Ersatzfähige Schäden bei Verzug mit der Mietsicherheit – Baufinanzierung nicht geschützt

Oberlandesgericht Schleswig, Urteil vom 27.11.2024 – 12 U 34/23

Einleitung

Eine im Rahmen eines Gewerbemietvertrages geleistete Mietsicherheit dient nach obergerichtlicher Rechtsprechung ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung nicht zur Absicherung der Finanzierung der Immobilie durch den Vermieter. Ein Anspruch auf Verzugsschadensersatz wegen verspäteter Leistung einer Mietsicherheit erfordert eine Konnexität zwischen geltend gemachtem Schaden und Schutzzweck der verletzten vertraglichen Pflicht. Schäden aufgrund des Scheiterns einer Baufinanzierung werden weder nach dem Gesetz noch – ohne ausdrückliche Regelung im Mietvertrag – nach dem Vertrag vom Schutzzweck der Verpflichtung zur Stellung einer Mietsicherheit erfasst. Es werden mit einer Mietsicherheit vielmehr nur Zahlungsverpflichtungen des Mieters aus dem Mietverhältnis besichert.

Sachverhalt

Die Klägerin als Vermieterin und die Beklagte als Mieterin haben einen Gewerberaummietvertrag über ein noch in der Erstellung befindliches Mietobjekt geschlossen. Die Parteien stritten unter anderem darüber, ob als Mietsicherheit eine Bürgschaft auf erstes Anfordern geschuldet und mit Wirkung zu welchem Zeitpunkt ein entsprechender Übergabeanspruch des Vermieters fällig war. Da sich die Mieterin mit der Leistung der Bürgschaft auf erstes Anfordern nach Ansicht der vermietenden Klägerin in Verzug befand, seien dieser Schäden im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung in Form von Bürgschaftsgebühren, Bereitstellungszinsen und Zinsschäden wegen Ersatzdarlehen entstanden. Die Klägerin begehrte Freistellung von Bürgschaftsgebühren in Höhe von EUR 400.000,00 sowie Zahlung eines Betrages in Höhe von ca. EUR 1.500.000,00. Die Mietbürgschaft sei (auch) als Sicherungsmittel für die Bank zu verwenden, um Investitionen des Vermieters im Rahmen der Erstellung/Errichtung des Mietgegenstandes zu finanzieren. Das erstinstanzlich befasste Landgericht hat die Klage abgewiesen. Der Klägerin stehe der geltend gemachte Schadensersatzanspruch nicht zu.

Infolgedessen legte die Klägerin Berufung ein – ohne Erfolg.

Entscheidung

Mit Urteil vom 27. November 2024 verneinte das Oberlandesgericht Schleswig den Schadensersatzanspruch der Klägerin ebenfalls. Die Berufung wurde als unbegründet zurückgewiesen. Der Klägerin steht der geltend gemachte Schadensersatz nicht zu. Zwar sei von der Beklagten die Leistung einer Bürgschaft auf erstes Anfordern geschuldet. Die Beklagte befand sich jedoch mit der Leistung der Mietsicherheit mangels Übergabe des Mietgegenstandes weder in Verzug noch entstand bei der Klägerin ein kausaler Schaden. Eine Ersatzpflicht der Beklagten bestünde nur, wenn der geltend gemachte Schaden unter den Schutzzweck der verletzten Vertragspflicht fällt. Mietsicherheiten besichern jedoch grundsätzlich nur Zahlungsverpflichtungen des Mieters aus dem Mietverhältnis und nicht die von dem Vermieter zu verantwortende Baufinanzierung des Mietobjekts.

Im Einzelnen zur Entscheidung:

Das Oberlandesgericht hält in seinem Urteil fest, dass im Verkehr unter Kaufleuten davon ausgegangen werden kann, dass die Besonderheiten einer Bürgschaft auf erstes Anfordern bekannt sind. Bei individualvertraglicher Vereinbarung ist eine Bürgschaft auf erstes Anfordern im Mietrecht in der Regel wirksam. Aufwendungen des Vermieters aufgrund gescheiterter Baufinanzierung begründen im konkreten Fall jedoch keine Ersatzpflicht des beklagten Mieters. Die behaupteten Kosten für Bereitstellungszinsen und das den Zinsschaden auslösende Ersatzdarlehen stellen keinen verzugsbedingten, kausalen Schaden dar. Einerseits war die Sicherheitsleistung des Mieters mangels Übergabe des Mietgegenstandes noch nicht fällig. Andererseits besteht eine Pflicht zum Schadensersatz nur, wenn der geltend gemachte Schaden nach Art und Entstehungsweise unter den Schutzzweck der verletzten Norm fällt. Mangels abweichender Vereinbarungen im Mietvertrag dient die Mietsicherheit ausschließlich der Besicherung der Zahlungsverpflichtungen der Mieterin aus dem Mietverhältnis. Etwas anderes gilt auch dann nicht, wenn im Mietvertrag davon die Rede ist, dass die Sicherheit auch aufgrund des Aufwandes des Vermieters zum Errichten des Mietgegenstandes zu leisten ist und dem Mieter die Finanzierungsvoraussetzungen der Bank des Vermieters bekannt sind. Kreditierungsrisiken des Bauvorhabens betreffen lediglich den Errichter eines Bauvorhabens. Es ist ohne ausdrückliche Bestimmungen im Mietvertrag nicht anzunehmen, dass ein Mieter einer noch zu errichtenden Gewerbeimmobilie ein größeres finanzielles Risiko übernehmen will, als er dies im Rahmen gesetzlicher oder mietvertraglicher Verpflichtungen zu tragen hat.

Konsequenzen für die Praxis / Tipp

Sofern die Kreditierung einer noch zu errichtenden Gewerbeimmobilie auch von dem zukünftigen Mieter getragen werden soll, indem dessen Mietsicherheit als Sicherungsmittel der baufinanzierenden Bank dienen soll, bedarf es ausdrücklicher mietvertraglicher Regelungen zum Sicherungsumfang der Mietsicherheit. Fehlt es an solchen Vereinbarungen, so haftet der Mieter auch nur insoweit, wie dies üblicherweise im Mietverhältnis der Fall ist. Die Finanzierung eines Bauvorhabens betrifft ausschließlich den Risikobereich des Errichters, selbst wenn die Immobilie speziell für den Mieter erbaut und durch dessen Anmietung refinanziert werden soll. Bloße Andeutungen im Mietvertrag, dass die Sicherheit auch zur Errichtung des Mietgegenstandes zu leisten sein soll, reichen nicht aus. Dies deutet lediglich auf die Absicherung der Refinanzierung in Form der Sicherstellung der Mietzahlungsverpflichtungen des Mieters hin. Vermietern wie Mietern ist zu raten, die mietvertraglichen Abreden so zu gestalten, dass sich hieraus sowohl der Zweck zur Stellung der Mietsicherheit als auch die Verpflichtungen der Parteien klar ergeben.

Verena Nader