anhängsel mehr sein. Viele Vorhaben sind überfällig: Darunter die Standardisierung von BIM-Verfahren, die beabsichtigte Entbürokratisierung, die Fortsetzung des Projektförderprogramms zur Zukunft der Innenstädte und dessen Integration in die Städtebauförderung sowie das serielle Bauen/Sanieren.

Doch nicht alle Pläne sind geeignet, um die Ziele zu erreichen. Die Verlängerung der Mietpreisbremse, die Senkung der Kappungsgrenze, der Sieben-Jahres-Mietspiegel und die Erhöhung der Neubaustandards zum 1. Januar 2025 auf EH40-Niveau, diese Maßnahmen sind abträglich im Sinne einer wirtschafts- und sozialverträglichen Wohnungs-, Bau- und Klimaschutzpolitik. Es entstehen neue Unsicherheiten, Fragen und hoher Beratungsbedarf für alle Marktteilnehmer, nicht zuletzt für Investoren, die mit Hinweisen im Koalitionsvertrag zu Share Deals und Geldwäsche pauschal in ein schlechtes Licht gerückt werden.

Im vorliegenden Fall geht es um eine Filiale des Textil-Discounters Kik im Raum Chemnitz, die aufgrund einer coronabedingter Schließungsanordnung vom 19. März 2020 bis zum 19. April 2020 ihren Betrieb schließen musste. Der Vermieter begehrte die volle Mietzahlung. Das Oberlandesgericht Dresden hatte entschieden, dass Kik knapp 50 % der Miete zahlen müsse. Es gehe nämlich um weitgehende staatliche Eingriffe in das soziale und wirtschaftliche Leben aufgrund einer Pandemie. Das Risiko einer solchen Systemkrise könne nach Auffassung des Oberlandesgerichts nicht einer Vertragspartei allein zugewiesen werden.

Der BGH erklärte jedoch, dass eine pauschale Annahme einer 50 % - Lösung nicht möglich sei, da es schließlich auf den Einzelfall ankäme und eine umfassende Prüfung der Umstände im Einzelfall notwendig sei. Unterschiedliche Quellen tragen vor, der Senat tendiere dazu, das Urteil des OLG Dresden aufzuheben.

Dies hätte zur Folge, dass der BGH die mehrheitliche Auffassung in der Rechtsprechung bestätigt und annimmt, dass – selbst wenn eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB vorliege – eine Unzumutbarkeit nicht ohne Weiteres angenommen werden dürfe. Der Mieter müsse vielmehr im Einzelfall ganz detailliert zu der Störung der Geschäftsgrundlage vortragen. Trägt der Mieter dagegen nicht ausreichend vor, dass das Festhalten am unveränderten Vertrag unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, nicht zugemutet werden könne, ist davon auszugehen, dass der Mieter weiterhin die volle Miete zu zahlen hat.

Aus eigener Erfahrung können wir hierzu mitteilen, dass die allermeisten Gerichte, jüngst das Landgericht Wiesbaden in einem ähnlichen Fall zugunsten eines Vermieters entschieden hat. Der Mieter, ein Betreiber eines Yoga-Studios, gab nach einer coronabedingten zeitweiligen Schließung des Yogastudios unberechtigt die Mieträumlichkeiten auf und erklärte, seinen Betrieb nur noch online durch Onlinekurse durchführen zu wollen. Dabei trug dieser vor, es liege ein Kündigungsgrund aufgrund der Störung bzw. des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB vor. Das Gericht erklärte, dass eine Unzumutbarkeit am Festhalten des Vertrags nicht gegeben sei. Der Mieter habe nicht ausreichend im Einzelfall dargelegt, dass eine Existenzgefährdung vorliege. Es sei weiterhin zumutbar, Online-Kurse anzubieten, staatliche Hilfe in Anspruch zu nehmen und mögliche und zumutbare Maßnahmen zu ergreifen, um durch eine Änderung des bisherigen Geschäftskonzepts Verluste gering zu halten oder alternative Einnahmen zu erwirtschaften.

Über die Entscheidung des BGH am 12. Januar 2022 werden wir Sie gerne auf dem Laufenden halten.

Klaus Beine
Dr. Angela Kogan

Den gesamten Artikel von Klaus Beine in der F.A.Z. vom 03. Dezember 2021 können Sie im Downloadbereich einsehen.

BGH, Urteil vom 03.03.2021 - XII ZR 92/19

Sachverhalt

Die Beklagte mietete von der Klägerin Räume zum Betrieb einer Tagespflegeeinrichtung. Von Beginn des Mietverhältnisses an zahlte die Beklagte nur eine geminderte Miete. Gegen die Zahlungsklage der Klägerin verteidigte sich die Beklagte mit dem Einwand, dass der Mietgegenstand mangelhaft sei. Sie bot Beweise für den Umstand an, dass sich die Klägerin ihr gegenüber vorvertraglich verpflichtet habe, die Fenster des Mietgegenstandes zusätzlich zu verglasen. Der Verpflichtung sei die Klägerin nicht nachgekommen.
Der Mietvertrag enthielt keine Regelungen zum Zustand der Fenster. Es fand sich im Mietvertrage jedoch eine Vollständigkeitsklausel, wonach die Parteien bestätigten, dass mündliche Nebenabreden zum Mietvertrag nicht bestehen („Mündliche Nebenabreden zu diesem Vertrag bestehen nicht.“).

Entscheidung

Die Vorinstanzen (LG Chemnitz, OLG Dresden) haben die Beklagte zur Zahlung rückständiger Miete verurteilt und wesentlich auf die Vollständigkeitsklausel im Mietvertrag Bezug genommen. Die Beklagte selbst, so die Richter, habe mit ihrer Unterschrift unter den Mietvertrag und unter die Vollständigkeitsklausel bestätigt, dass mündliche Nebenabreden nicht bestehen. Der Beweis des Gegenteils, so die Richter, könne folglich nicht geführt werden.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat der Auffassung der Vorinstanzen widersprochen. Nach Auffassung der Karlsruher Richter begründen Vollständigkeitsklauseln („Mündliche Nebenabreden bestehen nicht“, „Mündliche Nebenabreden wurden nicht getroffen“, „Mündliche Nebenabreden existieren nicht“) immer nur widerlegbare, keinesfalls aber unwiderlegbare Vermutungen der Vollständigkeit und Richtigkeit der Urkunde. Der Beweis des Gegenteils könne folglich immer geführt werden. Es liege, so die Richter, dann an der jeweiligen Partei, die für sie günstigen Umstände darzulegen und unter Beweis zu stellen.
Auch der Beklagten, so die Richter, habe es folglich freigestanden, ihre vorvertraglichen Absprachen mit der Klägerin darzulegen und deren Fortgeltung bei Vertragsschluss zu beweisen. Die Instanzgerichte hätten den von der Beklagten angebotenen Beweisen daher nachgehen müssen.

Kommentierung und Ausblick

Bei der Frage um Inhalt und Reichweite von Vollständigkeitsklauseln ist zu berücksichtigen, dass der Vertragsurkunde für sich genommen (ohne Vollständigkeitsklausel) bereits die widerlegbare Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit zukommt. Dennoch hat es einen Mehrwert, eine Vollständigkeitsklausel in den Vertrag mit aufzunehmen. Denn die Bestätigung, dass der Vertrag vollständig und richtig ist, dient den Vertragsparteien immer auch dem Abgleich von schriftlichem Vertrag und mündlichen Absprachen, insbesondere im Zeitraum der Vertragsanbahnung. Damit bietet die Vollständigkeitsklausel die Chance, fehlende oder unvollständige Vertragsregelungen zu ergänzen und Widersprüche im Vertragswerk aufzudecken.
In der anwaltlichen Beratung ist stets zu berücksichtigen, dass trotz Vollständigkeitsklausel im Vertrag erfolgreich der Gegenbeweis geführt werden kann.

Lena Cebulla

Die 5 %-Studie bietet seit 2015 einen kompakten Marktüberblick und liefert einen neuen Ansatz bei der Beschreibung von Immobilienmärkten. Anhand eines dynamischen Modells ermittelt die Studie die wahrscheinliche interne Verzinsung (IRR) einer Investition bei einer angenommenen Haltedauer von zehn Jahren. bulwiengesa ist in Kontinentaleuropa eines der großen unabhängigen Analyseunternehmen der Immobilienbranche.

Robuster deutscher Immobilienmarkt

Eine Podiumsrunde mit Sven Carstensen, Vorstand von bulwiengesa, Klaus Beine, Rechtsanwalt und Notar sowie Partner ADVANT Beiten und Leiter der Praxisgruppe Real Estate, Immo von Homeyer, Art-Invest Real Estate Funds,und Manuel Ehlers, Relationship Manager Nachhaltige Immobilien der Triodos Bank, kam zu dem Schluss: Scheinbar kann nichts den deutschen Immobilienmarkt erschüttern. Deutschland ist und bleibt für Investoren von höchster Bedeutung. Vor allem Wohnungen, Logistikimmobilien und Büros in Top-Lagen werden beständig nachgefragt. Das Investitionsvolumen wird auch 2021 bei über 60 Mrd. Euro liegen.
Die vier wichtigsten Ergebnisse der neuen Studie:

• Wohnungen und Büros in Top-Lagen werden verzweifelt gesucht – trotz
• minimaler Renditen;
• erneut ist ein kräftiger Renditerückgang bei Wohnimmobilien zu verzeichnen;
• Shoppingcenter werden mit massiven Risikoaufschlägen gehandelt;
• Logistikimmobilien bleiben der Liebling der Investoren.

Herausforderung ESG

Die Aspekte Ökologie, Soziales und gute Unternehmensführung (Environmental, Social, Governance) rücken im gesamten Immobiliensektor mehr und mehr in den Fokus. ESG ist, neben dem demografischen Wandel und dem wachsenden Wohnungsbedarf in den Städten, die große Herausforderung für die Immobilienwirtschaft. Der Gebäudesektor hat im vergangenen Jahr nach Angaben des Umweltbundesamtes als einziger der sieben definierten Sektoren die Emissionsziele verfehlt. Klaus Beine, Partner ADVANT Beiten: „Diese neue Studie liefert Zahlen, die den Immobilienmarkt in der Zeit nach der Pandemie leiten werden. Wir können und müssen uns fragen, welche Themen in den nächsten Jahren im Fokus der Branche stehen werden. Der gesamte Kontext der ESG-Anforderungen wird für Investoren und Unternehmen eines dieser zentralen Themen sein, nicht nur Umwelt, sondern auch Soziales und Governance als besondere Herausforderungen. Steigende Kosten für Energie und für CO2-Emissionen sowie sich sicher auch unter einer neuen Bundesregierung weiter verschärfende gesetzliche Vorgaben und ein verändertes Nachfrageverhalten der Nutzer zwingen dazu, den Gebäudebestand intensiv unter die Lupe zu nehmen. In diesem Zusammenhang entsteht hoher Beratungsbedarf.“

Shoppingcenter unter Druck

Trotz Corona-Krise hat sich der gewerbliche Investmentmarkt als robust erwiesen, Büros waren weiterhin eine eher gefragte Assetklasse. Die durchschnittlichen Nettoanfangsrenditen über alle A-Städte lagen erneut bei 2,8 %.
Die Schere bei der Investmentnachfrage nach Einzelhandelsprodukten öffnet sich weiter: So sind mit 2,3 % bis 3,2 % für Fachmarktzentren sichere Renditen erzielbar. Auf der anderen Seite ist bereits weit vor der Corona-Pandemie die Nachfrage nach Investitionen in Shoppingcenter stark gesunken. In vielen Objekten ist noch nicht klar, ob es zu weiteren Mietsenkungen kommen wird.
Logistikimmobilien wiederum zählen zu den Assetklassen, die von der Corona-Krise und den sich ändernden Verbrauchergewohnheiten stark profitierten. Für moderne Logistikimmobilien liegt die IRR-Spanne bei 3,2 bis 4,6 %.

Die Studie wird auch online vorgestellt:
Webinar am Dienstag, 2.11. von 16.30 bis 17.30 Uhr. Registrieren Sie sich hier zum Zoom-Webinar: https://us06web.zoom.us/webinar/register/WN_awfl88r8SeCpVOJfeQdu7g

Zum Download der Studie:
https://www.bulwiengesa.de/de/studien/die-5-studie-2021-wo-investieren-sich%02noch-lohnt

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Klaus Beine
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Der Artikel „Co-Working: rechtliche Anleitung zur Anwendung“, der in der Zeitschrift Commercial Real Estate vom September 2021 erschienen ist, steht Ihnen unten im Downloadbereich in russischer Sprache zur Verfügung.

Nunmehr erklärte das OLG Frankfurt am Main abermals in zwei Entscheidungen, dass die behördliche Anordnung zur Schließung von Gaststätten weder einen Mangel der Mietsache darstelle noch nach den Gesamtumständen des Einzelfalls ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar mache. Nach Auffassung des OLG sei es jedenfalls nicht Aufgabe der Vermieter bzw. Verpächter, einen Teil der gesamtgesellschaftlichen Lasten, die durch die COVID-19-Pandemie entstehen, zu tragen.

1. OLG, Urteil vom 17.09.2021 – 2 U 18/21

a) Sachverhalt
Die Klägerin ist Mieterin und Betreiberin eines Sushi-Restaurants in Frankfurt am Main. Aufgrund einer coronabedingten Schließungen konnte die Klägerin ihr Restaurant zeitweise von März 2020 bis Mai 2020 nicht betreiben und zahlte infolgedessen eine herabgesetzte Miete. Mit ihrer Klage begehrte die Klägerin Feststellung, dass sie aufgrund der behördlichen Einschränkungen während der COVID-19-Pandemie nur den herabgesetzten Mietzins schuldet. Das Landgericht wies ihre Klage bereits mit der Begründung ab, dass die behördlich angeordnete Schließung keinen Mangel der Mietsache darstelle. Zudem stellte es fest, dass die Voraussetzungen für eine Anpassung des Vertrages wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage nicht vorlägen. Lediglich in eng begrenzten Fällen - wie etwa krasser Unbilligkeit - sei es möglich, die Risikoverteilung zwischen den Parteien abzuändern. Ein solcher Fall liege hier jedoch nicht vor, weshalb die vollen Mietzahlungspflichten der Klägerin weiterhin bestanden haben. Mit ihrer Berufung verfolgte die Klägerin ihr Klagebegehren in zweiter Instanz weiter. Jedoch ohne Erfolg, denn das Oberlandesgericht Frankfurt am Main bestätigte das Urteil des Landgerichts.

b) Rechtliche Würdigung
Das OLG Frankfurt am Main führte aus, die behördliche Schließungsanordnung habe nicht zur Folge, dass die Tauglichkeit der Mieträume aufgehoben oder gemindert sei, so dass die Mietsache weder einen Mangel aufweise noch eine zugesicherte Eigenschaft fehle. Da der Betrieb bzw. die Nutzung betroffen sei, trage der Mieter das Verwendungsrisiko. Insofern seien Mietminderungsansprüche unbegründet.

Die Klägerin könne auch nicht wegen einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) eine Herabsetzung des Mietzinses verlangen, da es der Klägerin als Mieterin unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls nicht unzumutbar sei, weiterhin am unveränderten Mietvertrag festzuhalten.
Zwar sei die Geschäftsgrundlage aufgrund der coronabedingten Schließungen, die beide Parteien bei Vertragsschluss nicht haben konkret vorhersehen können, schwerwiegend gestört. Allerdings bestünden Zweifel bezüglich der Unzumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Vertrag für die Klägerin. Erforderlich sei nämlich, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führe. Die Prüfung sei unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls vorzunehmen.

Hierbei handele es sich um eine in die Zukunft gerichtete Bewertung der Situation der Parteien. Die alleinige Betrachtung der COVID-19-Pandemie und ihrer Folgen erscheine dabei als unzureichend, da sie in die Vergangenheit gerichtet sei. Aufgrund dessen seien daneben die weiteren konkreten Umstände des jeweiligen Falles heranzuziehen. So hat das OLG betont, dass der jeweilige Mieter auch gehalten sei, mögliche und zumutbare Maßnahmen zu ergreifen, um durch eine Änderung des bisherigen Geschäftskonzepts Verluste gering zu halten oder alternative Einnahmen zu erwirtschaften, beispielsweise durch Außerhausverkäufe. Auf der anderen Seite seien auch die wirtschaftlichen Verhältnisse des Beklagten zu berücksichtigen, um die beidseitigen Interessen zu wahren.

Deutlich erklärte das Gericht, dass es sich bei der COVID-19-Pandemie um eine ganz außergewöhnliche allgemeine gesellschaftliche bzw. wirtschaftliche Notlage des gesamten Staates handele. Wirtschaftlich betrachtet beruhe es vielmehr auf Zufall, welcher Geschäftsbetrieb durch die Maßnahmen zur Eindämmung der Pandemie betroffen sei und in welchem Maße. Es sei grundsätzlich Aufgabe der Allgemeinheit, diese spezifischen Lasten einzelner auszugleichen und damit die Lasten in der Gesamtbevölkerung soweit wirtschaftlich möglich anteilig zu tragen. Das Zivilrecht sei dagegen weder dazu berufen noch in der Lage, einen gesamtgesellschaftlichen Lastenausgleich herzustellen. Dementsprechend sei es auch nicht ursprüngliche Aufgabe der Vermieter, spezifisch einen Teil der gesamtgesellschaftlichen Lasten der Pandemie zu tragen.

Schließlich wies das OLG noch darauf hin, dass nicht ersichtlich sei, weshalb der Vermieter an den Folgen der Pandemie für den Mieter teilhaben solle, nicht aber andere Vertragspartner des Mieters. Insofern ist in jedem Fall eine Gesamtbewertung der Situation unter Zugrundelegung aller Umstände des Einzelfalls vorzunehmen.

3. OLG, Urteil vom 17.09.2021 – 2 U 147/20

Das OLG Frankfurt am Main hat auch in einem weiteren Urteil vom 17.09.2021 – 2 U 147/20 die Rechte von Vermietern gestärkt. Eine Pächterin hatte ihre Gaststätte in Wiesbaden während der COVID-19-Pandemie geräumt, im März 2020 außerordentlich gekündigt und die Mietzahlungen eingestellt. Das Landgericht hatte die Zahlungsklage abgewiesen, die Berufung der Verpächterin vor dem OLG Frankfurt am Main hatte allerdings Erfolg.

Zur Begründung führte das OLG aus, dass die pandemiebedingten allgemeinen hoheitlichen Maßnahmen wie etwa Schließungsmaßnahmen keine außerordentliche Kündigung rechtfertigen. Ferner sei durch die Schließungsanordnungen nicht die Gebrauchsgewährungspflicht der Verpächter betroffen. Insofern trage der Pächter weiterhin das Verwendungsrisiko. Es bestehe auch kein Anspruch auf Anpassung des Mietzinses wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB. Durch den Eintritt der Pandemie und die damit verbundenen Beschränkungen habe sich diese zwar schwerwiegend verändert. Die Pächterin habe aber nicht dargelegt, dass die Zahlung der Pacht für sie unzumutbar sei.

4. Zusammenfassung

Die Entscheidungen des OLG bestätigen die bisherige (ganz weitgehend) übereinstimmende Rechtsprechung, dass die Anwendung des § 313 BGB zwar grundsätzlich in Betracht komme, der Mieter im Einzelfall aber ganz detailliert zu der Störung der Geschäftsgrundlage vortragen muss. Trägt der Mieter dagegen nicht ausreichend vor, dass das Festhalten am unveränderten Vertrag unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, nicht zugemutet werden könne, ist davon auszugehen, dass der Mieter weiterhin die volle Miete zu zahlen hat. Denn der Mieter ist grundsätzlich gehalten, ihm mögliche und zumutbare Maßnahmen zu ergreifen und folglich etwa auf Rücklagen zurückzugreifen, staatliche Hilfe in Anspruch zu nehmen oder Änderungen des bisherigen Geschäftskonzepts anzudenken.

Besonders positiv für betroffene Vermieter bzw. Verpächter erscheinen die Ausführungen des OLG in seinem Urteil vom 17.09.2021 – 2 U 18/21, dass es sich bei der COVID-19-Pandemie um eine außergewöhnliche gesellschaftliche und wirtschaftliche Notlage des gesamten Staates handele. Es sei grundsätzlich Aufgabe der Allgemeinheit, die Lasten der Pandemie auszugleichen und möglich anteilig zu tragen. Das Zivilrecht sei nicht dazu berufen und in der Lage, einen gesamtgesellschaftlichen Lastenausgleich herzustellen. Auch sei es nicht Aufgabe der Vermieter bzw. Verpächter, einen Teil der gesamtgesellschaftlichen Lasten zu tragen. Es bleibt abzuwarten, ob der Bundesgerichtshof die Auffassung des OLG Frankfurt am Main bestätigt.

Die erste Verhandlung des BGH soll im Dezember 2021 stattfinden. Eine rasche Entscheidung ist wünschenswert. Gerne informieren wir Sie über die weiteren Verfahren.

Klaus Beine
Dr. Angela Kogan

Ferronordic hat zum Ziel, sein Service-Netzwerk in Deutschland auszubauen, und wird seit dem Markteintritt in Deutschland (2019/2020) von ADVANT Beiten laufend bei deutschen M&A-Transaktionen beraten, so zuletzt bei dem Erwerb der Thomas Nutzfahrzeuge GmbH in Limburg a. d. Lahn und der TCR Truck Center Rhön GmbH in Künzell (Fulda). Durch die Übernahme von Truckservice Bergstraße gewinnt Ferronordic eine weitere strategische Position in einem wichtigen Teil Hessens.

Truckservice Bergstraße GmbH & Co KG betreibt eine Werkstatt für Service und Reparaturen von Volvo- und Renault Trucks. Darüber hinaus betreibt das Unternehmen auch ein kleineres Geschäft für die LKW-Vermietung und den Verkauf von gebrauchten LKWs. Truckservice Bergstraße ist außerdem ein Servicepartner für Volvo Penta. Die Werkstatt befindet sich verkehrsgünstig im hessischen Lorsch, 60 km südlich von Frankfurt.

Berater Ferronordic:

ADVANT Beiten: Tassilo Klesen (federführend), Dr. Patrick Alois Hübner, Lelu Li (alle Corporate/M&A), Robin Maletz (Real Estate, alle Berlin).

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Tassilo Klesen
Rechtsanwalt
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Bei den vermieteten Logistikflächen handelt es sich um ca. 18.900 m² Hallen- sowie ca. 1.300 m² Büro- und Sozialflächen in einem im Jahr 1997 erbauten Solitärobjekt im Gewerbegebiet Rettelloh.

Logicor ist einer der größten Eigentümer und Betreiber moderner Logistik- und Gewerbeimmobilien in wichtigen europäischen Logistikmärkten. Das Unternehmen hat seinen Hauptsitz in London und Luxemburg.

Berater Logicor:

ADVANT Beiten: Annalena Benz und Florian Baumann (beide Real Estate), Katrin Lüdtke (Public Sector/Real Estate, alle München).

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Active Ants ist ein schnell wachsendes E-Fulfillment Unternehmen mit Standorten in Nieuwegein und Roosendaal in den Niederlanden. Es ist spezialisiert auf grenzüberschreitende E-Commerce-Logistik. Active Ants ist Teil der bpost-Gruppe (belgische Postgesellschaft), wird von den Mitinhabern Jeroen Dekker und Jean Lahaye geleitet und beschäftigt 450 Mitarbeiter.

Deutschland ist nach Belgien der zweite Schritt bei der in diesem Jahr  begonnenen Internationalisierung. In Dorsten sollen über ein Ware-zum-Mann-System (AutoStore) Millionen von Paketen pro Jahr für Hunderte von verschiedenen Webshops verarbeitet werden. Active Ants hat dazu die eigene Lagersoftware weiterentwickelt und wird mit dem AutoStore eine neue Art der Kommissionierung einführen sowie verschiedene Robotertechnologien und künstliche Intelligenz einsetzen.

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ADVANT Beiten: Thomas Herten (Real Estate, Düsseldorf).

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Bei der Vermietung handelt es sich um eine langfristige Vermietung zweier Units mit einer Nutzfläche von ca. 21.000qm in einem knapp 67.000qm großen Logistikzentrum an einen E-Commerce Dienstleister. Die beiden Units wurden dem Mieter bereits übergeben.

Logicor ist einer der größten Eigentümer und Betreiber moderner Logistik- und Gewerbeim-mobilien in wichtigen europäischen Logistikmärkten. Logicor hat seinen Hauptsitz in London und Luxemburg.

Berater Logicor:

BEITEN BURKHARDT: Annalena Benz (Federführung, Real Estate), Katrin Lüdtke (Public Sector/Real Estate, beide München)

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Ausländische Immobilienkapitalgesellschaften, die eine inländische Immobilie halten und vermieten, versuchen in der Regel grundsätzlich die Begründung einer ertragsteuerlichen Betriebsstätte zu vermeiden, um nicht gewerbesteuerpflichtig zu werden. Es gilt insoweit der Betriebsstätten-Begriff nach § 12 AO. Eine umsatzsteuerliche Betriebsstätte muss aber nicht zwingend mit der ertragsteuerlichen Betriebsstätte identisch sein. Für die umsatzsteuerliche Betriebsstätte gilt die Definition der „festen Niederlassung“ des höherrangigen EU-Rechts (Art. 44 und 45 der MwStystRL sowie Art 11 MwStVO).

Für ausländische Immobilienkapitalgesellschaften gilt zur Bestimmung des Orts der Leistung zwar unabhängig davon, ob eine umsatzsteuerliche Betriebsstätte vorliegt, das Belegenheitsprinzip. Die Leistungen sind demnach bei einer deutschen Immobilie in Deutschland umsatzsteuerpflichtig. Das Vorhandensein einer umsatzsteuerlichen Betriebsstätte hat allerdings erheblichen Einfluss auf die Steuerschuldnerschaft einer umsatzsteuerpflichtigen Vermietung und auf das Verfahren zum Vorsteuerabzug.

Bisher nahm die Finanzverwaltung bei einer vermieteten Immobilie grundsätzlich eine umsatzsteuerliche Betriebsstätte an. Abschnitt 13b.11 (2) Satz 2 und 3 UStAE besagt: „Unternehmer, die ein im Inland belegenes Grundstück besitzen und umsatzsteuerpflichtig vermieten, sind insoweit als im Inland als ansässig zu behandeln. Sie haben diese Umsätze im allgemeinen Besteuerungsverfahren zu erklären.“

Weiterhin wird in Abschnitt 18.10 Satz 4 UStAE ausgeführt:

„Unternehmer, die ein im Inland gelegenes Grundstück besitzen und vermieten oder beabsichtigen zu vermieten, sind als im Inland ansässig zu behandeln.“

Eine ausländische Immobilienkapitalgesellschaft mit umsatzsteuerpflichtigen Vermietungsumsätzen hat sich daher gemäß UStAE in Deutschland umsatzsteuerlich registrieren zu lassen und Umsatzsteuervoranmeldungen und -jahreserklärungen abzugeben. Die Finanzverwaltung nimmt an, dass eine Immobilienkapitalgesellschaft insoweit als im Inland ansässig zu behandeln ist, d.h. eine umsatzsteuerliche Betriebsstätte begründet.

Nun hat der EuGH in einem aktuellen Urteil sehr eindeutig entschieden, dass die Vermietung einer Immobilie ohne eigenes Personal keine feste Niederlassung darstellt und somit eine umsatzsteuerliche Betriebsstätte nicht begründet wird (EuGH vom 3. Juni 2021, C-931/19).

In der Konsequenz bedeutet dies, dass ausländische Objektkapitalgesellschaften mit inländischen Grundstücken nicht als im Inland ansässig zu behandeln sind. Demnach ist eine umsatzsteuerliche Registrierung in Deutschland nicht möglich. Dies bedeutet wiederum, dass ausländische Grundstückskapitalgesellschaften bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung nicht mit Umsatzsteuer fakturieren dürfen, sondern nach § 13b UStG der Leistungsempfänger, d.h. der Mieter, Schuldner der Umsatzsteuer ist. Ein Umsatzsteuerausweis durch die ausländische Immobilienkapitalgesellschaft wäre demzufolge als unberechtigter Umsatzsteuerausweis nach § 14c (1) UstG zu behandeln, d.h. Umsatzsteuer würde zwar durch die ausländische Immobilienkapitalgesellschaft geschuldet, berechtigte den Mieter aber nicht zum Vorsteuerabzug.

Weiterhin wäre die Konsequenz, dass für die Objektgesellschaft kein Vorsteuerabzug, sondern nur noch das umständliche Vorsteuervergütungsverfahren möglich wäre.

Es bleibt abzuwarten, ob die deutsche Finanzverwaltung aufgrund des EuGH-Urteils die genannten Passagen des UStAE überprüfen und anpassen wird. Auf jeden Fall muss es einen Vertrauensschutz für die Veranlagungszeiträume bis zur entsprechenden Änderung des UStAE geben. Sollte eine Anpassung erfolgen, müssen ausländische Immobilienkapitalgesellschaften ihre Prozesse zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung erheblich anpassen.

Jens Müller

1. COVID-19-Pandemie in der Bundesrepublik Deutschland

Das Thema „Coronavirus“ bzw. „COVID-19-Pandemie“ (nachfolgend Covid-19-Pandemie) hat im Immobilienrecht erhebliche Beachtung gefunden.

