In der Praxis der Immobilienverwaltung ist es weit verbreitet: Wohnungsverwalter, die zugleich als Wohnungsvermittler tätig sind, vereinbaren mit den Eigentümern bzw. Vermietern der Immobilien, neben der Vergütung für die Immobilienverwaltung eine zusätzliche Provision für die erfolgreiche Neuvermietung der von ihnen verwalteten Wohneinheiten. Diese Gestaltung war wirtschaftlich attraktiv und wurde von zahlreichen Marktteilnehmern jahrelang vertraglich vereinbart. Der BGH hat dem nun mit seinem Urteil vom 21. Mai 2026 (BGH, Urt. v. 21. Mai 2026 – I ZR 224/25) eine deutliche Absage erteilt und entsprechende Vergütungsvereinbarungen für unwirksam erklärt. Sie verstießen gegen § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG, der nicht nur Maklerverträge des Wohnungsverwalters mit dem Wohnungssuchenden erfasse, sondern auch solche mit dem Wohnungseigentümer bzw. Vermieter.
Die klagende Wohnungseigentümerin verlangte von der von ihr mit der Verwaltung ihrer Wohnungen beauftragten Wohnungsverwalterin die Rückzahlung von Vermietungsprovisionen.
Die Klägerin, eine Immobilieneigentümerin, übertrug der Beklagten, einer gewerblichen Immobilienverwalterin, die Verwaltung von 129 Wohneinheiten und 134 Garagen. Die Beklagte war im Rahmen des Verwaltervertrags mit der Erledigung sämtlicher laufender Verwaltungsangelegenheiten betraut, einschließlich des Abschlusses von Mietverträgen im Namen der Klägerin. Für die laufende Verwaltung erhielt die Beklagte eine monatliche Pauschale je Wohneinheit und je Garage. Für die Neuvermietung einer Wohnung war darüber hinaus eine Provision in Höhe von zwei Monatskaltmieten vereinbart.
Während der Vertragslaufzeit stellte die Beklagte der Klägerin Provisionen in Höhe von insgesamt 16.815,71 € in Rechnung.
Nach Kündigung des Verwaltervertrages forderte die Klägerin die Beklagte zunächst außergerichtlich unter Berufung auf § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Var. 2 WoVermittG zur Erstattung sämtlicher Provisionszahlungen auf. Das LG Krefeld verurteilte die Beklagte erstinstanzlich auf ihr Anerkenntnis zur Zahlung von 149,51 € nebst Zinsen und wies die Klage im Übrigen ab. Auf die Berufung der Klägerin verurteilte das OLG Düsseldorf die Beklagte unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen zur Zahlung weiterer 16.666,20 € nebst Zinsen.
Der BGH bestätigte die Auffassung des Berufungsgerichts. Die Klägerin habe einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Provisionen. Einem Wohnungsvermittler stehe weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter eine Provision zu, wenn ein Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen wird, deren Verwalter er ist. Eine entsprechende Vereinbarung verstoße gegen § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG. Die Vorschrift erfasse nicht nur Entgeltvereinbarungen des Wohnungsverwalters mit dem Mieter, sondern auch solche mit dem Vermieter.
Bereits der Wortlaut des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG spreche dafür, dass jede Vermittlung von Mietverträgen über Wohnräume, deren Verwalter der Vermittler ist, von der Norm erfasst sei. Aus der Formulierung der Vorschrift ergebe sich nicht, dass diese auf Provisionsvereinbarungen mit dem Wohnungssuchenden zu beschränken sei. Auch der Regelungszusammenhang mit den übrigen Bestimmungen in § 2 WoVermittG spreche dafür, dass der Provisionsausschluss nicht nur zugunsten des Mieters eingreife.
