BFH konkretisiert Abgrenzungskriterien
Den ausführlichen Beitrag, der im NWB…
Als Arznei gegen die schweren Verwerfungen für die Gesamtwirtschaft durch die Corona-Pandemie hat die Bundesregierung ein Gesetzespaket entworfen, in dem weitreichende vorübergehende Änderungen des Zivilrechts vorgesehen sind. Bundestag und Bundesrat durchläuft dieses Paket in Eile, um noch in dieser Woche verabschiedet zu werden. Es soll zum 1. April 2020 in Kraft treten.
Auch das Mietrecht wird in zentralen Punkten berührt. Wir geben einen Überblick.
Nach der aktuellen Gesetzeslage kann der Vermieter seinem Mieter gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB bereits außerordentlich fristlos kündigen, wenn dieser für zwei aufeinander folgende Termine mit der Zahlung der Miete in Verzug ist. Der Gesetzentwurf sieht nun vor, diese Regelung vorübergehend zu entschärfen:
Vermieter sollen wegen Mietschulden, die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 30. September 2020 entstehen und auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen, kein Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages haben.
Der Mieter hat glaubhaft zu machen – und für die Glaubhaftmachung scheinen die Hürden nicht sehr hoch zu sein, dass seine Zahlungsengpässe auf den Auswirkungen der Corona-Krise beruhen. Der Zeitraum von April bis Juni 2020 soll im Verordnungswege verlängert werden können. Anders als bei sonstigen Zahlungspflichten, für die sogar ein weitgehendes Moratorium vorgesehen ist, bleibt die Mietzahlungspflicht aber bestehen und durchsetzbar. Durch die fehlende Kündigungsmöglichkeit büßen Vermieter zunächst aber einen entscheidenden Hebel ein. Eine Kündigung aufgrund der für die Corona-Auswirkungen im festgelegten Zeitraum angesammelten Rückstände soll dann ab Juli 2022 wieder möglich sein. Zweifellos sind Vermieter damit dem Risiko ausgesetzt, dass Mieter, die in den nächsten Monaten der Mietzahlungspflicht nicht nachkommen, diese Zahlungen erst Jahre später nachholen.
Entgegen ersten Entwürfen sind weitere Schutzvorschriften des Gesetzpakets nur noch zu Gunsten von Verbrauchern und Kleinstunternehmen gedacht. Die beabsichtigen Änderungen im Mietrecht umfassen dagegen sämtliche gewerblichen Miet- und Pachtverträge.
Da die Zahlungspflicht bestehen bleiben soll, stehen dem Vermieter bei Zahlungsrückständen also immerhin Verzugsansprüche (wie Zinsen) zu. Auch ein Rückgriff auf Mietsicherheiten ist möglich. Allerdings erfordert dies, dass die Sicherungsabrede/ der Bürgschaftstext keine entgegenstehenden Regelungen enthält, etwa dass Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Mietsicherheit eine Kündigung ist.
Keinerlei Änderungen oder Erleichterungen ergeben sich aus dem Gesetzesentwurf für weitere Verpflichtungen der Parteien – etwa Herstellungspflichten des Vermieters aus Forward-Mietverträgen oder Betriebspflichten des Mieters. Erleichterungen können sich lediglich aus den grundsätzlich anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen, etwa zu Verzug, Unmöglichkeit und Störung der Geschäftsgrundlage ergeben.
Das geplante Gesetz stellt die bisherigen Regelungen zur fristlosen Kündigung im Mietrecht auf den Kopf. Zu beachten ist aber, dass lediglich das Kündigungsrecht der Vermieter eingeschränkt wird. Die allgemeine Verpflichtung, die Miete in der vereinbarten Höhe zu entrichten, bleibt hingegen weiterhin bestehen.
Zwar setzt die geplante Regelung ein signifikantes Ausrufezeichen im Kündigungsschutz für Mieter, allerdings kann das Ausbleiben von Mieteinnahmen über mehrere Monate auch zu einer nicht unerheblichen finanziellen Belastung für Vermieter werden. Insbesondere private Kleinvermieter sind häufig auf die Einnahmen aus Vermietungen angewiesen, um Kredite bedienen oder den eigenen Lebensunterhalt bestreiten zu können.
Während sich für Mieter neue Möglichkeiten eröffnen, um auch in Krisenzeiten am Mietvertrag festhalten zu können, erhöhen sich für Vermieter - auch wegen weiterer Änderungen durch das Corona-Schutzgesetz in anderen für die Immobilienwirtschaft bedeutenden Bereichen - unter Umständen die Gefahren von finanziellen Engpässen erheblich. Im Hinblick auf die Auswirkungen der neuen Regelung sind längst nicht alle Detailfragen geklärt.
Bitte wenden Sie sich bei Fragen an die Experten der von Klaus Beine geleiteten Praxisgruppe. Der Bereich Real Estate ist seit Jahrzehnten ein wichtiger Schwerpunkt von BEITEN BURKHARDT. Wir stehen unseren Mandanten in allen immobilienrechtlichen Fragen bei und decken dabei den gesamten „Lebenszyklus” einer Immobilie ab.
Klaus Beine, Partner, Rechtsanwalt und Notar, Frankfurt am Main
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