Aufgrund der Covid-19-Pandemie und dessen Folgen wurde in Deutschland zunächst ein Corona-Lockdown verhängt und im Anschluss die sogenannte „Bundes-Notbremse“ beschlossen. Die Bundes-Notbremse, die am 23. April 2021 in Kraft getreten ist, hat das Infektionsschutzgesetz in Deutschland geändert. Die Regelung zur Bundes-Notbremse sieht vor, dass, sobald ein Landkreis oder eine kreisfreie Stadt in Deutschland an drei aufeinander folgenden Tagen eine Inzidenz von 100 überschreiten, in diesen ab dem übernächsten Tag zusätzliche, bundeseinheitliche Maßnahmen gelten. Zu den Einschränkungen des Corona-Lockdowns sowie der Bundes-Notbremse zählen u. a. die Schließung von Gastronomie, des Gastgewerbes, von Freizeit- und Kultureinrichtungen und von Einzelhandelsgeschäften mit Ausnahme von Geschäften des täglichen Bedarfs, wie etwa Supermärkten, Drogerien oder Apotheken.

Eine der ersten Rechtsfragen, die im Zusammenhang mit den Folgen der Covid-19-Pandemie intensiv diskutiert wurde, betraf die Auswirkungen der behördlich angeordneten Betriebsschließungen auf Gewerbemietverträge (nachfolgend coronabedingte Schließungsanordnungen). Denn fast alle gewerblichen Mietverhältnisse sind von den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie betroffen. Angesichts der zunehmenden Zahl von coronabedingten Schließungsanordnungen bestehen Unsicherheiten bedingt durch die in Folge der Nichteinhaltung vertraglich vereinbarter Pflichten, wie etwa der Reduzierung oder Einstellung von Mietzahlungen, entstehenden Forderungen.

Mittlerweile sind viele Urteile im Zusammenhang mit coronabedingten Schließungsanordnungen in der Covid-19-Pandemie ergangen, sodass sich teilweise auch eine gefestigte Rechtsprechung herausbilden konnte. An einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) fehlt es jedoch bisher. Dieser Beitrag gibt einen Überblick über die wesentlichen Regelungen zum Gewerbemietrecht (vgl. Ziff. 3), zur aktuellen Rechtsprechung zu Gewerbemietverhältnissen während der Covid-19-Pandemie (vgl. Ziff. 4) sowie zu unseren rechtlichen Beratungsleistungen (vgl. Ziff. 5).

2. Zusammenfassung

Die Covid-19-Pandemie führt zu großen Herausforderungen, insbesondere für Gewerbemieter, die aufgrund einer coronabedingten Schließungsanordnung spätestens seit dem geltenden Lockdown ihren Geschäftsbetrieb schließen oder einschränken mussten. Nach bisherig überwiegender Rechtsprechung stehen dem Gewerbemieter weder ein Recht zur Mietminderung nach § 536 BGB, noch ein Recht zur Mietreduzierung aufgrund einer Unmöglichkeit nach § 275 BGB zu. Mit Art. 240 § 7 Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) i. V. m. § 313 BGB zur Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen wird jedoch eine vertragliche Anpassung über das Instrument der Störung der Geschäftsgrundlage erleichtert. Mit der Neuregelung wird eine Vermutung aufgestellt, dass die Covid-19-Pandemie bzw. coronabedingte Maßnahmen zu einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage führen. Damit ist jedoch noch keine Aussage darüber getroffen, ob die weiteren Voraussetzungen des § 313 BGB vorliegen. Der Gewerbemieter ist verpflichtet darzulegen und im Streitfall auch zu beweisen, dass die Voraussetzungen des § 313 BGB vorliegen und ein Anspruch auf Vertragsanpassung vorliegt. Das maßgebliche Kriterium für die Anpassung des Vertrages ist die Zumutbarkeit. Um dieses Tatbestandmerkmal festzustellen, ist eine umfassende Interessenabwägung erforderlich. Anzustreben ist nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ein optimaler Interessenausgleich bei einer möglichst geringen Herabsetzung oder Anhebung einer Verbindlichkeit.

Da es bisher noch keine höchstrichterliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu diesem Thema gibt und die bisherigen Gerichte uneinheitlich entschieden haben, besteht für die Gewerbemieter bei Einbehalt der Miete während der coronabedingten Schließungsanordnungen weiterhin das Risiko, auf Zahlung verklagt zu werden und bei vermieterfreundlichen Urteilen zur Zahlung verurteilt zu werden. Ebenfalls besteht für Vermieter das Risiko, die Zahlungsklage bei mieterfreundlichen Urteilen zu verlieren. Wir raten unseren Mandanten in diesem Fall primär eine einvernehmliche Lösung zu finden und Nachträge, Stundungsvereinbarungen oder Ratenzahlungsvereinbarungen zu schließen.

3. Covid-19-Pandemie und ihre Folgen für Gewerbemietverhältnisse

Immer mehr Vermieter von Gewerbeimmobilien werden dem Verlangen von Gewerbemietern nach einer Mietreduzierung aufgrund der coronabedingten Schließungsanordnungen ausgesetzt, weil die Mieter mit Umsatzeinbußen aufgrund der Covid-19-Pandemie zu kämpfen haben. Es besteht Rechtsunsicherheit bei vielen Gewerbemietern trotz gesetzlicher Regelungen und Pflichten zur Mietzahlung. Insofern gehen viele Gewerbemieter davon aus, es bestehe das Recht, die Miete für den Zeitraum der coronabedingten Schließungsanordnung zu reduzieren oder sogar ganz einzubehalten.

Eine Reduzierung der Miete im Falle von coronabedingten Schließungsanordnungen ist jedoch weder gesetzlich geregelt noch von den deutschen Gerichten bisher so entschieden worden. Die überwiegende Anzahl der mit Corona-Fällen befassten deutschen Gerichte entschied jedoch zumeist, dass Gewerbemietern nach den allgemeinen und mietrechtlichen Gewährleistungs- und Gestaltungsrechten während des Corona-Lockdowns grundsätzlich weder ein Recht zur Mietminderung nach § 536 BGB zusteht (vgl. Ziff. 3.1) noch, dass Unmöglichkeit nach § 275 BGB vorliegt (vgl. Ziff. 3.2). In der Rechtsprechung kristallisierte sich jedoch heraus, dass Gewerbemieter wegen coronabedingten Schließungsanordnungen lediglich in Ausnahmefällen eine Anpassung des Mietvertrags („Vertragsanpassung“) nach § 313 Abs. 1 BGB verlangen können. Zudem erging eine neue gesetzliche Regelung (Art. 240 § 7 EGBGB i. V. m. § 313 BGB), die eine gesetzliche Vermutung beinhaltet, dass der Corona-Lockdown und die coronabedingten Schließungsanordnungen eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB darstellen (vgl. Ziff. 3.3). Die jeweiligen gerichtlichen Entscheidungen werden in Ziff. 4 dieses Beitrags vorgestellt. Hierzu im Einzelnen:

3.1 Mietminderungsrecht § 536 BGB

Das Mietminderungsrecht ist in § 536 BGB geregelt. Nach § 536 Abs. 1 BGB kann die Miete grundsätzlich dann gemindert werden, wenn das Mietobjekt einen Mangel aufweist, durch den die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich eingeschränkt oder nicht mehr möglich ist. Nach überwiegender Auffassung deutscher Gerichte stellt die coronabedingte Schließungsanordnung jedoch keinen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar und begründet kein Mietminderungsrecht.

Hierzu wird als Begründung ausgeführt, dass zwar auch öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Beschränkungen – wie die coronabedingte Schließungsanordnung – zu einem Mangel führen können. Vorausgesetzt wird nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, Urteil vom 13.07.2011 – XII ZR 189/09) hierfür aber, dass die Beschränkungen des Mietobjekts ihre Ursache gerade in deren Beschaffenheit und Beziehung zur Umwelt haben und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters.

Das hoheitliche Einschreiten bzw. die Untersagung beschränkt grundsätzlich nicht die Nutzung der Mietsache, ihre Lage oder Beschaffenheit, sondern die Art des Geschäftsbetriebs des Gewerbemieters. Folglich ist der Gewerberaum als Mietobjekt nach Auffassung der überwiegenden Rechtsprechung auch während der coronabedingten Schließung zur Nutzung geeignet. Das Verwendungsrisiko trägt auch nach Ansicht des BGH der Gewerbemieter. Ein Mieter muss damit rechnen, dass es durch nachträgliche gesetzgeberische oder behördliche Maßnahmen zu einer Beeinträchtigung seines Gewerbebetriebs kommen kann und sich dadurch seine Gewinnerwartung nicht erfüllt (vgl. BGH, Urteil vom 13.07.2011 – XII ZR 189/09).

3.2 Unmöglichkeit § 275 BGB

Zahlreiche Gewerbemieter brachten zudem als Begründung zur Mietreduzierung gegenüber ihren Vermietern vor, dass aufgrund der coronabedingten Schließungsanordnungen eine Unmöglichkeit im Sinne des § 275 BGB vorliege.

§ 275 BGB regelt die Unmöglichkeit. Diese tritt allerdings nicht bereits mit der Erschwerung der Erbringung der Leistung, sondern erst dann ein, wenn dem Vermieter die Leistungserbringung unmöglich wird. Vor diesem Hintergrund müsste also die geschuldete Überlassung des Gebrauchs an dem Mietobjekt zu dem vertraglich vereinbarten Mietzweck ganz oder teilweise unmöglich sein. Würde man annehmen, dass die coronabedingten Schließungsanordnungen zu einer objektiv rechtlichen Unmöglichkeit der Nutzung des Gewerberaums gemäß § 275 Abs. 1 BGB führen, dann wäre der Gewerberaummieter infolgedessen im Wege des konditionalen Synallagma aus § 326 Abs. 1 S. 1 HS 1 BGB nicht mehr zur Zahlung der Miete verpflichtet.

Nach überwiegender Auffassung deutscher Gerichte wurde das Vorliegen einer Unmöglichkeit nach § 275 BGB mit der Begründung abgelehnt, dass eine coronabedingte Schließung der Geschäftsräume ausschließlich die Nutzungstätigkeit des Gewerberaummieters betreffe, nicht dagegen verändere sie die Gebrauchsverschaffungspflicht des Vermieters. Indem der Vermieter dem Gewerberaummieter das Mietobjekt in gebrauchstauglichem Zustand bereitstellt, erbringt der Vermieter seine Hauptleistungspflicht. Der Umstand, dass die Nutzung für den Gewerberaummieter nicht wie von ihm beabsichtigt möglich ist, liegt nicht am Gewerberaum selbst. Ein Entfall der Gegenleistungspflicht der Mietzahlung ist mit der Unmöglichkeit nach § 275 BGB nicht begründet.

3.3 Störung der Geschäftsgrundlage § 313 BGB, Neuregelung Art. 240 § 7 EGBGB

Schließlich beschäftigen sich die deutschen Gerichte vermehrt mit der „Störung der Geschäftsgrundlage“ nach § 313 BGB. Die bisher ergangene Rechtsprechung zur Anpassung der Mietzahlungsverpflichtung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage bei coronabedingten Schließungsanordnungen und Einnahmeausfällen ist ebenso wie die dazu veröffentlichte Aufsatzliteratur nicht einheitlich.

Während einzelne vermieterfreundliche Urteile der Landgerichte, die einen Anspruch des Gewerbemieters auf Mietanpassung abgelehnt haben, zu Beginn des Jahres 2020 ergingen, haben inzwischen mehrere Landgerichte und Oberlandesgerichte Ende 2020 und zu Beginn 2021 einen Anspruch des Gewerbemieters auf Mietanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage bejaht.

Aufgrund einer Neuregelung in Art. 240 § 7 EGBGB i. V. m. § 313 BGB wurde eine gesetzliche Vermutung dahingehend verankert, dass coronabedingte Schließungsanordnungen zu einer schwerwiegenden Veränderung der vertraglichen Grundlage zwischen den Mietparteien führen und damit den Anwendungsbereich für eine „Vertragsanpassung“ eröffnen. Im Rahmen der Vertragsanpassung ist dennoch weiterhin eine Interessenabwägung erforderlich. Es kommt konkret auf den Einzelfall an, ob die Voraussetzungen für eine Reduzierung der Miete vorliegen. Eine automatische Mietreduzierung tritt dagegen nicht ein. Hierzu im Einzelnen:

a) § 313 BGB

Eine vom Grundsatz pacta sunt servanda abweichende Regelung stellen die Grund-sätze der Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB dar. Vorausgesetzt wird, dass:

• Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich nach Vertragsschluss schwerwiegend geändert haben (reales Element),
• die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten (hypothetisches Element) und
• einer Vertragspartei unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann (normatives Element).

Die vorstehend genannten Umstände müssen sich damit nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben. Dabei sind gerade Umstände maßgeblich, die die Vertragsgrundlage darstellen, aber nicht Vertragsinhalt geworden sind. Die Rechtsfolge des § 313 BGB ist zunächst eine Vertragsanpassung, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Ist eine Vertragsanpassung nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten bzw. kündigen (vgl. Ziff. 3.4).

b) Art. 240 § 7 EGBGB – Gesetzliche Vermutung

Vor Inkrafttreten der Neuregelung in Art. 240 § 7 EGBGB waren die Gerichte unterschiedlicher Auffassung, ob die Covid-19-Pandemie und ihre Folgen – insbesondere die behördlichen Schließungsanordnungen und der Ausfall der Umsätze – als Störung der Geschäftsgrundlage anzusehen sind. Mit der Neuregelung wurde sodann eine sogenannte „Vermutungsregelung“ für das reale Element aufgestellt. Hierzu im Einzelnen:

(i) Die Neuregelung

Im Dezember 2020 hat der Gesetzgeber die Neuregelung in Art. 240 § 7 EGBGB zur Behandlung von Gewerbemietverhältnissen bei coronabedingten Schließungsanordnungen eingeführt. Die Anwendbarkeit der neuen Vorschrift ist beschränkt auf Mieter von Grundstücken oder Räumen, die keine Wohnräume sind, aber infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblichen Einschränkungen verwendbar sind/waren. Die Neuregelung in Art. 240 § 7 EGBGB legt nunmehr fest, dass in der besonderen Situation der Covid-19-Pandemie die Regelungen zur Störung der Geschäftsgrundlage an­wendbar sind.

(ii) Vermutungsregelung

Dies geschieht durch die „Vermutungsregelung“. Die Vermutung gilt nur für das reale Element aus § 313 BGB und ist widerleglich. Das bedeutet konkret, es wird nun vermutet, dass sich ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwer­wiegend verändert hat.

Das hat allerdings keine automatische Mietreduzierung und kein automatisches Recht des Mieters, die Miete einzubehalten, zur Folge. Darüber hinaus entfällt die Vermutung etwa in Fällen, in denen der Mietvertrag zu einem Zeitpunkt geschlos­sen wurde, in der eine Ausbreitung der Covid-19-Pandemie bereits absehbar war. Damit sollen Verhandlungen zwischen Gewerbemietern beziehungsweise Pächtern und Eigentümern vereinfacht werden.

Die Vermutung gilt allerdings nur für das sogenannte reale Element und nicht für die weiteren Merkmale des § 313 Abs. 1 BGB. Liegen die Voraussetzungen der Vermutungsregelung vor, so kann angenommen werden, dass die realen Grundlagen des Mietvertrags sich schwerwiegend verändert haben. Dennoch muss der Mieter die weiteren Voraussetzungen des § 313 Abs. 1 BGB erfüllen, da diese von der Neuregelung unberührt bleiben. Das hypothetische und das normative Element hat der Gewerbemieter weiterhin darzulegen und im Streitfall zu beweisen.

Im Rahmen des normativen Elements muss daher auch künftig geprüft werden, ob es für den Mieter im konkreten Einzelfall wirtschaftlich zumutbar ist, am unveränderten Vertrag festzuhalten und die Miete in voller Höhe zu begleichen. Hierfür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast. So hat eine Interessenabwägung unter Würdigung aller Umstände, insbesondere der Vor- und Nachteile, zu erfolgen. Relevant kann dabei sein, wie lange der Mietvertrag bereits besteht und ob in den letzten Jahren die Möglichkeit bestand, Rücklagen zu bilden. Zudem sind mögliche öffentliche oder sonstige Zuschüsse zu berücksichtigen sowie ersparte Aufwendungen, wie beispielsweise Kurzarbeitergeld oder Kompensationen, beispielsweise durch den Online-Handel.

c) Abwägung der Umstände im Einzelfall

Ein Automatismus, dass Gewerbemieter bei coronabedingten Maßnahmen eine Reduzierung der Miete oder eine sonstige Vertragsanpassung verlangen können, ist mit der Neuregelung allerdings nicht verbunden. Denn grundsätzlich können nur diejenigen Rechtsfolgen begehrt werden, die die schutzwürdigen Interessen beider Vertragsteile in ein angemessenes Gleichgewicht bringen. Eine Überkompensation wird folglich nicht gewährt. Möglich sind auch etwa Stundungsvereinbarungen, Ratenzahlungsvereinbarungen, Aufhebungsvereinbarungen sowie die Reduzierungen von Mietflächen etc.

Im Rahmen einer umfassenden Abwägung der Umstände des Einzelfalls ist sodann zu entscheiden, ob eine Anpassung der Miete im konkreten Fall geboten ist. Maßgebliche Faktoren der Abwägung sind unter anderem:

• die Zumutbarkeit der vollen Mietzahlung für den Gewerbemieter unter Berücksichtigung seiner Rücklagen,
• die Zumutbarkeit der Kürzung der Miete für den Vermieter,
• Höhe der Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete,
• die konkrete wirtschaftliche Situation beider Parteien,
• der Umfang der erlittenen Umsatzeinbußen des Gewerbemieters,
• sowie die Höhe und der Zeitpunkt staatlicher, finanzieller Hilfen.

d) Existenzgefährdung und Darlegungspflicht des Gewerbemieters

Eine Unzumutbarkeit im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB ist im Rahmen der oben vorstehend genannten Interessenabwägung dann anzunehmen, wenn die vollständige Zahlung die Existenz des Gewerbemieters entweder vernichten oder so schwerwiegend beeinträchtigen würde, dass auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters eine Vertragsanpassung erforderlich sei.

Die Begründung der Existenzgefährdung hat der Gewerbemieter – so etwa nach Auffassung des Oberlandesgerichts Karlsruhe (OLG Karlsruhe, Urteil vom 24. Februar 2011, 7 U 109/20) - sodann im Einzelnen darzulegen. Relevant hierfür ist:

• in welcher Höhe die Umsätze zurückgegangen sind,
• welche geschäftlichen Kompensationen ihr z.B. durch Online-Handel möglich gewesen sind,
• in welcher Höhe der Gewerbemieter staatliche Hilfen in Anspruch genommen hat,
• welche Aufwendungen durch Kurzarbeit oder durch reduzierten Wareneinkauf eingespart wurden sowie,
• ob Rücklagen gebildet wurden.

Zudem muss der Mieter auch aussagekräftige Unterlagen vorlegen. Zu nennen wären hier insbesondere:

• betriebswirtschaftliche Auswertungen,
• Steuerbescheide,
• Umsatzbögen,
• Steuererklärungen,
• Gewinn- und Verlustrechnungen,
• Bilanzen,
• Wareneingangsbücher,
• Unterlagen über die Beantragung und Gewährung staatlicher Hilfen (Zuschüsse).

Nach der Entscheidung eines anderen Gerichts, etwa des Kammergerichts Berlin (KG Berlin, Urteil v. 1. April 2021, 8 U 1099/20) muss eine konkrete Existenzbedrohung für den Mieter anhand seiner betriebswirtschaftlichen Daten dagegen nicht positiv festgestellt werden. Vielmehr sei die Existenzbedrohung bereits dann zu vermuten, wenn eine angeordnete Schließung einen Monat oder länger dauert.

3.4 Kündigung

Wenn eine Vertragsanpassung nicht möglich ist, sieht § 313 BGB als weitere Folge zusätzlich die (einseitige) Auflösung des Vertrags vor. Voraussetzung ist, dass die Kündigung des Mietvertrags die einzige Möglichkeit ist, die Existenzgefährdung des Mieters abzuwenden. Zuvor müssen jedoch alternative Maßnahmen ergriffen werden, um die wirtschaftliche Situation des Mieters zu verbessern. In Betracht kommt beispielsweise:

• der Verzicht auf einzelne Teile der Miete (z. B. Verwaltungskosten),
• die Reduzierung der (Gesamt-)Miete um einen bestimmten Prozentsatz, wobei in diesem Fall wegen der gesenkten Vorauszahlungen auch eine Regelung für die am Ende des Jahres fällige Betriebskostenabrechnung getroffen werden sollte,
• die Beibehaltung der Betriebskostenvorauszahlungen und Reduzierung der Grundmiete.

4. Rechtsprechung zum Gewerbemietrecht in der Covid-19-Pandemie

Es gibt etwa 25 aktuelle Entscheidungen der Langerichte sowie Oberlandesgerichte, die sich mit coronabedingten Schließungsanordnungen während der Covid-19-Pandemie und den Interessen der Gewerbemietparteien befasst haben. Nach Inkrafttreten der Neuregelung des Art. 240 § 7 EGBGB zum 1. Januar 2021 gab es allerdings nur sechs wesentliche Entscheidungen der deutschen Gerichte, die eine unterschiedliche Anwendung des § 313 BGB sowie Abwägung im Einzelfall durchführten. Fünf der sechs Gerichte entschieden zu Gunsten des Vermieters und lehnten eine Vertragsanpassung ab. Zur Begründung der vermieterfreundlichen Entscheidungen führten die fünf Gerichte im Wesentlichen auf, dass es Gewerbemietern nur dann wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage unzumutbar sei, den vollständigen Mietzins zu zahlen, wenn ihre Inanspruchnahme ihre Existenz vernichten oder ihr wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwerwiegend beeinträchtigen würde und auch die Interessenlage des Vermietenden eine Vertragsanpassung erlaube. Dafür müssten die Umstände im Einzelnen geprüft werden. Zur Interessenabwägung im Einzelfall müsse berücksichtigt werden, ob ein Rückgang der Umsätze, mögliche Kompensationen durch Onlinehandel oder durch öffentliche Leistungen, ersparte Aufwendungen, z. B. durch Kurzarbeit sowie fortbestehende Vermögenswerte durch weiterhin verkäufliche Ware stattgefunden habe.

Dies sei in all den fünf Verfahren durch den Mieter nicht dargelegt und bewiesen worden.

Angesichts der äußerst gegensätzlichen Argumentation der Obergerichte bei Anwendung des Rechtsinstituts des Wegfalls der Geschäftsgrundlage im Rahmen coronabedingten Betriebsschließungen wäre eine Grundsatzentscheidung des BGH wünschenswert. Ob und wann eine solche kommt, ist noch nicht abzusehen.

5. Unser Vorgehen

Bis zu einer Entscheidung des BGH müssen die Parteien von Gewerbemietverhältnissen mit einer Rechtsunsicherheit bei der Bewertung der Miethöhe nach coronabedingten Betriebsschließungen leben. Wir raten den Parteien in jedem Fall, zunächst miteinander zu kooperieren und eine einvernehmliche Lösung zu finden. In diesem Zusammenhang beraten und unterstützen wir die Parteien bei der Erstellung von Nachträgen, Stundungsvereinbarungen oder Ratenzahlungsvereinbarungen.

Einigen sich die Parteien auf eine Reduzierung der Miete, muss diese gemäß § 550 BGB dem Schriftformerfordernis genügen und in einem entsprechenden Nachtrag dokumentiert werden, wenn die Laufzeit der Vertragsanpassung länger als ein Jahr dauern soll oder, wenn andere Verpflichtungen oder Veränderungen des Mietvertrags geregelt werden, die für die Dauer von mehr als einem Jahr bestehen bleiben sollen. Bei Nachträgen und bei neuen Mietverträgen ist es für Vermieter ratsam, eine standardmäßige „Corona-Klausel“ in die Verträge miteinzubeziehen. Diese kann im Streitfall die notwendige Flexibilität gewährleisten.

6. Fazit

Die Neuregelung zu Art. 240 § 7 EGBGB lässt im Ergebnis schnell erkennen, dass weiterhin viele Fragen offen bleiben, da in jedem Einzelfall zu klären ist, ob sämtliche Tatbestandsvoraussetzungen des § 313 BGB für eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage vorliegen.

Wir raten weiterhin allen Vermietern – insbesondere solchen mit laufenden Fremdfinanzierungen der betroffenen Gewerbeimmobilien – sich nicht vorschnell auf ein Mietreduzierungsbegehren ihrer Gewerbemieter einzulassen, zumal die coronabedingten wirtschaftlichen Nachteile von den Mietern häufig nicht ausreichend detailliert dargelegt werden. Gleichwohl erkennen wir auch, dass die Rechtsprechung nicht einheitlich ist und dass gerichtliche Auseinandersetzung Risiken für unsere Mandanten mitführen können. Denn manche Landgerichte und Oberlandesgerichte haben auch mieterfreundliche Urteile gefällt. Eine höchstrichterliche Entscheidung des Bundesgerichtshofes existiert in dieser Sache bislang eben auch nicht. (Stand 31. Mai 2021)

Klaus Beine
Dr. Angela Kogan

Das Urteil des BFH vom 11. November 2020 wurde in der Fachwelt ausgiebig diskutiert. Im Ergebnis reflektiert es aber genau die Sichtweise der Finanzverwaltung in Abschnitt 15.17 UStAE. Der Gesetzeswortlaut in § 15 Abs. 4 UStG ist insoweit unglücklich, da dort das Regel-Ausnahmeverhältnis scheinbar umkehrt wird. Der BFH und der UStAE wenden die EU-Regelungen und Rechtsprechungen konsequent an, da nach EU-Recht der Umsatzschlüssel eigentlich der Regelschlüssel ist. Hiervon soll nur abgewichen werden, wenn dieser Schlüssel nicht sachgerecht ist.

Ein Unternehmer kann aus Eingangsleistungen die Vorsteuer von seiner abzuführenden Umsatzsteuer abziehen (§ 15 Abs. 1 UStG). Ein Vorsteuerabzugsrecht besteht allerdings nicht, wenn der Unternehmer umsatzsteuerfreie Umsätze erzielt (§ 15 Abs. 2 UStG). Erzielt der Unternehmer mit der Eingangsleistung sowohl umsatzsteuerpflichtige als auch umsatzsteuerfreie Umsätze, ist der anteilige Vorsteuerabzug im Wege einer sachgerechten Schätzung zu ermitteln (§ 15 Abs. 4 S. 2 UStG). Nach § 15 Abs. 4 S. 3 UStG ist die Anwendung einer sachgerechten Schätzung anhand eines Umsatzschlüssels nur zulässig, wenn keine andere wirtschaftliche Zurechnung möglich ist.

In den Umsatzsteuerrichtlinien wird eine sachgerechte Schätzung zur Ermittlung des anteiligen Vorsteuerabzugs (sog. Vorsteuerschlüssel) bei Immobilien präzisiert. Gemäß A. 15.17 Abs. 7 S. 4 UStAE soll bei Gebäuden in der Regel zwar der Flächenschlüssel anwendbar sein. Gemäß A. 15.17 Abs. 7 S. 5 UStAE ist der Flächenschlüssel aber nur anwendbar, wenn dieser sachgerecht ist. Weicht die Ausstattung der unterschiedlich genutzten Räume erheblich voneinander ab, ist der Umsatzschlüssel anzuwenden (A. 15.17 Abs. 7 S. 6 UStAE).

In strikter Anwendung des UStAE ist also zunächst zu prüfen, ob erhebliche Ausstattungsunterschiede bestehen; in diesem Fall ist der Umsatzschlüssel anzuwenden. Ist dies nicht der Fall, ist der Flächenschlüssel anzuwenden. Bei erheblichen Ausstattungsunterschieden ist die Anwendung des Flächenschlüssels nicht korrekt. Dieser Fehler sollte in indes häufig vorkommen, da der Flächenschlüssel eben in der Praxis die Regel darstellt. Die Steuerpflichtigen sollten ihre Vorsteuerschlüssel daher überprüfen. Sollte der ursprüngliche Vorsteuerabzug noch verfahrensrechtlich abänderbar sein, ist dieser ggf. zu korrigieren. Sollte der ursprüngliche Vorsteuerabzug unabänderbar sein, ist möglicherweise eine Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG für noch offene Veranlagungszeiträume vorzunehmen (A. 15a.4 Abs. 3 UStAE). Die Änderung des Vorsteuerabzugs sollte in der Regel für den Steuerpflichtigen vorteilhaft sein, da sich bei besseren Ausstattungsmerkmalen eine höhere Miete erzielen lässt, die sich - in Fällen wie dem vom BFH jüngst entschiedenen - positiv auf den Vorsteuerschlüssel auswirkt.

Jens Müller

Im Rahmen des § 313 BGB betont das Landgericht das Prinzip der Vertragstreue. Auch für den Fall, dass Veranstaltungsräume infolge pandemiebedingter Kontaktbeschränkungen nicht nutzbar sind, kann grundsätzlich eine Störung der Geschäftsgrundlage angenommen werden. Jedoch liege es zunächst an Vermieter und Mieter im Rahmen der Vertragsanpassung nach § 313 BGB, eine interessengerechte Lösung zu finden, etwa in der Einigung auf einen Ersatztermin. Ein Rücktrittsrecht der Mieter vom Vertrag und folglich die Nichtzahlung der vertraglich vereinbarten Miete bestehe nur ausnahmsweise für den Fall, dass einem Mieter ein Festhalten am Vertrag unzumutbar ist.