Auch eine teleologische Reduktion auf Provisionsvereinbarungen mit dem Mieter, wie sie teilweise vertreten werde, sei nicht erforderlich. Eine solche Reduktion komme nur in Betracht, wenn der Wortlaut einer Norm mit Blick auf ihren Sinn und Zweck zu weit gefasst sei, weil der Gesetzgeber nicht alle Konsequenzen der von ihm gewählten Gesetzesfassung bedacht habe. Daran fehle es hier, da der Gesetzgeber bei der Schaffung des WoVermittG bewusst den Bezug zum Wohnungssuchenden in § 2 Abs. 3 S. 1 WoVermittG, aber nicht in § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG hergestellt habe.
Die Anwendung des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG auf Provisionsvereinbarungen mit dem Vermieter verfehle auch nicht das Regelungsziel der Norm. Das WoVermittG bezwecke den Schutz von Wohnungssuchenden vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen sowie die Verbesserung der Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung. Die Position des Mieters sei jedoch ebenso geschwächt, wenn nicht er, sondern der Vermieter die Provision schulde und dieser die Vergütung über eine höhere Miete auf den Mieter umlege. Dadurch werde der Mieter mittelbar mit Zusatzkosten belastet, die er bei eigener Beauftragung des im Lager des Vermieters stehenden Wohnungsvermittlers und -verwalters nicht zu tragen hätte. Außerdem würde durch die strikte Trennung von Wohnungsvermittlung und -verwaltung die erforderliche Markttransparenz hergestellt.
Auch eine an Art. 12 Abs. 1 S. 2 GG orientierte verfassungskonforme Auslegung gebiete keine Einschränkung auf Verträge mit Mietern. Durch die Normierung des Provisionsausschlusses des Wohnungsvermittlers und -verwalters in § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG habe der Gesetzgeber in Ausübung seines sozialstaatlichen Gestaltungsauftrags aus Art. 20 Abs. 1 GG eine geeignete, erforderliche und angemessene Regelung getroffen, um den von ihm festgestellten Härten eines im Ungleichgewicht befindlichen Wohnungsmarkts entgegenzuwirken und Missstände zu Lasten des wirtschaftlich schwächeren Mieters zu beseitigen.
Der BGH bejahte daher einen Anspruch der klagenden Wohnungseigentümerin gemäß § 5 Abs. 1 Hs. 1 WoVermittG i.V.m. § 812 I 1 Alt. 1 BGB gegen die Wohnungsverwalterin auf Rückzahlung der geleisteten Vermittlerprovisionen
Mit dieser Entscheidung hat der BGH Provisionsvereinbarungen für unwirksam erklärt, die sich in einer Vielzahl von Verwalterverträgen finden dürften. Während die Frage, ob § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG auch auf Provisionsvereinbarungen mit dem Vermieter Anwendung findet, bisher in der Literatur und von den Instanzgerichten unterschiedlich beantwortet wurde, hat der BGH diese Frage nun eindeutig mit "Ja" beantwortet. Damit können zum einen zukünftig Provisionsansprüche nicht mehr auf entsprechende Vereinbarungen gestützt werden, zum anderen können aber auch in der Vergangenheit bereits gezahlte Vermittlerprovisionen ggf. zurückgefordert werden.
Immobilieneigentümer und -verwalter sind angesichts der Entscheidung daher gehalten, zeitnah bestehende Verträge zu überprüfen. Enthalten die Verträge entsprechende Provisionsregelungen, dann sollten die Zahlungen – wenn überhaupt -vorerst nur noch unter Vorbehalt erfolgen. In jedem Fall sollten die Vertragsparteien schnellstmöglich das Gespräch suchen und versuchen den Vertrag einvernehmlich anzupassen. In einem zweiten Schritt sollte geprüft werden, ob in der Vergangenheit gezahlte Provisionen ggf. zurückgefordert werden können.
Es bleibt abzuwarten, wie die Branche mit der Entscheidung des BGH umgehen wird und wie sie ihre Verträge und Geschäftsmodelle anpassen wird.
