Gewerblicher Grundstückshandel und erweiterte Grundstückskürzung

BFH konkretisiert Abgrenzungskriterien

Den ausführlichen Beitrag, der im NWB Verlag erschienen ist (NWB 2026, Seite 265 – 273), finden Sie hier. Nachfolgend erhalten Sie die Kurzfassung des Beitrags „Schnell gelesen“.

Gewerblicher Grundstückshandel und erweiterte Grundstückskürzung

Zwei aktuelle Entscheidungen des BFH betreffend Objektgesellschaften innerhalb von Immobilienkonzernen bringen mehr Klarheit in die Abgrenzung zwischen gewerblichem Grundstückshandel und Vermögensverwaltung im Kontext der erweiterten Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG und eröffnen Steuerpflichtigen neue Argumentationsspielräume.

Veräußerung von 15 Grundstücken außerhalb des Fünfjahreszeitraums

Mit Beschluss v. 20.3.2025 - III R 14/23 (BStBl 2025 II S. 566) bestätigt der BFH, dass Veräußerungen außerhalb des Fünfjahreszeitraums grundsätzlich nicht in die Drei-Objekt-Grenze einzubeziehen sind, es sei denn, es liegen besondere Indizien für eine bedingte Veräußerungsabsicht vor. Als Indiz gegen eine solche Absicht erkennt der BFH erstmals konkrete, gravierende Verkaufsumstände – wie den überraschenden Tod eines Gesellschafter-Geschäftsführers – an. Nach der hier vertretenen Auffassung sollte dies auch bei sog. Notverkäufen gelten, zumindest wenn diese aufgrund unvorhersehbarer, existenzieller Schwierigkeiten erfolgen. Solche Indizien können jedoch nur berücksichtigt werden, sofern es sich um Veräußerungen außerhalb des Fünfjahreszeitraums handelt. Zudem stellt der BFH klar, dass eine hohe Anzahl an Veräußerungen allein nicht als Indiz ausreicht, um eine bedingte Veräußerungsabsicht zu unterstellen. Gehört die veräußernde Gesellschaft dem bestandshaltenden Bereich der Konzernstruktur an, spricht dies ebenfalls gegen eine bedingte Veräußerungsabsicht. Zumindest war dies die Einschätzung der Vorinstanz (FG Münster, Urteil v. 26.4.2023 - 13 K 3367/20 G, NWB TAAAJ-42643), welcher der BFH nicht widersprochen hat.

En-bloc-Veräußerung von 5 Objekten innerhalb des Fünfjahreszeitraums

Mit Urteil v. 3.6.2025 - III R 12/22 (BStBl 2025 II S. 749) stellt der BFH klar, dass es für die Frage des Überschreitens der bloßen Vermögensverwaltung im Rahmen der erweiterten Grundstückskürzung nicht auf die Frage der Nachhaltigkeit nach § 15 Abs. 2 EStG ankommt (s. dazu auch Brill, NWB 37/2025 S. 2520, NWB FAAAJ-99379).

Wird die Drei-Objekt-Grenze überschritten, kann demnach die erweiterte Grundstückskürzung nicht in Anspruch genommen werden, unabhängig davon, ob insoweit eine nachhaltige Tätigkeit der Kapitalgesellschaft vorliegt. Außerdem stellt der BFH klar, dass die Abschirmwirkung von Kapitalgesellschaften auch bei personeller Identität der Geschäftsführung gilt. Diese Klarstellung ist vor dem Hintergrund der abweichenden Auffassung der Vorinstanz (FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 18.1.2022 - 8 K 8008/21, NWB IAAAI-57928) zu begrüßen. Das bedeutet jedoch nicht, dass bei der Prüfung einer bedingten Veräußerungsabsicht die Besonderheiten der jeweiligen Konzernstruktur und die Stellung der betroffenen Gesellschaft im Konzern unerheblich sind. Auch die Finanzierungsstruktur des Konzerns sollte herangezogen werden können, wenn bspw. die externe Objektfinanzierung durch eine übergeordnete Holding-Gesellschaft vorgenommen und konzernintern an die Objektgesellschaft weitergeleitet wird. In diesem Fall dürfte die Finanzierungsvereinbarung der Holding-Gesellschaft heranzuziehen sein, da sich in der Regel nur aus der direkten, externen Objektfinanzierung Schlüsse bezüglich der Veräußerungsabsicht der Objektgesellschaft ziehen lassen.

Die Veröffentlichung der Kurzfassung des Beitrags „Schnell gelesen“ erfolgt mit Erlaubnis des NWB Verlags.

Jens Ledermann