Sachverhalt

Die Mieter, ein Hochzeitspaar, hatten Räumlichkeiten im Schloss des Vermieters zur Durchführung ihrer Hochzeitsfeier, die im Juni 2020 stattfinden sollte, gebucht. Aufgrund der behördlichen Corona-Maßnahmen, insbesondere der auferlegten Kontaktbeschränkungen, konnte die Hochzeitsfeier nicht wie geplant stattfinden. Der Vermieter bot dem Paar daher noch im Vorfeld des Hochzeitstermins mehrere Ersatztermine an, die die Mieter allesamt ablehnten. Nachdem der Vermieter das Paar zur Zahlung der Miete aufforderte, machte dieses geltend, dass der Vermieter seinerseits seiner Leistungspflicht nicht nachgekommen sei. Der Vertragszweck sei nicht erreicht worden, da es darum gegangen sei, in den Räumen eine Hochzeit zu feiern. Hilfsweise erklärten die Mieter den Rücktritt vom Vertrag. Der Vermieter nahm die Mieter daraufhin auf Zahlung in Anspruch. Mit Erfolg!

Entscheidung

Das Landgericht München I hat die Mieter zur Zahlung der Miete in voller Höhe verurteilt.

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, dass die Leistung des Vermieters weder unmöglich geworden ist noch ein Rücktrittsrecht für das Paar bestanden hat. Da die Hauptleistungspflicht des Vermieters nicht in der Ausrichtung der Hochzeit, sondern in der Überlassung der Räumlichkeiten bestanden habe und diese für sich betrachtet durch die Kontaktbeschränkungen nicht unmöglich geworden sei, liege kein Fall der Unmöglichkeit gemäß § 275 BGB vor. Nach Ansicht des Gerichtes ist mithin unerheblich, welche Nutzung das Paar konkret beabsichtigt hat. Das Risiko, dass sich der mit der Vermietung bezweckte Erfolg realisiert, liege beim Mieter.

Auch ein Rücktrittsrecht der Mieter hat das Landgericht verneint. Zwar hat es eine schwerwiegende Veränderung der Umstände nach Vertragsschluss und damit eine Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 BGB angenommen. Gleichwohl betonte das Landgericht, dass zunächst das Prinzip der Vertragstreue gelte. So führe eine Störung der Geschäftsgrundlage immer erst zu einem Anspruch auf Vertragsanpassung und, wenn diese unzumutbar ist, erst an zweiter Stelle zu einem Rücktrittsrecht vom Vertrag.

Der Umstand, dass der Vermieter frühzeitig den Kontakt gesucht und den Mietern gleich mehrere Ersatztermine angeboten hatte, spreche im vorliegenden Fall nicht für eine Unzumutbarkeit der Vertragsanpassung. Die Mieter hätten sich vielmehr einer interessengerechten Lösung verschlossen und einseitig das Ziel der Vertragsauflösung verfolgt.

Ausblick

Die Entscheidung des Landgerichts München I stärkt die Position gewerblicher Vermieter. Der Umstand, dass das Landgericht nicht nur bei Dauerschuldverhältnissen, sondern auch bei einmaligen Ereignissen und Veranstaltungen (hier einer Hochzeit) hohe Hürden für den Rücktritt des Mieters setzt und die Zahlungspflicht des Mieters bejaht, dürfte Vermieter erleichtern. Auch hier kommt es jedoch bei der Vertragsanpassung gemäß § 313 BGB stets auf die Umstände im Einzelfall an. Gewerblichen Vermietern von Veranstaltungsräumen ist in jedem Fall geraten, rechtzeitig Kontakt mit den Mietern aufzunehmen und eine einvernehmliche Lösung, idealerweise verbunden mit dem Angebot von Ersatzterminen, zu suchen.

Lena Cebulla

Dr. Angela Kogan

„Was die Studie leistet, lässt sich so beschreiben: Sie fühlt den Puls der Branche. Wir sehen auf der einen Seite die Bedeutung des Immobiliensektors für die Gesamtwirtschaft und auf der anderen Seite die Auswirkungen politischer Regulierung, die in der Pandemie einige wichtige und richtige Weichen gestellt hat, insgesamt aber eher abträglich ist. Das jüngste Urteil des Bundesverfassungsgerichts zur Nichtigkeit des sogenannten Berliner Mietendeckels war in diesem Zusammenhang ein notwendiges Signal, an den Markt wie an die Politik.“

Den gesamten Beitrag können Sie auf immobilienmanager.de lesen.

Dies kommt nicht unerwartet, wir hatten dieses Ergebnis z. B. bereits in unserem Newsletter Immobilienrecht Oktober 2019 so vorhergesagt, wurde aber nun vom Bundesverfassungsgericht auch ausführlich begründet:

Das Bundesverfassungsgericht hat festgestellt, dass – wenig überraschend – Regelungen der Miethöhe für nicht preisgebundenen Wohnraum letztlich die mietvertraglichen Rechtsverhältnisse zwischen Vermietern und Mietern betreffen. Sie sind somit als „bürgerliches Recht“ im Sinne von Artikel 74 Abs. 1 Nr. 1 Grundgesetz (GG) anzusehen. Für das bürgerliche Recht hat der Bund die „konkurrierende Gesetzgebung“, was bedeutet, dass die Länder nur dann Gesetze erlassen dürfen, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungszuständigkeit nicht (abschließend) Gebrauch gemacht hat. Das Bundesverfassungsgericht begründet in seiner Entscheidung deshalb ausführlich, dass und warum die Bundesregelungen zur Miethöhe und auch zur „bundesrechtlichen Mietpreisbremse“ als abschließend anzusehen sind und ein Tätigwerden der Bundesländer insoweit ausgeschlossen ist.

Die im Ergebnis einstimmige und auch hinsichtlich der Einzelheiten der Begründung von sieben der acht Mitglieder des zuständigen zweiten Senats des Gerichts vollständig gebilligte Entscheidung stellt auch klar, dass alternative Gestaltungen eines Mietendeckels auf Landesebene wenig an diesem Ergebnis ändern würden. Solange und soweit sich auf Bundesebene daher nichts an den gesetzlichen Grundlagen ändert, dürften „Heilungsversuche“ bzw. anderweitige gleichgerichtete Bestrebungen auf Landesebene nur wenig Aussicht auf Bestand vor dem Bundesverfassungsgericht haben.

Die praktischen Folgen der Entscheidung dürften erheblich sein: Das Bundesverfassungsgericht hat das Gesetz für nichtig, d. h. als von Anfang an unwirksam erklärt. Es sah insbesondere auch keinen Grund dafür, das Gesetz für eine begrenzte Übergangszeit für weiterhin anwendbar zu erklären, wie es in manchen Fällen geschieht, um einen „gesetzlosen“ Zustand zu verhindern. Das bedeutet insbesondere, dass Vermieter auch rückwirkend die mit ihren Mietern eigentlich vertraglich vereinbarten (wegen des Mietendeckels aber abgesenkten) Mieten verlangen können. Diese Konsequenz hatte das Bundesverfassungsgericht auch selbst bereits in einem Beschluss aus dem letzten Jahr erwähnt, in dem es allerdings eine vorläufige Außerkraftsetzung des Berliner Mietendeckels bis zur nun getroffenen endgültigen Entscheidung ablehnte.

Der Kreis der betroffenen Mietverhältnisse ist riesig, es sind nach Schätzungen mehrere hunderttausend. Und bei mehreren zehntausend Mietern wird befürchtet, dass sie nun in finanzielle Schwierigkeiten geraten, falls Vermieter die entsprechenden Mietzahlungen nachfordern. Ob allerdings tatsächlich alle Vermieter entsprechende Forderungen geltend machen, bleibt abzuwarten. Nach Berichten der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen wollen die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen keine Mieten rückwirkend nachfordern. Und öffentlich zugänglichen Äußerungen einiger privater Wohnungsbauunternehmen zufolge wollen eventuell auch einige private Vermieter von ihrem eigentlich bestehenden Recht auf Nachzahlung keinen Gebrauch machen. Dies wäre aber regelmäßig ein „freiwilliger“ und kein rechtlich veranlasster Forderungsverzicht. Die Senatsverwaltung rät jedenfalls den betroffene Mietern, „stets eine rechtliche Beratung durch qualifizierte Rechtsbeistände in Anspruch“ zu nehmen, um die Folgen der Entscheidung zu überblicken.

Verstöße gegen die Regelungen des Mietendeckels waren zudem auch bußgeldbewehrt. Sollten auf der Grundlage dieser Regelungen bereits Bußgeldbescheide erlassen worden sein, könnten diese aufgrund einer Sonderregelung im Bundesverfassungsgerichtsgesetz (BVerfGG), die nach der herrschenden Auffassung auch für Ordnungswidrigkeiten gilt (§ 79 Abs. 1 BVerfGG), sogar bei bereits rechtskräftigem Abschluss des Bußgeldverfahrens nach einer Wiederaufnahme des Verfahrens aufgehoben werden. (Dem Vernehmen nach sind bisher aber nicht viele Bußgeldbescheide auf der Grundlage der Regelungen des Berliner Mietendeckels ergangen.)

Dr. Daniel Fischer

Im beigefügten Artikel untersuchen Kamil Karibov und Ekterina Sidenko die neuen Trends auf dem Immobilienmarkt, die das Konzept der nachhaltigen Entwicklung verkörpern und welche Herausforderungen, solche Trends für das Rechtssystem darstellen.

Der Beitrag „Die nachhaltige Stadt der Zukunft: rechtliche Herausforderungen“, veröffentlicht in der Zeitschrift Legal insight, März 2021, steht Ihnen unten im Downloadbereich auf Russisch zur Verfügung.

Aufgrund eines aktuellen Gesetzesentwurfs zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts („MoPeG“) wird sich diese Rechtslage jedoch voraussichtlich ab dem 1. Januar 2023 entscheidend ändern.

Was ändert sich durch das MoPeG bei den GbRs?

Mit dem MoPeG soll unter anderem eine neue Form der GbR mit eigener Rechtspersönlichkeit eingeführt werden. Für diese soll ein eigenes öffentliches GbR-Gesellschaftsregister (ähnlich dem Handelsregister) geschaffen werden, in das alle GbR-Gesellschafter mit Namen, Geburtsdatum und Wohnort eingetragen werden. Im GbR-Gesellschaftsregister eingetragene GbRs führen künftig zusätzlich die Bezeichnung „eingetragene Gesellschaft“ oder firmieren unter „eGbR“.

Die nach derzeitigem Gesetzesentwurf über einen Notar mögliche Anmeldung zur Eintragung in das GbR-Gesellschaftsregister soll grundsätzlich freiwillig sein. Allerdings wird die Eintragung dann erforderlich sein, wenn Handlungen im Zusammenhang mit einem anderen Register (z. B. dem Grundbuch) stehen.

Was ändert sich durch das MoPeG für Immobilien-GbRs?

Insbesondere für die Immobilien-GbRs begründet das MoPeG eine „Registerpflicht durch die Hintertür“. Denn für den Erwerb, die Veräußerung oder die Belastung von Grundbesitz ist eine Eintragung im GbR-Gesellschaftsregister erforderlich, ansonsten greift die sog. Grundbuchsperre.

Dies gilt auch für bereits im Grundbuch eingetragene Alt-GbRs. Diese bleiben zwar auch ohne Eintragung im GbR-Gesellschaftsregister Eigentümer des Grundbesitzes. Um jedoch in Zukunft handlungsfähig zu bleiben und insbesondere um den Grundbesitz veräußern zu können, ist eine Eintragung im GbR-Gesellschaftsregister erforderlich.

Gelten für eine GbR künftig die Vorschriften des Geldwäschegesetzes?

Mit Wirksamwerden des MoPeG wird die eGbR mit ihrer Eintragung im GbR-Gesellschaftsregister zugleich auch als Rechtseinheit im Transparenzregister eingetragen werden.

Zudem besteht aufgrund einer voraussichtlich bereits zum 1. August 2021 wirksam werdenden Gesetzesänderung für alle rechtsfähigen Gesellschaften (und somit künftig auch für die eGbR) aufgrund des Wegfalls der Mitteilungsfiktion die Pflicht zur (aktiven) Meldung ihrer wirtschaftlich Berechtigten zum Transparenzregister. Im Anschluss an die erstmalige Meldung besteht die Pflicht zur regelmäßigen Aktualisierung der mitgeteilten Angaben zu den wirtschaftlich Berechtigten der eGbR. Die Nichterfüllung dieser Pflichten stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, bei der ein Bußgeld von bis zu EUR 150.000 bei einfachen und von bis zu EUR 1 Mio. bei schwerwiegenden, wiederholten oder systematischen Verstößen droht.

Fazit

Die insbesondere bei den Immobilien-GbRs erforderliche Eintragung im GbR-Gesellschaftsregister sowie die Verpflichtung zur Meldung ihrer wirtschaftlich Berechtigten zum Transparenzregister führen zur „Transparenz einer GbR“. Damit hat die GbR entscheidend an Reiz verloren.

Auch durch die weiteren Regelungen im Gesetzesentwurf verliert die GbR den bisher im Vergleich zu anderen Rechtsformen bestehenden Vorteil der formlosen und unkomplizierten Gründung und Handhabung.

Gesellschaftern von GbRs, insbesondere von Immobilien-GbRs, wird daher geraten, sich frühzeitig mit der künftigen Rechtslage auseinanderzusetzen.

Wir werden Sie rechtzeitig vor dem Inkrafttreten des MoPeG über den finalen Gesetzestext und die Auswirkungen auf die Praxis, insbesondere im Hinblick auf die Registerpublizität und die Transparenzpflicht der eGbR, informieren.

Stand: 25. März 2021

Volker Szpak

Petra Bolle

Zum Sachverhalt

Geklagt hat ein Vermieter gegen die Mieterin und Betreiberin eines Geschäftsraums in Bad Homburg, die aufgrund der eingeschränkten Möglichkeit der Nutzung ihrer Geschäftsräume den Mietzins von April bis Juni 2020 teilweise einbehielt. Aufgrund der Vierten Verordnung zur Bekämpfung des Corona-Virus war der Mieterin die Nutzung der Räume vom 18. März 2020 bis zum 19. April 2020 unmöglich und in der Zeit vom 20. April 2020 an nur sehr eingeschränkt möglich. Die Mieterin bat den Vermieter um eine Mietminderung. Dieser Bitte kam der Vermieter jedoch nicht nach.

Der Vermieter klagte daraufhin im Wege des Urkundenprozesses unter Vorlage des Mietvertrages den ausstehenden Mietzins ein. Das Landgericht Frankfurt am Main (Urteil vom 29.10.2020, Az. 2-10 O 156/20) hat der Klage stattgeben. Die Berufung hatte vor dem OLG Frankfurt am Main sodann keinen Erfolg.

Zur Entscheidung

Das OLG Frankfurt am Main entschied, dass die vertraglich geschuldete Miete weiterhin in vollem Umfang zu zahlen sei. Ein Mietminderungsrecht sei nicht erkennbar. Der für die Annahme einer Mietminderung erforderliche mietrechtliche Mangel sei nicht gegeben, da die Räume zu dem vertraglich vereinbarten Gebrauch weiterhin tauglich gewesen seien. Insbesondere wirke sich die behördlich angeordnete Einschränkung nicht objektbezogen sondern nur betriebsbezogen aus. Die Mieterin habe dafür das Verwendungsrisiko zu tragen.

Zudem konnte das OLG im vorliegenden Urkundenverfahren auch nicht feststellen, dass die Mieterin wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages eine Reduzierung des Mietzinses verlangen könne. Dieses Vorbringen sei im Urkundenprozess nicht statthaft, da der Beweis nicht mit den dort zulässigen Beweismitteln geführt werden könne. Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Der Senat hat wegen grundsätzlicher Bedeutung die Revision zugelassen.

Wie in unseren vorherigen Beiträgen berichtet (zuletzt unser Beitrag vom 25. Februar 2021 Keine Mietreduzierung auf Null – hierzu OLG Dresden Az. 5 U 1782/20 und OLG Karlsruhe, Az. 7 U 109/20), haben sich mehrere Gerichte für eine Störung der Geschäftsgrundlage ausgesprochen. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang jedoch, dass bei der Feststellung der Tatsachen stets eine Einzelfallbetrachtung heranzuziehen ist. Die Störung der Geschäftsgrundlage führt nicht automatisch zu einem Anspruch auf Reduzierung der Miete. Gleichwohl können zwischen den Vertragsparteien auch Stundungsvereinbarungen ergehen. Im Urkundenprozess kann die Störung der Geschäftsgrundlage jedoch nicht festgestellt werden, da die beklagte Mieterin den Beweis für die von ihr vorzutragenden Umstände nicht mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln antreten kann. Die Einwände der Störung der Geschäftsgrundlage können erst im Nachverfahren gewürdigt werden. Die Entscheidung bestätigt die bisherige (ganz weitgehend) übereinstimmende Rechtsprechung, dass die Anwendung des §313 BGB zwar grundsätzlich in Betracht kommt, der Mieter im Einzelfall aber ganz detailliert zu der Störung der Geschäftsgrundlage vortragen muss. Eine rasche Entscheidung des Bundesgerichtshofs wäre wünschenswert.

Gerne informieren wir Sie über die weiteren Verfahren.

Klaus Beine

Dr. Angela Kogan

Erst gestern hatten wir Ihnen in unserem Blogbeitrag „Ein Jahr Gewerbemietrecht in der Pandemie – ein Überblick“ ein Update zu den aktuellen Entscheidungen zusammengefasst. Erstmals konnten wir dabei auch von zwei Entscheidungen der Instanzgerichte berichten, und zwar der Oberlandesgerichte Karlsruhe und Dresden, die allerdings mit unterschiedlichen Ergebnissen urteilten.

Zwischenzeitlich hat sich nunmehr auch das Oberlandesgericht München zu Wort gemeldet, zwar nicht mit einem Urteil, aber mit einem Hinweisbeschluss, der ein entsprechendes gleichlautendes Urteil zumindest bei Fortsetzung des Verfahrens alsbald erwarten lässt. Das OLG München ist - im Ergebnis der Rechtsprechung des OLG Karlsruhe folgend - der Auffassung, dass eine pandemiebedingte Betriebsuntersagung weder einen Mangel der Mietsache noch im konkreten Fall einen Anspruch auf Herabsetzung der Miete oder Stundung begründet. Erstaunlich und berichtenswert ist der Hinweisbeschluss wegen der ausführlichen Begründung, die sich mit den in der Rechtsprechung und Literatur bisher diskutierten Argumenten ausführlich und überzeugend auseinandersetzt.

Im Wesentlichen zusammengefasst begründet das OLG München seinen Hinweisbeschluss wie folgt:

1. Kein Mangel der Mietsache und damit keine Mietminderung nach § 536 BGB

• Zwar können auch behördliche Gebrauchsbeschränkungen einen Mangel im Sinne von § 536 BGB begründen, Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjektes in Zusammenhang steht. Die behördlich angeordnete Untersagung steht in keinem derartigen Zusammenhang, da die entsprechende Allgemeinverfügung nicht an die Beschaffenheit eines oder bestimmter Mietobjekte oder deren Zustand geknüpft ist. Da die Allgemeinverfügung für ganz Bayern galt, spielt auch die Lage der Mietsache keine Rolle.
• Auch der vereinbarte Mietzweck ist unbeachtlich. Ein redlicher Mieter darf das Leistungsversprechen seines Vermieters im Zusammenhang mit dem vereinbarten Mietzweck im Zweifel nicht dahin verstehen, dieser wolle ihm die vereinbarte Nutzung unter allen erdenklichen Umständen gewährleisten. So konnte auch der Mieter im vorliegenden Fall die Vereinbarung des Mietzwecks "zur Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäftes" nicht dahingehend verstehen, der Vermieter habe damit eine unbedingte Einstandspflicht für den Fall einer pandemiebedingten Öffnungsuntersagung übernehmen wollen.

2. Keine Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung und kein Entfallen der Mietzahlungspflicht nach §§ 275, 326 BGB

• Die Vereinbarung eines bestimmten Mietzweckes kann ein Mieter nicht dahingehend verstehen, dass der Vermieter das Beschaffungsrisiko für die Aufrechterhaltung einer allgemeinen Gesetzeslage übernimmt, die in keinem Zusammenhang mit der Beschaffenheit des Mietobjektes steht.
• Der Mietvertrag begründet zudem keine Pflicht des Vermieters, eine pandemiebedingte Öffnungsuntersagung zu verhindern oder zu beseitigen, um dem Mieter den Betrieb Geschäftes zu ermöglichen. Der Vermieter übernimmt nur das Risiko für die Änderung der gesetzlichen Bedingungen, die die konkrete Beschaffenheit des Mietobjektes betreffen.

3. Kein Anspruch auf Anpassung nach § 313 BGB im hier vorliegenden konkreten Einzelfall

• Das OLG München neigt nach vorläufiger Beratung dazu, dass der Anwendungsbereich des § 313 BGB grundsätzlich eröffnet ist. Begründet wird dies damit, dass das Risiko, überhaupt ein Geschäft mit dem mietvertraglich vereinbarten Mietzweck in dem Mietobjekt betreiben zu können, nicht ausschließlich in den Risikobereich des Mieters fällt, da die Öffnungsuntersagung, die dem Mieter in begrenztem Zeitraum die Möglichkeit nimmt, Gewinne zu erzielen, in keiner Weise mit unternehmerischen Entscheidungen des Mieters zusammenhängt.
• Nach Auffassung des OLG München haben sich durch die pandemiebedingten Betriebsuntersagungen Umstände im Sinne von § 313 Abs. 1 BGB, die zur Grundlage des Mietvertrags geworden sind, schwerwiegend geändert. Die Parteien hätten den Vertrag mit einem anderen Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. In der Regel rechtfertigt der verbleibende Nutzen des Mietobjektes (bspw. Nutzung als Lagerräume und in bestimmten Einzelfällen als Werbung mit der Marke) in keiner Weise die vereinbarte Miete. Bei einer Dauer der Schließung von 5 Wochen ist diese Änderung der Umstände schwerwiegend. Außerdem spricht auch die tatsächliche Vermutung in Artikel 240 § 7 Abs. 1 EGBGB für die Annahme einer schwerwiegenden Änderung.
• Im konkreten Fall ist dem Mieter ein Festhalten am unveränderten Vertrag jedoch nicht unzumutbar aus folgenden Gründen:

(i) Allein der Wegfall der Geschäftsgrundlage berechtigt gemäß § 313 Abs. 1 BGB noch nicht zu einer Vertragsanpassung. Die Anwendung muss auf Ausnahmefälle beschränkt bleiben, bei denen ein Festhalten an der vereinbarten Regelung zu einem untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit schlechthin unvereinbaren Ergebnis führen würde.

(ii) Erforderlich ist eine umfassende Interessenabwägung unter Würdigung aller Umstände, insbesondere auch der Vorteile, die der betroffenen Partei neben den Nachteilen aus den eingetretenen Veränderungen erwachsen sind.

(iii) Eine Herabsetzung der Miete kann nicht nach einem objektiven Schema erfolgen wie bspw. der hälftigen Herabsetzung unter Anrechnung von tatsächlich erfolgten oder nur möglichen Hilfsleistungen. Vielmehr erfordert eine Betrachtung aller konkreter Umstände des Einzelfalles auch gerade die Beachtung der wirtschaftlichen Situation des Mieters und auch des Vermieters. Dabei kann es eine Rolle spielen, wie der Umsatz und Gewinn der letzten Jahre war und ob eine Möglichkeit bestand, Rücklagen zu bilden. Da die wirtschaftliche Situation des Mieters zu berücksichtigen ist, kann es bei einem Konzern sogar auf die Konzernmutter ankommen.

(iii) Die Feststellung der Unzumutbarkeit führt nicht zwingend zu einem Anspruch auf Herabsetzung der Miete. Vielmehr kann der Anspruch auch auf eine Stundung der Miete gerichtet sein.

(iv) Ein Anspruch auf Herabsetzung der Miete kann nach Auffassung des OLG München – anders als es teilweise in der Literatur vertreten wird – nicht allein vom Rückgang des Umsatzes abhängen. Die Anwendbarkeit ist auf die Ausnahmefälle beschränkt, in denen die Mietzahlung für den Mieter aus wirtschaftlichen Gründen untragbar ist.

(v) Im Ergebnis stellt das OLG München fest, dass der Gesetzgeber grundsätzlich den Rahmen für Unterstützungsleistungen auch für Unternehmen wie das des Mieters (rund 2600 Filialen in Deutschland und 26.000 Mitarbeiter; die Konzernmutter betreibt auch Supermärkte und Baumärkte) geschaffen hat. Es ist mithin nicht ersichtlich, dass die Verpflichtung zur Zahlung der Miete für April 2020 zu einem untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit schlechthin unvereinbaren Ergebnis führen würde. Der Mieter hat nicht vorgetragen, dass ein Ausnahmefall vorliegt, der es aufgrund der besonderen wirtschaftlichen Situation des Mieters erforderlich macht, trotz eines grundsätzlich vorhandenen Rahmens für Hilfeleistungen im Einzelfall die Miete anzupassen oder zu stunden.

Nach den bisher ergangenen Urteilen der Oberlandesgerichte bleibt es unter Berücksichtigung des Hinweisbeschlusses des OLG München und somit auch unter Berücksichtigung des Arguments, dass sich eine schematische Betrachtung verbietet, bei der Tendenz aus unserem Blogbeitrag vom 05.02.2021. Bei pandemiebedingten Einschränkungen liegt kein Mangel der Mietsache vor, eine Mietminderung scheidet somit aus, darüber wird hinaus ein Anspruch auf Vertragsanpassung nach § 313 BGB nur im Ausnahmefall gegeben sein. Hinzu kommt die Erkenntnis, dass ein Anspruch auf Vertragsanpassung im Ausnahmefall im Ergebnis auch "nur" eine Stundung der Miete begründen kann, die Herabsetzung der Miete ist somit auch nach § 313 BGB kein Automatismus. Es bleibt aber auch weiterhin bei der Erkenntnis, dass das letzte Wort erst gesprochen sein wird, wenn der Bundesgerichtshof hierzu entschieden hat. Wir werden Sie weiterhin auf dem Laufenden halten.

Florian Baumann

Annalena Benz

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Seit dem Aufkommen der Frage, ob gewerbliche Mieter auch während der Pandemie zur Zahlung der Miete verpflichtet sind, blieb aus anwaltlicher Sicht – unabhängig von der eigenen rechtlichen Meinung – immer der Hinweis, dass sich erst mit der Zeit zeigen wird, welchen Weg die Rechtsprechung einschlägt. Nun, elf Monate später, stellt sich natürlich so langsam die Frage – welcher Weg wurde denn nun eigentlich eingeschlagen?

Es existieren inzwischen einige Entscheidungen und man gewinnt den Eindruck, dass jeder für sein „gewünschtes“ rechtliches Ergebnis ein passendes Rechtsprechungszitat finden kann. Allerdings zeichnet sich eine Tendenz der Rechtsprechung ab. Zusammengefasst ist der Dreh- und Wendepunkt bei Vorliegen einer behördlich angeordneten Einschränkung die Frage nach der Unzumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Vertrag, d. h. die Frage – ist es dem konkreten Mieter unzumutbar, die volle Miete zu bezahlen?

Einig sind sich die Gerichte insoweit, als dass es für die Frage nach der Unzumutbarkeit auf die wirtschaftliche Situation des Mieters ankommt, mit einer gewissen Tendenz dahingehend, dass der Mieter sich in einer wirtschaftlichen Notlage befinden beziehungsweise existenzielle Folgen drohen müssen. Zudem wird inzwischen auch die Frage gestellt, ob der Mieter in den vorherigen Geschäftsjahren als gewissenhafter Unternehmer gehandelt und – soweit ihm das möglich gewesen wäre – Rücklagen für schlechte Zeiten gebildet hat.

Das letzte Wort in dieser Rechtsfrage wird aber natürlich solange nicht gesprochen sein, bis der Bundesgerichtshof hierzu entschieden hat. Bis dahin bleibt die weitere Rechtsprechung abzuwarten.

Wir werden Sie auf dem Laufenden halten und haben Ihnen die bisherigen Entscheidungen im PDF-Download gekürzt zusammengefasst.

Annalena Benz

Nunmehr wurde in einem am 24. Februar 2021 verkündeten Urteil des Oberlandesgerichtes Dresden (AZ. 5 U 1782/20) eine überraschenderweise abweichende Entscheidung getroffen. Das Gericht hat entschieden, dass der Mieter eines von einer Schließungsanordnung betroffenen Lokals einen angepassten Mietzins in Höhe von nur 50 Prozent zahlen müsse. Das Oberlandesgericht Dresden erkannte in dem von ihm zu behandelnden Fall die Störung der Geschäftsgrundlage als gegeben an und entschied, dass eine anteilige Mietreduzierung von 50 Prozent gerechtfertigt sei. Begründet wurde die Entscheidung damit, dass keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt habe.

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Dresden unterscheidet sich jedoch von der Entscheidung des Oberlandesgerichts Karlsruhe (AZ. 7 U 109/20), die ebenfalls am 24. Februar 2021 verkündet wurde. In dem Fall, der vor dem OLG Karlsruhe behandelt wurde, erklärte das Gericht, dass es zwar grundsätzlich in Betracht komme, wegen des „Wegfalls der Geschäftsgrundlage“ die Zahlung der vollständigen Miete als unzumutbar einzustufen. Dies gelte jedoch nur dann, wenn die Inanspruchnahme des Mieters zu einer Vernichtung seiner Existenz führen oder sein wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwerwiegend beeinträchtigen würde und auch die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung erlaube. Ferner müsse im Einzelfall geprüft werden, ob die Umstände die Existenz des Mieters gefährden und eine Anpassung seitens des Vermieters möglich sei. Der Mieter hat solche „besonderen Umstände“ geltend zu machen und trägt hierfür die Darlegungs- und ggf. Beweislast. Entsprechende Umstände konnten vom Mieter in dem streitgegenständlichen Verfahren nicht dargelegt werden. Nach Auffassung des Gerichts habe der Zustand der Mieträume die vertraglich vorgesehene Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume weiterhin erlaubt. In diesem Fall hatte die Berufungsklage keinen Erfolg.

