Betriebskosten in der Wohnraummiete – Ausschlussfrist für die Einwendung des Mieters bezüglich nicht umlagefähiger Kosten

Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. Mai 2016 – VIII ZR 209/15

Sachverhalt

Die Kläger sind Mieter einer Wohnung des Beklagten. Der Beklagte ist als Eigentümer der Wohnung Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft („WEG"). Mit Schreiben vom 12. Juli 2012 rechnete der Beklagte die Betriebskosten für den Abrechnungszeitraum 2011 ab. Dabei übersandte er den Klägern eine Kopie der Abrechnung der Hausverwaltung seiner WEG. Diese wies neben den im Einzelnen berechneten umlagefähigen Kosten für die Wohnung der Kläger auch Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und eine Instandsetzungsrücklage aus. Die zuletzt genannten Kosten waren dabei ausdrücklich als „nicht umlagefähige Gemeinschaftskosten“ bezeichnet. Der Beklagte stellte den Klägern dennoch sämtliche in der Abrechnung enthaltene Kosten, also auch die als nicht umlagefähig bezeichneten Gemeinschaftskosten in Rechnung. Aufgrund dieses und weiterer Abrechnungsfehler ergab die Betriebskostenabrechnung eine Nachforderung zugunsten des Beklagten. Die Kläger beglichen die Nachforderung zunächst und rügten die Abrechnungsfehler erst knapp zwei Jahre später mit Schreiben vom 10. Mai 2014. Der Beklagte verweigerte die Rückzahlung des zu Unrecht erhobenen Betrages unter Berufung auf § 556 Abs. 3 S. 5, 6 BGB. Nach diesen Vorschriften können Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung grundsätzlich nur innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung geltend gemacht werden.

Das Amtsgericht hatte der von den Klägern erhobenen Klage auf Rückzahlung des zu Unrecht erhobenen Betrages stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hin wies das Landgericht die Klage insgesamt ab, weil die Kläger dem Beklagten ihre Einwendungen gegen die Abrechnung nicht innerhalb der Zwölf-Monats-Frist der § 556 Abs. 3 S. 5, 6 BGB mitgeteilt hatten.

Entscheidung

Die Revision hatte Erfolg und führte zur Aufhebung des Berufungsurteils, soweit die Kläger die Rückzahlung des auf die nicht umlagefähigen Gemeinschaftskosten entfallenden Betrages verlangten.

§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB bestimmt, dass der Mieter dem Vermieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen hat. Nach § 556 Abs. 3 S. 6 BGB kann der Mieter seine Einwendungen nach Ablauf dieser Frist nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Umstritten und höchstrichterlich ungeklärt war dabei bisher die Frage, ob die § 556 Abs. 3 S. 5, 6 BGB auch dann Anwendung finden, wenn der Vermieter Kosten auf den Mieter umgelegt hat, die nicht zu den Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 S. 1 BGB i.V.m. der Betriebskostenverordnung zählen.

Nach Auffassung des BGH ist der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 S. 5, 6 BGB umfassend zu verstehen und erfasst folglich auch die Einwendung, eine Abrechnung enthalte nicht als Betriebskosten umlagefähige Kosten. Der Einwendungsausschluss des Mieters diene ebenso wie der Nachforderungsausschluss des Vermieters nach § 556 Abs. 3 S. 3 BGB dem Zweck, in absehbarer Zeit Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche zu schaffen. Die damit beabsichtigte Befriedungsfunktion könne nur erreicht werden, wenn der Mieter nach Ablauf der Zwölf-Monats-Frist auch mit der Einwendung ausgeschlossen ist, der Vermieter habe nicht umlegbare Kosten auf ihn umgelegt. Dem Grund der Unrichtigkeit der Abrechnung komme bei Anwendung der § 556 Abs. 3 S. 5, 6 BGB keine Bedeutung zu.

Grundsätzlich wären die Kläger also mit ihren Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung ausgeschlossen gewesen. Dem Beklagten war es allerdings nach Ansicht des BGH „unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben“ (§ 242 BGB) verwehrt, sich auf den Einwendungsausschluss zu berufen. Denn der Beklagte hatte sich in seinem Schreiben an die Kläger auf die Abrechnung der Hausverwaltung seiner WEG bezogen und diese dem Schreiben beigefügt. In dieser Abrechnung waren die streitgegenständlichen Kosten ausdrücklich als „nicht umlagefähige Gemeinschaftskosten“ bezeichnet. Der Beklagte hatte damit nach Ansicht des BGH schon bei der Abrechnung zum Ausdruck gebracht, dass ihm diese Kosten nicht zustehen. Daran müsse er sich auch nach Ablauf der Einwendungsfrist festhalten lassen.

Konsequenzen für die Praxis

Mit dem Urteil ist höchstrichterlich entschieden, dass Wohnraummieter sämtliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen ihrer Vermieter innerhalb von zwölf Monaten nach deren Zugang bei ihnen geltend machen müssen. Nach Verstreichen dieser Frist ist ein Mieter also grundsätzlich auch mit der Einwendung ausgeschlossen, dass sein Vermieter Kosten auf ihn umgelegt habe, die nach dem Mietvertrag und der Betriebskostenverordnung keine umlagefähigen Betriebskosten darstellen. Bei Anwendung der § 556 Abs. 3 S. 5, 6 BGB ist es nach Ansicht des BGH unerheblich, welche (inhaltlichen) Fehler die Betriebskostenabrechnung aufweist.

Praxistipp

Wohnraummieter müssen Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen ihrer Vermieter zeitnah, in jedem Fall aber innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnungen geltend machen. Andernfalls haben die Abrechnungen grundsätzlich Bestand, selbst wenn sie gravierende (inhaltliche) Fehler aufweisen. Zu beachten ist jedoch, dass die Zwölf-Monats-Frist nur bei Zugang einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung in Gang gesetzt wird. Dies setzt voraus, dass die Abrechnung so gestaltet ist, dass sie auch ein juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter gedanklich und rechnerisch nachvollziehen kann. Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, kommt ein Einwendungsausschluss des Mieters nach § 556 Abs. 3 S. 5, 6 BGB von vornherein nicht in Betracht.

Wenn Sie Fragen zu diesem Thema haben, wenden Sie sich bitte an Herrn Christoph Seidl.