C&A muss volle Miete zahlen - Nachzahlungen des Mietzinses sind gem. § 313 BGB zumutbar

LG München I , Urteil vom 12. Februar 2021 – Az.: 31 O 11516/20

Das LG München I stellt in seinem Urteil vom 12. Februar 2021 fest, dass es der Kaufhauskette C&A „generell und auch auf Basis der Ergebnisse aus den vorangegangenen drei Geschäftsjahren“ zumutbar sei, Rücklagen zu bilden. Daher sei C&A verpflichtet, trotz coronabedingter Schließungsanordnungen den vollen Mietzins zu zahlen.

Zusammengefasst lässt sich festhalten:

Das Mietminderungsrecht des Mieters lehnt das Gericht mit der Begründung ab, dass ein die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebender Mangel gemäß § 536 Abs. 1 S. 1 BGB nicht vorgelegen habe. Ein Fall der Unmöglichkeit wurde ebenfalls abgelehnt. Die Eignung der Mietsache sei ferner im streitgegenständlichen Zeitraum nicht entfallen. Das Gericht stellt zudem fest, dass eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB vorliege. Gleichwohl erklärt es, dass die Umstände des Einzelfalls zur Aufrechterhaltung der Mietzahlungspflicht führen.

Wie bereits in seinem Urteil vom 25. Januar 2021 – Az.: 31 O 7743/20 (siehe unser Beitrag vom 4. Februar 2021) begründet das Landgericht München I in seinem aktuellsten Urteil vom 12. Februar 2021 erneut seine Entscheidung mit der Pflicht des Mieters, in angemessenem und zumutbarem Umfang Rücklagen zu bilden, um Umsatzeinbrüche ausgleichen zu können.

Auch erklärt das Gericht in Bezug auf Filialen, dass die Ausrichtung der Zumutbarkeitsprüfung i. S. d. § 313 Abs. 1 BGB auf die konkrete Filiale gerichtet sein müsse. Auf den Umsatz anderer Filialen des Mieters komme es nicht an. Zudem seien staatliche Hilfen, wie etwa Kurzarbeitergeld, im Rahmen der Risikoverteilung zu berücksichtigen. Der Umsatz durch den Online-Shop sei ebenfalls für die Risikoverteilung heranzuziehen.

1. Sachverhalt

Die Modekette C&A (nachfolgend „Mieter“ genannt) betreibt mehrere Filialen in München. Als die Einzelhandelskette aufgrund des Lockdowns im Jahre 2020 und der damit verbundenen behördlichen Einschränkungen (Allgemeinverfügung in Bayern) schließen musste, behielt C&A die Miete für April 2020 in einer ihrer Filiale in München ein. Auch in anderen Filialen zahlte C&A die Miete nicht. C&A trug vor, sie habe infolge des Lockdowns einen Umsatzverlust von 30 Prozent erlitten. Der Vermieter forderte von C&A die volle Mietzahlung für den Monat April 2020. Die Klage hatte Erfolg.

2. Entscheidung

Das Landgericht München I hat den Mieter erneut zur Zahlung der Miete in voller Höhe verurteilt. Die Begründung des Urteils des Landgericht München I zu Kaufhäusern und Einzelhandelsbetrieben hat zahlreiche Ähnlichkeiten mit derjenigen, die wir bereits in unserem Beitrag vom 4. Februar 2021 hinsichtlich der Mietzahlungspflicht in Hotelbetrieben während der Corona-Pandemie vorgestellt haben.

Das Gericht stellte nochmals fest, dass der Anwendungsbereich des § 313 BGB eröffnet ist. Artikel 240 § 7 EGBGB habe lediglich eine Klarstellungsfunktion. Auch sei Artikel 240 § 2 EGBGB (Moratorium) nicht als abschließende Regelung anzusehen. Vielmehr stehe dem Mieter, C&A, grundsätzlich ein Recht auf Vertragsanpassung gemäß § 313 BGB zu. Eine Existenzgefährdung des Mieters sei hierfür nicht zwingend. Auch in dieser Entscheidung erkannte das Gericht jedoch wegen der besonderen Umstände des Einzelfalls einen Ausnahmefall, der zur Folge hatte, dass C&A zur vollen Mietzahlungspflicht verpflichtet war. Die von C&A genannten Zahlen rechtfertigen nach Auffassung des Gerichts eine Herabsetzung der Miete nämlich nicht.

