In der Praxis der Immobilienverwaltung ist es weit verbreitet:…
Das Bundesjustizministerium beschäftigt sich derzeit mit der Frage, ob staatlich verordnete Einschränkungen und coronabedingte Schließungen einen Mietmangel darstellen. Bislang haben sich lediglich Landgerichte mit dieser Frage beschäftigt. Das LG Frankfurt (Urteil v. 5.10.2020, Az. 2-15 O 23/20) und das LG Heidelberg (Urteil v. 30.7.2020, Az.: 5 O 66/20) haben sich dagegen, das LG München (LG München I, Urteil v. 22.9.2020, Az. 3 O 4495/20) hat sich überraschenderweise dafür ausgesprochen. Die Entscheidungen haben wir in unseren Beiträgen vom 21. Oktober 2020 und 13. November 2020 vorgestellt.
Nun teilte Bundesjustizministerin Christine Lambrecht mit, mit einer Änderung des § 313 BGB gezielt in das Mietrecht eingreifen zu wollen: „Ich möchte gesetzlich klarstellen, dass dies regelmäßig die Störung der Geschäftsgrundlage für ein Mietverhältnis bedeutet.“ Staatlich angeordnete Schließungsanordnungen und Beschränkungen sollen nunmehr als Störung der Geschäftsgrundlage verstanden werden. Dies bedeutet konkret, dass der Mieter dadurch einen Rechtsanspruch auf Vertragsanpassung bzw. auf Rücktritt vom Vertragsverhältnis erhält. Allerdings würde das nicht automatisch einen Anspruch auf Mietminderung bedeuten. „Natürlich müssen immer der Einzelfall und die konkreten vertraglichen Vereinbarungen geprüft werden“, stellte Lambrecht klar. „Notfalls muss gerichtlich festgestellt werden, ob eine Anpassung des Vertrags verlangt werden kann.“
Zum einen erscheint hierbei überraschend, dass sich u. a. das Bundesjustizministerium als Exekutive der Bestimmung von Rechtsbegriffen bzw. einer Anpassung des Gesetzes annehmen möchte. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) ist in erster Linie zwar ein Gesetzgebungsministerium und es berät die anderen Bundesministerien bei der Vorbereitung ihrer Rechtsetzungsvorhaben. Begriffsbestimmungen und gerichtliche Entscheidungen ergehen jedoch durch die Judikative. Die Judikative hat die Begrifflichkeit der Geschäftsgrundlage sowie der Störung der Geschäftsgrundlage als Voraussetzungen des § 313 BGB über zahlreiche Jahre bestimmt. Danach hat der Mieter das Verwendungsrisiko getragen. Äußere Einflüsse auf das Mietverhältnis waren bisher grundsätzlich kein Grund für eine Minderung der Miete und stellten auch keine Störung der Geschäftsgrundlage dar.
Zum anderen gibt es bereits mehrere gerichtliche Entscheidungen, aus denen – der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs folgend – hervorgeht, dass coronabedingte Schließungen keinen Mangel darstellen, somit kein Mietminderungsrecht begründen und auch keine Störung der Geschäftsgrundlage darstellen. Die Entscheidung des LG München I scheint im Vergleich zur aktuellen Rechtsprechung als Ausreißer zu gelten. Das Gericht bezieht sich in seiner Entscheidung auf veraltete Rechtsprechung und missachtet eindeutig die aktuelle Rechtsprechung des BGH.
Es bleibt abzuwarten, wie sich die Rechtsprechung entwickelt und welche Gesetzesinitiativen auf den Weg gebracht werden.
Wir werden weiter berichten!
