Eigenbedarfskündigung durch GbR und Rechtsfolgen bei Verstoß gegen Anbietpflicht

Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. Dezember 2016, VIII ZR 232/15

Sachverhalt

Die Mieter hatten im Jahr 1985 vom Rechtsvorgänger der Vermieterin eine 166 m² große Fünfzimmerwohnung in München gemietet. Die Vermieterin ist eine im Jahr 1991 gegründete, aus vier Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die den Grundbesitz, auf dem sich die streitige Wohnung befindet, erworben hat und in das Mietverhältnis eingetreten ist (§ 566 BGB). Nach dem Gesellschaftsvertrag besteht der Zweck der Gesellschaft in der „Instandsetzung, Modernisierung und dem Ausbau des Anwesens, dessen Vermietung sowie nach Möglichkeit der Aufteilung in Wohnungseigentum“. Im Jahr 1994 begann die GbR mit der Sanierung des Anwesens und der Aufteilung der Wohnungen, wobei einige verkauft wurden. Die Wohnung der Mieter ist die letzte Wohnung, die noch nicht saniert ist. Im September 2013 kündigte die GbR als Vermieterin das Mietverhältnis und begründete dies mit Eigenbedarf der Tochter eines der Gesellschafter. Gegen diese Kündigung wehrten sich die Mieter. Das Amtsgericht hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der streitigen Wohnung abgewiesen. Auf Grundlage der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sei die Kündigung der Klägerin wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, weil die Klägerin treuwidrig versäumt habe, den Beklagten eine seit April 2014 leerstehende 76 m² große 2-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss des Anwesens anzubieten. Die Berufung der Klägerin war ebenfalls ohne Erfolg. Das Berufungsgericht hat die Auffassung vertreten, mit Rücksicht auf den unter anderem in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorgesehenen Bestands- und Verdrängungsschutz des Mieters dürfe eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts einen Wohnraummietvertrag nicht wegen Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen kündigen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungs- und Herausgabebegehren weiter.

Entscheidung

Der BGH hat entschieden, dass der – seinem Wortlaut nach auf natürliche Personen zugeschnittene – Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB in den Fällen entsprechend anzuwenden ist, in denen als Vermieterin eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auftritt. Der BGH hat damit seine bisherige Rechtsprechung, wonach einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ein Eigenbedarf eines Gesellschafters oder deren Angehörigen zuzurechnen ist, im Ergebnis bestätigt.

Geändert hat der BGH allerdings seine Rechtsprechung zur Anbietpflicht des Vermieters. Der wegen Eigenbedarf kündigende Vermieter hat im Rahmen seiner vertraglichen Rücksichtnahmepflicht dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern sich diese im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet.

Diese Pflicht bestätigt der BGH in seiner neuen Entscheidung noch einmal. Jedoch soll eine Verletzung dieser Verpflichtung nicht mehr zur Folge haben, dass eine ursprünglich berechtigte Eigenbedarfskündigung nachträglich rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam wird. Der BGH hat seine Rechtsprechung zu den Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die Verpflichtung, dem Mieter freie Alternativwohnungen anzubieten, somit geändert. Bisher führte ein Verstoß gegen die Anbietpflicht zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung.

Der Mieter sei nur so zu stellen, wie wenn der Vermieter der Verpflichtung nachgekommen wäre. Das wäre dann gegebenenfalls ein Umzug im Haus bzw. in der Wohnanlage gewesen. Nur die zusätzlichen Kosten, also für den Umzug in ein anderes Gebäude, eventuelle Maklerkosten, höhere Fahrtkosten zur Arbeit oder eine Mietdifferenz kann der Mieter als Schadensersatz verlangen.

Konsequenzen für die Praxis

Der BGH hat die Rechte von Gesellschaften bürgerlichen Rechts gestärkt, indem er ihnen im Fall eines Eigenbedarfs ein Kündigungsrecht zugesteht. Die Kündigung bleibt auch dann wirksam, wenn dem Mieter keine vergleichbare andere Wohnung angeboten wird und die Gesellschaft somit ihrer Anbietverpflichtung nicht nachkommt. Nach seiner früheren Rechtsprechung führte dies zur Unwirksamkeit, nun kann ein Mieter Schadensersatz für Makler- und Umzugskosten verlangen.

Praxistipp

Vermieter in Form einer GbR können sich über die Entscheidung grundsätzlich freuen. Sie wissen nun, dass eine Grundstücksgesellschaft in Form einer GbR - anders als etwa bei einer GmbH - eine Eigenbedarfskündigung aussprechen kann. Dies mag bei Vermietungsobjekten ein Argument für die Wahl der GbR als Rechtsform sein. Kommt der Vermieter allerdings seiner Anbietverpflichtung nicht nach, kann dies Kosten auslösen.

Zu beachten ist, dass das Urteil sich auf GbRs bezieht. Für eine OHG ist die Eigenbedarfskündigung nach der Rechtsprechung des BGH ausgeschlossen.

Wenn Sie Fragen zu diesem Thema haben, konatkieren Sie bitte Frau Anja Fischer.