Kauf bricht nicht Miete – Vertragseintritt des Erwerbers setzt keine Identität zwischen Vermieter und Veräußerer voraus

Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. Juli 2017 – XII ZR 26/16

Sachverhalt

Der Beklagte mietete seit dem Jahr 2003 verschiedene Räume in einer gewerblich genutzten Immobilie. Die Mietverträge wurden auf Vermieterseite von der E. Grundbesitz und Handels GmbH („Handels GmbH") abgeschlossen. Eigentümerin des Gebäudes war zum Zeitpunkt der Vertragsschlüsse hingegen die E. Grundstücksgesellschaft mbH („Grundstücks GmbH"). Im Jahr 2011 veräußerte die Grundstücks GmbH die Immobilie an die Klägerin. Im Kaufvertrag vereinbarten die Parteien, dass die Grundstücks GmbH sämtliche Rechte und Pflichten u. a. aus den Mietverträgen mit dem Beklagten auf die Klägerin überträgt. Die Klägerin forderte den Beklagten nach ihrem Eigentumserwerb dennoch zur Räumung und Herausgabe der Gewerberäume auf, weil ihrer Ansicht nach keine Mietverträge zwischen ihr und dem Beklagten bestünden. Sie sei weder vertraglich noch gesetzlich als Vermieterin in die Mietverträge eingetreten. Nachdem der Beklagte die Herausgabe der Räume verweigert hatte, erhob die Klägerin Klage zum Landgericht Berlin.

Das Landgericht gab der Klage statt. Auf die Berufung des Beklagten hin wies das Kammergericht Berlin die Klage ab, wogegen sich die Revision der Klägerin richtete.

Entscheidung

Die Revision hatte keinen Erfolg. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs ist die Klägerin gemäß § 566 Abs. 1 BGB analog als Vermieterin in die Mietverträge mit dem Beklagten eingetreten. Dem Beklagten stehe daher ein Recht zum Besitz an den Räumen zu. § 566 Abs. 1 BGB bestimmt, dass der Erwerber einer Immobilie anstelle des Vermieters in ein bestehendes Mietverhältnis eintritt, wenn der Vermieter die Immobilie an ihn veräußert, nachdem die Räume dem Mieter überlassen wurden. Nach dem Wortlaut der Vorschrift setzt der Eintritt des Erwerbers in den Mietvertrag voraus, dass Veräußerer und Vermieter identisch sind. Diese Voraussetzung war vorliegend nicht erfüllt. Vermieterin der Räume war ursprünglich allein die Handels GmbH. Veräußert wurde das Gebäude von der Grundstücks GmbH. § 566 Abs. 1 BGB fand daher keine unmittelbare Anwendung. Umstritten war bisher jedoch, ob die Vorschrift in Fällen wie dem vorliegenden analog anzuwenden ist. Der Bundesgerichtshof selbst hatte dies ursprünglich verneint und später als umstritten und nicht abschließend geklärt angesehen.

Der erkennende Senat entschied nun, dass § 566 Abs. 1 BGB jedenfalls dann entsprechend anzuwenden ist, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. Denn das Interesse des Mieters, die angemieteten Räume nach einem Eigentumswechsel ungehindert weiter nutzen zu können, bestehe unabhängig davon, ob der Mietvertrag mit dem Eigentümer selbst oder mit einer anderen Person, die für den Eigentümer tätig geworden ist, abgeschlossen wurde. Der Vermieter erleide durch die analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB auch keine Nachteile. Er habe nämlich regelmäßig kein eigenes Interesse am Fortbestand seiner formalen Vermieterstellung, wenn er den Vertrag mit Zustimmung und im wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers abgeschlossen hat. Der Erwerber werde durch die analoge Anwendung ebenfalls nicht benachteiligt, weil er regelmäßig schon aus der Besitzlage erkennen könne, in welche Mietverhältnisse er eintreten wird. Schließlich sei auch gewährleistet, dass § 566 Abs. 1 BGB bei einer bloßen Untervermietung keine Anwendung findet. Denn hier handelt der (Haupt-)Mieter zwar regelmäßig mit Zustimmung, aber eben nicht im wirtschaftlichen Interesse des (Haupt-)Vermieters.

Im vorliegenden Fall war § 566 Abs. 1 BGB nach Ansicht des Bundesgerichtshofs analog anzuwenden. Denn die Handels GmbH habe die Mietverträge nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im alleinigen wirtschaftlichen Interesse der Grundstücks GmbH abgeschlossen. Danach war die Handels GmbH nämlich nur aus „strategischen Gründen” gegründet und die Mietverträge allein auf Anweisung der Grundstücks GmbH abgeschlossen worden. Letztere hatte die Immobilie überdies verwaltet und die Mieten eingezogen. Schließlich wurden die Mietverträge auch im Grundstückskaufvertrag mit der Klägerin so behandelt, als wäre die Grundstücks GmbH Mietvertragspartei gewesen. Damit war schließlich auch belegt, dass die Kaufvertragsparteien selbst davon ausgegangen sind, dass die Klägerin als Erwerberin in die bestehenden Mietverträge eintritt und dass die Handels GmbH als eigentliche Vermieterin kein eigenes Interesse am Fortbestand ihrer Vermieterstellung hatte.

Konsequenzen für die Praxis

Mit dem Urteil steht nunmehr fest, dass der Bundesgerichtshof im Rahmen der Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB nicht mehr an dem Identitätserfordernis zwischen Vermieter und Veräußerer des Grundstücks festhält. Grundstückserwerber können sich somit nicht mehr darauf verlassen, nur in solche Mietverträge einzutreten, die unmittelbar vom Veräußerer des Grundstücks abgeschlossen wurden. Für Mieter ist die Entscheidung in jedem Fall erfreulich, weil ihr Schutz bei Veräußerung der Mietsache gestärkt wird. Eine Umgehung des § 566 Abs. 1 BGB durch die Einschaltung eines Dritten als formalem Vermieter ist ausgeschlossen.

Praxistipp

Grundstückserwerbern ist zu empfehlen, ihre Due Diligence sowie die vom Veräußerer erwarteten Erklärungen und Garantien im Grundstückskaufvertrag nicht auf solche Mietverträge zu beschränken, die vom Veräußerer als Vermieter abgeschlossen wurden. Um Überraschungen zu vermeiden, sollten sich die Due Diligence sowie die Erklärungen und Garantien des Veräußerers im Grundstückskaufvertrag vielmehr auf sämtliche Mietverträge erstrecken, die Flächen des Kaufobjekts betreffen.

Wenn Sie Fragen zu diesem Thema haben, wenden Sie sich bitte an Herrn Christoph Seidl.