Beide Entscheidungen sind noch nicht rechtskräftig, und in beiden Fällen wurde die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Es bleibt spannend, wie der Bundesgerichtshof hierzu entscheidet. Gerne informieren wir Sie über die weiteren Verfahren. 

Klaus Beine

Dr. Angela Kogan

Zusammengefasst lässt sich festhalten:

Das Mietminderungsrecht des Mieters lehnt das Gericht mit der Begründung ab, dass ein die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebender Mangel gemäß § 536 Abs. 1 S. 1 BGB nicht vorgelegen habe. Ein Fall der Unmöglichkeit wurde ebenfalls abgelehnt. Die Eignung der Mietsache sei ferner im streitgegenständlichen Zeitraum nicht entfallen. Das Gericht stellt zudem fest, dass eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB vorliege. Gleichwohl erklärt es, dass die Umstände des Einzelfalls zur Aufrechterhaltung der Mietzahlungspflicht führen.

Wie bereits in seinem Urteil vom 25. Januar 2021 – Az.: 31 O 7743/20 (siehe unser Beitrag vom 4. Februar 2021) begründet das Landgericht München I in seinem aktuellsten Urteil vom 12. Februar 2021 erneut seine Entscheidung mit der Pflicht des Mieters, in angemessenem und zumutbarem Umfang Rücklagen zu bilden, um Umsatzeinbrüche ausgleichen zu können.

Auch erklärt das Gericht in Bezug auf Filialen, dass die Ausrichtung der Zumutbarkeitsprüfung i. S. d. § 313 Abs. 1 BGB auf die konkrete Filiale gerichtet sein müsse. Auf den Umsatz anderer Filialen des Mieters komme es nicht an. Zudem seien staatliche Hilfen, wie etwa Kurzarbeitergeld, im Rahmen der Risikoverteilung zu berücksichtigen. Der Umsatz durch den Online-Shop sei ebenfalls für die Risikoverteilung heranzuziehen.

1. Sachverhalt

Die Modekette C&A (nachfolgend „Mieter“ genannt) betreibt mehrere Filialen in München. Als die Einzelhandelskette aufgrund des Lockdowns im Jahre 2020 und der damit verbundenen behördlichen Einschränkungen (Allgemeinverfügung in Bayern) schließen musste, behielt C&A die Miete für April 2020 in einer ihrer Filiale in München ein. Auch in anderen Filialen zahlte C&A die Miete nicht. C&A trug vor, sie habe infolge des Lockdowns einen Umsatzverlust von 30 Prozent erlitten. Der Vermieter forderte von C&A die volle Mietzahlung für den Monat April 2020. Die Klage hatte Erfolg.

2. Entscheidung

Das Landgericht München I hat den Mieter erneut zur Zahlung der Miete in voller Höhe verurteilt. Die Begründung des Urteils des Landgericht München I zu Kaufhäusern und Einzelhandelsbetrieben hat zahlreiche Ähnlichkeiten mit derjenigen, die wir bereits in unserem Beitrag vom 4. Februar 2021 hinsichtlich der Mietzahlungspflicht in Hotelbetrieben während der Corona-Pandemie vorgestellt haben.

Das Gericht stellte nochmals fest, dass der Anwendungsbereich des § 313 BGB eröffnet ist. Artikel 240 § 7 EGBGB habe lediglich eine Klarstellungsfunktion. Auch sei Artikel 240 § 2 EGBGB (Moratorium) nicht als abschließende Regelung anzusehen. Vielmehr stehe dem Mieter, C&A, grundsätzlich ein Recht auf Vertragsanpassung gemäß § 313 BGB zu. Eine Existenzgefährdung des Mieters sei hierfür nicht zwingend. Auch in dieser Entscheidung erkannte das Gericht jedoch wegen der besonderen Umstände des Einzelfalls einen Ausnahmefall, der zur Folge hatte, dass C&A zur vollen Mietzahlungspflicht verpflichtet war. Die von C&A genannten Zahlen rechtfertigen nach Auffassung des Gerichts eine Herabsetzung der Miete nämlich nicht.

Neuerungen finden sich in der aktuellsten Entscheidung in der Begründung zu der Frage, ob sich die Risikoverteilung auf die konkrete Kaufhausfiliale zu beschränken oder auf den Umsatz aller Filialen zu beziehen habe. Zudem geht das Gericht auf Beschränkung der Anrechnung staatlicher Leistungen (hier: Kurzarbeitergeld) ein.

2.1 Bildung von Rücklagen – Risiko des Mieters

Nach Auffassung des Gerichts hafte der Mieter grundsätzlich verschuldensunabhängig für die eigene Zahlungsfähigkeit. Daraus ergebe sich gleichzeitig, dass der Mieter als Zahlungsschuldner in angemessenem und zumutbarem Umfang Rücklagen zu bilden habe, um Umsatzeinbrüche entsprechend abfedern zu können. Mit dem Einwand, dass Rücklagen in der Pandemie schnell aufgebraucht seien, könne die Obliegenheit zur Rücklagenbildung nicht in Abrede gestellt werden.

Viele Mieter bringen oftmals vor, dass sie aufgrund ihrer Rücklagen weniger oder keine staatlichen Hilfen erhalten. Auch auf diesen Umstand ging das Gericht ein und führte aus, der Einwand, dass Unternehmen mit Rücklagen weniger staatliche Unterstützungsleistungen erhalten, erkläre nicht, woraus sich für Unternehmen mit ausreichenden Rücklagen ein Anspruch auf staatliche Unterstützungsleistungen ergebe.

Der Einwand, Rücklagen würden in Zeiten von Negativzinsen zu einer unwirtschaftlichen Kapitalvernichtung führen und Investitionen seien gewinnbringender, lasse nach Auffassung des Gerichts ebenfalls außer Acht, dass unternehmerische Entscheidungen allein im Risikobereich des Unternehmers liegen.

2.2 Risikoverteilung bei Kaufhäusern – Nutzbarkeit, Umsatz und Online-Shop

Darüber hinaus stellte das Gericht zur Verteilung der Risiken erneut fest, dass zur Vermeidung einer Überkompensation des Mieters eine Quote von 50:50 als Ausgangspunkt angemessen sei, weil das wirtschaftliche Risiko der Nutzbarkeit beide Parteien treffe (vgl. unseren Beitrag vom 4 Februar 2021). Doch auch, wenn die Quote 50:50 auf Basis der allgemeinen Wertungen einen angemessenen Ausgangspunkt bilde, müsse die Festlegung der Quote auf Basis der Umstände des Einzelfalls konkret begründet werden. Hierfür sei eine Interessenabwägung notwendig.

Das Landgericht München I entschied unter Anwendung dieser Grundsätze für den vorliegenden Einzelfall, dass C&A für den Monat April 2020 die Miete in voller Höhe schulde. Das Gericht nahm einen Abschlag in Höhe von 10 Prozent wegen der unbeschränkten Nutzbarkeit und des Besitzes der Kaufhausräume seitens des Mieters vor und beschränkte die Risikoverteilung auf den nunmehr verbleibenden Anteil der Monatsmiete in Höhe von 90 Prozent.

Auch die Angaben zur Umsatzentwicklung führten zu einer Beschränkung der Risikoverteilung. Hierzu erklärte das Gericht, dass bei Filialen zunächst zu bestimmen sei, ob sich die Risikoverteilung auf die konkrete Filiale, also das streitgegenständliche Kaufhaus, zu beschränken habe. Der Mieter dürfe sich nicht gegenüber dem Vermieter auf Verluste aus anderen Filialen und umgekehrt der Vermieter sich nicht auf Gewinne des Mieters aus anderen Filialen berufen. Auch sei die Gefahr zu berücksichtigen, dass eine Gesamtbetrachtung des Konzernergebnisses zu einer erheblichen Benachteiligung einer der Parteien führen könne.

Im April 2020 habe C&A mit der streitgegenständlichen Filiale keinen Umsatz erzielt. Ferner trug C&A vor, einen Umsatzeinbruch zwischen 30 Prozent und 100 Prozent erlitten zu haben. Einen Onlineshop konnte C&A jedoch weiterhin betreiben. Das Gericht ging von einem Umsatzrückgang um 80 Prozent aus und erklärte, dass es angemessen erscheine, dass ein Fünftel des Umsatzes durch den Online-Shop erfolge. Die Risikoverteilung sei daher für den Monat April 2020 im Umfang von weiteren 20 Prozent ausgeschlossen und habe sich nunmehr auf 70 Prozent der Monatsmiete zu beschränken.

2.3 Berücksichtigung staatlicher Hilfen

Aufgrund der Gewinne von C&A in den letzten drei Geschäftsjahren, die bisher in der Entscheidung nicht veröffentlich wurden, hätte C&A nach Auffassung des Gerichts Rücklagen in Höhe von einer Monatsmiete bilden müssen. Zudem sei das an C&A ausgezahlte Kurzarbeitergeld zu berücksichtigen. Das Kurzarbeitergeld sei vor der Quotelung vom verbleibenden Verteilungsbetrag abzuziehen. Den Gegenstand der Risikoverteilung bilde vorliegend die Miete für den Monat April 2020 im Umfang von 70 Prozent. Hiervon sei der zu berücksichtigende Anteil des Kurzarbeitergelds in Abzug zu bringen, so dass sich ein Betrag in Höhe von 66,5 Prozent ergebe. Da das Gericht bereits Anfangs die Bildung einer Rücklage in Höhe einer Monatsmiete für zumutbar erklärte, gelte dies für die Bildung einer Rücklage in Höhe von zwei Dritteln einer Monatsmiete „erst recht“. Eine Vertragsanpassung zu Gunsten von C&A scheide daher nach Auffassung des Gerichts aus.

3. Rechtliche Bewertung

Für die Anwendbarkeit des § 313 BGB i. V. m. Artikel 240 § 7 EGBGB müssen bestimmte Voraussetzungen im Einzelfall vorliegen, die der Mieter darlegen und beweisen muss. Für die Frage, wie eine angemessene Vertragsanpassung im konkreten Fall aussehen könnte, hat nach wie vor eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Vertragsparteien zu erfolgen.

Die Neuregelung in Artikel 240 § 7 EGBGB i. V. m. § 313 BGB regelt keine automatische Vertragsanpassung. Auch in dieser Entscheidung erklärt das Gericht, es könne „nur diejenige Rechtsfolge begehrt werden, welche die schutzwürdigen Interessen beider Vertragsteile in ein angemessenes Gleichgewicht bringt“. Eine Überkompensation werde nicht gewährt.

Interessant ist die streitgegenständliche Entscheidung für Kaufhäuser und Einzelhändler insoweit, dass das Gericht auf die Frage eingeht, ob sich die Risikoverteilung auf die konkrete Filiale, also das streitgegenständliche Kaufhaus, zu beschränken habe oder auf alle Filialen des Mieters. Das Gericht erklärte, dass der Mieter sich nicht gegenüber dem Vermieter auf Verluste aus anderen Filialen und umgekehrt der Vermieter sich nicht auf Gewinne des Mieters aus anderen Filialen berufen könne. Die Ausrichtung der Zumutbarkeitsprüfung im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB richte sich auf die konkrete Filiale. Zudem ist neu, dass das Gericht auf die staatlichen Leistungen eingeht und erläutert, dass eine Anrechnung des Kurzarbeitergeldes in voller Höhe nicht gerechtfertigt sei, sondern nur zu demjenigen Anteil, der dem Quotienten aus Miete und Gesamtverbindlichkeiten entspricht. Das Kurzarbeitergeld ist also vor der Quotelung vom verbleibenden Verteilungsbetrag abzuziehen.

Festzuhalten bleibt, dass das Urteil des Landgerichts München I eine erste Orientierung für den zukünftigen Umgang mit dem Mietzins von Kaufhäusern und Einzelhandelsketten bietet. In jedem Fall kommt es bei der Vertragsanpassung gemäß § 313 BGB stets auf die Umstände des Einzelfalls an.

Klaus Beine

Dr. Angela Kogan

Das war geschehen

Der Verkauf war – wie üblich – in der notariellen Urkunde mit einem Ausschluss der Haftung für Sachmängel erfolgt, in dem Zustand, wie sich die Immobilie bei der letzten Besichtigung befunden hat und mit der Erklärung des Verkäufers, dass ihm keine unsichtbaren Mängel bekannt seien. Mitverkauft war ein Fernseher „aus dem Wohnzimmer“

Gut zwei Jahre später stellte sich durch ein Einschreiten der Baubehörde heraus, dass just dieses Wohnzimmer, das als Garage gebaut war, die zulässige Wochenendhaus-Wohnfläche überschritt und der Rückbau auf das zulässige Maß verfügt werden sollte. Die Käufer erklärten daraufhin die Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung und verlangten im Wege der Rückabwicklung ihren gezahlten Kaufpreis zurück sowie Ersatz ihres Schadens. Das Berufungsgericht hatte ihnen Recht gegeben, weil die Verkäufer nur behauptet aber nicht bewiesen hätten, dass sie aufgeklärt hatten. Der BGH rückte dies beweisrechtlich gerade.

Entscheidung und Begründung des BGH

Der BGH bejahte für den Fall, dass die Anfechtung wirksam sei, grundsätzlich das Bestehen der geltend gemachten Ansprüche. Auch sei die objektive Seite einer arglistigen Täuschung (Täuschung über Tatsachen durch Tun oder Unterlassen zur Erregung oder Aufrechterhaltung eines Irrtums bei Abgabe einer Willens(z. B. Kauf-)erklärung) gegeben, wenn Wohnräume als solche angepriesen würden, obwohl für eine solche Nutzung keine baurechtliche Genehmigung vorliegt. Denn bis zu einer Erteilung einer etwaigen Ausnahmegenehmigung könne die Nutzung untersagt werden.

Sollte hierüber eine Aufklärung unterblieben sein, wäre auch die subjektive Seite des arglistigen Handelns gegeben. Denn arglistig handelt ein Verkäufer, wenn er einen Mangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und den Vertrag bei Offenbarung nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätte.

Der BGH kommt zu dem Ergebnis, von daher sei die Vorgehensweise des Berufungsgerichts nicht richtig gewesen, den Verkäufern die Beweislast für die von ihnen behauptete Aufklärung zuzuweisen. Bei einer Anfechtung wegen arglistiger Täuschung treffe den Anfechtenden die Pflicht darzulegen und zu beweisen, dass sämtliche Umstände, die den Tatbestand der Arglist ausfüllen, vorliegen. Dazu gehöre bei einer Täuschung durch Verschweigen auch die fehlende Offenbarung. Da dies eine „negative Tatsache“ sei, also etwas, was nicht passiert ist und der Beweis hierüber kaum zu erbringen ist (der Käufer müsste hier für die gesamte Zeit seit dem ersten Kontakt mit dem Verkäufer nachweisen, dass jener ihm nichts über die unzulässige Wohnnutzung erklärt hat), komme dem Käufer im Wege der „sekundären Darlegungslast“ die Erleichterung zugute, dass er nicht alle theoretisch denkbaren Möglichkeiten einer Aufklärung ausräumen muss. Es reiche aus, eine vom Verkäufer in räumlicher, zeitlicher und substantiierter Hinsicht darzulegende Aufklärung mit Beweismitteln zu widerlegen.

Diese Vorgabe habe das Berufungsgericht nicht beachtet. Es sei nämlich nicht gerechtfertigt aufgrund des Inhalts des Kaufvertrages hiervon abzuweichen. Dass die Erklärung des Verkäufers zu unsichtbaren Mängeln kein Abweichen rechtfertige, sei vom BGH schon entschieden worden, denn einer solchen Erklärung komme keinerlei Beweiswert in Bezug auf eine von ihm behauptete Aufklärung zu. Denn wenn es zu einer Aufklärung gekommen ist, liegt es nahe, dass der Verkäufer in Bezug auf den offenbarten Mangel nicht mehr von einem unsichtbaren Mangel ausgegangen ist. Daran ändere auch der Grundsatz der Vollständigkeit und Richtigkeit der notariellen Kaufvertragsurkunde nichts, denn dieser gelte nur für die getroffenen Vereinbarungen, nicht für bei Besichtigungen und Verhandlungen erteilte Informationen. Auch sonstige Inhalte der Kaufvertragsurkunde rechtfertigten kein Abgehen von der Darlegungs- und Beweislastregel, wobei solche Inhalte ohnehin nur indizielle Bedeutung haben könnten. Die Regelung, die Immobilie werde in dem Zustand verkauft, in dem sie sich bei der letzten Besichtigung befunden habe, lasse ohnehin keine Rückschlüsse darauf zu, welche Informationen der Verkäufer in Bezug auf einen Mangel gegeben oder nicht gegeben hat. Der Begriff „Wohnzimmer“ dürfte eher zur Individualisierung des mitverkauften Fernsehers gedient haben.

Fazit

Die Vereinbarungen der Kaufvertragsparteien einer Immobilie sind nach § 311b BGB notariell zu beurkunden. Ihnen kommt dadurch eine erhöhter Beweiswert zu, was jedoch (z. B. bei nicht eindeutigen Formulierungen) nicht ausschließt, dass auch über Regelungen in einer Urkunde gestritten und diese ausgelegt werden müssen. Allerdings sorgt die Pflicht des Notars, eindeutig nach dem zu ermittelnden Willen der Parteien zu formulieren (§ 17 BeurkG) dafür, dass solche Fälle möglichst vermieden werden. Nicht zu vernachlässigen sind in indes auch die Vorgänge vor einer solchen Beurkundung der Parteivereinbarungen. So können den Verkäufer vor Beurkundung gemachte Äußerungen (z. B. durch den von ihm beauftragten Makler) treffen und bestimmte Eigenschaften der Kaufsache begründen, die bei Fehlen eine Sachmängelhaftung begründen. Der Käufer wiederum muss beim typischerweise vereinbarten Haftungsausschluss für Mängel darauf achten, dass er alle sichtbaren Mängel (am besten zusammen mit einem Fachmann) feststellt und sich über unsichtbare aufklären lässt (und daran seine Erklärung zum Kaufpreis ausrichtet). Dazu sollten natürlich (vom Fachmann) Fragen gestellt werden. Nach dieser klarstellenden höchstrichterlichen Entscheidung dürfte es sich empfehlen, bei den vorvertraglichen Treffen und Gesprächen mit dem Verkäufer stets eine neutrale unbeteiligte Person hinzuzuziehen, die dann als Zeuge eine unterbliebene Aufklärung für einen später zutage tretenden Mangel, für den der Verkäufer eine Aufklärung behauptet, bestätigen kann. Sie sollte auch sogleich ein Protokoll fertigen und ihre Wahrnehmungen bei solchen Treffen und Gesprächen darin an Eides statt bekräftigen und unterschreiben.

Robin Maletz

Das Landgericht München I stellt zunächst fest, dass eine Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB vorliegt, verneint aber aufgrund der Umstände des Einzelfalls den Anspruch des Mieters (d. h. des Hotelbetreibers) auf Vertragsanpassung. Im Ergebnis gelangt das Gericht daher zu dem Ergebnis, dass der Mieter die streitgegenständliche Miete für die Monate April, Mai und Juni 2020 in der vollen vertraglich vereinbarten Höhe schuldet.

In erster Linie begründet das Landgericht München I seine Entscheidung mit der Pflicht des Mieters, in angemessenem und zumutbarem Umfang Rücklagen zu bilden, um Umsatzeinbrüche ausgleichen zu können. Das Versäumnis der Rücklagenbildung dürfe nach Auffassung des Landgerichts München I aber nicht zu Lasten des Vermieters gehen.

Sachverhalt

Der Mieter eines Hotelgebäudes zahlte aufgrund der Corona-Pandemie und der damit verbundenen behördlichen Einschränkungen des Hotelbetriebs für die Monate April, Mai und Juni 2020 keine Miete an den Vermieter. Der Mieter hatte sich wegen der für diesen Zeitraum geltenden Bayerischen Infektionsschutzmaßnahmenverordnungen, wonach der Betrieb von Hotels zu privaten und touristischen Zwecken ab dem 31. März 2020 zunächst vollständig untersagt und ab Mitte Mai nur unter erheblichen Einschränkungen zulässig war, entschlossen, den Hotelbetrieb vom 4. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 zu schließen.

Der Mieter hat dies mit einem erheblichen pandemiebedingten Umsatzrückgang begründet und hierzu in diesem Rechtsstreit umfangreich seine Geschäftszahlen offengelegt, die vom Vermieter nicht bestritten worden sind. Der Mieter hatte für den Fall, dass er den Hotelbetrieb nicht vom 4. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 geschlossen hätte, einen Auslastungsrückgang von 77,8 Prozent vorgetragen. Seinen Gewinn vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen auf Sachanlagen und Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization, EBITDA) für die Jahre 2017, 2018 und 2019 hat er in Höhe von EUR 530.000,00, d. h. in Höhe von insgesamt EUR 1,59 Millionen beziffert.

Der Vermieter forderte in diesem Verfahren vom Mieter Mietzahlungen in der vollen vertraglich vereinbarten Höhe von monatlich EUR 47.917,62, d. h. in Höhe von insgesamt EUR 143.752,86 nebst Zinsen.

Entscheidung

Das Landgericht München I hat den Mieter zur Zahlung der Miete in voller Höhe verurteilt.

Zunächst stellt das Gericht fest, dass der Anwendungsbereich des § 313 BGB eröffnet ist und hieran auch die im Zuge der Corona-Pandemie erlassenen Bestimmungen des Art. 240 EGBGB nichts ändern. Das Gericht erkennt in Art. 240 EGBGB keine gesetzliche Sonderregelung, die vorrangig zu § 313 BGB anzuwenden ist. Auch die am 22. Dezember 2020 vom Bundestag verabschiedete Ergänzung gemäß Art. 240 § 7 EGBGB – hiernach wird vermutet, dass die infolge staatlicher Maßnahmen aufgrund der Corona-Pandemie verursachte Nutzungseinschränkung einer gewerblich genutzten Immobilie zu einer Störung der Geschäftsgrundlage führt – hat lediglich eine Klarstellungsfunktion, der es für die Anwendung des § 313 BGB überhaupt nicht bedurft hätte.

Das Gericht stellt auch fest, dass der Mieter grundsätzlich ein Recht auf Anpassung des Mietvertrags gemäß § 313 BGB hat und dass dieses Recht auch nicht erst dann entsteht, wenn eine Existenzgefährdung des Mieters anzunehmen ist. Allerdings sieht das Gericht vorliegend einen Ausnahmefall wegen der besonderen Umstände des Einzelfalls, der zur vollen Mietzahlungspflicht des Mieters führt. Zu diesem Ergebnis gelangt das Landgericht München I, weil es eine Pflicht des Mieters feststellt, in angemessenem und zumutbarem Umfang Rücklagen zu bilden, um mit diesen Rücklagen Umsatzeinbrüche abfedern zu können. Der Mieter haftet grundsätzlich verschuldensunabhängig für die eigene Zahlungsfähigkeit und deren Erhaltung, wie dies allgemein für einen durchschnittlich wirtschaftenden Unternehmer immer gilt. Ein etwaiges Versäumnis der Rücklagenbildung und dessen Folgen dürfen weder vollständig noch teilweise zu einer Belastung des Vermieters führen.

Darüber hinaus stellt das Gericht zur Verteilung der Risiken fest, dass zur Vermeidung einer Überkompensation des Mieters eine Quote von 50:50 als Ausgangspunkt angemessen sei, weil das wirtschaftliche Risiko der Nutzbarkeit beide Parteien treffe. Der Mieter könne keinen oder einen nur sehr eingeschränkten Gewinn erzielen. Der Vermieter könne die Mietsache hingegen kaum zum vertraglich vereinbarten Mietpreis an einen Dritten vermieten. Bei den Folgen der Corona-Pandemie sei zudem dahingehend zu differenzieren, ob ein Rückgang bei der Nachfrage bzw. beim Umsatz unmittelbar auf den in Folge der Pandemie etwa erlassenen Infektionsschutzmaßnahmenverordnungen beruhe oder nur mittelbar in Gestalt des wegen der Pandemie veränderten Kundenverhaltens. Das Landgericht deutet jedenfalls an, dass der Rückgang der Hotelbuchungen möglicherweise nicht ausschließlich auf die Pandemie, sondern grundsätzlich auf ein geändertes Kundenverhalten (dauerhaft weniger Geschäftsreisen, Etablierung von Home-Office-Lösungen) zurückzuführen sei. Außerdem seien bei der konkreten Vertragsanpassung im Einzelfall öffentliche bzw. staatliche Zuschüsse sowie ersparte Aufwendungen zu berücksichtigen.

Für den vorliegenden Einzelfall hat das Landgericht München I unter Anwendung dieser Grundsätze zunächst entschieden, dass bei der Risikoverteilung nur der Umsatzrückgang von 77,8 Prozent zu berücksichtigen sei, da der Mieter 22,2 Prozent der erwarteten Umsätze hätte erzielen können, wenn er den Hotelbetrieb nicht geschlossen hätte. Hierfür trage der Mieter das alleinige Risiko. Weiterhin nimmt das Gericht einen Abschlag in Höhe von 5 Prozent dafür vor, dass das Hotel im Besitz des Mieters war und er daher Instandhaltungsmaßnahmen hätte durchführen können. Von der Risikoverteilung erfasst seien daher nur 72,8 Prozent der Miete, im Übrigen trage der Mieter das Risiko alleine.

Aufgrund der Gewinne des Mieters in den Jahren 2017, 2018 und 2019 (jährliches EBITDA von EUR 530.000,00, insgesamt EUR 1,59 Millionen) hätte er ferner hiervon 20 Prozent, d. h. EUR 318.000,00 an Rücklagen bilden müssen, die nun für die Miete hätten eingesetzt werden können. Die Summe der Rücklagen, deren Bildung und Einsatz nach Auffassung des Gerichts zumutbar ist, übersteige den Betrag des Anteils der Miete (nämlich des hälftigen Anteils aus den vorstehend genannten 72,8 Prozent), hinsichtlich dessen eine Verteilung der Risiken auf die Parteien veranlasst wäre.

Eine Vertragsanpassung zu Gunsten des Mieters scheide daher nach Auffassung des Gerichts aus.

Rechtliche Bewertung

Das Urteil des Landgerichts München I bestätigt die Einschätzung, dass die Neuregelung gemäß Artikel 240 § 7 EGBGB bedeutungslos war. Eine grundsätzliche Anwendbarkeit des § 313 BGB ist schlichtweg durch gesetzgeberische Entscheidungen nicht herbeiführbar. Es kommt vielmehr immer auf eine konkrete Einzelfallbetrachtung an.

Für die Anwendbarkeit des § 313 BGB müssen bestimmte Voraussetzungen vorliegen, die der Mieter darlegen und beweisen muss. Für die Frage, wie eine angemessene Vertragsanpassung im konkreten Fall aussehen könnte, hat nach wie vor eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Vertragsparteien zu erfolgen.

Selbstverständlich kann weiterhin nur diejenige Rechtsfolge begehrt werden, die schutzwürdigen Interessen beider Vertragsparteien in ein angemessenes Gleichgewicht bringt. Die Neuregelung in Artikel 240 § 7 EGBGB i. V. m. § 313 BGB regelt keine automatische Vertragsanpassung. Die Annahme einer Störung der Geschäftsgrundlage führt auch nicht unmittelbar zur Mietsenkung oder zur Auflösung eines Mietvertrags. Unter Bezugnahme auf die Begründung zu Artikel 240 § 7 EGBGB stellt das Gericht klar, dass die Störung der Geschäftsgrundlage, die ein Recht auf Vertragsanpassung begründet, nicht gleichbedeutend mit der Aufhebung der Mietzahlungspflicht ist. Es könne „nur diejenige Rechtsfolge begehrt werden, welche die schutzwürdigen Interessen beider Vertragsteile in ein angemessenes Gleichgewicht bringt“. Eine Überkompensation werde nicht gewährt.

Dem Landgericht München I gebührt Anerkennung dafür, dass es den Versuch unternimmt, den Parteien eines Hotelmietvertrags Orientierungshilfen an die Hand zu geben, um eine denkbare Vertragsanpassung herbeiführen zu können. Zu begrüßen ist die grundsätzliche Bewertung der Risikoverteilung zwischen Vermieter und Mieter von 50:50. Auch der Appell an die Rücklagenbildung und den Rückgriff auf das Leitbild des ordentlichen Kaufmanns ist ein begrüßenswerter Ansatz. Dabei erscheint jedoch die Wertung, dass der Hotelbetreiber 20 Prozent des EBITDA aus den vergangenen drei Jahren als Rücklage vorhalten muss, willkürlich. In Zeiten von Negativzinsen sind oftmals Investitionen unternehmerisch sinnvoller als die Bildung extensiver Rücklagen. Auch lässt das Gericht unberücksichtigt, dass etwa gebildete Rücklagen in Pandemie-Zeiten jedenfalls für weitere laufende Kosten des Hotelbetriebs sehr schnell aufgebraucht sein können, wenn Hotelbuchungen derart dramatisch zurückgehen, wie dies aktuell der Fall ist.

Festzuhalten bleibt, dass das Urteil des Landgerichts München I eine erste Orientierung für den zukünftigen Umgang mit Hotelmietverträgen bietet, dass jedoch weiterhin der Grundsatz gilt: es kommt bei der Vertragsanpassung gemäß § 313 BGB stets auf die Umstände des Einzelfalls an.

