Bei Doppeltätigkeit muss der Makler umfassend informieren

BGH, Urteil vom 21.03.2024 – I ZR 185/22

Umfassende Informationspflichten für Makler – wenn beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher der Makler für beide Kaufvertragsparteien tätig wird.

Der Fall

Der klagende Makler verlangt vom beklagten Käufer einer Doppelhaushälfte die Zahlung des Maklerlohns. Der Kläger war als Makler sowohl für den Beklagten als auch für den Verkäufer tätig geworden. Nachdem der zwischen Verkäufer und Beklagtem vermittelte Kaufvertrag zu Stande gekommen war, verlangte der Kläger vom Beklagten die Zahlung der vereinbarten Provision. Der Beklagte verweigerte die Zahlung und forderte den Kläger zur Vorlage des mit dem Verkäufer geschlossenen Maklervertrages auf. Der Kläger versicherte, mit dem Verkäufer sei eine Provision in gleicher Höhe vereinbart worden, lehnte aber die Vorlage des entsprechenden Vertrages ab. Das erstinstanzlich befasste LG München I wies die Klage des Maklers als derzeit unbegründet ab. Auf die Berufung des Klägers hin verurteilte das OLG München den Beklagten zur Zahlung des Maklerlohns.

Die Folgen

Die Revision des Beklagten hatte Erfolg und führte zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Der BGH war der Auffassung, der Kläger sei verpflichtet, den mit dem Verkäufer geschlossenen Maklervertrag vorzulegen. Im Anwendungsbereich des § 656 c BGB habe der Makler nur dann einen Anspruch auf Zahlung der Vergütung, wenn Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe verpflichtet seien. Um dies zu prüfen, habe der Beklagte zunächst einen Auskunftsanspruch aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) bezüglich der Höhe des Provisionsanspruches. Ohne einen solchen Anspruch könne der verbraucherschützende Zweck des § 656 c BGB nicht effektiv gewährleistet werden. Darüber hinaus habe der Beklagte einen Anspruch auf Vorlage des mit dem Verkäufer geschlossenen Maklervertrages aus § 810 BGB. Aufgrund des in § 656 c BGB niedergelegten Halbteilungsgrundsatzes könne der Beklagte seine Zahlungsverpflichtung erst nach Vorlage des mit dem Verkäufer geschlossenen Maklervertrages prüfen. Diesen Anspruch auf Vorlage des Vertrages könne der Beklagte dem Zahlungsanspruch einredeweise entgegenhalten.

Was ist zu tun?

Ist der Makler beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig, so hat er umfassende Informationspflichten. Er muss dem Käufer zunächst Auskunft über die Umstände erteilen, die für das Entstehen und den Fortbestand der Verpflichtung des Käufers zur Zahlung der Provision relevant sind. Darüber hinaus muss er dem Käufer aber auch den mit dem Verkäufer geschlossenen Maklervertrag vorlegen, damit der Käufer prüfen kann, ob der Verkäufer in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet ist. Solange der Makler den Kaufvertrag nicht vorlegt, steht dem Käufer eine Einrede zu.

Jakob Bodensteiner

Der Text ist erstmals in der Immobilien Zeitung erschienen.