Die buchhalterische und steuerliche Behandlung einer Instandhaltungsrücklage nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist in der Praxis oftmals unklar. Nachfolgend einige Erläuterungen.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in seinem Urteil vom 16. 9. 2020, II R 49/17 entscheiden, dass eine miterworbene Instandhaltungsrücklage nicht die GrESt mindert, da rechtlicher Eigentümer die Wohnungseigentümergesellschaft (WEG) ist. Der BFH hatte dies davor noch anders gesehen (Urteil vom 9. 10. 1991 II R 20/89).
Oftmals wird das Hausgeld, das an eine WEG-Gesellschaft bezahlt wird, insbesondere handelsrechtlich voll aufwandswirksam erfasst. Bei der Instandhaltungsrücklage handelt es sich aber um einen Vermögensgegenstand (steuerlich Wirtschaftsgut). Der Eigentümer des Teileigentums ist zwar nicht rechtlicher Eigentümer der mit dem Teileigentum verbundenen Rücklage, wohl aber wirtschaftlicher Eigentümer. Bilanzierung und die Ertragsteuern richten sich nach wirtschaftlichen Kriterien (§ 39 der Abgabenordnung). Der BFH hat daher im Urteil vom 5. 10. 2011, I R 94/10 entscheiden, dass die Instandhaltungsrücklage ein Wirtschaftsgut ist.
Ein Aufwand konkretisiert sich damit erst, wenn tatsächlich aus der Rücklage entnommen wird, um Instandhaltungen zu finanzieren. Ob ggf. nachträgliche Herstellungskosten bestehen, wäre ggf. zu prüfen. Ob der wahrscheinlichen Höhe eher theoretisch, könnten steuerlich auch anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen.
Das Wohngeld ist also zunächst aufzuteilen. Die Dotierung der Instandhaltungsrücklage ist zu aktivieren und nicht sofort Aufwand. Dies gilt bei Betriebsvermögen mit Gewinnermittlung durch Bilanzierung und bei Einnahmenüberschussrechnung. Es gilt analog für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wo die Dotierung der Rücklage keine Werbungskosten darstellt.
Beim Kauf von Teileigentum ist der Kaufpreis demnach auf Grund und Boden, Gebäude und erworbene anteilige Instandhaltungsrücklage aufzuteilen. Grundsätzlich ist auch die anteilige GrESt für die Instandhaltungsrücklage als Anschaffungsnebenkosten zu aktivieren. Allerdings sind diese Anschaffungsnebenkosten sofort aufwandswirksam abzuschreiben. Letzteres scheint zunächst ungewöhnlich, ist aber durch die unterschiedliche Behandlung bei GrESt und Ertragssteuer begründet. Es ist unter anderem wegen dieser unterschiedlichen Behandlung ein Verfahren beim BFH unter IV R 19/23 anhängig, das die Aktivierung überprüfen soll.
Der Erwerb der Instandhaltungsrücklage ist GrESt-pflichtig. Rücklagendotierung ist kein sofortiger Aufwand, sondern erst die Nutzung der Rücklage, sofern keine nachträglichen Herstellungskosten vorliegen. Die Behandlung ist in beiden Fällen nicht unumstritten, wohl aber wegen der unterschiedlichen Behandlung von rechtlichem und wirtschaftlichem Eigentum gerechtfertigt.
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