Teilt ein Kaufinteressent dem Makler seine Vorkenntnis nicht umgehend mit, muss er zahlen

OLG Zweibrücken, Urteil vom 26.09.2023 – 8 U 138/22

Wird aufgrund des engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Maklertätigkeit und Kaufvertragsabschluss auf die Kausalität der Vermittlertätigkeit geschlossen, bleibt dem Käufer der Nachweis ausnahmsweise gegen einen Kausalzusammenhang sprechender Umstände (wie insbesondere einer Vorkenntnis von Objekt und Verkäufer) grundsätzlich möglich; die Berufung darauf ist ihm jedoch zu versagen, wenn er der Provisionsforderung des Maklers nicht umgehend – unter Hinweis auf die Vorkenntnis – entgegentritt.

Der Fall

Die Parteien streiten um die Zahlung einer Maklerprovision für die Vermittlung einer Immobilie. Am 17.05.2021 schlossen der damalige Eigentümer der Immobilie und die Klägerin einen Maklervertrag über den Nachweis von Kaufinteressenten bzw. die Vermittlung eines Kaufvertragsabschlusses über das Auftragsobjekt. Unter Nr. 7 dieses Vertrags ist bzgl. der Vergütung geregelt, dass im Falle eines abgeschlossenen Kaufvertrags sowohl der Auftraggeber (Verkäufer), als auch der – zu diesem Zeitpunkt noch unbekannte – Käufer des Anwesens eine Provision von je 2 % des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer schulden. Am 13.10.2021 veräußerte der Verkäufer die Immobilie zu einem Kaufpreis von 695.000 EUR an den Beklagten. In vorheriger E-Mail-Korrespondenz zwischen Makler und Kaufinteressent wies der Makler auf die Provisionspflicht hin. In § 9 der Kaufvertragsurkunde heißt es: „Die Beteiligten bestätigen, dass dieser Vertrag durch die Vermittlung der Maklerfirma, M. GmbH, zustande gekommen ist.“ Mit Schreiben vom 07.12.2021 stellte die Klägerin dem Beklagten eine Provision i.H.v. 17.255 EUR (2 % aus 725.000 EUR zzgl. MwSt.) in Rechnung. Zahlungen hierauf leistete der Beklagte nicht.

Das LG Kaiserslautern (Urteil vom 02.09.2022 – 4 O 240/22) hat die Klage abgewiesen. Der Beklagte wendete unter anderem ein, dass er bereits vor der Internetanzeige der Klägerin von der Verkaufsabsicht des Eigentümers gewusst habe. Zu spät! Die Berufung der Klägerin hatte überwiegend Erfolg.

Die Folgen

Der Provisionsanspruch setzt voraus, dass der Kaufvertrag „infolge“ der Tätigkeit des Maklers zustande kommt, § 652 Abs. 1 BGB. Übliche Störung dieser Kausalität ist der Einwand der Vorkenntnis. Vorliegend definiert das OLG Zweibrücken ergänzend die Anforderungen an die Geltendmachung dieses Einwands. Auf die Kausalität der Vermittlertätigkeit, die grundsätzlich der Makler nachzuweisen hat, kann bei Abschluss in zeitnahem Zusammenhang von unter einem Jahr nach Entfaltung der Maklertätigkeit – wie hier – geschlossen werden (vgl. dazu Grüneberg/Retzlaff BGB § 652 Rn. 55 mwN.). Zwar bleibt es dem Käufer auch dann prinzipiell möglich, ausnahmsweise für einen fehlenden Kausalzusammenhang sprechende Umstände, wie eine Vorkenntnis von Objekt und Verkäufer, darzulegen und nachzuweisen (Grüneberg/Retzlaff BGB § 652 Rn. 55). Allerdings kann ihm die Berufung auf eine Vorkenntnis wiederum verwehrt sein, wenn er bei Kontaktaufnahme mit dem Makler nicht sogleich auf eben diese Vorkenntnis hinweist und etwaigen Provisionsforderungen unter Hinweis auf selbige widerspricht (vgl. OLG Celle NJW-RR 1995, 501; ähnlich OLG Schleswig 12.6.2014 – 16 U 134/13, BeckRS 2015, 16734 Rn. 13 bei unterlassenem Hinweis nach ausdrücklichem Provisionsverlangen und OLG Koblenz NJW-RR 1991, 248 (249)), wenn klar ist, dass der Makler auch vom Käufer eine Provision verlangen möchte.

So liegt der Fall hier. Der Beklagte hat nicht nur Maklerleistungen der Klägerin in Anspruch genommen und um die Provisionsforderung der Klägerin gewusst, ohne einen Hinweis auf eine vermeintliche Vorkenntnis zu erteilen oder der Forderung entgegenzutreten, sondern darüber hinaus in § 9 des notariellen Kaufvertrags sogar ausdrücklich erklärt, „dass dieser Vertrag durch die Vermittlung (der Klägerin) zustande gekommen ist“. Vor diesem Hintergrund kann sich der Beklagte auf eine angebliche Vorkenntnis nicht mit Erfolg berufen.

Was ist zu tun?

Es zeigt sich, dass auch der Zeitpunkt der Geltendmachung des Einwands der Vorkenntnis entscheidend ist. Zwar muss ein Kaufinteressent nicht ohne weiteres damit rechnen, dass ein Verkäufermakler mit ihm einen (zweiten) Maklervertrag abschließen will und folglich auch von ihm eine Provision erwartet (BGH, Urteil vom 03.05.2012 – III ZR 62/11). Bringt der Makler dies jedoch ausdrücklich zum Ausdruck, muss der Kaufinteressent unmittelbar auf eine etwaige Vorkenntnis hinweisen und den Provisionsforderungen widersprechen.

Leopold Linden

Der Text ist erstmals in der Immobilien Zeitung erscheinen

Zur besseren Lesbarkeit wird in dem vorliegenden Beitrag auf die gleichzeitige Verwendung männlicher und weiblicher Sprachformen verzichtet. Es wird das generische Maskulin verwendet, wobei alle Geschlechter gleichermaßen gemeint sind.