Klaus Beine

Dr. Angela Kogan

Dr. Jochen Reuter

„Für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind, wird gesetzlich vermutet, dass erhebliche (Nutzungs-)Beschränkungen in Folge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können. Damit werden Verhandlungen zwischen Gewerbemietern bzw. Pächtern und Eigentümern vereinfacht.“

Da an uns bereits Fragen dazu herangetragen wurden, welche Wirkungen dieser Beschluss hat und er – wie auch viele andere „Bund-Länder-Beschlüsse“ im Zuge der Covid-19-Pandemie – einige staatsorganisationsrechtliche Fragen aufwirft, gehen wir hierauf im Folgenden kurz ein:

Klar ist, dass die Telefonkonferenz der Bundeskanzlerin und der Regierungschefinnen/-chefs keine Befugnis zum Erlass oder zur Änderung von Gesetzen hat. Die Gesetzeslage als solche wird daher durch den Beschluss, der – wie auch die anderen beschlossenen Maßnahmen der Bund-Länder-Runde – der Umsetzung durch die zuständigen Organe bedarf, nicht unmittelbar verändert.

Allerdings steht der Bundesregierung, deren politische Richtlinien die Bundeskanzlerin bestimmt (Art. 65 Grundgesetz), das Recht zur Einbringung von Gesetzesvorlagen für die Änderung von Bundesgesetzen beim gesetzgebenden Organ, dem Bundestag, zu (Art. 76 Grundgesetz). Es steht daher zu erwarten, dass aufgrund der „Rückendeckung“ durch diesen Beschluss das bereits erwähnte Gesetzgebungsvorhaben des Bundesjustizministeriums weiter vorangetrieben wird.

Spannend ist allerdings noch die Frage, ob der Beschluss bereits vor Zustandekommen einer Gesetzesänderung Wirkungen entfalten kann. Er bringt immerhin zum Ausdruck, dass die Urheber der jetzigen verschärften Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie diese Maßnahmen als schwerwiegende Eingriffe in die Vertragsverhältnisse mit Auswirkung auf deren Geschäftsgrundlage ansehen. Das ist allerdings bis zu einer entsprechenden Gesetzesänderung im Zweifel nur eine, wenngleich sicherlich nicht zu vernachlässigende Rechtsmeinung, die bei der Auslegung und Anwendung der einschlägigen gesetzlichen Regelungen durch die zuständigen Gerichte eine Rolle spielen kann. Auch angesichts des Umstands, dass der kurz gefasste Beschluss der Bund-Länder-Runde längst nicht alle mit der Anwendung des Rechtsinstituts der Geschäftsgrundlage auf Covid-19-bedingte Einschränkungen in Miet- und Pachtverhältnissen verbundenen Fragen klärt oder anspricht, bleibt aber letztlich die konkrete Ausgestaltung durch den Gesetzgeber abzuwarten.

Wir bleiben auch insoweit für Sie am Ball!

Und das tun wir auch - Update vom 17.12.: Der Bundestag hat heute zusammen mit dem „Entwurf eines Gesetzes zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens“ eine Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch beschlossen, durch die die im Bund-Länder-Beschluss geforderte gesetzliche Vermutung geschaffen wird. Die Änderung soll am Tag nach Verkündung in Kraft treten. Wir berichten in Kürze über die Einzelheiten.

Klaus Beine

Dr. Daniel Fischer

Dr. Angela Kogan

Nun teilte Bundesjustizministerin Christine Lambrecht mit, mit einer Änderung des § 313 BGB gezielt in das Mietrecht eingreifen zu wollen: „Ich möchte gesetzlich klarstellen, dass dies regelmäßig die Störung der Geschäftsgrundlage für ein Mietverhältnis bedeutet.“ Staatlich angeordnete Schließungsanordnungen und Beschränkungen sollen nunmehr als Störung der Geschäftsgrundlage verstanden werden. Dies bedeutet konkret, dass der Mieter dadurch einen Rechtsanspruch auf Vertragsanpassung bzw. auf Rücktritt vom Vertragsverhältnis erhält. Allerdings würde das nicht automatisch einen Anspruch auf Mietminderung bedeuten. „Natürlich müssen immer der Einzelfall und die konkreten vertraglichen Vereinbarungen geprüft werden“, stellte Lambrecht klar. „Notfalls muss gerichtlich festgestellt werden, ob eine Anpassung des Vertrags verlangt werden kann.“

Zum einen erscheint hierbei überraschend, dass sich u. a. das Bundesjustizministerium als Exekutive der Bestimmung von Rechtsbegriffen bzw. einer Anpassung des Gesetzes annehmen möchte. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) ist in erster Linie zwar ein Gesetzgebungsministerium und es berät die anderen Bundesministerien bei der Vorbereitung ihrer Rechtsetzungsvorhaben. Begriffsbestimmungen und gerichtliche Entscheidungen ergehen jedoch durch die Judikative. Die Judikative hat die Begrifflichkeit der Geschäftsgrundlage sowie der Störung der Geschäftsgrundlage als Voraussetzungen des § 313 BGB über zahlreiche Jahre bestimmt. Danach hat der Mieter das Verwendungsrisiko getragen. Äußere Einflüsse auf das Mietverhältnis waren bisher grundsätzlich kein Grund für eine Minderung der Miete und stellten auch keine Störung der Geschäftsgrundlage dar.

Zum anderen gibt es bereits mehrere gerichtliche Entscheidungen, aus denen – der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs folgend – hervorgeht, dass coronabedingte Schließungen keinen Mangel darstellen, somit kein Mietminderungsrecht begründen und auch keine Störung der Geschäftsgrundlage darstellen. Die Entscheidung des LG München I scheint im Vergleich zur aktuellen Rechtsprechung als Ausreißer zu gelten. Das Gericht bezieht sich in seiner Entscheidung auf veraltete Rechtsprechung und missachtet eindeutig die aktuelle Rechtsprechung des BGH.

Es bleibt abzuwarten, wie sich die Rechtsprechung entwickelt und welche Gesetzesinitiativen auf den Weg gebracht werden.

Wir werden weiter berichten!

Klaus Beine

Dr. Angela Kogan

In unserem Beitrag vom 21. Oktober 2020 haben wir über die Entscheidung der 15. Kammer des Landgerichts Frankfurt a. M. (Urteil vom 2. Oktober 2020 – 2-15 O 23/20) berichtet. In dieser Entscheidung bestätigt das Landgericht Frankfurt a. M. mit Verweis auf das Landgericht Heidelberg (Urteil vom 30. Juli 2020 - 5 O 66/20), dass behördliche Schließungsanordnungen wegen der COVID-19-Pandemie grundsätzlich weder zum Entfall der Mietzahlungspflicht, noch zu einer Unmöglichkeit, einer Störung der Geschäftsgrundlage oder zu einer Mietminderung führen. Diese Entscheidungen stehen im Einklang mit der bisherigen Rechtsprechung und der herrschenden Meinung in der Literatur: Volles Verwendungsrisiko beim Mieter! Bisher wurden die Rechte des Vermieters geschützt.

Mit Urteil vom 22. September 2020, AZ: 3 O 4495/20 entschied das Landgericht München I hingegen überraschend anders. Die Miete sei nach Auffassung des LG München I wegen der unterschiedlichen Schwere der Beeinträchtigung durch den Lockdown zu mindern. Das Gericht hat nun zu Gunsten des Mieters entschieden. In diesem Beitrag stellen wir die aktuelle Entscheidung des LG München I vor:

1. Entscheidung des LG München I, Urteil vom 22. September 2020 - 3 O 4495/20

Die Mieterin – ein Möbelgeschäft mit Wohnaccessoires – mietet Geschäftsräume für eine Filiale zur Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume in München. Nachdem die Mieterin eine coronabedingte Schließungsanordnung erhielt, stellte sie die Mietzahlungen für April bis Juni 2020 ein. Die Vermieterin machte die Miete gerichtlich geltend – jedoch nicht mit Erfolg.

Das LG München I nahm mit der „Unbenutzbarkeit“ der Mietsache aufgrund der coronabedingten Schließung nicht nur einen Mietmangel an, sondern erkannte darin auch eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1, Abs. 2 BGB.

In seiner Entscheidung stützt sich das LG München I im Wesentlichen auf vier Urteile des Reichsgerichts aus der Zeit des Ersten Weltkrieges: (JW 1913, S. 596, Nr. 10; Entscheidung vom 09.11.1915, Rep. III.145/15; Entscheidung vom 15.02.1916, Rep. III.333/15; Urteil vom 26.10.1917, Rep. III 212/17). Das Gericht erläuterte mit den vorgenannten Reichsgerichtsurteilen, dass das Verbot der Öffnung von Verkaufsstellen für den Einzelhandel oder des Gastgewerbes grundsätzlich einen Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB begründet, da die Tauglichkeit der Mieträume während der Schließung und aufgrund der Unbenutzbarkeit für den vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben bzw. gemindert ist.

2. Bewertung der Entscheidung des LG München I

Die Entscheidung des LG München I missachtet die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) aus den letzten Jahrzehnten. Der BGH hat klargestellt, dass öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch eines Mietobjekts entgegenstehen, nach der Rechtsprechung des BGH nur dann einen Sachmangel i. S. der §§ 536 ff. BGB begründen, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Pächters ihre Ursache haben (BGH, NJW 2011, 3151 Rn. 8 mit Verweis auf BGH, NJW 2009, 664; BGH, WM 1994, 1136; BGH, NJW 1992, 3226; BGH, NJW-RR 1992, 267; BGH, NJW 1988, 2664). Vorliegend beruht die betriebsbedingte Schließung nicht auf einem Mangel, der sich aus der konkreten Beschaffenheit der Mietsache ergibt, sondern aus den betrieblichen Umständen des Mieters und der Beziehung zur Umwelt und der Corona-Situation. Dies fällt in den Risikobereich des Mieters. Die Mietsache ist folglich als solche weiter zur Nutzung geeignet. Hier ist nur der geschäftliche Erfolg des Mieters beeinträchtigt.

Auch die Entscheidung zur Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB lässt sich nicht nachvollziehen. Zwar könnte die Schließung einer Filiale durchaus zu einer „Störung der Geschäftsgrundlage“ des betreffenden Gewerberaummietvertrages führen. Gemäß § 313 Abs. 1 BGB ist jedoch bei der anzustellenden Abwägung aller Umstände des Einzelfalls auf die vertragliche Risikoverteilung abzustellen. Zur Risikoverteilung äußerte sich das Gericht nicht. Es entschied lediglich, dass die Störung der Geschäftsgrundlage gegeben sei, da die Parteien die Corona-Pandemie bei Abschluss des Mietvertrags nicht bedacht haben und den Vertrag so nicht abgeschlossen hätten. Entgegen der Auffassung des LG München I hatte die Mieterin das Verwendungsrisiko der Mietsache zu tragen. Eine entsprechende vertragliche Risikoübernahme der Mieterin schließt – abgesehen von extremen Ausnahmefällen - regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei der Verwirklichung des Risikos auf die Störung der Geschäftsgrundlage zu berufen. Extreme Ausnahmefälle sind hierbei nicht zu erkennen.

Die Entscheidung des LG München I kann in der Argumentationstiefe gegenüber dem Urteil des LG Frankfurt a. M. und LG Heidelberg nicht mithalten und lässt die vom LG Frankfurt a. M. angeführten und ausführlich begründeten Argumente überwiegend unbeachtet.

3. Ausblick

Die Entscheidung des LG München I stellt sich – wie ausgeführt – gegen die aktuelle höchstrichterliche Rechtsprechung und die herrschende Meinung in der Literatur. Es bleibt abzuwarten, ob mit dieser Entscheidung ein Umdenken beginnt und es bei coronabedingten Schließungen oder Einschränkungen in Zukunft zu einer Risikoverteilung zwischen Vermieter und Mieter kommt.

Klaus Beine / Dr. Angela Kogan

Überblick

Am 1. Oktober 2020 ist die neue Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien (nachfolgend „Verordnung“) in Kraft getreten.

Mit der Verordnung bezweckt der Gesetzgeber eine Erweiterung der schon bestehenden Meldepflichten bei dem Verdacht der Geldwäsche oder der Terrorismusfinanzierung im Bereich der Immobilientransaktionen an die Financial Intelligence Unit (FIU). Anwendungsbereich der Verordnung ist der bewirkte oder bezweckte Erwerb von inländischen Immobilien mittels eines Asset oder Share Deals oder eines sonstigen gesellschaftsrechtlichen Vorgangs, bei dem die inländische Immobilie auf einen anderen Rechtsträger übergeht, z. B. bei einer Verschmelzung (nachfolgend „Erwerbsvorgang“).

Aus Sicht des Gesetzgebers war die Verordnung notwendig, da bei einer im Jahr 2019 durchgeführten nationalen Risikoanalyse der Immobiliensektor als ein Bereich mit erhöhten Geldwäscherisiken identifiziert wurde.

Die Verordnung richtet sich u. a. an Rechtsanwälte, Notare und Steuerberater (nachfolgend „Verpflichtete“), die nach § 2 Abs. 1 Nr. 10 oder 12 Geldwäschegesetz (GwG) geldwäscherechtlichen Pflichten unterliegen und bei Erwerbsvorgängen mitwirken.

Meldepflichtige Sachverhalte

In der Verordnung sind bestimmte Sachverhalte geregelt, die nach der Risikoanalyse aus Sicht des Bundesfinanzministeriums typischerweise bei der Begehung von Geldwäsche auftreten oder einen solchen Verdacht nahelegen.

Die Meldepflicht auslösende Sachverhalte lassen sich grob wie folgt einteilen:

• Bezug zu Risikostaaten oder Sanktionslisten,
• Auffälligkeiten im Zusammenhang mit den am Erwerbsvorgang Beteiligten oder wirtschaftlich Berechtigten,
• Auffälligkeiten im Zusammenhang mit der Stellvertretung,
• Auffälligkeiten im Zusammenhang mit Preis, Kauf- oder Zahlungsmodalitäten.

Meldepflicht bei Bezug zu Risikostaaten oder Sanktionslisten

Eine Meldepflicht besteht, wenn ein am Erwerbsvorgang Beteiligter oder ein wirtschaftlich Berechtigter in einem Risikostaat ansässig ist oder einen gleichermaßen engen Bezug zu einem Risikostaat aufweist. Die bloße Staatsangehörigkeit oder Geburt in einem Risikostaat soll die Meldepflicht noch nicht auslösen. Eine Meldepflicht besteht zudem, wenn der Geschäftsgegenstand oder ein beim Erwerbsvorgang eingesetztes Bankkonto einen engen Bezug zu einem Risikostaat aufweist.

Zu den Risikostaaten zählen die von der Europäischen Union (EU) als „Drittstaat mit hohem Geldwäscherisiko“ und die von der Financial Action Task Force (FATF) als „Staat mit strategischen Mängeln“ eingestuften Länder. Als Erleichterung werden von der FIU unter der Internetseite die beiden Listen zur Verfügung gestellt, in denen die als Risikostaaten eingestuften Länder aufgeführt sind. Zu den als Risikostaaten eingestuften Ländern gehören nach der derzeitigen Einschätzung der EU und der FATF u. a. Bahamas, Irak, Jamaika, Jemen, Korea, Panama, Syrien.

Ebenfalls meldepflichtig sind Erwerbsvorgänge mit Beteiligten oder wirtschaftlich Berechtigten, die auf sog. Sanktionslisten u. a. der EU gelistet sind. Diese Sanktionslisten sind ebenfalls unter der vorgenannten Internetseite der FIU einsehbar.

Meldepflicht wegen Auffälligkeiten im Zusammenhang mit den am Erwerbsvorgang Beteiligten oder wirtschaftlich Berechtigten

Eine Meldepflicht besteht ebenfalls, wenn die am Erwerbsvorgang Beteiligten ihren geldwäscherechtlichen Auskunfts- und Nachweispflichten nicht nachkommen oder wissentlich nicht richtige oder unvollständige Angaben zur Identität der Beteiligten oder wirtschaftlich Berechtigten gemacht werden.

Auch Treuhandverhältnisse ohne offensichtlichen wirtschaftlichen oder sonstigen rechtmäßigen Zweck sollen die Meldepflicht auslösen. Weiterhin unterliegen strafrechtliche Ermittlungen und Strafverfahren wegen Geldwäsche gegen am Erwerbsvorgang beteiligte Personen oder wirtschaftlich Berechtigte sowie deren Verurteilung der Meldepflicht.

Ein die Meldepflicht auslösender Sachverhalt liegt zudem vor, wenn der Erwerbsvorgang in einem groben Missverhältnis zu den Einkommens- und Vermögensverhältnissen des Veräußerers, Erwerbers oder wirtschaftlich Berechtigten steht.

Eine Meldepflicht besteht ebenfalls, wenn sich aus der Eigentums-/Kontrollstruktur ergibt, dass die Kette zum wirtschaftlich Berechtigten über eine Gesellschaft mit Sitz in einem Drittstaat führt und der wirtschaftlich Berechtigte nicht in diesem Drittstaat ansässig ist. Drittstaat ist ein Staat, der weder Mitgliedsstaat der EU noch Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum ist. Drittstaat ist insbesondere auch die Schweiz. Ausnahmsweise soll die Meldepflicht nicht bestehen, wenn die Zwischenschaltung dieser Gesellschaft einen offensichtlichen wirtschaftlichen oder rechtmäßigen Zweck hat.

Meldepflichtig sind ebenfalls grenzüberschreitende Steuergestaltungen, sofern der Verpflichtete an diesen als Intermediär gemäß § 138d Abs. 1 AO mitwirkt. Diese Meldepflicht besteht neben der Pflicht zur Mitteilung der Steuergestaltung an das Bundeszentralamt für Steuern.

Auffälligkeiten im Zusammenhang mit Stellvertretung

Eine Meldepflicht besteht ebenfalls bei Auffälligkeiten im Zusammenhang mit einer Stellvertretung. Solche Auffälligkeiten sind anzunehmen, wenn

• eine schriftliche Vollmacht nicht innerhalb von zwei Monaten nachgereicht wird, oder
• eine unechte oder verfälschte Vollmachtsurkunde vorgelegt wird, oder
• das Grundverhältnis der Bevollmächtigung nicht erkennbar ist, oder
• die Vollmacht durch Mitarbeiter der konsularischen Vertretung der Bundesrepublik Deutschland in einem Drittstaat beglaubigt wurde.

Auffälligkeiten im Zusammenhang mit Preis, Kauf- oder Zahlungsmodalitäten

Meldepflichtig ist ebenfalls, wenn der Kaufpreis vollständig oder teilweise mit Barmitteln über EUR 10.000 oder mit Kryptowerten beglichen werden soll. Auch ein Bankkonto in einem Drittstaat soll eine meldepflichtige Auffälligkeit darstellen, es sei denn, der Sitz, Wohnsitz oder gewöhnliche Aufenthalt der das Bankkonto verwendenden Vertragspartei befindet sich in diesem Drittstaat.

Eine Meldepflicht besteht zudem, wenn der Kaufpreis erheblich vom tatsächlichen Verkehrswert abweicht. Eine erhebliche Abweichung soll insbesondere vorliegen, wenn der Kaufpreis mindestens 25 Prozent über dem Verkehrswert liegt. Den Verpflichteten trifft allerdings keine Pflicht zur Verkehrswertermittlung, so dass die Meldepflicht lediglich besteht, wenn die erhebliche Abweichung offenkundig ist.

Weiterhin bestehen Meldepflichten bei

• vollständiger oder teilweiser Zahlung vor Abschluss des Rechtsgeschäfts, sofern der Zahlungsbetrag mehr als EUR 10.000 beträgt und die veräußernde Person keine juristische Person des öffentlichen Rechts ist;
• Zahlungen von oder an einen am Erwerbsvorgang nicht beteiligten Dritten (Ausnahmen sind u. a. Partei kraft Amtes, frühere oder derzeitige Ehepartner oder Lebenspartner,  Verwandte 1. und 2. Grades und deren Ehegatten oder Lebenspartner, verbundene Unternehmen, im Grundbuch eingetragene Gläubiger, juristische Personen des öffentlichen Rechts, finanzierende inländische Banken (ausländische Banken, sofern mit Deutschland vergleichbare Bank-Aufsicht besteht);
• Weiterveräußerung binnen drei Jahren mit erheblicher Preisabweichung (mindestens 25 Prozent) ohne nachvollziehbaren Grund;
• Rückveräußerung binnen drei Jahren an vorherigen Eigentümer ohne nachvollziehbaren Grund;
• Nutzung eines Anderkontos (nicht: Notaranderkonto) ohne nachvollziehbaren Grund.

Sobald einem Verpflichteten ein oder mehrere der vorgenannten risikobegründenden Umstände bekannt sind oder werden, ist er grundsätzlich zu einer Meldung verpflichtet. Eine Nachforschungspflicht nach risikobegründenden Umständen besteht für den Verpflichteten jedoch nicht.

Ausnahmen von der Meldepflicht

Die Verordnung sieht vor, dass die Meldepflicht ausnahmsweise nicht bestehen soll, wenn im Einzelfall besondere Umstände/Gründe vorliegen, die den bestehenden Geldwäsche- oder Terrorismusfinanzierungsverdacht ausräumen. Ein solcher nachvollziehbarer Grund soll z. B. bei einer Rückveräußerung binnen drei Jahren an den vorherigen Eigentümer bei der  Ausübung eines Vorkaufsrechts oder einer gesetzlichen Regelung (z. B. Anfechtung, Rücktritt) anzunehmen sein.

Die ggf. den Geldwäscheverdacht ausräumenden Tatsachen sind von den Verpflichteten entsprechend der geldwäscherechtlichen Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflichten zu dokumentieren.

Verdachtsmeldungen und ihre Folgen

Sofern keine Tatsachen vorliegen, die den festgestellten typisierten Geldwäscheverdacht ausräumen oder sofern Zweifel verbleiben, hat der Verpflichtete unverzüglich eine Verdachtsmeldung abzugeben. Die Meldung hat in elektronischer Form an die FIU, einer innerhalb des Zollkriminalamtes in Köln eingerichteten Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen, zu erfolgen.

Als Folge der Meldepflicht ist der Verpflichtete (mit Ausnahme der Transaktionen, die keinen Aufschub dulden) gehalten, die Transaktion frühestens durchzuführen, wenn ihm die Zustimmung der FIU oder der Staatsanwaltschaft vorliegt oder aber der dritte Werktag nach Abgang der Meldung verstrichen ist, ohne dass die Durchführung der Transaktion durch die FIU oder die Staatsanwaltschaft untersagt wurde (sog. Anhaltepflicht).

Weiterhin ist es dem Verpflichteten verboten, Informationen über Meldungen an die am Erwerbsvorgang Beteiligten weiterzugeben.

Bedeutung für die Praxis

Bisher sind aufgrund der nach § 43 Abs. 1 GwG bestehenden allgemeinen Meldepflicht nur wenige Verdachtsmeldungen durch die Verpflichteten erstattet worden. Grund sind die berufsrechtlichen Verschwiegenheitspflichten der Verpflichteten im Mandatsverhältnis, aufgrund derer die Verpflichteten nicht berechtigt sind, eine Meldung abzugeben.

Die Verordnung schafft nun darüber hinausgehende materiell-rechtliche Tatbestände. Bei deren Vorliegen sind die Verpflichteten unter Durchbrechung ihrer Verschwiegenheitspflicht nunmehr zu einer Verdachtsmeldung verpflichtet.

Den Verpflichteten droht bei einem Verstoß gegen diese Meldepflicht ein empfindliches Bußgeld von bis zu EUR 150.000 bei einfachen Verstößen und bis zu EUR 1 Mio. bei schwerwiegenden oder wiederholten Verstößen oder bis zum Zweifachen des aus dem Verstoß gezogenen wirtschaftlichen Vorteils.

Vor diesem Hintergrund ist künftig mit einem wesentlich höheren Meldeaufkommen gerade im Immobiliensektor zu rechnen.

Stand: 27. Oktober 2020

Volker Szpak
Petra Bolle

Nachdem die Pläne zur Umsetzung des Gesetzes Kontroversen auslösten, wurde das Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen aus dem Entwurf für das Baulandmobilisierungsgesetz gestrichen. Klaus Beine hat diese Entwicklung – die Streichung des neuen § 250 BauGB – im Blog-Beitrag „Umwandlungsverbot“ für Mietwohnungen ist vom Tisch" vom 2. Oktober 2020 erläutert.

Nunmehr gibt es wohl eine neuerliche Kehrtwende. Hierzu im Einzelnen:

Das Umwandlungsverbot war zunächst im Gesetzentwurf zur Baulandmobilisierung als § 250 Baugesetzbuch (BauGB) eingefügt worden. Im Gesetzestext wurde vorausgesetzt, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist. Das Ziel des neuen § 250 BauGB war es, Mieter vor „Verdrängung“ zu schützen und ein ausreichendes Angebot an bezahlbarem Mietwohnraum zu erhalten.

Aufgrund von Uneinigkeiten in der Koalition um das sogenannte Umwandlungsverbot ließ Innenminister Horst Seehofer die Passage zum § 250 BauGB hinsichtlich der Erschwerung der Entstehung von Eigentumswohnungen im Bestand kurzerhand streichen.

Nun soll ein Kabinettsentwurf des Baulandmobilisierungsgesetzes kursieren, in dem der umstrittene § 250 BauGB wieder enthalten sei. Dieser soll in der kommenden Woche von der Bundesregierung beschlossen werden. Eine Bestätigung aus Berlin existiert allerdings nicht.

Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke stellte am 28. Oktober 2020 zur Durchsetzung des Umwandlungsverbots fest:

„Im Schatten des neuen Corona-Gipfels schließen CDU/CSU und SPD einen politischen Kuhhandel: Die Union bekommt die Überwachung von Kommunikationsdaten durch die Geheimdienste, die SPD das Umwandlungsverbot. Damit stellen sich Bundesbauminister Seehofer und die gesamte Unions-Fraktion gegen das private Eigentum.“.

Die Kritik ist erkennbar. Das Umwandlungsverbot schützt keinen Mieter, sondern schränkt massiv die Eigentumsfreiheit sowie die Eigentumsbildung ein.

Ähnlich nimmt Daniel Föst, Mitglied des Deutschen Bundestages sowie Bau- und wohnungspolitischer Sprecher der FDP-Bundestagsfraktion zur Durchsetzung des Umwandlungsverbots Stellung:

„Die Union knickt wieder vor der SPD ein. Das Umwandlungsverbot versperrt tausenden Familien den Weg in die eigenen vier Wände. Diese neue Regulierung ist ideologiegetrieben und eigentumsfeindlich. Die GroKo verunsichert mit ihrem Zick-Zack-Kurs Mieter und Vermieter gleichermaßen. […] Dieser inhaltslose Schlingerkurs ist symptomatisch für die Große Koalition. Es werden keine Lösungen gesucht, sondern es wird ideologischer Kuhhandel betrieben.“

Zukünftig wird durch das Umwandlungsverbot der Umstand eintreten, dass der Verkauf nicht mehr an den Kapitalnutzer und Selbstnutzer, sondern an Vermieter bestimmt wird, die bereit sind, die Mehrfamilienhäuser im Ganzen zu übernehmen und zu bewirtschaften. Die Regulierung bevorzugt also tendenziell größere Investoren und Unternehmungen und nimmt dem Mieter die Chance, über das ihm gesetzlich zustehende Vorkaufsrecht seine Wohnung zu erwerben, Altersvorsorge zu betreiben und auch von den niedrigen Zinsen zu profitieren. Zudem sind Mieter schon heute aufgrund zahlreicher Regelungen vor unerwünschten Umwandlungen geschützt, Stichwort Erhaltungssatzungsgebiete.

Es bleibt abzuwarten, ob der Gesetzentwurf zur Baulandmobilisierung das Umwandlungsverbot nun beinhalten wird. Sprechen Sie uns an, wenn Sie hinsichtlich des Umwandlungsverbots Beratungsbedarf haben. Wir beraten und unterstützen Sie gerne zu allen Ihren rechtlichen Fragen.

Klaus Beine
Dr. Angela Kogan

Die Debatte um das Baulandmobilisierungsgesetz wurde Ende September 2020 nochmals entfacht, als bekannt wurde, dass das Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen aus dem Gesetzentwurf gestrichen wurde.
Das Gesetzgebungsverfahren dauert bislang an. Eine Anhörung der Bundesländer und Verbände hat bereits stattgefunden, eine Einbringung des Entwurfs in das Kabinett und die parlamentarische Beratung stehen noch aus.

1. Die geplanten Änderungen

Für die geplanten Änderungen durch die BauGB-Novelle müssen das Baugesetzbuch (BauGB) sowie die Baunutzungsverordnung (BauNVO) geändert werden. Demnach soll ein neuer Bebauungsplantyp für den Wohnungsbau geschaffen werden und die Befreiungsmöglichkeiten und Ausnahmen von der Festsetzung des Bebauungsplans erweitert werden. Durch Abweichungen vom Bebauungsplan soll Flexibilität erzielt und die Möglichkeit gewährt werden, sich von den Regelungen des Bebauungsplans zu lösen. Ergänzend sollen Erleichterungen für das Bauen im Innen- und Außenbereich eingeführt werden und eine Grundlage für Konzepte der Innenentwicklung, insbesondere zur leichteren Anwendung von Baugeboten, erreicht werden. Ferner soll eine Erweiterung des Allgemeinen und des Besonderen Vorkaufsrechts der Gemeinden erfolgen.

