In der Praxis der Immobilienverwaltung ist es weit verbreitet:…
Mit Urteil vom 29. April 2021 hat das Landgericht München I erstmals eine Entscheidung zur Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB getroffen, die den Betrieb von Veranstaltungsräumen betrifft. Im vorliegenden Fall beschäftigte sich das Landgericht mit einem Mietvertragsverhältnis, der Vermietung von Veranstaltungsräumen für eine Hochzeitsfeier, das eine einmalige Leistung und nicht ein Dauerschuldverhältnis zum Inhalt hatte.
Im Rahmen des § 313 BGB betont das Landgericht das Prinzip der Vertragstreue. Auch für den Fall, dass Veranstaltungsräume infolge pandemiebedingter Kontaktbeschränkungen nicht nutzbar sind, kann grundsätzlich eine Störung der Geschäftsgrundlage angenommen werden. Jedoch liege es zunächst an Vermieter und Mieter im Rahmen der Vertragsanpassung nach § 313 BGB, eine interessengerechte Lösung zu finden, etwa in der Einigung auf einen Ersatztermin. Ein Rücktrittsrecht der Mieter vom Vertrag und folglich die Nichtzahlung der vertraglich vereinbarten Miete bestehe nur ausnahmsweise für den Fall, dass einem Mieter ein Festhalten am Vertrag unzumutbar ist.
Die Mieter, ein Hochzeitspaar, hatten Räumlichkeiten im Schloss des Vermieters zur Durchführung ihrer Hochzeitsfeier, die im Juni 2020 stattfinden sollte, gebucht. Aufgrund der behördlichen Corona-Maßnahmen, insbesondere der auferlegten Kontaktbeschränkungen, konnte die Hochzeitsfeier nicht wie geplant stattfinden. Der Vermieter bot dem Paar daher noch im Vorfeld des Hochzeitstermins mehrere Ersatztermine an, die die Mieter allesamt ablehnten. Nachdem der Vermieter das Paar zur Zahlung der Miete aufforderte, machte dieses geltend, dass der Vermieter seinerseits seiner Leistungspflicht nicht nachgekommen sei. Der Vertragszweck sei nicht erreicht worden, da es darum gegangen sei, in den Räumen eine Hochzeit zu feiern. Hilfsweise erklärten die Mieter den Rücktritt vom Vertrag. Der Vermieter nahm die Mieter daraufhin auf Zahlung in Anspruch. Mit Erfolg!
Das Landgericht München I hat die Mieter zur Zahlung der Miete in voller Höhe verurteilt.
Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, dass die Leistung des Vermieters weder unmöglich geworden ist noch ein Rücktrittsrecht für das Paar bestanden hat. Da die Hauptleistungspflicht des Vermieters nicht in der Ausrichtung der Hochzeit, sondern in der Überlassung der Räumlichkeiten bestanden habe und diese für sich betrachtet durch die Kontaktbeschränkungen nicht unmöglich geworden sei, liege kein Fall der Unmöglichkeit gemäß § 275 BGB vor. Nach Ansicht des Gerichtes ist mithin unerheblich, welche Nutzung das Paar konkret beabsichtigt hat. Das Risiko, dass sich der mit der Vermietung bezweckte Erfolg realisiert, liege beim Mieter.
Auch ein Rücktrittsrecht der Mieter hat das Landgericht verneint. Zwar hat es eine schwerwiegende Veränderung der Umstände nach Vertragsschluss und damit eine Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 BGB angenommen. Gleichwohl betonte das Landgericht, dass zunächst das Prinzip der Vertragstreue gelte. So führe eine Störung der Geschäftsgrundlage immer erst zu einem Anspruch auf Vertragsanpassung und, wenn diese unzumutbar ist, erst an zweiter Stelle zu einem Rücktrittsrecht vom Vertrag.
Der Umstand, dass der Vermieter frühzeitig den Kontakt gesucht und den Mietern gleich mehrere Ersatztermine angeboten hatte, spreche im vorliegenden Fall nicht für eine Unzumutbarkeit der Vertragsanpassung. Die Mieter hätten sich vielmehr einer interessengerechten Lösung verschlossen und einseitig das Ziel der Vertragsauflösung verfolgt.
Die Entscheidung des Landgerichts München I stärkt die Position gewerblicher Vermieter. Der Umstand, dass das Landgericht nicht nur bei Dauerschuldverhältnissen, sondern auch bei einmaligen Ereignissen und Veranstaltungen (hier einer Hochzeit) hohe Hürden für den Rücktritt des Mieters setzt und die Zahlungspflicht des Mieters bejaht, dürfte Vermieter erleichtern. Auch hier kommt es jedoch bei der Vertragsanpassung gemäß § 313 BGB stets auf die Umstände im Einzelfall an. Gewerblichen Vermietern von Veranstaltungsräumen ist in jedem Fall geraten, rechtzeitig Kontakt mit den Mietern aufzunehmen und eine einvernehmliche Lösung, idealerweise verbunden mit dem Angebot von Ersatzterminen, zu suchen.
