Den ausführlichen Beitrag, der im NWB Verlag erschienen ist (NWB 2024, Seite 3302 – 3309), finden Sie hier. Nachfolgend erhalten Sie die Kurzfassung des Beitrags „Schnell gelesen“.
Die Vermietung von Grundbesitz kann nach § 21 Abs. 3 EStG i. V. mit § 15 Abs. 2 Satz 1 EStG einen Gewerbebetrieb begründen, wenn entweder vom Vermieter nicht übliche Sonderleistungen erbracht werden oder wenn aufgrund einer nur kurzfristigen Mietdauer eine hotelähnliche Organisation erforderlich ist (BFH, Urteil v. 28.5.2020 - IV R 10/18, BStBl 2023 II S. 739). Ausschlaggebend ist, ob in Summe Leistungen angeboten werden, die ein hotelähnliches Niveau erreichen.
Die kurzfristige Vermietung allein begründet keine gewerbliche Tätigkeit i. S. des § 15 Abs. 2 Satz 1 EStG. Maßgebend ist, ob aufgrund der kurzfristigen Vermietung eine hotelähnliche Organisation erforderlich ist. Das FG Köln hat mit Urteil v. 12.11.2020 - 15 K 2394/19 entschieden, dass der Betrieb eines Boardinghouse nicht gewerblich ist. Das Finanzgericht begründete die Vermögensverwaltung u. a. damit, dass kein Personal dauerhaft vor Ort bereitgehalten werden musste, da die Buchung der Zimmer automatisiert erfolgte (allerdings mit einem Buchungsvorlauf von mindestens zwei Tagen). Trotz sehr kurzfristiger Vermietung (Mindestmietdauer von nur zwei Tagen) lag nach Auffassung des FG Köln daher kein Gewerbebetrieb vor.
Das FG Köln hatte mit Urteil v. 22.6.2023 - 11 K 315/19 erneut über den Betrieb eines Boardinghouse zu entscheiden und kam – wie schon in seinem Urteil aus 2020 – zu dem Ergebnis, dass keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt werden. Die tatsächlich erbrachten Sonderleistungen wie regelmäßige Reinigungsleistungen und Internet- und Telefonzugang seien als für die Vermietungstätigkeit unschädlich zu betrachten. Zwar war eine Mitarbeiterin einer beauftragten Betreiberfirma regelmäßig vor Ort, die Tätigkeiten der Mitarbeiterin seien jedoch nicht „rezeptionsähnlich“ gewesen. Im Internet wurden zwar weitere – wohl auch schädliche – Leistungen angepriesen, diese wurden jedoch nicht erbracht. Außerdem könne bei einer durchschnittlichen Mietdauer von zwei Monaten (ohne die praktische Möglichkeit einer Ad-hoc-Buchung vor Ort) nicht davon ausgegangen werden, dass eine hotelähnliche Organisation erforderlich ist.
Die Frage, ab wann eine gewerbliche Tätigkeit eines Vermieters vorliegt, dürfte in der Praxis aufgrund veränderter Wohnkonzepte sowie technischer Neuerungen in Zukunft eine größere Rolle spielen. Die Rechtsprechung des FG Köln lässt hoffen, dass trotz hotelähnlicher Wohnkonzepte gewerbliche Einkünfte bei entsprechender Gestaltung vermieden werden können. Eine kurzfristige Vermietung ist danach grundsätzlich möglich, solange hierfür keine besondere (hotelähnliche) Organisation bereitgehalten werden muss. Das Vorhalten von Mitarbeitern im Mietobjekt sollte danach ebenfalls möglich sein, solange diese keine (individuell auf die Mieter zugeschnittenen) rezeptionsähnlichen Leistungen vornehmen und keine Ad-hoc-Buchungen bei diesen Mietarbeitern möglich sind.
Die Veröffentlichung der Kurzfassung des Beitrags „Schnell gelesen“ erfolgt mit Erlaubnis des NWB Verlags.
