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Verhandlung vor dem BGH am 1. Dezember 2021: Gewerbemieter müssen grundsätzlich volle Miete zahlen

Der zuständige XII. Zivilsenat des BGH verhandelte am 1. Dezember 2021 über die Rechtsfrage, ob Mieter gewerblich genutzter Räume für die Zeit einer behördlich angeordneten Geschäftsschließung (coronabedingte Schließungsanordnung) während der Corona-Pandemie zur vollständigen Zahlung der Miete verpflichtet sind. Der Verkündungstermin wurde auf den 12. Januar 2022 anberaumt.

Im vorliegenden Fall geht es um eine Filiale des Textil-Discounters Kik im Raum Chemnitz, die aufgrund einer coronabedingter Schließungsanordnung vom 19. März 2020 bis zum 19. April 2020 ihren Betrieb schließen musste. Der Vermieter begehrte die volle Mietzahlung. Das Oberlandesgericht Dresden hatte entschieden, dass Kik knapp 50 % der Miete zahlen müsse. Es gehe nämlich um weitgehende staatliche Eingriffe in das soziale und wirtschaftliche Leben aufgrund einer Pandemie. Das Risiko einer solchen Systemkrise könne nach Auffassung des Oberlandesgerichts nicht einer Vertragspartei allein zugewiesen werden.

Der BGH erklärte jedoch, dass eine pauschale Annahme einer 50 % - Lösung nicht möglich sei, da es schließlich auf den Einzelfall ankäme und eine umfassende Prüfung der Umstände im Einzelfall notwendig sei. Unterschiedliche Quellen tragen vor, der Senat tendiere dazu, das Urteil des OLG Dresden aufzuheben.

Dies hätte zur Folge, dass der BGH die mehrheitliche Auffassung in der Rechtsprechung bestätigt und annimmt, dass – selbst wenn eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB vorliege – eine Unzumutbarkeit nicht ohne Weiteres angenommen werden dürfe. Der Mieter müsse vielmehr im Einzelfall ganz detailliert zu der Störung der Geschäftsgrundlage vortragen. Trägt der Mieter dagegen nicht ausreichend vor, dass das Festhalten am unveränderten Vertrag unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, nicht zugemutet werden könne, ist davon auszugehen, dass der Mieter weiterhin die volle Miete zu zahlen hat.

Aus eigener Erfahrung können wir hierzu mitteilen, dass die allermeisten Gerichte, jüngst das Landgericht Wiesbaden in einem ähnlichen Fall zugunsten eines Vermieters entschieden hat. Der Mieter, ein Betreiber eines Yoga-Studios, gab nach einer coronabedingten zeitweiligen Schließung des Yogastudios unberechtigt die Mieträumlichkeiten auf und erklärte, seinen Betrieb nur noch online durch Onlinekurse durchführen zu wollen. Dabei trug dieser vor, es liege ein Kündigungsgrund aufgrund der Störung bzw. des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB vor. Das Gericht erklärte, dass eine Unzumutbarkeit am Festhalten des Vertrags nicht gegeben sei. Der Mieter habe nicht ausreichend im Einzelfall dargelegt, dass eine Existenzgefährdung vorliege. Es sei weiterhin zumutbar, Online-Kurse anzubieten, staatliche Hilfe in Anspruch zu nehmen und mögliche und zumutbare Maßnahmen zu ergreifen, um durch eine Änderung des bisherigen Geschäftskonzepts Verluste gering zu halten oder alternative Einnahmen zu erwirtschaften.

Über die Entscheidung des BGH am 12. Januar 2022 werden wir Sie gerne auf dem Laufenden halten.

Klaus Beine
Dr. Angela Kogan

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Real Estate Gewerbemiete Schließungsanweisung

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