In der Praxis der Immobilienverwaltung ist es weit verbreitet:…
Den ausführlichen Beitrag, der im NWB Verlag erschienen ist (NWB 2024, Seite 531 – 538), finden Sie hier. Nachfolgend erhalten Sie die Kurzfassung des Beitrags „Schnell gelesen“.
Das FG Münster hat zur Drei-Objekt-Grenze bezogen auf eine grundbesitzhaltende Kapitalgesellschaft eines Immobilienkonzerns Stellung genommen (vgl. FG Münster, Urteil v. 26.4.2023 - 13 K 3367/20 G, NWB TAAAJ-42643; Revision eingelegt, Az. beim BFH: III R 14/23). Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass die Veräußerung von 13 Objekten fünf bis sieben Monate nach Ablauf der Fünfjahresfrist einer Objektgesellschaft eines Immobilienkonzerns keinen gewerblichen Grundstückshandel darstellt.
Das Finanzgericht hat klargestellt, dass die Vermietung von Immobilien keine Nähe zum Handel mit Immobilien darstellt. In der Folge scheidet bei Vermietungsgesellschaften die Branchennähe als Indiz für eine bedingte Veräußerungsabsicht aus. Bei fehlender Branchennähe ist zudem der Zeitraum, innerhalb dessen ein geringfügiges und damit schädliches Überschreiten der Fünfjahresfrist vorliegt, kürzer als bei branchennahen Steuerpflichtigen. Ferner reicht nach Auffassung des Gerichts die hohe Anzahl an veräußerten Objekten als Indiz für eine bedingte Veräußerungsabsicht allein nicht aus. Unter Berücksichtigung der Gesamtumstände bedürfe es weiterer Indizien, die für eine bedingte Veräußerungsabsicht sprechen. Bei Würdigung dieser Gesamtumstände sind nach Auffassung des Gerichts, anders als bei dem Verkauf innerhalb der Fünfjahresfrist, auch die Umstände des Verkaufs der Immobilien zu berücksichtigen, zumindest wenn es sich um gravierende, im Erwerbszeitpunkt unvorhersehbare Ereignisse handelt. Ferner bekräftigt das FG Münster in Abgrenzung zum FG Berlin-Brandenburg (vgl. Urteil v. 18.1.2022 - 8 K 8008/21, NWB IAAAI-57928, Revision anhängig, Az. beim BFH: III R 12/22) die Abschirmwirkung von Kapitalgesellschaften, so dass die gewerbliche Tätigkeit anderer Gesellschaften des Konzerns nicht auf Vermietungsgesellschaften abfärbt. Für das fehlende Indiz der Veräußerungsabsicht außerhalb der Fünfjahresfrist sprach auch die langfristige Finanzierung.
Veräußern Immobiliengesellschaften Grundbesitz, stellt sich oftmals die Frage, ob diese Veräußerungen einen gewerblichen Grundstückshandel begründen und damit signifikante Gewerbesteuerbelastungen auslösen. Da die Drei-Objekt-Grenze nur indizielle Wirkung hat und stets das Gesamtbild der Verhältnisse zu berücksichtigen ist, ergeben sich in der Praxis oftmals große Unsicherheiten, ob ausreichend Indizien vorliegen, die gegen einen gewerblichen Grundstückshandel sprechen. Insbesondere in Fällen, bei denen es sich um Veräußerungen von Objekten außerhalb der Fünfjahresfrist handelt, zu denen der Steuerpflichtige aufgrund zum Erwerbszeitpunkt unvorhersehbarer, gravierender Ereignisse gezwungen ist, sollte basierend auf den Ausführungen des FG Münster oftmals der Nachweis erbracht werden können, dass diese „Notverkäufe“ keinen gewerblichen Grundstückshandel darstellen. Dies gilt zumindest dann, wenn es sich um Gesellschaften aus dem Bereich der „Bestandshaltung“ handelt.
