In der Praxis der Immobilienverwaltung ist es weit verbreitet:…
Im zurückliegenden Jahr sind aufgrund der hohen Inflation Indexmietverträge in den öffentlichen Fokus gerückt, die vor allem bei Gewerbe-Vermietungen, aber zunehmend auch im Wohnbereich eine wichtige Rolle spielen. In diesem Beitrag soll es um Gewerbe-Mietverträge gehen.
Indexmietverträge sind entgegen mancher populistischer Betrachtung transparent und – wenn die Verträge klar verhandelte Regelungen enthalten – daher fair und flexibel.
In den zurückliegenden gab es ausschließlich nur eine Richtung: indexbasierte Steigerungen. Vermieter und Mieter von Gewerbeflächen mit Indexmietverträgen sollten gerade in der jetzigen Zeit besonders achtsam sein. Alle Mietverträge mit Wertsicherungs- bzw. Preisklausel müssen eine Anpassung nach „oben“ und nach „unten“ vorsehen.
Die Unwirksamkeit einer Indexmietklausel ist dabei nicht nur bei unangemessener Benachteiligung gegeben, also etwa wenn nur die Möglichkeit einer Erhöhung vorgesehen ist. Die Wirksamkeit einer Indexmietklausel ist auch an das Erfordernis der Langfristigkeit des Vertrages geknüpft. Das heißt, Vermieter müssen für die Dauer von mindestens zehn Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung oder auf ein Sonderkündigungsrecht verzichten bzw. Mieter müssen das Recht haben, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu erhöhen. Andersfalls ist die Indexmietklausel nach Preisklauselgesetz unwirksam.
Die Indexierung muss nicht zwingend zu 100 Prozent und jedes Jahr erfolgen, sondern kann teilweise und in bestimmten Zeitintervallen angepasst werden, je nach vereinbartem Index und verhandelter Regelung im Mietvertrag. Gute Vertragsgestaltung ist die Grundlage für die Vermeidung von Streitigkeiten.
Bei Forward-Verträgen sieht man immer häufiger, dass die Indexierung ab der Unterzeichnung des Mietvertrags gelten soll, also weit vor Mietbeginn. Es besteht damit das Risiko für Mieter und Vermieter: Bis zum Beginn des Mietverhältnisses kann eine Diskrepanz zwischen der Vertragsmiete und der aktuellen Marktmiete entstehen, denn der Blick in die Glaskugel ist bekanntermaßen schwierig. Um dies zu vermeiden, kann eine Vereinbarung getroffen werden, dass die zu zahlende Miete zum Mietbeginn der aktuellen Marktmiete entsprechen soll. Hierbei kann die Marktmiete durch einen Sachverständigen oder durch den Mittelwert der Bewertungen mehrerer Maklerhäuser festgelegt werden. Zugegeben, das macht es den Finanzierern nicht einfach, wenn sie diesen Weg überhaupt mitgehen.
Ein letzter kurzer Blick auf das Thema Wohnen und Indexklauseln: Die Politik sieht solche Verträge in Zeiten hoher Inflation als problematisch an. Ob es einmal gesetzliche Regelungen und damit einhergehend eine Kappungsgrenze geben wird, um Folgen hoher Inflation abzumildern, ist noch nicht absehbar. Doch die Debatte läuft.