Neuerungen finden sich in der aktuellsten Entscheidung in der Begründung zu der Frage, ob sich die Risikoverteilung auf die konkrete Kaufhausfiliale zu beschränken oder auf den Umsatz aller Filialen zu beziehen habe. Zudem geht das Gericht auf Beschränkung der Anrechnung staatlicher Leistungen (hier: Kurzarbeitergeld) ein.

2.1 Bildung von Rücklagen – Risiko des Mieters

Nach Auffassung des Gerichts hafte der Mieter grundsätzlich verschuldensunabhängig für die eigene Zahlungsfähigkeit. Daraus ergebe sich gleichzeitig, dass der Mieter als Zahlungsschuldner in angemessenem und zumutbarem Umfang Rücklagen zu bilden habe, um Umsatzeinbrüche entsprechend abfedern zu können. Mit dem Einwand, dass Rücklagen in der Pandemie schnell aufgebraucht seien, könne die Obliegenheit zur Rücklagenbildung nicht in Abrede gestellt werden.

Viele Mieter bringen oftmals vor, dass sie aufgrund ihrer Rücklagen weniger oder keine staatlichen Hilfen erhalten. Auch auf diesen Umstand ging das Gericht ein und führte aus, der Einwand, dass Unternehmen mit Rücklagen weniger staatliche Unterstützungsleistungen erhalten, erkläre nicht, woraus sich für Unternehmen mit ausreichenden Rücklagen ein Anspruch auf staatliche Unterstützungsleistungen ergebe.

Der Einwand, Rücklagen würden in Zeiten von Negativzinsen zu einer unwirtschaftlichen Kapitalvernichtung führen und Investitionen seien gewinnbringender, lasse nach Auffassung des Gerichts ebenfalls außer Acht, dass unternehmerische Entscheidungen allein im Risikobereich des Unternehmers liegen.

2.2 Risikoverteilung bei Kaufhäusern – Nutzbarkeit, Umsatz und Online-Shop

Darüber hinaus stellte das Gericht zur Verteilung der Risiken erneut fest, dass zur Vermeidung einer Überkompensation des Mieters eine Quote von 50:50 als Ausgangspunkt angemessen sei, weil das wirtschaftliche Risiko der Nutzbarkeit beide Parteien treffe (vgl. unseren Beitrag vom 4 Februar 2021). Doch auch, wenn die Quote 50:50 auf Basis der allgemeinen Wertungen einen angemessenen Ausgangspunkt bilde, müsse die Festlegung der Quote auf Basis der Umstände des Einzelfalls konkret begründet werden. Hierfür sei eine Interessenabwägung notwendig.

Das Landgericht München I entschied unter Anwendung dieser Grundsätze für den vorliegenden Einzelfall, dass C&A für den Monat April 2020 die Miete in voller Höhe schulde. Das Gericht nahm einen Abschlag in Höhe von 10 Prozent wegen der unbeschränkten Nutzbarkeit und des Besitzes der Kaufhausräume seitens des Mieters vor und beschränkte die Risikoverteilung auf den nunmehr verbleibenden Anteil der Monatsmiete in Höhe von 90 Prozent.

Auch die Angaben zur Umsatzentwicklung führten zu einer Beschränkung der Risikoverteilung. Hierzu erklärte das Gericht, dass bei Filialen zunächst zu bestimmen sei, ob sich die Risikoverteilung auf die konkrete Filiale, also das streitgegenständliche Kaufhaus, zu beschränken habe. Der Mieter dürfe sich nicht gegenüber dem Vermieter auf Verluste aus anderen Filialen und umgekehrt der Vermieter sich nicht auf Gewinne des Mieters aus anderen Filialen berufen. Auch sei die Gefahr zu berücksichtigen, dass eine Gesamtbetrachtung des Konzernergebnisses zu einer erheblichen Benachteiligung einer der Parteien führen könne.

