Dieser Beitrag knüpft an unsere Blogbeiträge „Vergesellschaftungsdebatte – Auswirkungen auf die Immobilienfonds im Lichte der aktuellen Wahlergebnisse" und Vergesellschaftungsgesetz Berlin: Risiken und Perspektiven für Unternehmen | ADVANT Beiten an. Bei diesen haben wir uns bereits mit der Frage beschäftigt, welche Regelungen für ein mögliches Vergesellschaftungsgesetz vorgesehen sind und welche Auswirkungen dies haben könnte. Die hinter der Vergesellschaftungsdebatte stehenden Grundgedanken und die dargestellten aufsichtsrechtlichen Pflichten nach dem KAGB behalten ihre Gültigkeit — die politischen Rahmenbedingungen haben sich jedoch durch das Sondierungspapier der Linken, der Grünen und der SPD erheblich konkretisiert.
Vier Wochen nach der Berliner Abgeordnetenhauswahl haben sich Linke, Grüne und SPD auf ein Sondierungsergebnis verständigt. Das Papier enthält u.a. konkrete Parameter für ein künftiges Vergesellschaftungsgesetz, die den bisherigen Gesetzentwurf der Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen" (VergG-E) in wesentlichen Punkten verändern.
Zum einen soll der Selbstbehalt nicht mehr bei 3.000 Wohnungen, sondern bei 10.000 Wohnungen liegen. Außerdem soll das Gesetz nur bei privaten Unternehmen Geltung finden. Genossenschaften und gemeinwohlorientierte Akteure werden ausgenommen, so dass faktisch weniger Immobiliengesellschaften und Eigentümer betroffen sind. Die Berliner Bestände betroffener Privatunternehmen jenseits der 10.000 Wohnungen summieren sich schätzungsweise auf 150.000 bis 160.000 Wohnungen. Demgegenüber wurde in dem VergG-E eine Enteignung von etwa 220.000 Wohnungen angestrebt.
Wohnungen, die nach dem 01. Januar 2021 errichtet worden sind oder errichtet werden, sollen davon ebenfalls ausgenommen sein. Des Weiteren schließt das Sondierungspapier eine Enteignung nach Art. 14 GG aus. Vielmehr solle eine Vergesellschaftung nach Art. 15 GG vorgenommen werden.
Eine weitere Abweichung zu dem VergG-E ergibt sich in der Frage nach der Höhe der Entschädigung. Nach dem VergG-E sollte die Entschädigung etwa 40-60 % des Marktwertes der jeweiligen Wohnung betragen. Nunmehr sieht das Sondierungspapier eine Deckelung der Entschädigungshöhe bei 16 Mrd. EUR vor. Dies steht zudem unter der Maßgabe, dass die fiskalische Tragfähigkeit gewährleistet ist. Rechnerisch ergibt sich daraus eine Entschädigung von etwa 100.000 EUR pro Wohnung.
Die Sondierungspartner planen, bis 2027 ein Finanzierungskonzept zu erarbeiten und auf dessen Basis Mitte 2028 dem Abgeordnetenhaus einen Gesetzesentwurf vorzulegen. Inkrafttreten soll das Gesetz dann ein Jahr später, also etwa Mitte 2029.
Das Sondierungspapier stützt das Vergesellschaftungsvorhaben ausdrücklich auf Art. 15 GG und schließt eine Enteignung nach Art. 14 GG aus. Die praktische Bedeutung dieses Wechsels ist erheblich — und in der verfassungsrechtlichen Literatur durchaus umstritten. Da Art. 15 GG in der Gesetzgebungspraxis bisher kaum angewendet wurde, gibt es keine höchstrichterliche Klärung der entscheidenden Fragen. Es ist daher davon auszugehen, dass sich das Bundesverfassungsgericht noch mit dieser Frage befassen wird.
Art. 15 GG ist kein Sonder- oder Unterfall der Enteignung nach Art. 14 GG, sondern ein eigenständiges Rechtsinstitut. Er zielt nicht auf den Entzug von Eigentum zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben, sondern auf eine wirtschaftsverfassungsrechtliche Umgestaltung hin zur Gemeinwirtschaftlichkeit. Wohnimmobilien fallen als Grundstücke nebst Gebäuden grundsätzlich unter den Anwendungsbereich des Art. 15 GG.
