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Wegfall der Geschäftsgrundlage aufgrund Covid-19-Pandemie?

Änderung des Art. 240 § 7 EGBGB

In unseren Blog-Beiträgen vom 21. Oktober 2020 und vom 13. November 2020 haben wir die ersten gerichtlichen Entscheidungen zur Mietzahlungspflicht bei betrieblichen Schließungsanordnungen während der Covid-19-Pandemie vorgestellt. Etwaige coronabedingte Schließungsanordnungen stellen nach der überwiegenden Auffassung der Rechtsprechung weder einen Mangel der Mietsache dar, noch begründen sie ein Mietminderungsrecht oder einen Fall der Unmöglichkeit (§ 275 BGB). Die Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 BGB wurde bisher ebenfalls überwiegend abgelehnt.

Zudem ist nun der Gesetzgeber aktiv geworden. Der Bundestag hat am 17. Dezember 2020 eine neue Gesetzesregelung zur Mietanpassung für Gewerberaummieter getroffen. Diese folgte auf einen Beschluss der Bundeskanzlerin und der Regierungschefs der Länder vom 13. Dezember 2020, zu dem wir in unserem Beitrag vom 17. Dezember 2020 bereits berichtet haben.

Die Neuregelung in Artikel 240 § 7 Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuches (EGBGB) legt nunmehr fest, dass in der besonderen Situation der Covid-19-Pandemie die Regelungen zur Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) anwendbar sind.
Dies geschieht durch die „Vermutungsregelung“. Es wird die Vermutung aufgestellt, dass sich die reale Grundlage – also ein Umstand, der zur Grundlage des Miet- oder Pachtvertrages gemäß § 313 BGB geworden ist – infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

Eine abschließende Lösung des coronabedingten Interessenkonflikts der Vertragsparteien geht mit der Neuregelung allerdings nicht einher. Welche Voraussetzungen nun für die Anwendung der neuen Regelung gelten und welche Folgen daraus abgeleitet werden können, behandeln wir im Folgenden:

Artikel 240 § 7 EGBGB - Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

Zur Erfüllung der Vermutungsregelung wird Folgendes vorausgesetzt:

  • Die Vermutung knüpft an staatliche Maßnahmen an (betriebliche Schließungsanordnungen, Allgemeinverfügungen, Verwaltungsakte), die die Verwendbarkeit der Mietsache für den Betrieb des Mieters erheblich einschränken.
  • Die staatlichen Maßnahmen müssen sich auf den vom Mieter in der Mietsache ausgeübten Betrieb beziehen und die Verwendbarkeit der Mietsache für den Betrieb des Mieters erheblich einschränken.
  • Die Vermutung betrifft lediglich Gewerbemietverträge und Pachtverträge. Wohnraummietverträge sind hiervon ausgenommen.
  • Die Vermutung gilt nur für das reale Element aus § 313 BGB. Das bedeutet konkret, es wird nun vermutet, dass sich ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. Die Vermutung entfällt jedoch etwa in Fällen, in denen der Mietvertrag zu einem Zeitpunkt geschlossen wurde, in der eine Ausbreitung der Covid-19-Pandemie bereits absehbar war.
  • Die Vermutung gilt nicht für die weiteren Merkmale des § 313 Abs. 1 BGB.

Liegen die Voraussetzungen der Vermutungsregelung vor, so kann angenommen werden, dass die realen Grundlagen des Mietvertrags sich schwerwiegend verändert haben. Dennoch muss der Mieter die weiteren Voraussetzungen des § 313 Abs. 1 BGB erfüllen, da diese von der Neuregelung unberührt bleiben.

