Haftung des Untermieters bei verzögerter Rückgabe – Vermieter erhält die volle Miete für die Gesamtfläche als Schadensersatz

Urteil des Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburg vom 23.09.2024, Az.: 4 U 31/24

Leitsatz

Gibt der Untermieter nach Beendigung des Hauptmietvertrags die Mietfläche verspätet zurück und ist es dem Vermieter nicht möglich, die übrigen Flächen ohne die vom Untermieter genutzten Flächen zu vermieten, haftet der Untermieter für den gesamten Mietausfallschaden.

Der Fall

Der Vermieter beendete einen Gewerberaummietvertrag durch außerordentliche Kündigung gegenüber dem Mieter. Eine Teilfläche des Mietgegenstands hatte der Mieter untervermietet. Der Mieter gab die von ihm genutzte Mietfläche an den Vermieter zurück und schloss mit diesem einen Vergleich über die Mietzahlungsansprüche bis zum Zeitpunkt der Rückgabe Ende Februar 2023. Der Untermieter verweigert allerdings zunächst – trotz mehrfacher Aufforderung durch den Vermieter – die Rückgabe der von ihm genutzten Teilfläche. Diese erfolgte erst im Juni 2023. Das OLG Hamburg verurteilte den Untermieter zur Zahlung eines Schadensersatzes gemäß §§ 990 Abs. 2, 280 Abs. 1, 2, 286 BGB in Höhe der zwischen Vermieter und Mieter vereinbarten Nettomiete für die Gesamtfläche für die Monate März bis Juni 2023 inklusive der entsprechenden Betriebskostenvorauszahlungen. Da zwischen dem Vermieter und dem Untermieter kein Vertragsverhältnis bestand, folgt der Anspruch des Vermieters aus dem ab Kündigung des Hauptmietverhältnisses unberechtigten Besitz des Untermieters. Auch wenn Mieter und Untermieter grundsätzlich wie Gesamtschuldner haften, liegt im Vergleichsschluss kein Erlass gegenüber dem Untermieter vor, da im Vergleich ausdrücklich nur Ansprüche bis Ende Februar 2023 geregelt worden sind.

Die Folgen

Das OLG Hamburg beschränkte die Schadensersatzpflicht dabei nicht auf die vom Untermieter genutzte Teilfläche. Vielmehr haftet der Untermieter für den gesamten durch den unberechtigten Besitz verursachten Schaden, insbesondere auch für den Mietausfall für die nicht vom Untermieter genutzten Flächen. Dies gilt zwar nur, wenn der Vermieter den Mietgegenstand ohne die vom Untermieter weiterhin genutzte Teilfläche nicht weitervermieten kann, was wiederum stets anhand der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen ist. Das OLG Hamburg betont aber, dass es dem Vermieter nicht zumutbar war, eine kurzfristige Vermietung von Teilflächen zu versuchen, solange das Schicksal der vom Untermieter genutzten Teilfläche nicht geklärt war. Es ist schwer vorstellbar, dass andere Gerichte insoweit zu einer abweichenden Beurteilung gelangen werden. Die Schadenshöhe hat das OLG Hamburg durch freie Beweiswürdigung gemäß § 287 ZPO in Höhe der zwischen Vermieter und Mieter vereinbarten Miete bewertet, da diese ortsüblich war. Das OLG Hamburg legt damit an die Schadenshöhe dieselben Maßstäbe an, die gemäß § 546a BGB bei Beendigung eines Mietverhältnisses anzulegen sind. Der Untermieter haftet damit der Höhe nach genauso wie der Hauptmieter.

Was ist zu tun?

Wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume zurückgibt, der Untermieter die Rückgabe aber verweigert, muss der Vermieter grundsätzlich nicht umgehend für eine Anschlussvermietung Sorge tragen. Der Untermieter ist ab dem Zeitpunkt der Beendigung des Hauptmietvertrags nicht (mehr) berechtigter Besitzer und deshalb verpflichtet, dem Vermieter alle entstehenden Schäden zu ersetzen. Ein Restrisiko besteht für den Vermieter allenfalls dann, wenn die vormals untervermietete Teilfläche kurzfristig eigenständig vermietbar ist. Schließt der Vermieter einen Vergleich mit dem Hauptmieter anlässlich der Beendigung des Mietvertrags, sollte in diesem aber ausdrücklich geregelt werden, dass die hiermit abgegoltenen Ansprüche bis zum Rückgabetag begrenzt sind. 

Dr. Jochen Reuter

Der Text ist erstmals in der IZ Immobilien Zeitung erschienen.