Die für Kapitalverwaltungsgesellschaften praktisch wichtigste Frage ist die nach der Höhe der Entschädigung. Zudem ist es Voraussetzung für ein verfassungskonformes und damit wirksames Gesetz, dass eine angemessene Entschädigung festgesetzt wird. Hier besteht ein erheblicher und für die Risikoanalyse nach § 29 Abs. 2 KAGB unmittelbar relevanter Streitstand in der Literatur und wohl auch in der künftigen Rechtsprechung. Hintergrund des Streites ist, dass Art. 15 S. 2 GG auf Art. 14 Abs. 3 S. 3 und 4 GG verweist - und damit auf die Pflicht zur Entschädigung. Nach der herrschenden Meinung handelt es sich bei diesem Verweis um einen sog. Rechtsfolgenverweis, so dass sich die Höhe der Entschädigung nach den Grundsätzen und Maßstäben der Enteignung richtet, so dass regelmäßig eine Orientierung am Verkehrswert zu erfolgen hat. Nur in Einzelfällen unter besonderen Abwägungsgesichtspunkten kann eine niedrigere Entschädigung rechtmäßig sein.
Hingegen wird auch vertreten, dass die entsprechende Anwendung des Art. 14 Abs. 3 S. 3 GG dem Gesetzgeber einen Spielraum lasse, der zwischen einer Mindestentschädigung von 20-30 % und dem Verkehrswert liegen solle.
Vereinzelt wird darüber hinaus postuliert, dass eine Verkehrswertentschädigung die Ziele der Sozialisierung konterkarieren würde. Ausreichend sei eine Entschädigung, die dem Eigentümer eine "angemessene Existenz" ermögliche – weit unter dem Verkehrswert.
Das Sondierungspapier geht mit der pauschalen Deckelung auf 16 Mrd. EUR (ca. 100.000 EUR/Wohnung) erheblich unter den Berliner Marktwert. Nach der herrschenden Meinung wäre dies verfassungsrechtlich bedenklich. Nach der weitergehenden Mindermeinung wäre es hingegen zulässig. Dieser Streitstand wird — sollte das Gesetz kommen — vor dem Bundesverfassungsgericht zu klären sein. Das Sondierungspapier antizipiert dies durch das vorgesehene einjährige Inkrafttreten nach Verkündung.
Die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz für Vergesellschaftungen liegt nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 15 GG beim Bund, der davon bisher keinen Gebrauch gemacht hat. Ob und unter welchen Voraussetzungen ein Bundesgesetz die Berliner Vergesellschaftung sperren könnte, ist verfassungsrechtlich offen. Die angekündigten Schritte der Bundesregierung gegen Vergesellschaftungsgesetze der Länder bilden daher einen eigenständigen Risikofaktor in der Szenarioanalyse der Kapitalverwaltungsgesellschaften (dazu Abschnitt 6).
Die Anhebung des Schwellenwerts auf 10.000 Wohnungen verändert den Kreis unmittelbar betroffener Kapitalverwaltungsgesellschaften erheblich.
Für die Risikoanalyse nach § 29 Abs. 2 KAGB ergibt sich daraus eine differenzierte Betrachtung:
Portfolios über 10.000 Wohnungen: Unmittelbar betroffen — die Vergesellschaftung würde die über 10.000 Wohnungen hinausgehenden Bestände erfassen. Die Bewertungspflicht nach § 168 KAGB erfordert, den Entschädigungsabschlag (ca. 100.000 EUR/Wohnung gegenüber dem Verkehrswert) als wertmindernden Faktor in die Fondsbewertung einzubeziehen.
Portfolios unter 10.000 Wohnungen: Nicht unmittelbar vom Vergesellschaftungsvorhaben betroffen — allerdings bleibt das allgemeine Marktpreisrisiko bestehen, das durch die Vergesellschaftungsdebatte ausgelöst wurde und sich unabhängig vom Schwellenwert in den Berliner Immobilienpreisen niederschlägt.
Neubauten ab 2021: Für Kapitalverwaltungsgesellschaften mit erheblichen Neubauanteilen in Berliner Portfolios ergibt sich eine wichtige Differenzierung: Diese Wohnungen sind ausgenommen. Das ist bei der Portfolioanalyse und der Bewertung nach § 168 KAGB entsprechend zu berücksichtigen.
