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Es gab in der letzten Zeit einige überraschende Urteile zur Umsatzsteuer bei Immobilieninvestitionen, die Investoren beachten sollten. Nachfolgend werden die möglichen Folgewirkungen aus einem EuGH Urteil besprochen, das klarstellt, dass eine vermietete Immobilie ohne eigenes Personal keine umsatzsteuerliche Betriebsstätte begründet.
Ausländische Immobilienkapitalgesellschaften, die eine inländische Immobilie halten und vermieten, versuchen in der Regel grundsätzlich die Begründung einer ertragsteuerlichen Betriebsstätte zu vermeiden, um nicht gewerbesteuerpflichtig zu werden. Es gilt insoweit der Betriebsstätten-Begriff nach § 12 AO. Eine umsatzsteuerliche Betriebsstätte muss aber nicht zwingend mit der ertragsteuerlichen Betriebsstätte identisch sein. Für die umsatzsteuerliche Betriebsstätte gilt die Definition der „festen Niederlassung“ des höherrangigen EU-Rechts (Art. 44 und 45 der MwStystRL sowie Art 11 MwStVO).
Für ausländische Immobilienkapitalgesellschaften gilt zur Bestimmung des Orts der Leistung zwar unabhängig davon, ob eine umsatzsteuerliche Betriebsstätte vorliegt, das Belegenheitsprinzip. Die Leistungen sind demnach bei einer deutschen Immobilie in Deutschland umsatzsteuerpflichtig. Das Vorhandensein einer umsatzsteuerlichen Betriebsstätte hat allerdings erheblichen Einfluss auf die Steuerschuldnerschaft einer umsatzsteuerpflichtigen Vermietung und auf das Verfahren zum Vorsteuerabzug.
Bisher nahm die Finanzverwaltung bei einer vermieteten Immobilie grundsätzlich eine umsatzsteuerliche Betriebsstätte an. Abschnitt 13b.11 (2) Satz 2 und 3 UStAE besagt: „Unternehmer, die ein im Inland belegenes Grundstück besitzen und umsatzsteuerpflichtig vermieten, sind insoweit als im Inland als ansässig zu behandeln. Sie haben diese Umsätze im allgemeinen Besteuerungsverfahren zu erklären.“
Weiterhin wird in Abschnitt 18.10 Satz 4 UStAE ausgeführt:
„Unternehmer, die ein im Inland gelegenes Grundstück besitzen und vermieten oder beabsichtigen zu vermieten, sind als im Inland ansässig zu behandeln.“
Eine ausländische Immobilienkapitalgesellschaft mit umsatzsteuerpflichtigen Vermietungsumsätzen hat sich daher gemäß UStAE in Deutschland umsatzsteuerlich registrieren zu lassen und Umsatzsteuervoranmeldungen und -jahreserklärungen abzugeben. Die Finanzverwaltung nimmt an, dass eine Immobilienkapitalgesellschaft insoweit als im Inland ansässig zu behandeln ist, d.h. eine umsatzsteuerliche Betriebsstätte begründet.
Nun hat der EuGH in einem aktuellen Urteil sehr eindeutig entschieden, dass die Vermietung einer Immobilie ohne eigenes Personal keine feste Niederlassung darstellt und somit eine umsatzsteuerliche Betriebsstätte nicht begründet wird (EuGH vom 3. Juni 2021, C-931/19).
In der Konsequenz bedeutet dies, dass ausländische Objektkapitalgesellschaften mit inländischen Grundstücken nicht als im Inland ansässig zu behandeln sind. Demnach ist eine umsatzsteuerliche Registrierung in Deutschland nicht möglich. Dies bedeutet wiederum, dass ausländische Grundstückskapitalgesellschaften bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung nicht mit Umsatzsteuer fakturieren dürfen, sondern nach § 13b UStG der Leistungsempfänger, d.h. der Mieter, Schuldner der Umsatzsteuer ist. Ein Umsatzsteuerausweis durch die ausländische Immobilienkapitalgesellschaft wäre demzufolge als unberechtigter Umsatzsteuerausweis nach § 14c (1) UstG zu behandeln, d.h. Umsatzsteuer würde zwar durch die ausländische Immobilienkapitalgesellschaft geschuldet, berechtigte den Mieter aber nicht zum Vorsteuerabzug.
Weiterhin wäre die Konsequenz, dass für die Objektgesellschaft kein Vorsteuerabzug, sondern nur noch das umständliche Vorsteuervergütungsverfahren möglich wäre.
Es bleibt abzuwarten, ob die deutsche Finanzverwaltung aufgrund des EuGH-Urteils die genannten Passagen des UStAE überprüfen und anpassen wird. Auf jeden Fall muss es einen Vertrauensschutz für die Veranlagungszeiträume bis zur entsprechenden Änderung des UStAE geben. Sollte eine Anpassung erfolgen, müssen ausländische Immobilienkapitalgesellschaften ihre Prozesse zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung erheblich anpassen.