Im April 2020 habe C&A mit der streitgegenständlichen Filiale keinen Umsatz erzielt. Ferner trug C&A vor, einen Umsatzeinbruch zwischen 30 Prozent und 100 Prozent erlitten zu haben. Einen Onlineshop konnte C&A jedoch weiterhin betreiben. Das Gericht ging von einem Umsatzrückgang um 80 Prozent aus und erklärte, dass es angemessen erscheine, dass ein Fünftel des Umsatzes durch den Online-Shop erfolge. Die Risikoverteilung sei daher für den Monat April 2020 im Umfang von weiteren 20 Prozent ausgeschlossen und habe sich nunmehr auf 70 Prozent der Monatsmiete zu beschränken.

2.3 Berücksichtigung staatlicher Hilfen

Aufgrund der Gewinne von C&A in den letzten drei Geschäftsjahren, die bisher in der Entscheidung nicht veröffentlich wurden, hätte C&A nach Auffassung des Gerichts Rücklagen in Höhe von einer Monatsmiete bilden müssen. Zudem sei das an C&A ausgezahlte Kurzarbeitergeld zu berücksichtigen. Das Kurzarbeitergeld sei vor der Quotelung vom verbleibenden Verteilungsbetrag abzuziehen. Den Gegenstand der Risikoverteilung bilde vorliegend die Miete für den Monat April 2020 im Umfang von 70 Prozent. Hiervon sei der zu berücksichtigende Anteil des Kurzarbeitergelds in Abzug zu bringen, so dass sich ein Betrag in Höhe von 66,5 Prozent ergebe. Da das Gericht bereits Anfangs die Bildung einer Rücklage in Höhe einer Monatsmiete für zumutbar erklärte, gelte dies für die Bildung einer Rücklage in Höhe von zwei Dritteln einer Monatsmiete „erst recht“. Eine Vertragsanpassung zu Gunsten von C&A scheide daher nach Auffassung des Gerichts aus.

3. Rechtliche Bewertung

Für die Anwendbarkeit des § 313 BGB i. V. m. Artikel 240 § 7 EGBGB müssen bestimmte Voraussetzungen im Einzelfall vorliegen, die der Mieter darlegen und beweisen muss. Für die Frage, wie eine angemessene Vertragsanpassung im konkreten Fall aussehen könnte, hat nach wie vor eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Vertragsparteien zu erfolgen.

Die Neuregelung in Artikel 240 § 7 EGBGB i. V. m. § 313 BGB regelt keine automatische Vertragsanpassung. Auch in dieser Entscheidung erklärt das Gericht, es könne „nur diejenige Rechtsfolge begehrt werden, welche die schutzwürdigen Interessen beider Vertragsteile in ein angemessenes Gleichgewicht bringt“. Eine Überkompensation werde nicht gewährt.

Interessant ist die streitgegenständliche Entscheidung für Kaufhäuser und Einzelhändler insoweit, dass das Gericht auf die Frage eingeht, ob sich die Risikoverteilung auf die konkrete Filiale, also das streitgegenständliche Kaufhaus, zu beschränken habe oder auf alle Filialen des Mieters. Das Gericht erklärte, dass der Mieter sich nicht gegenüber dem Vermieter auf Verluste aus anderen Filialen und umgekehrt der Vermieter sich nicht auf Gewinne des Mieters aus anderen Filialen berufen könne. Die Ausrichtung der Zumutbarkeitsprüfung im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB richte sich auf die konkrete Filiale. Zudem ist neu, dass das Gericht auf die staatlichen Leistungen eingeht und erläutert, dass eine Anrechnung des Kurzarbeitergeldes in voller Höhe nicht gerechtfertigt sei, sondern nur zu demjenigen Anteil, der dem Quotienten aus Miete und Gesamtverbindlichkeiten entspricht. Das Kurzarbeitergeld ist also vor der Quotelung vom verbleibenden Verteilungsbetrag abzuziehen.

Festzuhalten bleibt, dass das Urteil des Landgerichts München I eine erste Orientierung für den zukünftigen Umgang mit dem Mietzins von Kaufhäusern und Einzelhandelsketten bietet. In jedem Fall kommt es bei der Vertragsanpassung gemäß § 313 BGB stets auf die Umstände des Einzelfalls an.

Klaus Beine

Dr. Angela Kogan