„Pandemie-Rechtsprechung“ zur Gewerberaummiete – Ein weiteres Oberlandesgericht meldet sich zu Wort (Hinweisbeschluss des OLG München vom 17.02.2021)

Erst gestern hatten wir Ihnen in unserem Blogbeitrag „Ein Jahr Gewerbemietrecht in der Pandemie – ein Überblick“ ein Update zu den aktuellen Entscheidungen zusammengefasst. Erstmals konnten wir dabei auch von zwei Entscheidungen der Instanzgerichte berichten, und zwar der Oberlandesgerichte Karlsruhe und Dresden, die allerdings mit unterschiedlichen Ergebnissen urteilten.

Zwischenzeitlich hat sich nunmehr auch das Oberlandesgericht München zu Wort gemeldet, zwar nicht mit einem Urteil, aber mit einem Hinweisbeschluss, der ein entsprechendes gleichlautendes Urteil zumindest bei Fortsetzung des Verfahrens alsbald erwarten lässt. Das OLG München ist - im Ergebnis der Rechtsprechung des OLG Karlsruhe folgend - der Auffassung, dass eine pandemiebedingte Betriebsuntersagung weder einen Mangel der Mietsache noch im konkreten Fall einen Anspruch auf Herabsetzung der Miete oder Stundung begründet. Erstaunlich und berichtenswert ist der Hinweisbeschluss wegen der ausführlichen Begründung, die sich mit den in der Rechtsprechung und Literatur bisher diskutierten Argumenten ausführlich und überzeugend auseinandersetzt.

Im Wesentlichen zusammengefasst begründet das OLG München seinen Hinweisbeschluss wie folgt:

1. Kein Mangel der Mietsache und damit keine Mietminderung nach § 536 BGB

• Zwar können auch behördliche Gebrauchsbeschränkungen einen Mangel im Sinne von § 536 BGB begründen, Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjektes in Zusammenhang steht. Die behördlich angeordnete Untersagung steht in keinem derartigen Zusammenhang, da die entsprechende Allgemeinverfügung nicht an die Beschaffenheit eines oder bestimmter Mietobjekte oder deren Zustand geknüpft ist. Da die Allgemeinverfügung für ganz Bayern galt, spielt auch die Lage der Mietsache keine Rolle.
• Auch der vereinbarte Mietzweck ist unbeachtlich. Ein redlicher Mieter darf das Leistungsversprechen seines Vermieters im Zusammenhang mit dem vereinbarten Mietzweck im Zweifel nicht dahin verstehen, dieser wolle ihm die vereinbarte Nutzung unter allen erdenklichen Umständen gewährleisten. So konnte auch der Mieter im vorliegenden Fall die Vereinbarung des Mietzwecks "zur Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäftes" nicht dahingehend verstehen, der Vermieter habe damit eine unbedingte Einstandspflicht für den Fall einer pandemiebedingten Öffnungsuntersagung übernehmen wollen.

2. Keine Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung und kein Entfallen der Mietzahlungspflicht nach §§ 275, 326 BGB

• Die Vereinbarung eines bestimmten Mietzweckes kann ein Mieter nicht dahingehend verstehen, dass der Vermieter das Beschaffungsrisiko für die Aufrechterhaltung einer allgemeinen Gesetzeslage übernimmt, die in keinem Zusammenhang mit der Beschaffenheit des Mietobjektes steht.
• Der Mietvertrag begründet zudem keine Pflicht des Vermieters, eine pandemiebedingte Öffnungsuntersagung zu verhindern oder zu beseitigen, um dem Mieter den Betrieb Geschäftes zu ermöglichen. Der Vermieter übernimmt nur das Risiko für die Änderung der gesetzlichen Bedingungen, die die konkrete Beschaffenheit des Mietobjektes betreffen.

3. Kein Anspruch auf Anpassung nach § 313 BGB im hier vorliegenden konkreten Einzelfall

• Das OLG München neigt nach vorläufiger Beratung dazu, dass der Anwendungsbereich des § 313 BGB grundsätzlich eröffnet ist. Begründet wird dies damit, dass das Risiko, überhaupt ein Geschäft mit dem mietvertraglich vereinbarten Mietzweck in dem Mietobjekt betreiben zu können, nicht ausschließlich in den Risikobereich des Mieters fällt, da die Öffnungsuntersagung, die dem Mieter in begrenztem Zeitraum die Möglichkeit nimmt, Gewinne zu erzielen, in keiner Weise mit unternehmerischen Entscheidungen des Mieters zusammenhängt.
• Nach Auffassung des OLG München haben sich durch die pandemiebedingten Betriebsuntersagungen Umstände im Sinne von § 313 Abs. 1 BGB, die zur Grundlage des Mietvertrags geworden sind, schwerwiegend geändert. Die Parteien hätten den Vertrag mit einem anderen Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. In der Regel rechtfertigt der verbleibende Nutzen des Mietobjektes (bspw. Nutzung als Lagerräume und in bestimmten Einzelfällen als Werbung mit der Marke) in keiner Weise die vereinbarte Miete. Bei einer Dauer der Schließung von 5 Wochen ist diese Änderung der Umstände schwerwiegend. Außerdem spricht auch die tatsächliche Vermutung in Artikel 240 § 7 Abs. 1 EGBGB für die Annahme einer schwerwiegenden Änderung.
• Im konkreten Fall ist dem Mieter ein Festhalten am unveränderten Vertrag jedoch nicht unzumutbar aus folgenden Gründen:

(i) Allein der Wegfall der Geschäftsgrundlage berechtigt gemäß § 313 Abs. 1 BGB noch nicht zu einer Vertragsanpassung. Die Anwendung muss auf Ausnahmefälle beschränkt bleiben, bei denen ein Festhalten an der vereinbarten Regelung zu einem untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit schlechthin unvereinbaren Ergebnis führen würde.

(ii) Erforderlich ist eine umfassende Interessenabwägung unter Würdigung aller Umstände, insbesondere auch der Vorteile, die der betroffenen Partei neben den Nachteilen aus den eingetretenen Veränderungen erwachsen sind.

(iii) Eine Herabsetzung der Miete kann nicht nach einem objektiven Schema erfolgen wie bspw. der hälftigen Herabsetzung unter Anrechnung von tatsächlich erfolgten oder nur möglichen Hilfsleistungen. Vielmehr erfordert eine Betrachtung aller konkreter Umstände des Einzelfalles auch gerade die Beachtung der wirtschaftlichen Situation des Mieters und auch des Vermieters. Dabei kann es eine Rolle spielen, wie der Umsatz und Gewinn der letzten Jahre war und ob eine Möglichkeit bestand, Rücklagen zu bilden. Da die wirtschaftliche Situation des Mieters zu berücksichtigen ist, kann es bei einem Konzern sogar auf die Konzernmutter ankommen.

(iii) Die Feststellung der Unzumutbarkeit führt nicht zwingend zu einem Anspruch auf Herabsetzung der Miete. Vielmehr kann der Anspruch auch auf eine Stundung der Miete gerichtet sein.

(iv) Ein Anspruch auf Herabsetzung der Miete kann nach Auffassung des OLG München – anders als es teilweise in der Literatur vertreten wird – nicht allein vom Rückgang des Umsatzes abhängen. Die Anwendbarkeit ist auf die Ausnahmefälle beschränkt, in denen die Mietzahlung für den Mieter aus wirtschaftlichen Gründen untragbar ist.

(v) Im Ergebnis stellt das OLG München fest, dass der Gesetzgeber grundsätzlich den Rahmen für Unterstützungsleistungen auch für Unternehmen wie das des Mieters (rund 2600 Filialen in Deutschland und 26.000 Mitarbeiter; die Konzernmutter betreibt auch Supermärkte und Baumärkte) geschaffen hat. Es ist mithin nicht ersichtlich, dass die Verpflichtung zur Zahlung der Miete für April 2020 zu einem untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit schlechthin unvereinbaren Ergebnis führen würde. Der Mieter hat nicht vorgetragen, dass ein Ausnahmefall vorliegt, der es aufgrund der besonderen wirtschaftlichen Situation des Mieters erforderlich macht, trotz eines grundsätzlich vorhandenen Rahmens für Hilfeleistungen im Einzelfall die Miete anzupassen oder zu stunden.

Nach den bisher ergangenen Urteilen der Oberlandesgerichte bleibt es unter Berücksichtigung des Hinweisbeschlusses des OLG München und somit auch unter Berücksichtigung des Arguments, dass sich eine schematische Betrachtung verbietet, bei der Tendenz aus unserem Blogbeitrag vom 05.02.2021. Bei pandemiebedingten Einschränkungen liegt kein Mangel der Mietsache vor, eine Mietminderung scheidet somit aus, darüber wird hinaus ein Anspruch auf Vertragsanpassung nach § 313 BGB nur im Ausnahmefall gegeben sein. Hinzu kommt die Erkenntnis, dass ein Anspruch auf Vertragsanpassung im Ausnahmefall im Ergebnis auch "nur" eine Stundung der Miete begründen kann, die Herabsetzung der Miete ist somit auch nach § 313 BGB kein Automatismus. Es bleibt aber auch weiterhin bei der Erkenntnis, dass das letzte Wort erst gesprochen sein wird, wenn der Bundesgerichtshof hierzu entschieden hat. Wir werden Sie weiterhin auf dem Laufenden halten.

Florian Baumann

Annalena Benz