1.1 Neuer Bebauungsplantyp zur Wohnraumversorgung

Der Referentenentwurf zielt darauf ab, weitere städtebauliche Anliegen aufzugreifen und beinhaltet insbesondere einen neuen Bebauungsplantyp. Dieser soll die Wohnraumversorgung sicherstellen, den sozialen Wohnungsbau fördern und eine Mietpreisbindung festlegen. In Gebieten mit einem „angespannten Wohnungsmarkt“ wird angedacht, dass die Festsetzungen eines Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden. Voraussetzung hierfür ist, dass die Befreiung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Gebiete mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ liegen laut BauGB-Novelle vor, wenn die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.“ In Großstädten mit akuter Wohnproblematik, wie in München, Hamburg oder Berlin könnte der neue Bebauungsplantyp folglich große Relevanz haben.

1.2 Ausgleichzahlungen

Insbesondere wird ein Augenmerk auf die Bedeutung einer grünen Infrastruktur in den Gemeinden gelegt, sodass Klimaschutz und Klimaanpassung in zukünftigen Bauvorhaben verstärkt berücksichtigt werden. Dies bedeutet, dass Eingriffe in die Natur und Landschaft durch Bauvorhaben zukünftig durch Ausgleichzahlungen kompensiert werden müssen, vorausgesetzt es wurden keine Ausgleichsmaßnahmen durchgeführt.

1.3 Kommunale Vorkaufsrechte

Das allgemeine Vorkaufsrecht der Gemeinden ist ein städtebauliches Instrument zur Sicherung der Bauleitplanung. Die Vorkaufsrechte der Gemeinden wehren Störungen und Beeinträchtigungen ab. Diese drohen der Bauleitplanung, wenn die geplanten Grundstücksverkäufe nicht mit den Zielen der Gemeinden im Einklang stehen. Durch das Vorkaufsrecht werden ebenso die städtebaulichen Maßnahmen gefördert, denn mittels des Erwerbs von Grundeigentum wird den Gemeinden die Möglichkeit eröffnet, unmittelbar auf die Verwirklichung von städtebaulichen Aufgaben in diesen Gebieten Einfluss zu nehmen.

Ein Vorkaufsrecht würde in Gebieten im Geltungsbereich des Bebauungsplans vorliegen sowie in Gebieten für die ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst wurde. Ebenso würde ein solches Vorkaufsrecht innerhalb der im Zusammenhang bebauter Ortsteile, in welchen ein städtebaulicher oder anlagenbezogener Missstand besteht, eingreifen. Hier wird insbesondere auf das Wohl der Allgemeinheit abgestellt, zu der die Deckung des Wohnbedarfs in den Gemeinden und die Förderung der Innenentwicklung zählen.

Das besondere Vorkaufsrecht der Gemeinden wird ergänzt durch eine neue Form des Vorkaufsrechts, welches die Durchsetzung der städtebaulichen Ziele vorantreiben soll. Es soll mehr Wohnraum geschaffen werden, indem der Zugriff auf die zur Veräußerung stehenden Flächen vereinfacht wird. In einem Geltungsbereich des Bebauungsplans, in welchem ein brachliegendes Grundstück oder für im Zusammenhang bebauter Ortsteile an unbebauten oder brachliegenden Grundstücken, kann durch Satzung ein Vorkaufsrecht begründet werden. Die Grundstücke müssen für den Wohnungsbau geeignet und auch überwiegend dafür eingesetzt werden. Abermals muss es sich um ein Gebiet mit einem „angespannten Wohnungsmarkt“ handeln.

1.4 Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen

Ein Umwandlungsverbot soll die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum bei bestehenden Wohngebäuden verbieten, es sei denn, es liegt ein Genehmigungsvorbehalt vor. Ein solcher Vorbehalt würde u.a. in Fällen greifen, in welchen das Grundstück im Nachlass an Erben weitergegeben wird oder das Wohnungseigentum eigengenutzt werden würde. Ebenso soll das Verbot nur in Gebieten mit einer gefährdeten Versorgung an Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen angewendet werden. Im Oktober 2020 wurde dieses Umwandlungsverbot jedoch aus dem Entwurf für das Baulandmobilisierungsgesetz gestrichen. Forderungen für ein Umwandlungsverbot kamen einerseits u.a. von der Linksfraktion des Bundestags und andererseits gab es zahlreiche Kritiken. In der NVwZ 2020 wurde die Frage aufgeworfen, ob ein Umwandlungsverbot grundsätzlich überhaupt formell verfassungsgemäß wäre. Kritisch hatten sich ebenso Teile der Immobilienbranche sowie Anwaltschaft geäußert. Das Bundesinnenministerium hat wohl erkannt, dass die bestehenden Regelungen des BauGB ausreichen und ein Umwandlungsverbot nicht notwendig ist.

2. Die Schwierigkeiten des Referentenentwurfs

Der Referentenentwurf des Baulandmobilisierungsgesetzes bringt noch Schwierigkeiten mit sich.
Hinsichtlich des neuen Bebauungsplantyps geht es inhaltlich um die Wohnversorgung sowie die Förderung des sozialen Wohnungsbaus. Zudem wurde eine Mietpreisbindung angedacht. Die geltende Vorschrift im BauGB schreibt schon zum jetzigen Zeitpunkt vor, in Bebauungsplänen Flächen auszuweisen, auf welchen Wohngebäude entstehen sollen, die zudem für den sozialen Wohnungsbau geeignet sind. Problematisch ist nun, dass hier nur Anforderungen an die Beschaffenheit der Wohngebäude gestellt werden. Demnach entsteht für Grundstückseigentümer nicht die Pflicht, Mittel der sozialen Wohnraumförderung in Anspruch zu nehmen und somit den sozialen Wohnungsbau voranzutreiben. Um dies auszubessern, soll in der BauGB-Novelle eine Flächenausweisung mit vertraglichen Pflichten verknüpft werden, sodass Bedingungen für die späterer Wohnnutzung eingehalten werden.

Im Weiteren würde das erweiterte Vorkaufsrecht der Kommunen bei zunehmenden Fällen einen höheren Verwaltungsaufwand erfordern. Im Gegenzug könnte hier aber der Aufwand entfallen, sich um freie Flächen zum Bauen zu bemühen.
Die Deckung des Wohnbedarfs in der Gemeinde soll dem Wohle der Allgemeinheit dienen, woraus sich die Rechtfertigung für ein Vorkaufsrecht ergibt. Die Gemeinden müssen nachvollziehbar darlegen, dass ein Grundstück für die Innenentwicklung in Frage kommt. Es sollte aber nicht aus dem Grund gekauft werden, einen Bodenvorrat zu erlangen und Eigentum zu vermehren. Ebenso darf ein Grundstück nicht gekauft werden, um eben solches zu einem späteren Zeitpunkt und für einen anderen Zweck zu verwenden oder zu veräußern.

Hans Georg Neumeier

In unserem Beitrag vom 30. März 2020 „Mögliche Auswirkungen des Coronavirus auf das Immobilienwirtschaftsrecht“ haben wir die Auswirkungen und die Folgen der Pandemie für das Mietvertrags-, Bauträgervertrags-, Werkvertrags-, sowie das Kaufrecht beleuchtet. Hierbei sind wir zum Ergebnis gelangt, dass coronabedingte Schließungen weder eine Höhere Gewalt (Force Majeure), noch die Unmöglichkeit nach § 275 BGB oder den Wegfall der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB begründen. Auch haben wir feststellen dürfen, dass Mietern von Gewerberäumen kein Mietminderungsrecht zusteht, da ein Mietmangel nicht vorliegt. Nunmehr wurden die bislang ersten gerichtlichen Entscheidungen – des Landgerichts Heidelberg, Urteil vom 30. Juli 2020 - 5 O 66/20 sowie des Landgerichts Frankfurt a. M., Urteil vom 02. Oktober 2020 – 2-15 O 23/20 – zur Mietzahlungspflicht während der COVID-19-Pandemie veröffentlicht. Beide Gerichte kommen zum Ergebnis: Gewerberaummiete bleibt auch während coronabedingter Schließung geschuldet.

In diesem Beitrag stellen wir die aktuelle Entscheidung der 15. Kammer des LG Frankfurt a. M. vor, die in ihrem Urteil auf die Entscheidung des LG Heidelberg verweist.

1. Sachverhalt

Die Mieterin – eine große Textil-Filialkette – mietet Geschäftsräume für eine Filiale zur Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts in Frankfurt am Main. Im Zuge der COVID-19-Pandemie verordnete das Land Hessen die Schließung sämtlicher Verkaufsstätten des Einzelhandels, also auch des Geschäfts der Mieterin, in der Zeit vom 18. März 2020 bis zum 20. April 2020. In diesem Zeitraum entrichtete die Mieterin die Miete nicht in vollem Umfang. Die Vermieterin machte nach erfolgloser außergerichtlicher Zahlungsaufforderung die Miete gerichtlich geltend – mit Erfolg.

2. Begründung der Entscheidung

Das Landgericht Frankfurt a. M. bestätigt, dass behördliche Schließungsanordnungen wegen der COVID-19-Pandemie grundsätzlich weder zum Entfall der Mietzahlungspflicht noch zu einer Mietminderung führen. Auch stellt die Anordnung keinen Teil der Unmöglichkeit dar. Solange der Mieter das Risiko trägt, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können, führen befristete Schließungen zudem nicht zum Wegfall der Geschäftsgrundlage. Hierzu im Einzelnen:

2.1 Mietminderungsrecht

Die 15. Kammer des LG Frankfurt a. M. erklärt im Urteil vom 2. Oktober 2020 – 2-15 O 23/20, mit Verweis auf die o. g. Entscheidung des LG Heidelberg, dass kein Mietminderungsrecht vorliegt. Zwar können auch öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Beschränkungen zu einem Mangel führen. Vorausgesetzt werde hierfür aber, dass die Beschränkungen der konkret vermieteten Sache ihre Ursache gerade in deren Beschaffenheit und Beziehung zur Umwelt haben und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters. Der Gewerberaum als Mietsache war auch während der coronabedingten Schließung zur Nutzung geeignet. Das hoheitliche Einschreiten bzw. die Untersagung beschränkte nicht die Nutzung der Mietsache, ihre Lage oder Beschaffenheit, sondern die Art des Geschäftsbetriebs der Mieterin. Diese fällt in den Risikobereich der Mieterin, so dass ein Mietmangel nicht vorlag.

2.2 § 275 BGB - Unmöglichkeit

Zur Unmöglichkeit erklärt die 15. Kammer des LG Frankfurt a. M. ausdrücklich, dass eine coronabedingte Schließung der Geschäftsräume ausschließlich die Nutzungstätigkeit der Mieterin betreffe, nicht dagegen verändere sie die Gebrauchsverschaffungspflicht der Vermieterin. Aus diesem Grunde lag auch keine Unmöglichkeit im Sinne des § 275 BGB vor. Vielmehr habe die Vermieterin, wie es ihrer Hauptleistungspflicht entspricht, die Mietsache in gebrauchstauglichem Zustand bereitgestellt. Der Umstand, dass die Nutzung für die Mieterin nicht wie von ihr beabsichtigt möglich war, liegt nicht an der Sache selbst. Ein Entfall der Gegenleistungspflicht der Mieterin und folglich der Mietzahlung war damit unbegründet.

2.3 § 313 BGB - Wegfall der Geschäftsgrundlage

Auch zum Wegfall der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB nahm die Kammer in der o. g. Entscheidung Stellung. Zwar könne die Schließung einer Filiale durchaus zu einem „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ des betreffenden Gewerberaummietvertrages führen. Gemäß § 313 Abs. 1 BGB sei jedoch bei der anzustellenden Abwägung aller Umstände des Einzelfalls auf die vertragliche Risikoverteilung abzustellen. Im vorliegenden Falle hatte die Mieterin das Verwendungsrisiko der Mietsache (mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können) zu tragen. Eine entsprechende vertragliche Risikoübernahme der Mieterin schließe – abgesehen von extremen Ausnahmefällen – regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei der Verwirklichung des Risikos auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen. Extreme Ausnahmefälle durch die Schließung sind grundsätzlich der Eintritt von existenziell bedeutsamen Folgen für die Mieterin, wie etwa einer Existenzgefährdung oder einer vergleichbaren unzumutbaren wirtschaftlichen Beeinträchtigung. Sind die Tatbestände – wie vorliegend – nicht erfüllt, so bleibt es für die Mieterin weiterhin zumutbar, am unveränderten Vertrag festzuhalten. Das Gericht lehnte einen Wegfall der Geschäftsgrundlage aus diesem Grunde ab.

3. Ausblick und Bewertung

Die Entscheidung des Landgerichts Frankfurt a. M. lässt erkennen, dass Gewerbemieter zumindest nicht generell Mietminderungen oder den Ausschluss der Mietzahlungspflicht wegen behördlicher Schließungsanordnungen im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie geltend machen können. Allerdings deuten beide Gerichte darauf hin, dass bei Vorliegen außergewöhnlicher Umstände die Möglichkeit zur Anpassung des Vertrages wegen Störung der Geschäftsgrundlage gegeben ist. In diesem Zusammenhang bleibt abzuwarten, in welche Richtung sich die Rechtsprechung zu den Corona-Maßnahmen im Mietrecht entwickelt und in welchen Fällen außergewöhnliche Umstände im Sinne des § 313 BGB angenommen werden.

In jedem Fall wird eine einvernehmliche Lösung zwischen den Mietvertragsparteien empfohlen. In einer solchen kann die Höhe der Miete sowie etwa vereinbarte Stundungen, Mietreduktionen etc. vereinbart werden. Nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter wird an einer einvernehmlichen Lösung interessiert sein. Insbesondere wird ihm an der dauerhaften wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters gelegen sein. Vereinbarungen zwischen den Mietparteien sind im Rahmen eines schriftformgerechten Nachtrags zum Mietvertrag festzuhalten.

Gerne beraten und unterstützen wir Sie bei entsprechenden Gesprächen und Vereinbarungen. Kommen Sie gerne auf uns zu.

Klaus Beine

Dr. Angela Kogan

Es kann somit weiterhin nicht grundsätzlich verboten werden, aus Mietwohnungen Eigentum zu machen – der strenge Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung ist jetzt aus dem Entwurf eines Baulandmobilisierungsgesetzes zur BauGB-Novelle gestrichen worden. In der Bundesregierung war das „Umwandlungsverbot" umstritten, welches nach einem § 250 Baugesetzbuch (BauGB) für alle Städte und Regionen in Deutschland verbindlich geworden wäre, in denen von einem „angespannten“ Wohnungsmarkt ausgegangen wird. Eigentümer von Mehrfamilienhäusern hätten künftig eine Genehmigung gebraucht, um Wohnungen einzeln verkaufen zu können.

Das Bundesbauministerium hatte den umstrittenen Entwurf eines Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz) erst im Juni 2020 vorgelegt. Die darin geplanten restriktiven Regeln sollten für zunächst fünf Jahre gelten. Sie wurden nicht nur in der Immobilienbranche, etwa auch vom Wirtschaftsrat und dem ZIA, in denen BEITEN BURKHARDT engagiert ist, kritisiert. Begründete Einwände kamen auch aus der Politik und von Wissenschaftlern.

In Hessen ist eine entsprechende Verordnung seit 1. Juni 2020 in Kraft. Sprechen Sie uns an, wenn Sie hinsichtlich der Verordnung und des Genehmigungsvorbehalts – und gerade auch zu Länderregelungen – Beratungsbedarf haben.

Klaus Beine

Zur Umlage der Betriebskosten - BGH, Urteil vom 8. April 2020, Az. XII ZR 120/18

Zum Fall

Ein Eigentümer hatte ein bebautes Grundstück zum Betrieb eines Supermarkts vermietet. Nach dem Wortlaut des Mietvertrags sollte der Mieter „sämtliche“ Betriebskosten tragen, „insbesondere“ die Kosten der Be- und Entwässerung sowie Heizungs- und Wartungskosten. Zu einem späteren Zeitpunkt forderte der Vermieter auch die Zahlung der Grundsteuer, die für die Mietsache anfiel.
Der Miete verweigerte die Zahlung mit der Begründung, dass der Vermieter wegen der Regelung im Mietvertrag nicht berechtigt sei, die Grundsteuer auf ihn umzulegen. Vielmehr sei die Vertragsklausel, wonach er „sämtliche“ Betriebskosten zu tragen habe, zu unbestimmt. Der Klausel fehle eine abschließende Aufzählung der umzulegenden Betriebskosten. Zudem liege kein konkreter Hinweis auf die Betriebskostenverordnung vor. Der Vermieter klagte und bekam vom BGH Recht.

Bestimmbarkeit der individualvertraglichen Regelung

Während es bei einer Formularklausel einer inhaltlich bestimmten Regelung bedarf, reicht es bei einer individualvertraglichen Betriebskostenvereinbarung aus, wenn sie „bestimmbar“ ist. Denn bei Individualvereinbarungen kommt es auf den wirklichen Willen der Vertragsparteien an und nicht – wie bei AGB – auf eine objektive Auslegung. Eine individualvertragliche Vereinbarung lag nach Ansicht des Senats vor. Der BGH erkannte in der vorbezeichneten mietvertraglichen Regelung zur Tragung der Betriebskosten nämlich eine im Einzelnen ausgehandelte Individualvereinbarung, die im Ganzen bestimmbar ist.
Die Bestimmbarkeit der Formulierung „sämtliche Betriebskosten, insbesondere…“ ergebe sich nach Auffassung des BGH unter anderem aus der gesetzlichen Definition. Ist ein im Mietvertrag verwendeter Rechtsbegriff – ferner der Begriff „Betriebskosten“ – gesetzlich definiert, so kann für die Auslegung auf diese Definition zurückgegriffen werden. Der Begriff der „Betriebskosten“ ist sowohl durch die Betriebskostenverordnung (BetrKV) als auch in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definiert. In § 2 BetrKV sind die Betriebskosten aufgelistet. Diese Rechtsprechung hat der für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Senat nun auf den gewerblichen Bereich übertragen, obwohl der § 556 Abs. 1 BGB nicht auf Geschäftsraummietverträge anwendbar ist. Gemäß § 2 Nr. 1 BetrKV zählt die Grundsteuer zudem zu den umlagefähigen Nebenkosten. Diese wurde von Anfang an in der Aufzählung neben den laufenden öffentlichen Lasten als Betriebskostenart aufgeführt. Dass die Grundsteuer vorliegend im Mietvertrag nicht unter den „insbesondere“ erwähnten Betriebskosten genannt wurde, ist unerheblich. Durch die Einleitung mit der Begrifflichkeit „insbesondere“ ist klar, dass nicht nur die im Mietvertrag vereinbarten Kosten umgelegt werden sollen, sondern es sich lediglich um eine beispielhafte Aufzählung handelt. Darunter fallen auch solche Betriebskosten, die in § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung geregelt sind. Einer einzelvertraglichen Vereinbarung, wonach der Mieter „sämtliche Betriebskosten“ zu tragen hat, fehlt es daher auch im Bereich der Gewerberaummiete nicht an der für eine Vertragsauslegung erforderlichen Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit und Transparenz.

Weiteres Vorgehen des Vermieters

An die Bestimmtheit der Betriebskostenvereinbarung im Bereich der Gewerbemiete sind grundsätzlich strenge Anforderungen zu stellen. Es muss aber – so macht es die Entscheidung des BGH deutlich – nicht jede Betriebskostenart, die umgelegt werden soll, einzeln im Mietvertrag genannt werden. Und gerade dieser Grundsatz erleichtert es dem Vermieter, unzählige Betriebskosten umzulegen und etwaige im Mietvertrag vereinbarte Kosten zu erhöhen. Um den Bestimmtheitsgrundsätzen zu genügen, sollte der Vermieter dennoch in jedem Falle in der Umlagevereinbarung auf den Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV verweisen. In diesem sind die Betriebskosten im Sinne von § 1 BetrKV genannt. Werden dem Mieter weitere Kosten umgelegt, die nicht im Katalog des § 2 BetrKV genannt sind, so raten wir, diese im Einzelnen zu benennen, um eine klar geregelte Umlagevereinbarung vorweisen zu können.
Abzuraten ist Vermietern allerdings von einer eigenen Auflistung der Betriebskosten im Sinne des § 2 BetrKV, da mit einer solchen etwaige Widersprüche zwischen der vom Vermieter vorgelegten und der BetrKV genannten Auflistung entstehen könnten. Im Zweifel gehen etwaige Widersprüche zu Lasten des Vermieters. Maßgeblich ist hierbei vor allem, dass die Vertragsparteien ein übereinstimmendes Verständnis des Begriffs „Betriebskosten“ haben. Da es sich um eine Individualvereinbarung handelt, kommt es auf den wirklichen Willen der Vertragsparteien an und nicht – wie bei AGB – auf eine objektive Auslegung. Wenn sich ein abweichendes Verständnis des Begriffs „Betriebskosten“ nicht feststellen lässt, greift die gesetzliche Definition. Dann wäre die Umlage der Grundsteuer wirksam vereinbart.

Klaus Beine

Dr. Angela Kogan

Die aktuelle Rechtsprechung sieht das Betriebsrisiko alleine beim Gewerbemieter. Er hat also beispielsweise das Risiko für Leerstand um ihn herum, Verlegung von Straßen, falsche Umsatzerwartungen und eben auch das Risiko für behördliche Anordnungen, die Auswirkung auf den Mietgegenstand haben, zu tragen. Die Rechtsprechung gibt ihm kein Minderungsrecht und aktuell auch keine Anpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage. Lediglich eine Kündigung kann in Frage kommen, wenn Unvermietbarkeit eintritt.

Aufgrund der behördlichen Schließungsanordnung von Geschäften haben einige bekannte Großmieter von Geschäftsräumen in Deutschland öffentlich angekündigt, die Mietzahlung für die geschlossenen Geschäfte jetzt ganz oder teilweise einzustellen. Das Institut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage, das seit dem Jahr 2002 in § 313 BGB kodifiziert ist, wird jetzt regelmäßig bei den Auswirkungen der Corona-Krise auf Verträge zwischen Unternehmen erörtert. Auch bei der Ankündigung des Mietzahlungsstopps wurde Wegfall der Geschäftsgrundlage neben Höherer Gewalt als rechtlicher Grund angeführt. Gemeint ist hierbei stets die „kleine“ Geschäftsgrundlage, bei der es um die den jeweiligen, also singulären Vertrag betreffenden Umstände geht.

Bei der Prüfung von Rechten aus dem Institut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage wird danach gefragt, ob ein Umstand Geschäftsgrundlage geworden ist und ob insoweit eine schwerwiegende Veränderung eingetreten ist, die eine Anpassung des Vertrages rechtfertigt. Schwerwiegend ist die Änderung, wenn mindestens eine Partei diesen Vertrag in Kenntnis der Änderung nicht oder nicht mit diesem Inhalt geschlossen hätte. Verwirklicht sich lediglich ein Risiko, das eine Partei zu tragen hat, ist die Anwendung des § 313 BGB ausgeschlossen. Dies kann bei einer vertraglichen Risikoübernahme vorliegen oder bei einer normativen Risikozuweisung. So trägt regelmäßig der Käufer das Risiko der Verwendbarkeit des Kaufgegenstandes. Der Mieter von Geschäftsräumen trägt – wie bereits dargestellt - regelmäßig das Betriebsrisiko.  Grundsätzlich bestehen Rechte wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage nur, wenn der anderen Partei die unveränderte Vertragserfüllung nicht zumutbar ist. Unzumutbarkeit ist nach einer geläufigen Wendung der Rechtsprechung gegeben, wenn das Festhalten am Vertrag zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führen würde. Dies erfordert eine umfassende Interessenabwägung unter Würdigung aller Umstände, auch der Vorteile, die einer Partei neben den Nachteilen erwachsen.

Die Frage lautet, ob das Institut "kleine Geschäftsgrundlage" geeignet ist, in der Corona-Krise angemessene Rechtsfolgen für eine Vielzahl von Verträgen zwischen unternehmerischen Vermietern und Mietern zu finden. Wenn die Parteien gewusst hätten, dass die Corona-Krise kommt und mit ihr zahlreiche (wie lange dauernden?) behördliche Geschäftsschließungen, was hätten die Parteien vereinbart? Das lässt sich so kaum beantworten. Mit dem Zivilrecht und der aktuellen Rechtsprechung allein dürfte sich Fragen der allgemeinen Not kaum sachgerecht lösen lassen. Und bei der rasanten Entwicklung des Corona-Virus und der stets neuen Gegenmaßnahmen des Gesetzgebers und der Behörden und ihrer nicht absehbaren Dauer können auch schon kurzfristig Kaskadeneffekte eintreten, die Lieferketten unterbrechen, reihenweise Insolvenzen auslösen und die Banken in Existenzschwierigkeiten bringen.

Ins Blickfeld gerät deshalb das Institut der "großen Geschäftsgrundlage". Darunter versteht man die Erwartung, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen des Vertrags nicht etwa durch Revolution, Krieg, Vertreibung, Hyperinflation oder eine (Natur-)Katastrophe ändern und die Sozialexistenz nicht erschüttert werde. Eine derartige Naturkatastrophe dürfte bei der Corona-Krise aber vorliegen. Die weltweite Ausbreitung von COVID-19 wurde am 11. März 2020 von der WHO zu einer Pandemie erklärt. Der bundesdeutsche Gesetzgeber hat mit dem am 27. März 2020 beschlossenen Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie das Vorliegen einer Pandemie festgestellt. Die behördlichen Maßnahmen wie Geschäftsschließungen dienen der Abwehr der Pandemie-Gefahren.

Was gilt bei dem Vorliegen der Störung der "großen Geschäftsgrundlage"? Vorrangig das Gesetz. In der Nachkriegszeit wurde das Vertragshilfegesetz zum Schutz von Schuldnern und zur Vermeidung von Unternehmenszusammenbrüchen erlassen. Heute gilt das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie. Die ersatzlose Einstellung von unternehmerischen Mietzahlungen lässt sich nicht mit diesem Gesetz begründen, denn dieses lässt aktuell nur die zeitweise Stundung von Mietzahlungen zu (Artikel 240, § 2 EGBGB, Moratorium).

Damit wird die "große Geschäftsgrundlage" relevant. In der Nachkriegszeit hat die Rechtsprechung einen eher pragmatischen Ansatz zur Lösung von Rechtsstreitigkeiten gewählt und damit dem Umstand Rechnung getragen, dass das Risiko des Eintritts derartiger Ereignisse keiner der beiden Parteien zugerechnet werden kann. So traf nach einem Urteil des BGH vom 26. Februar 1957 den Vermieter keine vollständige Instandhaltungspflicht bei exorbitanten Kriegsschäden. Gemäß einem Urteil des OLG Hamburg vom 24. Juni 1947 erfolgte eine hälftige Schadensteilung bei der Zerstörung einer gemieteten Anlage durch einem Luftangriff, obwohl der Mieter vertraglich die Gefahr des Sachuntergangs trug. Diese Rechtsprechungsbeispiele zeigen einen Weg auf, wie die Frage der gewerblichen Mietzinszahlungen bei behördlich angeordneten Geschäftsschließungen wegen der COVID-19-Pandemie gehandhabt werden kann: Sofern keine Sonderumstände vorliegen, die für eine Risikoverlagerung auf eine Partei sprechen, wird das Risiko grundsätzlich geteilt.

Dr. Thomas Jilg

Der Gesetzgeber reagiert darauf, dass wegen der Corona-Pandemie vielerorts keine Eigentümerversammlungen stattfinden können und hat vorerst die geltenden Vorschriften im Wohnungseigentumsgesetz zur Amtszeit von WEG-Verwaltern und zum Aufstellen und Beschließen eines Wirtschaftsplans außer Kraft gesetzt.

Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des WEG bleibt nun bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt. Ferner gilt, dass der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort gilt.

Die Sonderregelungen zur Amtsdauer des WEG-Verwalters und zur Fortgeltung des Wirtschaftsplans sind bis zum 31. Dezember 2021 befristet.

Anja Fischer

Aber: Sich auf „höhere Gewalt“ zu berufen, ist nicht einfach.

Beispiel: Eine Baufirma hat gewisse Krankheitsfälle, z. B. die winterliche Influenza, einzukalkulieren.

„Höhere Gewalt“ des durch die Corona-Krise verursachten Ausfalls von Arbeitnehmern ist nur dann anzunehmen, wenn dieser das übliche Maß an Ausfällen übersteigt, vereinzelte Infizierungen mit dem Corona-Virus sind daher wohl nicht ausreichend.

Andere Einschätzungen gelten bei weitgehenden Quarantäne-Maßnahmen, weitreichenden Ausgangssperren oder gar Betriebsschließungen.

Vorsorgliche Rückreise von Arbeitern in die Heimatländer aus Angst vor Infektionen oder Grenzschließungen sind nochmals anders zu bewerten, sie gelten eher nicht als Folgen „höherer Gewalt“.

Vor allem wird eine Betrachtung unter Aspekten der Corona-Krise schwierig, wenn eine Baufirma schon vor März 2020, also vor den Maßnahmen der Bundesregierung, in Verzug gewesen ist und die „höhere Gewalt“ nicht ursächlich oder nur mit ursächlich ist.

Eine Einzelfallbetrachtung ist daher unvermeidbar.

Klaus Beine
(Rechtsanwalt)

Als Arznei gegen die schweren Verwerfungen für die Gesamtwirtschaft durch die Corona-Pandemie hat die Bundesregierung ein Gesetzespaket entworfen, in dem weitreichende vorübergehende Änderungen des Zivilrechts vorgesehen sind. Bundestag und Bundesrat durchläuft dieses Paket in Eile, um noch in dieser Woche verabschiedet zu werden. Es soll zum 1. April 2020 in Kraft treten.

