Den Ausgangspunkt der Problematik stellt die im Rahmen des Entwurfs für ein „Gesetz zur Stärkung von Wachstumschancen, Investitionen und Innovation sowie Steuervereinfachung und Steuerfairness (Wachstumschancengesetz)“ aufgestellte These dar, dass es ab dem 01.01.2024 infolge des Inkrafttretens des MoPeG keine Gesamthand mehr im Zivilrecht gebe.1 Daraus folge, dass es auch für die Regelungsgehalte der §§ 5-7 GrEStG für die Grunderwerbsteuer, keine Gesamthand mehr gebe, da insoweit auf das Zivilrecht abgestellt werde und die Vorschriften insofern leerliefen.2
Um den daraus für Personengesellschaften folgenden Konflikt zumindest kurzfristig zu entschärfen, wurde im Wege des Wachstumschancengesetzes die Regelung des § 24 GrEStG eingefügt. Regelungsgehalt ist, dass rechtsfähige Personengesellschaften für Zwecke der Grunderwerbsteuer als Gesamthand und deren Vermögen als Gesamthandsvermögen gelten.
Dass die eingangs beschriebene These in dieser Pauschalität verkürzt ist, leuchtet mit Blick auf die Erbengemeinschaft und Gütergemeinschaft, die weiterhin Gesamthandgemeinschaften darstellen, ein. Darin liegt indes nicht die einzige gesetzgeberische Ungenauigkeit.
Nach der Rspr. des BFH ist ein durch die im Rahmen der Formulierung des RegE suggerierter Gleichlauf zwischen dem zivilrechtlichen und steuerrechtlichen Begriff der Gesamthand nicht ohne Weiteres anzunehmen.
Ganz grundsätzlich spricht vielmehr Einiges für ein eigenständiges, grunderwerbsteuerliches Verständnis der Gesamthand, das vom Zivilrecht abgekoppelt ist.3 Der BFH wandte die Vorschriften der §§ 5,6 GrEStG in der Vergangenheit - trotz der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der GbR auf Personengesellschaften - auf die GbR an.4
In der Rechtsprechung hieß es in der Vergangenheit zu der Frage der Anwendbarkeit der §§ 5, 6 GrEStG, dass das Grunderwerbsteuerrecht die Personengesellschaft seit jeher als selbstständigen Rechtsträger ansehe. Die grunderwerbsteuerrechtlichen Begleitvorschriften in §§ 5 und 6 GrEStG würden grundsätzlich anerkennen, dass bei einem Übergang eines Grundstücks von einzelnen Gesamthändern auf eine Gesamthandsgemeinschaft ein steuerbarer Rechtsträgerwechsel stattfinde. Gleichwohl würde von der Erhebung der Steuer abgesehen, soweit der Gesamthänder als Veräußerer zunächst Eigentümer des Grundstücks war und dann anteilsmäßig über das Vermögen der Gesamthand beteiligt sei. Dem liege der Gedanken zugrunde, dass aufgrund der gesamthänderischen Verbundenheit der Gesellschafter das Grundstück trotz Rechtsträgerwechsels in demselben grunderwerbsteuerrechtlichen Zurechnungsbereich verbleibe.5
Dies unterstellt, wäre es bereits fraglich gewesen, ob die Änderungen des MoPeG und der Wegfall der Gesamthand im Falle der GbR überhaupt Einfluss auf die Praxis der Finanzämter und -gerichte genommen hätten, legen diese den Begriff der Gesamthand bereits extensiv aus.
Vor diesem Hintergrund verschiebt die verabschiedete Regelung des § 24 GrEStG die Rechtsunsicherheit nur in die Zukunft und verstärkt diese weiter. Für die Zeit bis zum 01.01.2027 sollen von dem Begriff der Gesamthand auch Personengesellschaften umfasst sein, vgl. § 24 GrEStG. Es drängt sich indes die Frage auf: Was geschieht nach dem Wegfall der Regelung?
Vielmehr noch verschärft sich die Problematik weiter, da die Vorschrift grundsätzlich die oben beschriebene Rechtsprechungspraxis wiedergibt. Im Umkehrschluss müsste dann jedoch denklogisch aus dem ersatzlosen Entfallen der Übergangsvorschrift nach dem 31.12.2026 die Wertung folgen, dass der Gesetzgeber diesen Zustand gerade nicht mehr aufrechterhalten wollte und folglich auch die bislang unbestrittene Verwaltungspraxis so nicht mehr fortgeführt werden dürfte.
Die Auswirkungen für Betroffene, aber auch und gerade für Beratende sind nicht unerheblich.
Die wesentliche Auswirkung dürfte auf der Hand liegen: die Übertragung von und an Personengesellschaften wäre künftig nicht mehr von der Grunderwerbsteuer – den oben beschriebenen Umkehrschluss als zutreffend unterstellt - befreit.
Für die Vermögensnachfolgeplanung stellt es eine übliche Methode dar, im Wege der vorweggenommenen Erbfolge Immobilienvermögen steuerbegünstigt auf Personengesellschaften zu übertragen. Dies würde durch die künftig zu erwartende Grunderwerbsteuer deutlich verteuert. Bislang konnten Eltern Immobilien grunderwerbsteuerfrei in eine Personengesellschaft einbringen, an der auch die Kinder beteiligt sind. Die Weitergabe von Immobilienvermögen an die nächste Generation würde insofern erheblich erschwert.
Weiter ist zu erwarten, dass in Folge der neuen, stark erhöhten Liquiditätsbelastung bei Übertragungen durch die Grunderwerbsteuer, insbesondere bei Übertragungen größerer Immobilienportfolios, notwendige Investitionen in dem Immobilienbestand verzögert werden oder insgesamt ausbleiben.
Denkbar wären primär zwei Wege, um diesen Konflikt aufzulösen.
Zum einen könnte die Übergangsvorschrift nicht erst mit Zeitablauf, sondern unverzüglich gestrichen werden. In der Begründung wäre dabei festzuhalten, dass der Regelungsgehalt der gesetzgeberisch gewollten Praxis entspricht und gewohnheitsrechtlich anerkannt ist. Eine Regelung ist damit obsolet.
Zum anderen könnte die Regelung zeitlich unbeschränkt bestehen bleiben. Dies vor allem vor dem Hintergrund, dass die Rechtsprechung des BFH zu dieser Thematik sich über die letzten Jahrzehnte durchaus entwickelt und verändert hat6.
In jedem Fall ist eine zeitnahe Reaktion seitens des Gesetzgebers geboten und zwingend erforderlich.
Die derzeitige Unsicherheit resultiert schlussendlich aus einer ungenauen und missverständlichen Gesetzgebung, die eine Vielzahl von Menschen betrifft, da die immobilienverwaltende Familiengesellschaft ein gängiges Gestaltungsinstrument in der Praxis darstellt. Auch eine rechtssichere und zuverlässige Rechtsberatung ist unter diesen Bedingungen schwerlich möglich.
1 Abrufbar unter https://dserver.bundestag.de/btd/20/086/2008628.pdf, S. 221.
2 https://dserver.bundestag.de/btd/20/086/2008628.pdf, S. 221.
3 So auch Freiherr v. Proff/Steuber, DStR 2023, 2465, 2468.
4 Freiherr v. Proff/Steuber, DStR 2023, 2465, 2468.
5 BFH, Urt. V. 12.1.2022 – II R 16/20, DStR 2022, 1379, 1380.
6 Heckschen, ZPG 2024, 18, 20.