Zur Erfüllung der Voraussetzungen des § 313 Abs. 1 BGB wird Folgendes vorausgesetzt

  • Es wird zudem vorausgesetzt, dass die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Auch müsste das Festhalten am unveränderten Vertrag für die Vertragspartei, die sich auf § 313 Abs. 1 BGB beruft, unzumutbar sein. Es ist erforderlich, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für den Mieter zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt. Im Rahmen der Zumutbarkeit ist ebenfalls von Bedeutung, ob der Mieter bereits öffentliche oder sonstige Zuschüsse erhalten hat, mit denen er die Einbußen kompensieren kann. § 313 BGB gewährt nämlich keine Überkompensation.
  • Es bleibt bei der bisherigen Verteilung der Darlegungs- und Beweislast, die grundsätzlich beim Mieter liegt.

Die Rechtsfolge des § 313 BGB, dass eine Vertragsanpassung nur in angemessenem Umfang verlangt werden kann, bleibt durch die Neuregelungen unberührt.

Die Folge

Der Bundesgesetzgeber möchte mit der Neuregelung klarstellen,dass § 313 BGB grundsätzlich Anwendung auf Gewerbemietverträge von Betrieben finden kann, die von den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie betroffen sind. Gleichwohl müssen für die Anwendbarkeit des § 313 BGB bestimmte Voraussetzungen vorliegen, die der Mieter darlegen und ggf. zu beweisen hat. Für die Frage, wie eine angemessene Vertragsanpassung im konkreten Fall aussehen könnte, hat nach wie vor eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Vertragsparteien zu erfolgen. Selbstverständlich kann weiterhin nur diejenige Rechtsfolge begehrt werden, die jene schutzwürdigen Interessen beider Vertragsparteien in ein angemessenes Gleichgewicht bringt. Außerdem wird hierbei unbeachtet gelassen, dass der Gesetzgeber bereits in Artikel 240 § 2 EGBGB einzelne mietvertragliche Regelungen aufgenommen hat. Es handelt sich hier um eine spezielle Gesetzesnorm, welche die Folgen der Pandemie für Miet- und Pachtverträge vorrangig regelt und entgegenstehende mietvertragliche Normen grundsätzlich verdrängt.

Im Ergebnis dürfte die Neuregelung kaum dazu beitragen, eine günstige Verhandlungsposition oder eine klare Folge sowie eine faire Lösung für alle Vertragspartner zu benennen. Die Vertragsparteien bleiben auch mit der Neuregelung weiterhin auf sich gestellt. Es bleibt unstreitig, dass der bisherige Wortlaut des § 313 BGB durchaus geeignet ist, interessen- und sachgerechte Lösungen zu erzielen.

In jedem Fall ist sicher, dass die Neuregelung für unverschuldet in Zahlungsschwierigkeiten geratene Unternehmen keine ausreichende Unterstützung und Sicherung vorsieht. Die Annahme einer Störung der Geschäftsgrundlage führt nicht unmittelbar zur Mietsenkung oder Auflösung des Mietvertrags. Es kann vielmehr davon ausgegangen werden, dass durch die neue Vermutungsregelung das Risiko einer Klagewelle besteht. Mieter können in dieser Regelung nunmehr begünstigende Rechte erkennen und sich in ihrer Ansicht bestärkt fühlen, etwaige Vertragsanpassungen durchzusetzen ohne notwendige Interessenabwägungen vorzunehmen.

Vorrangiges Ziel der Vertragsparteien sollte weiterhin die zügige Herbeiführung außergerichtlicher Lösungen sein. Ob und in welchem Umfang über die Grundsätze der Störung der Geschäftsgrundlage eine Vertragsanpassung erfolgen kann, bleibt damit eine Frage des Einzelfalls, die – wenn die Vertragsparteien keine außergerichtliche Einigung erzielen können – durch die Gerichte entschieden werden muss. Rechtsklarheit kann weiterhin nur durch vertragliche Vereinbarungen oder durch die Entscheidung eines höchstrichterlichen Gerichts geschaffen werden.

Klaus Beine
Dr. Angela Kogan


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Mietrecht COVID-19 Störung der Geschäftsgrundlage

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