Auch das Mietrecht wird in zentralen Punkten berührt. Wir geben einen Überblick.

Aktuelles Mietrecht vor der Corona-Krise

• Betriebsrisiko bei Mieter, auch bei Schließung oder Teilschließung durch behördliche Anordnung aufgrund Corona/höherer Gewalt.
• keine Mietminderung nach den Mietmängelgewährleistungsvorschriften
• keine Vertragsanpassung wegen Wegfall der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB (BGH, Urteil vom 11. Dezember 1991, XII ZR 63/90), aber Möglichkeit der Kündigung, wenn Unzumutbarkeit eintritt.
• somit uneingeschränkte Zahlungspflicht und Kündigungsmöglichkeit des Vermieters bei Zahlungsverzug.

Neuerungen durch das Corona-Schutzgesetz

• Zahlungspflicht bleibt bestehen, aber keine Kündigung durch Vermieter bei Zahlungsverzug wegen Corona in dem Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020, ggf. Verlängerung bis 30. September 2020
• Nachzahlung innerhalb von zwei Jahren
• Mieters muss glaubhaft machen, dass Zahlungsverzug wegen Corona besteht.

Ein detaillierterer Blick auf den Corona-Schutzschirm

Nach der aktuellen Gesetzeslage kann der Vermieter seinem Mieter gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB bereits außerordentlich fristlos kündigen, wenn dieser für zwei aufeinander folgende Termine mit der Zahlung der Miete in Verzug ist. Der Gesetzentwurf sieht nun vor, diese Regelung vorübergehend zu entschärfen:

Vermieter sollen wegen Mietschulden, die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 30. September 2020 entstehen und auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen, kein Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages haben.

Der Mieter hat glaubhaft zu machen – und für die Glaubhaftmachung scheinen die Hürden nicht sehr hoch zu sein, dass seine Zahlungsengpässe auf den Auswirkungen der Corona-Krise beruhen. Der Zeitraum von April bis Juni 2020 soll im Verordnungswege verlängert werden können. Anders als bei sonstigen Zahlungspflichten, für die sogar ein weitgehendes Moratorium vorgesehen ist, bleibt die Mietzahlungspflicht aber bestehen und durchsetzbar. Durch die fehlende Kündigungsmöglichkeit büßen Vermieter zunächst aber einen entscheidenden Hebel ein. Eine Kündigung aufgrund der für die Corona-Auswirkungen im festgelegten Zeitraum angesammelten Rückstände soll dann ab Juli 2022 wieder möglich sein. Zweifellos sind Vermieter damit dem Risiko ausgesetzt, dass Mieter, die in den nächsten Monaten der Mietzahlungspflicht nicht nachkommen, diese Zahlungen erst Jahre später nachholen.

Entgegen ersten Entwürfen sind weitere Schutzvorschriften des Gesetzpakets nur noch zu Gunsten von Verbrauchern und Kleinstunternehmen gedacht. Die beabsichtigen Änderungen im Mietrecht umfassen dagegen sämtliche gewerblichen Miet- und Pachtverträge.

Da die Zahlungspflicht bestehen bleiben soll, stehen dem Vermieter bei Zahlungsrückständen also immerhin Verzugsansprüche (wie Zinsen) zu. Auch ein Rückgriff auf Mietsicherheiten ist möglich. Allerdings erfordert dies, dass die Sicherungsabrede/ der Bürgschaftstext keine entgegenstehenden Regelungen enthält, etwa dass Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Mietsicherheit eine Kündigung ist.

Keinerlei Änderungen oder Erleichterungen ergeben sich aus dem Gesetzesentwurf für weitere Verpflichtungen der Parteien – etwa Herstellungspflichten des Vermieters aus Forward-Mietverträgen oder Betriebspflichten des Mieters. Erleichterungen können sich lediglich aus den grundsätzlich anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen, etwa zu Verzug, Unmöglichkeit und Störung der Geschäftsgrundlage ergeben.

Zusammenfassung und Ausblick

Das geplante Gesetz stellt die bisherigen Regelungen zur fristlosen Kündigung im Mietrecht auf den Kopf. Zu beachten ist aber, dass lediglich das Kündigungsrecht der Vermieter eingeschränkt wird. Die allgemeine Verpflichtung, die Miete in der vereinbarten Höhe zu entrichten, bleibt hingegen weiterhin bestehen.

Zwar setzt die geplante Regelung ein signifikantes Ausrufezeichen im Kündigungsschutz für Mieter, allerdings kann das Ausbleiben von Mieteinnahmen über mehrere Monate auch zu einer nicht unerheblichen finanziellen Belastung für Vermieter werden. Insbesondere private Kleinvermieter sind häufig auf die Einnahmen aus Vermietungen angewiesen, um Kredite bedienen oder den eigenen Lebensunterhalt bestreiten zu können.

Während sich für Mieter neue Möglichkeiten eröffnen, um auch in Krisenzeiten am Mietvertrag festhalten zu können, erhöhen sich für Vermieter - auch wegen weiterer Änderungen durch das Corona-Schutzgesetz in anderen für die Immobilienwirtschaft bedeutenden Bereichen - unter Umständen die Gefahren von finanziellen Engpässen erheblich. Im Hinblick auf die Auswirkungen der neuen Regelung sind längst nicht alle Detailfragen geklärt.

Unsere Beratung

Bitte wenden Sie sich bei Fragen an die Experten der von Klaus Beine geleiteten Praxisgruppe. Der Bereich Real Estate ist seit Jahrzehnten ein wichtiger Schwerpunkt von BEITEN BURKHARDT. Wir stehen unseren Mandanten in allen immobilienrechtlichen Fragen bei und decken dabei den gesamten „Lebenszyklus” einer Immobilie ab.

Klaus Beine, Partner, Rechtsanwalt und Notar, Frankfurt am Main
Telefon: +49 69 756095-405
E-Mail: Klaus.Beine@bblaw.com

In Gründerzeitvierteln schützt die Stadt das „Milieu“. Das Milieu, das geschützt werden soll, gibt es aber nur noch in den Akten mit veralteten Daten.

„Wer im Nordend oder in Sachsenhausen ein Wohnhaus gekauft hat und es umbauen will, der muss vorher die Bauaufsicht um Erlaubnis fragen. Bauvorhaben, die das übliche Maß für Mietwohnungen überschreiten – beispielsweise sehr große Dachterrassen und Balkone, zusammengelegte Wohnungen mit mehr als 130 Quadratmetern, Aufzüge, die nur einzelne Etagen erreichen –, stehen unter einem Genehmigungsvorbehalt. Denn solche Aufwertungen, die oft unter dem Stichwort „Luxussanierungen“ subsumiert werden, könnten nach Ansicht der Stadt die soziale Struktur des Viertels verändern.“

Den gesamten Artikel aus der FAZ können Sie hier nachlesen.

In der Konsequenz werden die Neuregelungen auch nicht am 1. Januar 2020 in Kraft treten. Die Koalition hat sich zum Ziel gesetzt, das Gesetzgebungsverfahren nunmehr im ersten Halbjahr 2020 zum Abschluss zu bringen.

Nach Mitteilung der finanzpolitischen Sprecher bestehe ein Prüfungsbedarf des von der Bundesregierung am 31. Juli 2019 vorgelegten Gesetzesentwurfs zur Änderungen des Grunderwerbsteuergesetzes. Damit reagiert die Koalition auf die unter anderem im Rahmen der öffentlichen Anhörung des Finanzausschusses des Bundestages am 14. Oktober 2019 geäußerte Kritik an dem Gesetzesentwurf.

Unter Auswertung der geäußerten Kritik sollen nun wirkungsvolle Regelungen geschaffen werden, um das im Koalitionsvertrag vereinbarte Ziel, nämlich die Eindämmung missbräuchlicher Steuergestaltungen in der Grunderwerbsteuer im Bereich hochpreisiger Immobilientransaktionen durch Anteilsübertragungen an Gesellschaften mit Grundbesitz, zu erreichen. Grundlage soll weiterhin der Gesetzesentwurf der Bundesregierung sein.

Inwieweit die Koalition die Kritik umsetzten wird und wie die Regelungen konkret ausgestaltet werden, ist bislang nicht bekannt.

Auch stellt sich weiter die Frage, inwieweit durch die geplanten Gesetzesänderungen die Umgehung von Grunderwerbsteuer im Bereich von Immobilientransaktionen tatsächlich verhindert werden kann und die Regelungen vor dem Hintergrund sich herausgebildeter alternativer Transaktionsstrukturen erweitert werden.

So hat sich mit den sogenannten Unit Deals eine alternative Struktur herausgebildet, die auch nach den geplanten Gesetzesänderungen Immobilientransaktionen steuerfrei ermöglicht. Bei dieser Transaktionsstruktur wird die Immobilie in einem Fonds gehalten, welcher von einer Kapitalverwaltungsgesellschaft verwaltet wird und die Fondsanteile schließlich übertragen. Dadurch, dass nicht die Anteilseigner sondern der die Anteile verwaltende Treuhänder als Eigentümer angesehen wird, fehlt es bei einer Übertragung der Fondsanteile an der für eine Verwirklichung des Grunderwerbsteuertatbestandes erforderlichen Änderung der zivilrechtlichen Eigentumsverhältnisse. Sofern die Immobilie im vertraglichen Sondervermögen gehalten wird, wird durch diesen Vorgang keine Grunderwerbsteuer ausgelöst.

Über die weiteren Entwicklungen halten wir Sie selbstverständlich auf dem Laufenden.

Vertiefend zu diesem Thema finden Sie hier unsere Blogbeiträge:

• GrESt Reform beim Share Deal – Finanzministerkonferenz empfiehlt Verschärfungen, 20. Juli 2018
• Steuerrecht: Mögliche Reform der Grunderwerbsteuer für Share Deals, 30. Oktober 2018
• Reform der Grunderwerbsteuer beim Share Deal – Finanzministerkonferenz beschließt Gesetzesentwurf vom 20. Februar 2019
• Geplante Verschärfung der Grunderwerbsteuer bei Share Deals, 14. Juni 2019
• Update: Grunderwerbsteuerreform bei Share Deals – Bundeskabinett beschließt Gesetzesentwurf, 7. August 2019

Fragen dazu beantworten Ihnen Volker Szpak und Chiara Stubenrauch gerne.

Die bereits in dem Referentenentwurf des Jahressteuergesetzes 2019 vorgesehenen grunderwerbsteuerlichen Neuregelungen, die das Ziel verfolgen missbräuchliche Steuergestaltungen in der Grunderwerbsteuer im Bereich hochpreisiger Immobilientransaktionen durch Anteilsübertragungen an Gesellschaften mit Grundbesitz (sog. Share Deals) einzudämmen, sind trotz erheblicher Kritik nicht inhaltlich überarbeitet worden und haben Eingang in den Gesetzesentwurf gefunden.

Dieser sieht neben der Absenkung der steuerauslösenden Beteiligungsschwelle von 95 auf 90 % weiterhin eine Verlängerung der bislang geltenden Haltefrist von fünf auf zehn Jahre, in bestimmten Fällen auf bis zu fünfzehn Jahre vor. Darüber hinaus ist durch die Erfassung von Anteilseignerwechseln in Höhe von mindestens 90 % bei Kapitalgesellschaften ein Ergänzungstatbestand vorgesehen, welcher, ebenso wie die Anwendung der Ersatzbemessungsgrundlage auf Grundstücksverkäufe im Rückwirkungszeitraum von Umwandlungsfällen und die Aufhebung der Begrenzung des Verspätungszuschlags, dem Ziel der "Eindämmung missbräuchlicher Steuergestaltungen in der Grunderwerbsteuer" dienen soll (so die Begründung auf Seite 8 des Gesetzesentwurfs). Es ist schon kritisch zu hinterfragen, ob es sich bei den heftig kritisierten Share Deal Transaktionen überhaupt um missbräuchliche Gestaltungen im rechtlichen Sinne handelt, da es sich um Gestaltungen im Rahmen des geltenden Grunderwerbsteuergesetzes handelt.

(Zu den Hintergründen und weiteren Tatbestandserweiterungen bezogen auf Share Deals vergleichen Sie unseren Blogbeitrag vom 14. Juni 2019 - Geplante Verschärfung der Grunderwerbsteuer bei Share Deals.)

Die grunderwerbsteuerlichen Ausweitungen bei Share Deals sind bereits im Vorfeld unter rechtlichen und wirtschaftlichen Gesichtspunkten vielfach diskutiert und kritisiert worden.

Rechtliche Bedenken

In rechtlicher Hinsicht werden die grunderwerbsteuerlichen Ausweitungen insbesondere im Hinblick auf ihre Verfassungsmäßigkeit diskutiert.

• Verfassungswidrigkeit der Absenkung der Beteiligungsschwelle

So stellt sich bei der Absenkung der Beteiligungsschwelle die Frage, ob bei einer Beteiligung von 90 % der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft eine wirtschaftliche Vergleichbarkeit mit einer 95 %-Beteiligung besteht und die Annahme einer dem Eigentum am ganzen Grundstück vergleichbaren Vermögensposition noch gerechtfertigt ist. Es ist jedenfalls zweifelhaft, ob bei dem Zurückbehalten von 10 % der Anteile noch von sog. "Zwerganteilen" gesprochen werden kann, deren Zurückbehalten jedoch die vergleichbare Vermögensposition zum vollständigen Eigentum bislang rechtfertigt. Eine weitergehende Ausweitung des fingierten Erwerbs widerspricht dem Grunderwerbsteuersystem; die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrssteuer auf Grundstückserwerbe und nicht auf Anteilser-werbe. Kritiker weisen ausdrücklich auf den Umstand hin, dass für eine Kapitalverkehrssteuer zudem der Bundesrepublik Deutschland die Gesetzgebungskompetenz fehle.

• Verfassungswidrigkeit des Wechsels im Gesellschafterbestand einer Kapitalgesellschaft

Auch die Einführung des § 1 Abs. 2b GrEStG, welcher solche Änderungen im Gesellschafterbestand bei Kapitalgesellschaften der Grunderwerbsteuer unterwerfen soll, die in einem Umfang von 90 % innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren erfolgen ohne dass einer der Gesellschafter eine bestimmte Beteiligungsschwelle erreichen muss, wird mit Blick auf verfassungsrechtliche Anforderungen erheblich kritisiert.

Zum einen stellt sich die Frage nach der Besteuerungswürdigkeit von Sachverhalten, die nicht auf eine Übertragung von Grundbesitz gerichtet und daher mit den vom Gesetzgeber als missbräuchlich verstandenen Share Deals und dem definierten Ziel der Gesetzesänderung nicht vergleichbar sind und dennoch grunderwerbsteuerlich erfasst werden. Nach der jetzigen Fassung des § 1 Abs. 2b GrEStG-E kann somit auch der Börsenhandel mit Aktien von Aktiengesellschaften mit Grundbesitz Grunderwerbsteuer auslösen. Nach ersten Berechnungen soll die Neuregelung bei börsennotierten Aktiengesellschaften ca. alle drei Jahre zu einer Grunderwerbsteuerbelastung führen. Folglich ist davon auszugehen, dass es der Norm entgegen den verfassungsrechtlichen Vorgaben an einer sog. Missbrauchstypisierung fehlt.

Zum anderen drohen Bestimmtheits- und Vollzugsdefizite. Denn gerade bei börsennotierten Aktiengesellschaften ist eine Überwachung von Anteilseignerwechseln aufgrund anonymerer Beteiligungsstrukturen und höherer Umschlagshäufigkeit und damit auch die Feststellung der Verwirklichung des Steuertatbestandes kaum möglich. Weiter führt dieses Vollzugsdefizit zu einer Diskriminierung inländischer Kapitalgesellschaften, da die Finanzverwaltung die entsprechenden notwendigen Informationen über ausländische Kapitalgesellschaften nicht erhalten wird.

In der Folge drohen dem Steuerpflichtigen, welchem die Beweislast für die Verwirklichung des steuerlichen Tatbestandes und entsprechende Anzeigepflichten gegenüber dem Finanzamt obliegen, bei nicht rechtzeitiger Anzeige nicht nur Sanktionen wie Verspätungszuschläge sondern es können sich sogar steuerstrafrechtliche Folgen ergeben.

Darüber hinaus dürfte die Grunderwerbsteuerlast für Kapitalgesellschaften zum Teil nur schwer zu kalkulieren sein, wenn nicht vorhergesehen werden kann, wann der steuerauslösende Tatbestand erfüllt sein wird und § 1 Abs. 2b GrEStG somit gegen den Grundsatz der Tatbestandsmäßigkeit der Besteuerung verstoßen.

Trotz der im Vorfeld geäußerten Kritik, hat eine zwischenzeitlich diskutierte Börsenklausel keinen Eingang in den Gesetzesentwurf gefunden.

• Unzureichende Anpassung der Steuerbefreiungsregelungen an die Gesetzesänderungen

Auch eine Anpassung der bestehenden Regelungen zur Steuerbefreiung an die grunderwerbsteuerlichen Neuregelungen ist bislang nicht ausreichend erfolgt. In bestimmten Fällen wird dies zu einer Mehr- und Doppelbelastung führen, die mit dem eigentlichen Ziel des im Koalitionsvertrag erteilten Auftrags an den Gesetzgeber, nämlich der Eindämmung der als missbräuchlich verstandenen Share Deals, nicht korrespondiert.

Wirtschaftliche Auswirkungen

Die grunderwerbsteuerlichen Neuregelungen bei Share Deals sehen sich zudem der Kritik ausgesetzt, dass der Wirtschaftsstandort Deutschland bei Umsetzung der Regelungen nachhaltig Schaden nehmen wird.

So ist zu befürchten, dass Deutschland seine Attraktivität als Standort für Immobilieninvestitionen verliert. Insbesondere bei Bauträgern und Projektentwicklern, die die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten nutzen und ihre Immobilientransaktionen bislang häufig über Share Deals abwickeln, dürfte die Verlängerung der Haltefristen und Absenkung der Beteiligungsschwelle zu einer längeren Kapitalbindung führen; Kapital, welches für weitere Projekte fehlt.

Auch die mit der Ausweitung der grunderwerbsteuerlichen Neuregelungen schwer zu kontrollierende und überblickende steuerliche Belastung von Unternehmen, ist für den Wirtschaftsstandort Deutschland jedenfalls nicht zuträglich. Im Europavergleich geht Deutschland mit der geplanten Besteuerung von Share Deals einen Sonderweg.

Weiteres Gesetzgebungsverfahren und Fazit

Wie zu erwarten, wurde die Grunderwerbsteuerreform aus dem Jahressteuergesetz 2019 herausgelöst und wurde aufgrund der Komplexität der Materie in ein gesondertes Gesetzge-bungsverfahren überführt. Der Gesetzesentwurf wird nach der parlamentarischen Sommerpause in das Gesetzgebungsverfahren eingebracht und im nächsten Schritt im Finanzausschuss des Bundestages diskutiert werden.

Es bleibt abzuwarten, ob und wann der Gesetzgeber die Regelungen trotz der erheblichen Kritik aus Fachkreisen vollständig umsetzen wird.

Werden die Regelungen trotz der aufgezeigten Kritik umgesetzt, ist jedenfalls davon auszugehen, dass das Ziel, nämlich Share Deals für Immobilientransaktionen unattraktiver zu gestalten und damit einzudämmen, erreicht werden dürfte.

In der Zukunft werden die Beteiligten einer Immobilientransaktion genauer prüfen müssen, ob sich der Share Deal als steuerliches Gestaltungsinstrument lohnt. Durch die Verlängerungen der Haltefristen und Absenkungen der Beteiligungsschwelle wird die Kostenersparnis der Grunderwerbsteuer einmal mehr mit Mitspracherechten von Minderheitsgesellschaftern und etwaigen Kosten einer gerade für Share Deals vorgesehenen Immobiliengesellschaft ins Verhältnis zu setzen sein.

Vertiefend zu diesem Thema vergleichen Sie unsere Blogbeiträge vom 20. Juli 2018 (GrESt Reform beim Share Deal – Finanzministerkonferenz empfiehlt Verschärfungen), vom 30. Oktober 2018 (Steuerrecht: Mögliche Reform der Grunderwerbsteuer für Share Deals), vom 20. Februar 2019 (Reform der Grunderwerbsteuer beim Share Deal – Finanzministerkonferenz beschließt Gesetzesentwurf) und vom 14. Juni 2019 (Geplante Verschärfung der Grunderwerbsteuer bei Share Deals).

Fragen dazu beantworten Ihnen Volker Szpak und Chiara Stubenrauch gerne.

Sachverhalt

Eine Wohnungsbaugesellschaft hatte 1995 von einer Stadt ein Grundstück gekauft, das mit Sozialwohnungen bebaut werden sollte. Die Kommune gewährte hierfür im Rahmen des sogenannten dritten Förderwegs (vereinbarte Förderung) nach § 88d des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (2. WoBauG) der Gesellschaft ein zinsgünstiges Darlehen. Im Gegenzug hatte sich die Gesellschaft verpflichtet, der Stadt Belegungsrechte zu gewähren. In der Vereinbarung war vorgesehen, dass die Wohnungen mit einer „zeitlich unbefristeten Zweckbestimmung“ an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen zu vermieten sind. Zur Absicherung der Belegungsrechte wurde im Grundbuch zugunsten der Stadt eine unbefristete beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen. Die Wohnungen waren ab 1996 fertiggestellt. Die Immobilie wurde verkauft und der Erwerber übernahm die Verpflichtungen der Wohnungsbaugesellschaft gegenüber der Stadt.

Im Jahre 2016 reichte der Erwerber Klage ein und wollte feststellen lassen, dass die Wohnungen ab 2016 frei und ohne Beachtung von Belegungsrechten vermietet werden dürfe. Außerdem wollte er feststellen lassen, dass die Stadt die Löschung der Dienstbarkeit bewilligen müsse. Das Landgericht Hannover und das Oberlandesgericht Celle wiesen die Klage ab.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof stellte zunächst in Übereinstimmung mit den vorherigen Instanzen fest, dass eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zur Sicherung von Belegungsrechten zeitlich unbefristet bestellt werden kann, jedenfalls dann, wenn sie zugunsten einer juristischen Person, hier der Kommune, bestellt worden sei. Gleichwohl hob der Bundesgerichtshof das Urteil des Oberlandesgerichtes auf, weil es in einem wesentlichen Punkt nicht richtig sei:

Das OLG war der Ansicht, dass die schuldrechtliche Vereinbarung, die Grundlage der Dienstbarkeit war, ebenfalls wirksam sei und der Kläger von der Wohnungsbaugesellschaft eine zeitlich unbefristete Verpflichtung zur Einräumung von Belegungsrechten übernommen habe.

Demgegenüber ist der BGH der Ansicht, dass eine solche unbefristete schuldrechtliche Verpflichtung gemäß § 134 BGB – Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot – unwirksam sei. Die gesetzlichen Bestimmungen des 2. WoBauG zur vereinbarten Förderung sähen keine zeitlich unbefristeten Belegungsrechte vor. Die Belegungsrechte sollten grundsätzlich nicht länger als für 15 Jahre vereinbart werden. In Ausnahmefällen lasse das Gesetz eine längere Bindung zu, was aber auch bedeute, dass eben keine unbefristete Bindung vereinbart werden dürfe. Insbesondere die Bereitstellung von Bauland durch eine Kommune könne eine längere Bindung als 15 Jahre rechtfertigen, aber eben keine unbefristete Bindung.

Der Bundesgerichtshof kam zu dem weiteren Ergebnis, dass die Unwirksamkeit der unbefristeten Wohnungsbindung nicht dazu führe, dass die gesamte Vereinbarung nichtig sei. Vielmehr sei nach dem Willen der Parteien davon auszugehen, dass die sonstigen Vereinbarungen weiter Bestand haben sollten. Die Stadt hätte aufgrund kommunalrechtlicher Vorgaben das Grundstück und das Darlehen nur gegen Einräumung von Belegungsrechten verkaufen und gewähren dürfen. Anhaltspunkte dafür, dass der damalige Käufer eine befristete Klausel nicht akzeptiert hätte, konnte der BGH nicht finden.

In der Sache selbst konnte der BGH nicht abschließend entscheiden, weil das OLG Celle bislang keine Feststellungen dazu getroffen hatte, welchen Zeitraum die Parteien denn vereinbart hätten, wenn das Gericht von der Unwirksamkeit der unbefristeten Belegungsbindung ausgegangen wäre. Der BGH verwies den Fall daher zur erneuten Entscheidung an das OLG zurück.

Gleichwohl hat der BGH dem OLG für die weiteren Entscheidung Hinweise erteilt. Da nach Ansicht des BGH das geförderte Darlehen einen Ausgleich für den Verzicht auf eine profitable Vermietung zur Marktmiete darstelle, sei davon auszugehen, dass die Belegungsrechte solange gelten sollten, wie der vergünstigte Kredit lief. Im konkreten Fall sah der Darlehensvertrag vor, dass 35 Jahre lang überhaupt keine Zinsen erhoben werden. Nach 35 Jahren sollte der Zinssatz vier Prozent betragen. Nach Ansicht des BGH könne es durchaus so gewesen sein, dass die Parteien des Darlehensvertrages bei Abschluss davon ausgingen, dass auch noch ein Zinssatz von vier Prozent nach 35 Jahren als Subvention gedacht war. Denkbar sei danach auch eine Belegungsbindung von mehr als 35 Jahren.

Der BGH hat dann aber auch erkannt, dass aufgrund der aktuellen Zinsentwicklung inzwischen ein Zinssatz von vier Prozent ungünstig sein könne. Dies habe nach Ansicht des BGH zur Folge, dass die Kommune im Rahmen einer fehlerfreien Ermessensausübung verpflichtet sein könne, der vorzeitigen Rückführung des Darlehens nach Ablauf der zinslosen Phase von 35 Jahren zuzustimmen.

Konsequenzen für die Praxis

Bei geförderten Immobilien sind häufig in der zweiten Abteilung des Grundbuches Belegungsrechte zugunsten der öffentlichen Hand eingetragen. Diesen dinglichen Rechten liegen entsprechende vertragliche Vereinbarungen, meist Darlehensverträge und weitere Absprachen, zugrunde, die zwischen dem Fördergeber und dem Grundstückseigentümer getroffen wurden. Dinglich abgesicherte Belegungsrechte haben erheblichen Einfluss auf die Vermietbarkeit und den Wert der betreffenden Immobilie, insbesondere wenn diese verkauft werden soll. Diese Rechte müssen vom Käufer in der Regel übernommen werden, weil sie nur mit Zustimmung des Berechtigten gelöscht werden.

Praxistipp

Die Entscheidung des BGH gibt Anlass, die Vereinbarungen zwischen dem Fördermittelgeber und dem damaligen Grundstückseigentümer / Bauherrn zu überprüfen. Sollten hier unbefristete Belegungsrechte vereinbart worden sein, empfiehlt es sich weiterhin zu überprüfen, ob der jetzige Eigentümer nicht einen Anspruch auf Löschung der Dienstbarkeit hat. Ein solcher Anspruch kann sich dann ergeben, wenn die genaue Überprüfung der schuldrechtlichen Vereinbarung ergibt, dass die damals gewährte Subvention „verbraucht“ ist, weil die Laufzeit bereits abgelaufen ist oder demnächst abläuft. Angesichts des derzeit geringen Zinsniveaus kann ein Anspruch gegen die Kommune auf Zustimmung zur vorzeitigen Rückführung bestehen, wenn die Laufzeit demnächst abläuft. In jedem Fall gilt: Wenn die für die gewährte Subvention vereinbarte Dauer abgelaufen ist, kann auch eine Löschung der Dienstbarkeit durchgesetzt werden, weil dann der Rechtsgrund für die Eintragung im Grundbuch entfällt und die Kommune daher dieses dingliche Recht freigeben muss.

Fragen zu diesem Thema beantwortet Ihnen Dr. Klaus Kemen gerne.

Es ging in diesem Verfahren um Vorhaltekosten im Rahmen einer öffentlichen Vergabe von Straßenbauarbeiten. Bei der öffentlichen Ausschreibung des Ausbaus der Autobahn A19 bot die Klägerin die Vorhaltung einer Stahlgleitwand für 588 Tage an. Der Einheitspreis belief sich auf EUR 1.184 pro Tag netto. In der Ausschreibung war ein Zeitraum der Leistungen von September 2004 bis April 2006 genannt. Der Beginn der Ausführungen der Arbeiten sollte spätestens 12 Tage nach Zuschlagserteilung erfolgen. Am 2. September 2004 endete die Binde- und Zuschlagsfrist. Auf Bitten der Beklagten wurde die Zuschlagsfrist mehrfach
verlängert. Dies erfolgte mit Zustimmung der Klägerin, der am 30. März 2006 der Zuschlag erteilt wurde.

Die Klägerin hatte allerdings bereits seit 2005 begonnen, die Stahlgleitwand auf anderen Baustellen einzusetzen. Sie musste daher die Wand bei einem Nachunternehmer anmieten. Die Klägerin verlangte Ersatz von Vorhaltekosten in Höhe von EUR 431.783,60 für die Dauer der Vorhaltung der Stahlgleitwand bis zur Zuschlagserteilung.

Der Bundesgerichtshof hat die Klage abgewiesen.

Nach den Grundsätzen, die der BGH bereits für verzögerte Vergabeverfahren entwickelt hat, kommt der Vertrag mit den ursprünglichen Vertragsbedingungen zustande. Wenn dies dazu führt, dass die Vertragsbestimmungen zur Bauzeit obsolet sind – weil die ursprüngliche Bauzeit bereits abgelaufen ist – müssen sich die Parteien auf eine neue Zeit einigen. Hieraus kann unter Umständen ein Mehrvergütungsanspruch in Anlehnung an die Grundsätze des § 2 Abs. 5 VOB/B folgen. Dieser bezieht sich allerdings nur auf die tatsächlichen Mehrkosten, die ursächlich auf die Verschiebung der Bauzeit zurückzuführen sind.