Das Sondierungspapier enthält erstmals eine belastbare Entschädigungszahl: Die Gesamtentschädigungssumme wird auf 16 Mrd. EUR gedeckelt. Das ist eine konkrete Marktgröße, die Kapitalverwaltungsgesellschaften in ihre Bewertungsmodelle nach § 168 Abs. 3 KAGB einbeziehen müssen.
Dabei gilt: Das Sondierungspapier sieht ausdrücklich vor, dass die Deckelung auch „für den Fall der Verschlechterung der Finanzierungsbedingungen im Zeitverlauf gewährleistet werden" muss. Das bedeutet: Selbst, wenn die Refinanzierungskosten des Landes Berlin steigen, bleibt die Entschädigungsgrenze bei 16 Mrd. EUR — mit dem Risiko, dass bei ungünstiger Haushaltslage nicht alle Ansprüche vollständig bedient werden können.
Das Einpreisungsargument aus unserem Erstbeitrag gilt weiterhin: Es ist davon auszugehen, dass die Vergesellschaftungsdebatte in den aktuellen Marktpreisen bereits berücksichtigt ist. Die Konkretisierung durch das Sondierungspapier schärft jedoch die Abwägung: Mit der Benennung eines konkreten Entschädigungsdeckels wird die mögliche Wertlücke zwischen Verkehrswert und Entschädigung quantifizierbar.
Die im Erstbeitrag detailliert dargestellte Konzernzurechnungsfrage — insbesondere die Abgrenzung zwischen Eigenbestand und verwaltetem Sondervermögen — bleibt im Grundsatz unverändert gültig. Der höhere Schwellenwert (10.000 statt 3.000 Wohnungen) verändert jedoch die praktische Relevanz:
Für Kapitalverwaltungsgesellschaften, die aggregiert über mehrere Fonds Berliner Portfolios unter 10.000 Wohnungen verwalten, ist das unmittelbare Vergesellschaftungsrisiko nach dem Sondierungspapier erheblich gesunken. Die rechtliche Frage der Konzernzurechnung — ob verwaltete Fonds als Teil eines Unternehmensverbunds gelten — stellt sich bei einem Schwellenwert von 10.000 Wohnungen nur noch für wenige große Fondsmanager mit erheblicher Berliner Konzentration.
Die im Erstbeitrag herausgearbeitete Kernaussage bleibt gültig: Für offene Spezialfonds nach § 284 KAGB spricht viel dafür, dass das Sondervermögen nicht als Teil eines Unternehmensverbunds der KVG zu behandeln ist — abschließend geklärt ist dies weiterhin nicht.
Das Sondierungsergebnis stellt noch keinen Koalitionsvertrag dar. Die Parteigremien müssen zustimmen und Koalitionsverhandlungen beginnen frühestens Anfang November 2026. Für KVGen ergeben sich damit vier Szenarien, die in das Risikomanagement nach § 29 Abs. 2 KAGB einzubeziehen sind:
Das Sondierungsergebnis vom 17. Oktober 2026 markiert einen Wendepunkt: Das Vergesellschaftungsvorhaben ist von einem politischen Programm einer Initiative zu einem konkreten Koalitionsprojekt dreier Parteien geworden — mit Zeitplan, Entschädigungsdeckel und verfassungsrechtlicher Grundlage. Für KVGen bedeutet das: Die im Erstbeitrag dargestellten aufsichtsrechtlichen Pflichten nach dem KAGB gelten im Kern unverändert. Der höhere Schwellenwert (10.000 Wohnungen) und die Ausnahme für Neubauten ab 2021 verengen den Kreis unmittelbar betroffener Portfolios — erhöhen aber gleichzeitig die Planbarkeit für die verbleibenden Betroffenen.
Kapitalverwaltungsgesellschaften sind gut beraten, ihre Risikoanalysen nach § 29 Abs. 2 KAGB auf Basis des Sondierungspapiers zu aktualisieren, Bewertungsanpassungen nach § 168 KAGB zu prüfen und die Anleger über die veränderte Risikolage zu informieren. Wir beraten Sie gerne.
Dr. Nadejda Kysel
Elias Wels