Hier liegt der Fall jedoch anders, da es um eine Störung der vorvertraglichen Rechtsbeziehung geht. Die eigentliche Bauzeit selbst hat sich insgesamt verschoben, jedoch nicht verlängert. Hierfür kann der Bauunternehmer insbesondere keine Entschädigung nach § 642 BGB verlangen, da zum Zeitpunkt der Entstehung der behaupteten Vorhaltekosten noch gar kein Vertrag bestanden hat.

Der BGH lehnt auch eine analoge Anwendung des § 642 BGB ab, da keine vergleichbare Interessenlage bestehe. Es handle sich um Kosten der Vertragsakquise und es bestehe ohnehin vor Zuschlag eine Ungewissheit darüber, ob der Zuschlag überhaupt erteilt werde.

Praxistipp

Zum einen ist Bietern im Vergabeverfahren stets zu raten, genauestens zu prüfen, inwieweit einer Bindefristverlängerung zugestimmt werden kann und welche Konsequenzen dies ggf. auf die Bauzeit und die Kosten haben könnte. Des Weiteren kann Bietern nicht empfohlen werden, vor Zuschlagserteilung selbst bei sicherer Erwartung der Erteilung des Zuschlags Personal oder Geräte vorzuhalten. Tatsächlich entstehende Mehrkosten, die erst nach Zuschlag entstehen, sind ggf. leichter durchzusetzen als vor Zuschlag entstehende Vorhaltekosten.

Fragen zu diesem Thema beantwortet Ihnen Thomas Herten gerne.

Der Kläger wollte in diesem Fall einen Personenlift an seinem Wohnhaus anbringen lassen. Nach telefonischer Anfrage besuchte ihn ein Mitarbeiter des Beklagten und besprach mit ihm die Installation des Liftes zum Preis von EUR 40.600. Es wurde vereinbart, dass die Beklagte den Lift nach Bauaufmaß und im einzelnen spezifizierter Bestellung zu liefern und zu montieren habe. Die Beklagte erstellte daraufhin Konstruktionszeichnungen, die sie dem Kläger zur Verfügung stellte. Hierbei wurde darauf hingewiesen, dass die Montage der Anlagen ein komplexer Vorgang sei. Die einzelnen Teile des Lifts seien an die jeweilige Einbausituation angepasste Maßanfertigungen.

Der Kläger widerrief einige Wochen nach Auftragserteilung den Vertrag und forderte die Rückzahlung einer bereits geleisteten Anzahlung.

Die Klage hatte Erfolg, da der Widerspruch wirksam war. Es handelte sich um ein „Haustürgeschäft“, da der Vertrag in der Wohnung des Auftraggebers geschlossen wurde. Der BGH hatte sich jedoch damit zu befassen, ob der konkrete Vertrag ausnahmsweise aus dem Anwendungsbereich des Widerrufsrechts ausgenommen war.

Gemäß § 312 Abs. 2 Nr. 3 a. F. BGB ist das Widerrufsrecht bei einem Vertrag über den Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden ausgeschlossen. Nach der Rechtsprechung des BGH ist die zweite Alternative eng auszulegen. Die erheblichen Umbaumaßnahmen müssen dem Bau eines neuen Gebäudes vergleichbar sein, sodass diese Voraussetzung nicht vorlag. Denn hier war lediglich ein Anbau eines Liftes beauftragt.

Es handelte sich nach der Entscheidung des BGH aber auch nicht um einen Vertrag zur Lieferung von Waren, die nicht vorgefertigt sind und für deren Herstellung ein individueller Ausfall oder eine Bestimmung durch den Verbraucher maßgeblich ist oder die eindeutig auf die persönlichen Bedürfnisse des Verbrauchers zugeschnitten sind (§ 312g Abs.2 Nr. 1 BGB). Hierunter fallen nach Auffassung des BGH allerdings lediglich Kaufverträge und Werklieferungsverträge, jedoch nicht „Werke“, die individuell im Wege eines Werkvertrages/Bauvertrages hergestellt werden. Die Individualität hat der BGH hier eindeutig anhand der Vertragsunterlagen feststellen können.

Schwerpunkt des Vertrages war hier nicht ein Warenumsatz, sondern die Planung des Lifts und die funktionstaugliche Einpassung entsprechend der Planung an die Außenfassade des Wohnhauses des Klägers.

Der Wirksamkeit des Widerrufs stehe insbesondere auch nicht entgegen, dass der Vertrag zunächst vom Auftraggeber gekündigt wurde. Das Widerrufsrecht kann auch noch nach erfolgter Kündigung ausgesprochen werden.

Praxistipp

Es ist stets im Einzelfall zu prüfen, welche Art von Leistungen der Auftragnehmer erbringt. Gegebenenfalls sind Widerrufsrechte einzuräumen. Falls das Widerrufsrecht besteht, sollte eine Belehrung des Kunden stattfinden, da andernfalls das Widerrufrecht noch zwölf Monate lang ausgeübt werden kann.

Der in der Entscheidung relevante § 312 Abs. 2 Nr. 3 BGB besteht in dieser Form nicht mehr. Das Widerrufsrecht ist nunmehr für den Fall eines Verbraucherbauvertrages im Sinne des § 650i BGB ausgeschlossen. Auch hier werden sich indes ähnliche Abgrenzungsschwierigkeiten stellen.

Fragen dazu beantwortet Ihnen Thomas Herten gerne.

Den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs lag im Wesentlichen folgende Sachverhaltskonstellation zugrunde: Eine Bauunternehmerin erbrachte für den Bauträger Bauleistungen. Im Vertrag wurde nicht vereinbart, dass zusätzlich zu den Bauleistungen die Umsatzsteuer zu zahlen sei, da die Parteien davon ausgingen, dass gem. § 13b UstG die Umsatzsteuer von dem Bauträger direkt an das Finanzamt abgeführt werde. Dies entsprach auch der damaligen bundesweiten Praxis der Finanzämter. Der Bauträger zahlte den Rechnungsbetrag. Die Umsatzsteuer führte er jedoch nicht an das Finanzamt ab.

Am 22. August 2013 wurde durch den Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass § 13b Abs. 2 S. 2 UstG nicht für Bauträger gelte. Daraufhin korrigierte die Bauunternehmerin die Rechnung und wies nunmehr zusätzlich die Umsatzsteuer aus und klagte diese gegenüber dem Bauträger ein.

Der BGH entschied hierzu, dass im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung die Umsatzsteuer durch den Bauträger geschuldet sei. Hätten die Parteien bei Vertragsschluss gewusst, dass sich die Praxis hinsichtlich der steuerlichen Behandlung ändern werde, hätten die Parteien vereinbart, dass der Bauträger die Umsatzsteuer an den Bauunternehmer zu leisten habe. Denn wirtschaftlich sollte der Bauträger die Umsatzsteuer zu tragen haben. Unter angemessener Abwägung ihrer Interessen hätten die Parteien daher als redliche Vertragspartner eine um den Umsatzsteuerbetrag erhöhte Vergütung vereinbart.

Letztlich hatte der BGH sich noch mit der Frage der Verjährung zu befassen. Die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß § 195 BGB beginne mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat. Dies sei frühestens mit dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 22. August 2013 der Fall gewesen.

Fragen dazu beantwortet Ihnen Thomas Herten gerne.

Einleitung

In vielen Branchen gilt die Umsatzsteuer als „durchlaufender Posten“, nicht so bei Immobilieninvestitionen. Es gilt daher, die umsatzsteuerlichen Regelungen richtig anzuwenden, um konkurrenzfähig gegenüber den Mitbewerbern zu sein. Beispielhaft sind folgende Themengebiete zu nennen:

• Umsatzsteuerpflichtige Vermietung;
• Vorsteuerabzug bei Immobilieninvestitionen;
• Vorsteuerberichtigung bei Immobilieninvestitionen;
• Umsatzsteuer beim Verkauf von Immobilien;
• Umsatzsteuer bei der Nebenkostenabrechnung (insbesondere beim unterjährigen Verkauf von Immobilien);
• Umsatzsteuer bei Zahlungen von Mietern oder Vermietern bei vorzeitiger Mietvertragsauflösung;
• Umsatzsteuer bei Lease Incentives.

Nachfolgend wird auf die wirtschaftlich notwendige umsatzsteuerliche Vermietung eingegangen, soweit rechtlich möglich ist.

Voraussetzung zur wirtschaftlich notwendigen umsatzsteuerpflichtigen Vermietung

Rechtliche Voraussetzungen zur Umsatzsteuerpflichtigen Vermietung

(a) Grundsatz der umsatzsteuerfreien Vermietung

Die Vermietung von Grundstücken ist grundsätzlich nach § 4 Nr. 12 des Umsatzsteuergesetztes („UStG“) umsatzsteuerfrei. Die Vermietung wird nachfolgend vereinfachend als „normale Vermietung“ bezeichnet. Nicht von der Umsatzsteuer befreit ist die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die der Vermieter zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält („Hotel“). Kurzfristig bedeutet dabei grundsätzlich eine Bereithaltung für weniger als sechs Monate. Weiterhin nicht von der Umsatzsteuer befreit sind die Vermietung von Parkplätzen, (wenn sie nicht Nebenleistung einer „normalen“ Vermietung darstellen), die Vermietung von Campingplätzen und die Vermietung von Betriebsvorrichtungen, auch wenn letztere wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind und wenn diese nicht wiederum als Nebenleistung einer normalen Vermietung mitvermietet werden.

Die normale Vermietung von Grundstücken kann unter Umständen in den Hintergrund treten, wenn andere Leistungen, z. B. umfangreiche Mitvermietung von Spezialausstattungen oder anderer Serviceleistungen, hinzutreten und die Gesamtleistung prägen, sodass die eigentliche Grundstücksvermietung in den Hintergrund tritt. Dabei kann es auch sein, dass ggf. zwei separate umsatzsteuerlich zu behandelnde Leistungen vorliegen. Für Details sei an dieser Stelle auf Ziff. 4.12.5 des Umsatzsteueranwendungserlasses („UStAE“) verwiesen. Es sollte in solchen Fällen immer der Einzelfall geprüft werden. Aktuell kann dieses Thema z. B. bei der Vermietung von Micro-Apartments vorliegen.

Option zur Umsatzsteuer bei der Vermietung

Bei der normalen Vermietung ist es möglich nach § 9 Absatz 1 UStG zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung zu optieren. § 9 Abs. 2 UStG grenzt diese Wahlmöglichkeit allerdings wieder nur auf Mieter ein, die umsatzsteuerlich Unternehmer sind und ausschließlich Umsätze erzielen, die zum Vorsteuerabzug berechtigen. Das Ausschließlichkeitsgebot erlaubt nach Abschnitt 9.2 Abs. 3 des UStAE eine Ausnahme von fünf Prozent nicht zum Vorsteuerabzug berechtigende Umsätze des Mieters („Bagatellgrenze“).

Der Vermieter muss für die Option zur Umsatzsteuer nachweisen, dass der Mieter vorsteuerabzugsberechtigt ist. Im Mietvertrag ist also zu regeln, dass der Mieter verpflichtet ist solche Nachweise auf Anfrage des Vermieters vorzulegen. Auch sollte der Mietvertrag eine Schadensersatzklausel für den Fall beinhalten, dass der Mieter die Voraussetzungen zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung nicht erfüllt, wenn er also nicht ausschließlich (= 95 %) vorsteuerabzugsberechtigende Umsätze tätigt.

Der Mieter wiederum hat Anspruch auf eine ordentliche Rechnung, die ihm den Vorsteuerabzug erlaubt. Diese Rechnung kann auch eine „Dauermietrechnung“ sein oder aus Kombination von Mietvertrag mit Zahlungsbelegen bestehen.

Die wirtschaftlich notwendige Option zur Umsatzsteuer

Der Vermieter sollte von der möglichen Option zur Umsatzsteuer zwingend Gebrauch machen, um sich nicht gegenüber anderen Vermietern zu benachteiligen.

Die Option zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung ist auf Mieter begrenzt, für die die Umsatzsteuer keinen Kostenfaktor darstellt. Für diesen Mieter stellt die Umsatzsteuer einen „durchlaufenden Posten“ dar. Der Mieter ist vorsteuerabzugsberechtigt und somit kalkuliert er mit der Nettomiete. Der Vermieter kann, wenn er bei dem Mieter optiert insoweit Vorsteuern ziehen, was er bei umsatzsteuerfreier Vermietung nicht kann. Optiert er also nicht, erhöhen sich seine Investitionskosten um die Umsatzsteuer und er kann dies u. U. bei einem vorsteuerabzugsberechtigten Unternehmer nicht mieterhöhend auf die Miete umlegen.

Beispiel

Die Errichtung von zwei gleichwertigen Grundstücken kostet jeweils EUR 1 Mio. zzgl. Umsatzsteuer von EUR 190.000 Die Investoren erwarten eine jährliche Rendite über die Vermietung von 5 Prozent. Es sind Mieter vorgesehen, die vorsteuerabzugsberechtigt sind.

Investor 1 beabsichtigt bei der Vermietung zur Umsatzsteuer zu optieren. Er kann die Vorsteuer aus den Investitionskosten i. H. v. EUR 190.000 ziehen. Diese stellt also keinen Kostenfaktor dar. Um eine Rendite von 5 Prozent zu erreichen, vermietet er zu jährlich EUR 50.000 zzgl. EUR 9.500 Umsatzsteuer, d. h. Brutto für EUR 59.500. Der Mieter kann ebenfalls die Umsatzsteuer als Vorsteuer ziehen, diese ist für ihn auch kein Kostenfaktor.

Investor 2 beabsichtigt bei der Vermietung nicht zur Umsatzsteuer zu optieren, er kann also die Vorsteuer aus den Investitionskosten nicht ziehen. Um eine Rendite von 5 Prozent zu erreichen, muss er für EUR 59.500 (ohne Umsatzsteuer) vermieten.

Im Ergebnis ist die Bruttomiete bei beiden Investoren zwar mit EUR 59.500 gleich hoch. Der Mieter wird sich aber für Investor 1 entscheiden, da seine Mietkosten mit Vorsteuerabzug mit EUR 50.000 um EUR 9.500 niedriger sind. Investor 2 müsste eine niedrigere Rendite von 4,2 Prozent in Kauf nehmen, um konkurrenzfähig zu bleiben, weil er die Umsatzsteuer nicht beachtet hat.

Zusammenfassung

Die umsatzsteuerlichen Reglungen sind zwingend bei Immobilientransaktionen kein durchlaufender Posten, wie in den meisten anderen Branchen.

Ein Vermieter kann bei der grundsätzlich umsatzsteuerfreien normalen Vermietung zur Umsatzsteuer optieren, wenn der Mieter vorsteuerabzugsberechtigt ist.

Die Option zur Umsatzsteuer bei geeigneten Mietern ist wirtschaftlich geboten, um sich nicht aus dem Markt zu kalkulieren.

Fragen zu diesem Thema beantwortet Ihnen Jens Müller gerne.

Sachverhalt

Der Kläger hat von dem Beklagten seit Juli 2015 eine Wohnung in Berlin angemietet. Der (Formular-)Mietvertrag enthält auszugsweise die folgenden Regelungen:

„§ 7 Miete, Nebenkosten, Schönheitsreparaturen

Die Miete netto kalt beträgt zzt. EUR 1.499,99

Der Betriebskostenvorschuss für Betriebskosten gemäß § 18 beträgt zzt. EUR 158,12

Die Betriebskostenpauschale für Betriebskosten gemäß § 18 beträgt zzt. EUR ____

Der Heizkostenvorschuss gemäß § 9 beträgt zzt. EUR 123,75

Verwaltungskostenpauschale zzt. EUR 34,38

Für Garage / Kfz.-Stellplatz zzt. EUR ____

zzt. monatlich insgesamt EUR 1.816,24

§ 18 Betriebskosten

[…] Im Fall der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter gem. § 560 Abs. (1) BGB berechtigt Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung anteilig auf den Mieter umzulegen. […]“

Auf die Verwaltungskostenpauschale zahlte der Kläger im Zeitraum zwischen Juli 2015 und Januar 2017 insgesamt einen Betrag von EUR 601,65. In dem streitgegenständlichen Verfahren begehrte der Kläger – unter Berufung auf die Unwirksamkeit der vereinbarten Verwaltungskostenpauschale und mithin die Rechtsgrundlosigkeit der geleisteten Zahlungen – die Rückzahlung dieses Betrages.

In erster Instanz vor dem Amtsgericht wurde die Klage abgewiesen. Das Urteil wurde in zweiter Instanz durch das Landgericht aufgehoben und der Beklagte antragsgemäß zur Zahlung verurteilt.

Entscheidung

Die gegen das Urteil des Landgerichts eingelegte Revision beim Bundesgerichtshof hatte keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung des Landgerichts bestätigt. Das Landgericht habe rechtsfehlerfrei angenommen, dass die in dem Mietvertrag vereinbarte Verwaltungskostenpauschale wegen eines Verstoßes gegen § 556 Abs. 4 BGB unwirksam ist und dem Kläger daher nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung zusteht.

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof im Wesentlichen aus:

Die vereinbarte Verwaltungskostenpauschale weiche zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB ab und ist damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam. Zum Schutz des Wohnraummieters sieht § 556 Abs. 4 BGB vor, dass Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von §§ 556 Abs. 1, Abs. 2 S. 2 und Abs. 3 BGB abweichen, unwirksam sind. Dies gelte sowohl für Individualvereinbarungen als auch – wie vorliegend im streitgegenständlichen Verfahren – für Allgemeine Geschäftsbedingungen. Nach § 556 Abs. 1 BGB ist es dem Vermieter zwar gestattet – sofern dies vertraglich vereinbart ist – Betriebskosten im Sinne von § 1 Abs. 1, § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) zusätzlich zur Grundmiete auf den Mieter umzulegen, § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV regelt jedoch ausdrücklich, dass Verwaltungskosten nicht zu den Betriebskosten im Sinne der BetrKV gehören. Eine Umlage der Verwaltungskosten als Betriebskosten auf den Wohnraummieter – sei es als Pauschale oder im Wege von Vorauszahlungen – widerspricht mithin § 556 Abs. 1 BGB i. V. m. § 1 Abs. 1, 2 BetrKV und ist daher nicht möglich. Der Bundesgerichtshof nimmt in seiner Entscheidung zudem auch auf die Gesetzesbegründung zum Mietrechtsreformgesetz Bezug, die explizit ausführt, dass die auf Wohnraummieter umlagefähigen Betriebskosten in der Betriebskostenverordnung abschließend aufgezählt sind und eine vertragliche Erweiterung, z. B. auf Verwaltungskosten, nicht möglich ist (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 50).

Auch könne der streitgegenständliche Mietvertrag nicht dahingehend ausgelegt werden, dass die Verwaltungskosten einen Teil der Grundmiete darstellen und die Nennung der Verwaltungskostenpauschale in § 7 des Mietvertrages nur die Offenlegung der Kalkulation der Grundmiete sei. Hiergegen spreche zum einen der Wortlaut des § 7, der die Nettokaltmiete abschließend mit EUR 1.499,99 beziffere, und zum anderen, dass die Verwaltungskosten nicht in die Berechnung der Höhe der Mietkaution eingeflossen seien, da diese genau das Dreifache der Nettokaltmiete von EUR 1.499,99 beträgt. Zudem spreche auch die Bezeichnung als „Verwaltungskostenpauschale“ in § 7 des Mietvertrages für die Nähe zu den Betriebskosten, da der Grundmiete die Bezeichnungen als „Pauschale“ oder als „Vorschuss“ fremd sind.

Konsequenzen für die Praxis

Eine Umlage der Verwaltungskosten als Betriebskosten auf den Wohnraummieter ist aufgrund dieser eindeutigen Entscheidung mithin nicht möglich. Gleichwohl geht aus der Entscheidung hervor, dass die Verwaltungskosten auf den Mieter „umlegbar“ sind – allerdings nicht im Wege der Betriebskostenumlage, sondern durch Berücksichtigung der Verwaltungskosten bei der Kalkulation der Grundmiete (d. h. Nettokaltmiete). Diese kann infolgedessen, da der Vermieter die Verwaltungskosten für die zu vermietende Wohnung tragen muss, schlichtweg höher kalkuliert werden. Auf den ersten Blick mag es zwar im Ergebnis nicht von Bedeutung sein, ob der Mieter die Verwaltungskosten als Betriebskosten trägt oder ob er eine um die Verwaltungskosten erhöhte Grundmiete zahlt; auf den zweiten Blick ergibt sich aus Sicht des Mieters jedoch ein Unterschied: Bei einer Erhöhung der Grundmiete ist der Vermieter an die strengen gesetzlichen Vorgaben zur Mieterhöhung gemäß §§ 558 ff. BGB gebunden. Eine Mieterhöhung allein aufgrund gestiegener Kosten für den Vermieter, z. B. aufgrund gestiegener Verwaltungskosten, ist gemäß §§ 558 ff. BGB nicht zulässig. Demgegenüber ist bei einem Anstieg der Betriebskosten eine Weitergabe an den Mieter in Form einer Erhöhung der Betriebskostenpauschale durch einseitige Erklärung des Vermieters gemäß § 560 Abs. 1 S. 1 BGB möglich, sofern er sich dies – wie zumeist – vertraglich vorbehalten hat. Dadurch dass Verwaltungskosten nach der vorliegenden Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht als Betriebskosten, sondern nur im Rahmen der Grundmiete umlegbar sind, scheidet eine Weitergabe einer etwaigen Erhöhung der Verwaltungskosten an den Mieter somit aus.

Praxistipp

Bei der Vermietung von Wohnraum sollten die Verwaltungskosten des Mietobjektes daher direkt bei der Kalkulation der Grundmiete berücksichtigt werden. Auch sollte dabei ein etwaiger Anstieg der Verwaltungskosten bereits einkalkuliert werden, da eine nachträgliche Erhöhung der Grundmiete aufgrund steigender Verwaltungskosten nicht möglich ist. Es sollte eine verdeckte Kalkulation der Grundmiete, d. h. ohne Aufführung der Verwaltungskosten im Mietvertrag, gewählt werden. So kann Streit darüber, ob die Verwaltungskosten bei der Auslegung des Mietvertrages tatsächlich als Teil der Grundmiete statt als Betriebskosten zu verstehen sind, vermieden werden.

Fragen zu diesem Thema beantwortet Ihnen Annalena Benz gerne.

Sachverhalt

Die Klägerin war Vermieterin, die Beklagte Mieterin von Büroflächen. Mit Schreiben vom 5. Juli 2012 kündigte die Mieterin außerordentlich mit Wirkung zum 30. September 2012 unter Berufung auf eine von den Mietflächen ausgehende Gesundheitsgefahr. Die Mieterin räumte die Mietflächen im Oktober 2012 und bot der Vermieterin mit Schreiben vom 9. November 2012 die sofortige Rückgabe der Mietflächen mit der Bitte um einen Terminvorschlag sowie um Abstimmung hinsichtlich von ihr vorgenommener Einbauten an.

Die Vermieterin weigerte sich zunächst kategorisch, die Mietflächen zurückzunehmen, da sie die fristlose Kündigung des Mietvertrages für unrechtmäßig hielt. Erst mit Telefax vom 24. Januar 2013 teilte sie mit, welche Mietereinbauten zurückgebaut werden sollten – nämlich der Serverraum und ein Verbindungskabel. Die Rückgabe der Mietflächen erfolgte schlussendlich am 8. Februar 2013. Auf jenen Tag datiert ein von der Vermieterin erstelltes, nicht unterschriebenes, aber mit zahlreichen von der Vermieterin behaupteten erheblichen Mängeln versehenes Rückgabeprotokoll.

Mit der am 8. Juli 2013 eingereichten, der Mieterin jedoch erst am 1. August 2013 zugestellten Klage begehrte die Vermieterin Schadensersatz wegen dieser behaupteten Mängel und nicht durchgeführter Rückbauten und somit der Nicht- bzw. Schlechterfüllung der Rückgabepflicht. Die Mieterin erhob die Einrede der Verjährung und war der Auffassung, die Klägerin habe sich bereits im November 2012 mit der Rücknahme der Räume in Annahmeverzug befunden. Auf den Zustand der Räumlichkeiten und die unstreitig zumindest im November 2012 nicht durchgeführten Rückbauten komme es insofern nicht an. Die Klageeinreichung am 8. Juli 2013 – mehr als sechs Monate nach dem Angebot der Rückgabe – erfolgte somit nach Auffassung der Mieterin nicht unter Wahrung der Verjährungsfrist nach § 548 BGB.

Entscheidung

Nach Auffassung des OLG Brandenburg sind die Ersatzansprüche der Vermieterin wegen Verschlechterung der Mietsache nach § 548 Abs. 1 BGB verjährt.

Ein Vermieter sei zwar nicht verpflichtet, eine Mietsache jederzeit auf „Zuruf“ zurückzunehmen, ein solcher Fall liege aber nicht vor, da der klagenden Vermieterin die Rückgabe nicht „unmittelbar vor der Haustür“ angeboten worden sei, ihr vielmehr mit Schreiben vom 9. November 2012 Gelegenheit gegeben wurde, kurzfristig einen ihr genehmen Termin zu benennen. Mit dem am 9. November 2012 übermittelten Schreiben hinsichtlich des Angebotes der sofortigen Rückgabe der Mietflächen habe sich die Vermieterin daher im Annahmeverzug mit der Rücknahme der Mietsache befunden.

Es komme zudem auch nicht auf eine Nicht- bzw. Schlechterfüllung der Rückgabepflicht an, also auf den Umstand, ob die Mietsache bei Fristbeginn am 10. November 2012 vollständig geräumt war und gegebenenfalls noch eine Abstimmung wegen eventuell zu übernehmender Einbauten erfolgen müsste. Eine vollständige Rückgabe bzw. Räumung der Mietsache sei keine Voraussetzung für den Fristbeginn.

Der Annahmeverzug für die Rücknahme der Mietsache führt nach Auffassung des OLG Brandenburg zu einem Beginn der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB wegen Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache. Zwar setze die Rückgabe grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse voraus, falls sich jedoch für den Vermieter die Möglichkeit ergibt, die unmittelbare Sachherrschaft auszuüben – etwa indem er ein Angebot des Mieters auf Übergabe der Schlüssel zurückweist oder die Rücknahme der Schlüssel grundlos verzögert – komme dies dem gleich. Nachdem die Klageerhebung mehr als sechs Monate nach dem Annahmeverzug des Vermieters erfolgte, sind seine Ansprüche wegen Veränderungen und Verschlechterungen verjährt.

Das OLG Brandenburg hat die Revision in dieser Angelegenheit zugelassen, da der BGH zu dieser maßgeblichen Rechtsfrage, ob bereits der Eintritt des Annahmeverzuges die Verjährungsfrist gemäß § 548 a BGB in Gang setzt, bislang noch keine Entscheidung getroffen hat. Eine Entscheidung auf die von der Vermieterin eingelegte Revision ist gegenwärtig noch nicht bekannt.

Konsequenzen für die Praxis

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache an den Vermieter. Das OLG Brandenburg bestätigt einmal mehr, dass es auf den Zustand der Mietsache insofern nicht ankommt, vielmehr ausschließlich darauf, ob der Mieter den Besitz an der Mietsache aufgegeben hat und der Vermieter die Möglichkeit erhält, sich ungestört ein Bild von dem Zustand derselben zu machen.

Praxistipp

Bei Besitzaufgabe und Angebot des Mieters zur Rückgabe sollte die Rücknahme durch den Vermieter erfolgen und zwar auch bei einem Streit über den Zustand der Mietflächen. Eine Verweigerung kommt nur in absolut seltenen Ausnahmefällen in Betracht, dies ist jeweils im Einzelfall rechtlich zu bewerten. Verweigert der Vermieter die Rückgabe zu Unrecht, drohen erhebliche Nachteile, die auch nicht durch eine etwa erhoffte Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB aufgewogen werden, denn diese hat der Mieter nur zu leisten, wenn er dem Vermieter die Mietsache vorenthält. Ein solches Vorenthalten liegt aber in der Regel nicht vor, wenn der Mieter die Rückgabepflicht schlecht erfüllt.

Fragen zu diesem Thema beantwortet Ihnen Florian Baumann gerne.

Zusammen mit Union Investment, Allthings, Architrave, Roomhero und Proptech1 haben unsere Partner Klaus Beine und Dr. Jochen Reuter durch die Veranstaltung geführt. Unsere Partnerin Dr. Gesine von der Groeben war ebenfalls ganz wesentlich an der Vorbereitung und Durchführung der Veranstaltung beteiligt.

Nach dem Empfang mit Flying Lunch und kurzer Einleitung, gab es eine Case Study, bei der Dr. Lars Scheidecker (Union Investment) und Maurice Grassau (Architrave) über die erfolgreiche Integration des Proptechs Architrave in die Strukturen von Union Investment berichteten.

Bei dem anschließenden Panel diskutierten namhafte Experten der Immobilien- und Proptech-Branche lebhaft darüber, ob und wann die Integration von Proptechs sinnvoll ist und wie sie erfolgreich umgesetzt werden kann. Marc Beermann leitete die Paneldiskussion, an der neben Dr. Lars Scheidecker und Maurice Grassau auch Dr. Beat Schwab (Proptech1) und Daniel C. Kuczaj (Roomhero) teilnahmen.